VSCE Sodba I Cpg 22/2026

1. Pritožbi tožene stranke se ugodi in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se glasi:

   "I. V celoti se zavrneta primarni tožbeni zahtevek, ki se glasi:

   "1. Tožena stranka A. d.d., ..., je dolžna v 15-dneh izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo z naslednjo vsebino:

   A. d.d., ..., MŠ: ..., DŠ: SI ..., izrecno, nepreklicno in brezpogojno dovoljuje, da se pri njem do 1/1 lastnih nepremičninah ID znak del stavbe ...-2009-4, ID znak del stavbe  ...-2009-5, ID znak parcela ... 690/12 in ID znak parcela ... 690/13 vpiše lastninska pravica v korist imetnika:

   B. B., ..., roj. ..., EMŠO: ..., do celote.

   2. V kolikor tožena stranka v roku za prostovoljno izpolnitev ne izpolni svoje obveznosti, bo prvostopenjska sodba nadomestila zahtevano zemljiškoknjižno dovolilo, ki bo podlaga za vpis tožnika v zemljiško knjigo, pod izvršbo.

   3. Tožena stranka je dolžna tožniku povrniti stroške tega postopka v 15 dneh od vročitve prvostopne sodbe, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka 15-dnevnega roka dalje do plačila."

   in podredni tožbeni zahtevek, ki se glasi:

   "1. Tožena stranka je dolžna v 15-dneh s tožnikom skleniti pogodbo z naslednjo vsebino:

   Pogodbeni stranki:

   1. A. d.d., ..., MŠ: ..., DŠ: SI ... (v nadaljevanju prodajalec)

   in

   2. Poslovne storitve in nastanitve, B. B., ..., MŠ: ..., DŠ: SI ... (v nadaljevanju kupec)

   sklepata naslednjo

   KUPOPRODAJNO POGODBO 1. člen

   Pogodbeni stranki uvodoma ugotavljata:

   - da je prodajalec lastnik nepremičnin z ID znakom del stavbe ...-2009-4, del stavbe ...5-2009-5, parcela ... 690/12 in parcela ... 690/13, vse v celoti (1/1), ki v naravi predstavljajo trgovski prostor s pripadajočim zemljiščem na naslovu ...; - da ima kupec zakonito predkupno pravico v skladu s 124. členom Stvarnopravnega zakonika kot zemljiškoknjižni lastnik nepremičnine z ID znakom del stavbe ...5-2009-3; - da je kupec pravočasno in pravilno uveljavljal predkupno pravico za nakup nepremičnin iz 1. alineje tega člena,

   - da je kupec samostojni podjetnik in da za potrebe vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo podaja podatke kot fizična oseba B. B., ..., roj. ..., EMŠO: ... .

   2. člen

   Prodajalec proda v last in posest, kupec pa kupi nepremičnine z ID znakom del stavbe ...5-2009-4, del stavbe ...-2009-5, parcela ... 690/12 in parcela ... 690/13 v deležu 1/1.

3. člen

Stranke sporazumno ugotavljata, da je kupec plačal prodajalcu kupnino v znesku 407.287,20 € že ob sprejemu ponudbe.

Stranki sporazumno ugotavljata, da se prodaja nepremičnine izvede pod naslednjimi kumulativnimi prodajnimi pogoji:

• Prodaja Nepremičnine bo skladno s 45. členom ZDDV-1 obdavčena z DDV na podlagi izjave, ki jo podata obe pogodbeni stranki (kupec mora imeti ob sklenitvi pogodbe in plačilu kupnine status zavezanca za DDV s pravico odbitka celotnega vstopnega DDV). Upošteva se obrnjeno davčno breme skladno s členom 76.a ZDDV-1.

• Nepremičnina se prodaja po načelu videno-kupljeno z omejenimi jamstvi Prodajalca in pod drugimi pogoji, kot sledi:

  1) Prodajalec ne jamči in ne prevzema nobene odgovornosti za stvarne napake in tehnično stanje Nepremičnine (in pripadajočih sestavin ter nekaterih pritiklin), ki se kupujejo po načelu videno-kupljeno. Prodajalec ne odgovarja za noben zahtevek iz naslova prodaje Nepremičnine, o katerem je bil obveščen po poteku 1 (enega) leta od datuma sklenitve prodajne pogodbe za Nepremičnino. Poleg tega skupna odgovornost Prodajalca po prodajni pogodbi za Nepremičnino za kakršen koli zahtevek oz. škode ali podlage za tožbe (bodisi pogodbene, odškodninske, vključno z malomarnostjo, ali kako drugače) v nobenem primeru ne presega 25 % (petindvajset odstotkov) kupnine. Prodajalec v nobenem primeru in na noben način ne odgovarja kupcu ali katerikoli osebi za nobene škode v zvezi s posameznim dogodkom ali serijo povezanih dogodkov v zvezi s tako škodo, razen če je kupec utrpel dejansko škodo zaradi takega dogodka ali serije povezanih dogodkov (o čemer je nemudoma obvestil Prodajalca), ki se navezujejo na Nepremičnino (z vsemi sestavinami in nekaterimi pritiklinami) in presegajo znesek, ki ustreza 5 % (petim odstotkom) kupnine; v tem primeru je kupec upravičen do povrnitve celotnega zneska takšnih škod in ne le presežka. 2.) V zvezi s prodajo Nepremičnine kupcu Prodajalec v nobenih okoliščinah in v obsegu, ki je dovoljen skladno z veljavnimi zakonskimi določbami, ne odgovarja kupcu ali kateri koli tretji osebi za katero koli škodo, ne glede na t0, ali gre za neposredno, posredno, postransko, posebno, eksemplarično ali kaznovalno škodo, škodo zaradi zanašanja ali posledično škodo (kar med drugim vključuje škodo zaradi izgube poslovnega dobička, prekinitve poslovanja, izgube poslovnih informacij, ipd.) iz naslova prodaje Nepremičnine ali v zvezi z njo, ne glede na pravno podlago, na kateri temelji kakršen koli takšen odškodninski zahtevek, če:

  a) so bile okoliščine, zaradi katerih je nastala taka škoda, izrecno razkrite kupcu; ali

  b) je bil kupec s tako kršitvijo seznanjen najpozneje en dan pred podpisom prodajne pogodbe za Nepremičnino; ali

  c) je kupec že prejel odškodnino ali povračilo take škode v zvezi s takim dejanjem, opustitvijo, dogodkom ali okoliščino od tretje osebe ali pa je bil upravičen do uveljavitve oz. prejema odškodnine oz. povračila od tretje osebe, pa te pravice ni ustrezno uveljavil; ali

  d) škoda nastane ali se poveča (neposredno ali posredno, v celoti ali delno) zaradi sprejetja ali spremembe katere koli zakonodaje, upravne prakse ali katerega koli drugega ukrepa katerega koli vladnega organa ali zaradi povečanja stopenj davkov po sklenitvi prodajne pogodbe za Nepremičnino; ali

  e) zadeva, zaradi katere nastane taka škoda (neposredno ali posredno, v celoti ali delno), izvira iz dejanja, opustitve, dogodka ali okoliščine na zahtevo ali po navodilu kupca ali v soglasju s kupcem po sklenitvi prodajne pogodbe za Nepremičnino; ali

  f) je zadevo, zaradi katere nastane taka škoda, mogoče pripisati prostovoljnemu ravnanju, opustitvi ali udeležbi v takšnem ravnanju ali opustitvi kupca po podpisu prodajne pogodbe za Nepremičnino; ali

  g) kupec škode ni omilil, pa bi jo lahko, če bi ravnal z ustrezno skrbnostjo.

  3.) Kakršna koli obveznost Prodajalca se prav tako zmanjša za vrednost kakršnih koli finančnih ugodnosti, ki jih je (ali bi jih lahko) prejel kupec zaradi takšnega posebnega škodnega dogodka. Če je Prodajalec kupcu plačal kakršen koli znesek v zvezi s kakršno koli škodo in kupec naknadno od tretje osebe (vključno z zavarovateljem) prejeme ali pridobi znesek, ki se nanaša na tako škodo, kupec nemudoma plača Prodajalcu tako pridobljen ali povrnjen znesek. Kupec izrecno dovoli Prodajalcu (oz. ga pooblašča), da podatke o morebitnem povrnjenem znesku pridobi neposredno od tretjih oseb, in se v zvezi s tem odpoveduje varovanju poslovnih skrivnosti.

• Premična oprema in naprave Nepremičnine (te v naravi predstavljajo trgovino ...), ki jih uporablja Prodajalec, niso predmet prodaje.

• Hkrati s podpisom prodajne pogodbe za Nepremičnino bo Prodajalec s kupcem sklenil še najemno pogodbo za Nepremičnino za letno neto najemnino v višini 36.248,56 €.

  4. člen Zemljiškoknjižno dovolilo

  A. d.d., ..., MŠ: ..., DŠ: SI ..., izrecno, nepreklicno in brezpogojno dovoljuje, da se pri njem do 1/1 lastnih nepremičninah ID znak del stavbe ...-2009-4, ID znak del stavbe ...-2009-5, ID znak parcela ... 690/12 in ID znak parcela ... 690/13 vpiše lastninska pravica v korist imetnika:

  B. B., ..., roj. ..., EMŠO: ..., do celote (1/1).

  5. člen

  Pogodbeni stranki se dogovorita, da bo vse spore, ki bi izhajale iz te prodajne pogodbe, reševalo pristojno sodišče.

  Pogodba je sestavljena v dveh izvodih, od katerih prejme vsaka stranka po en izvod.

  V Celju, dne ________

  Prodajalec: A. d.d.                                                                             Kupec:  B. B.                                                                 

  ________________                                                                                    ____________

  2. V kolikor tožena stranka v roku za prostovoljno izpolnitev ne bo izpolnila svoje obveznosti, bo prvostopenjska sodba nadomestila zahtevano sklenitev kupoprodajne pogodbe, ki bo podlaga za vpis tožnika v zemljiško knjigo, pod izvršbo. 3. Tožena stranka A. d.d., ..., je dolžna v 15-dneh izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo z naslednjo vsebino:

  A. d.d., ..., ..., MŠ: ..., DŠ: SI ..., izrecno, nepreklicno in brezpogojno dovoljuje, da se pri njem do 1/1 lastnih nepremičninah ID znak del stavbe ...-2009-4, ID znak del stavbe ...-2009-5, ID znak parcela ... 690/12 in ID znak parcela ... 690/13 vpiše lastninska pravica v korist imetnika:

  B. B., ..., roj. ..., EMŠO: ..., do celote.

  4. V kolikor tožena stranka v roku za prostovoljno izpolnitev ne izpolni svoje obveznosti, bo prvostopenjska sodba nadomestila zahtevano zemljiškoknjižno dovolilo, ki bo podlaga za vpis tožnika v zemljiško knjigo, pod izvršbo.

  5. Tožena stranka je dolžna tožniku povrniti stroške tega postopka v 15 dneh od vročitve prvostopne sodbe, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka 15-dnevnega roka dalje do plačila."

• II. Tožeča stranka, ki sama krije svoje stroške na prvi stopnji sojenja, je dolžna toženi stranki v roku 15 dni od vročitve te sodbe plačati 8.599,24 EUR prvostopenjskih pravdnih stroškov in v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka paricijskega roka dalje do plačila."

1. Tožeča stranka, ki sama krije svoje pritožbene stroške, je dolžna toženi stranki v roku 15 dni od vročitve te sodbe plačati 7.760,28 EUR pritožbenih stroškov in v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka paricijskega roka dalje do plačila.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo (I.) ugodilo primarnemu tožbenemu zahtevku, s katerim je tožeča stranka (tožnik) zahtevala izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila z vsebino, ki je razvidna iz izreka izpodbijane in predmetne sodbe ter se na tem mestu ne povzema, in hkrati (op. ker je delno sledilo ugovoru sočasnosti izpolnitve) naložilo toženi stranki (toženki), da je predmetno dovolilo dolžna izstaviti v 15-ih dneh po plačilu kupnine v višini 407.287,20 EUR, ki jo je tožnik dolžan plačati toženki v roku 30 dni po pravnomočnosti izpodbijane sodbe. Hkrati je (II.) odločilo, da je toženka dolžna tožniku plačati 14.616,92 EUR pravdnih stroškov v roku 15 dni od prejema odločbe in v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka paricijskega roka dalje do plačila. Ker je ugodilo primarnemu tožbenemu zahtevku, ni odločalo o podrednem tožbenem zahtevku za sklenitev prodajne pogodbe in izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, katerega podrobnejša vsebina je razvidna iz izreka sodbe pritožbenega sodišča.

2. Zoper predmetno sodbo je toženka vložila pravočasno pritožbo iz razlogov zmotne uporabe materialnega prava ter zmotno in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja in s predlogom, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da oba zahtevka v celoti zavrne, oziroma podredno, naj sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi, ki se na tem mestu povzema le okvirno, čeprav je v nadaljevanju te obrazložitve odgovorjeno na vse pravno relevantne pritožbene očitke, meni, da je sodišče prve stopnjo napačno presojalo takoimenovani sale and lease back posel in da večina dejstev med pravdnima strankama v bistvenem ni spornih, vendar pa so jim pripisani napačen pravni pomen in pravne posledice. Gre za okoliščine seznanitve tožnika s "ponudbo" in presojo njegove skrbnosti ter vestnosti in poštenja in za presojo posla sale and lease back, njegove (ne)deljivosti ter bistvenih sestavin. Dopis ni bil popolna ponudba in posledično sprejem "ponudbe" ni veljaven. Sodišče prve stopnje je zmotno dopis štelo za veljavno in popolno ponudbo. Toženka ni imela namena podati ponudbo tožniku in to je bilo oziroma bi moralo biti tožniku znano (op. v tem delu pritožbe toženka obširno in tudi s sklicevanjem na izpovedbi prič navaja okoliščine seznanitve tožnika s "ponudbo," njegova nadaljnja ravnanja in pojasnjuje svoja ravnanja ter izvaja lastno dokazno oceno in pravne zaključke, da tožnik ni bil dobroveren, da je bil neskrben in da je zlorabil pogajanja ter postopek dogovarjanja s tretjimi osebami; posebej izpostavlja, da nikdar (do sprejema "ponudbe") toženke ni pozval na predložitev osnutka najemne pogodbe in da njegov položaj predkupnega upravičenca ni bil ogrožen). Dopis ni vseboval bistvenih sestavin najema. Če je šlo za popolno ponudbo, bi morala biti sklenjena tudi najemna pogodba, ki nikoli ni bila sklenjena. Zmotna je presoja, da je sklenitev najemne pogodbe le odložni pogoj za učinkovanje prodajne pogodbe, ki naj ne bi bil izpolnjen zaradi ravnanj toženke. Sodišče prve stopnje bi moralo dopis presojati z vidika popolnosti ponudbe za sklenitev posla sale and lease back, ki je sestavljen iz prodajne in najemne pogodbe. Po volji strank gre za enoten posel, to je za neločljivo povezani pogodbi, pri čemer neveljavnost/prenehanje ene povzroči neveljavnost/prenehanje druge. Bistvena je pravica kontinuitete rabe. Bistvene sestavine posla so pogoji prodaje in pogoji najema, ki so enakovredni. Toženka je pri podajanju ponudbe povsem svobodna. Sodišče prve stopnje je dopis zmotno razcepilo na dva dela, ga presojalo le kot ponudbo za prodajo nepremičnin predkupnemu upravičencu in sklenitev najemne pogodbe upoštevalo le kot odložni pogoj, katerega izpolnitev naj bi preprečila toženka. Dopis je zmotno gramatikalno razlagalo, kar je tudi sicer le prvi korak, ki ga je treba dopolniti še z drugimi metodami razlage (predvsem namensko). Treba je upoštevati naravo posla, pri čemer je tudi tožnik priznaval svojo obveznost sklenitve najemne pogodbe. Pravdni stranki sta gospodarska subjekta. Pogoji najema so bistveni. Tožnik z njimi ni bil seznanjen in jih že pojmovno ni mogel sprejeti. Nepopolne ponudbe ni mogoče sprejeti. Bianco soglasje ne more biti upoštevno. Sodišče prve stopnje je jasno zakonsko določbo četrtega odstavka 59. člena Obligacijskega zakonika (OZ) preoblikovalo v povsem novo pravilo in toženki naprtilo odgovornost za nesklenitev najemne pogodbe. Osnutek najemne pogodbe, ki bi vseboval pogoje najema (kot izhaja iz "ponudbe" bistveno sestavino posla) ni obstajal in ne obstaja (op. v tem delu toženka obširno izpodbija ugotovitve, da naj bi razpolagala s predmetnim osnutkom do 16.3.2022). Toženka je v okviru ugovora sočasne izpolnitve uveljavljala tudi sklenitev najemne pogodbe. Sodišče prve stopnje je ta ugovor zanemarilo preko konstrukcije odložnega pogoja. Na to ni opozorilo v okviru materialnega procesnega vodstva, zato izpodbijana sodba pomeni sodbo presenečenja. Čemu je sodišče prve stopnje razlagalo kakšno sestavino predstavlja trajanje najema, ki v "ponudbi" (poleg pogojev) ni bilo opredeljeno, če pa je sklenitev najemne pogodbe štelo za odložni pogoj, ki se ni uresničil. Gre za protislovje, saj bi moralo sodišče prve stopnje, če je štelo, da trajanje ni bistvena sestavina najema odločiti, da je bila sklenjena tudi najemna pogodba. V številnih odločbah je trajanje najema opredeljeno kot bistvena sestavina najema (glej odločbe VSL I Cpg 115/99, I Cpg 140/2022, I Cp 1026/2021, I Cpg 208/2023 in VSC Cp 24/2025). Neutemeljena je razlaga na podlagi prvega odstavka 616. člena OZ, da trajanje najema ni bistvena sestavina najema. Ni dvoma, da je najemna pogodba lahko sklenjena za določen ali nedoločen čas. Izpodbijana sodba je za toženko sodba presenečenja, saj je utemeljeno pričakovala, da bo imela v primeru ugoditve zahtevku pravno varovan položaj, kar se tiče nadaljnjega najema. Tožnik ni postavil sklepčnega zahtevka.

3. Tožnik v pravočasnem odgovoru na pritožbo predlaga zavrnitev neutemeljene pritožbe in potrditev izpodbijane sodbe ter povrnitev pritožbenih stroškov. V odgovoru vsebinsko nasprotuje pritožbenim navedbam in pritrjuje razlogom sodišča prve stopnje. Med drugim izpostavlja, da bi toženka zagotovo ponudbo štela za veljavno, če je tožnik ne bi sprejel; da nikoli ni oporekal, da gre za posel sale and lease back; da je ves čas priznaval svojo obveznost sklenitve najemne pogodbe in da ne gre za sodbo presenečenja, saj je sodišče prve stopnje opozorilo na uporabo 616. člena OZ.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Uvodoma pritožbeno sodišče ugotavlja, da je primarni tožbeni zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila sklepčen. Če je namreč tožnik kot predkupni upravičenec (pisno in pravočasno) sprejel popolno (pisno) ponudbo toženke za sklenitev posla sale and lease back glede toženkinih nepremičnin (in toženki nakazal kupnino), potem je bil predmetni posel veljavno sklenjen (glej 507. in 508. člen OZ). V tej fazi ima tožnik na voljo izpolnitveni zahtevek, naj mu toženka izstavi ustrezno zemljiškoknjižno dovolilo, sicer bo le-ta nadomeščen z izrekom sodbe. Sicer predmetno nima vpliva na odločitev pritožbenega sodišča, vendar velja vseeno pripomniti, da je v takšnem primeru tožnik svojo obveznost plačila kupnine že izpolnil in da nadaljnje ravnanje toženke (slednja je kupnino vrnila) ne utemeljuje ugovora sočasnosti izpolnitve. V tem delu je sodišče prve stopnje zmotno ugodilo ugovoru sočasnosti izpolnitve, vendar to ni (poseben) predmet pritožbenega preizkusa in tudi sicer ne bi moglo biti spremenjeno, saj bi šlo za spremembo v škodo (edine) pritožnice (glej 359. člen Zakona o pravdnem postopku (ZPP)). Bistveno pa je, da predkupna pravica ne pomeni odkupne pravice in da posledično predkupni upravičenec v fazi, ko predkupna pravica ni bila kršena na način iz 512. člena OZ (s prenosom lastninske pravice na tretjega), ne more od predkupnega zavezanca zahtevati sklenitve pogodbe. Povedano drugače, podredni tožbeni zahtevek je nesklepčen in že kot tak (z izjemo ponovljenega zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila) neutemeljen. Skladno z navedenim in še iz identičnih razlogov, ki bodo glede primarnega zahtevka pojasnjeni v nadaljevanju, je pritožbeno sodišče s predmetno sodbo zavrnilo tudi neutemeljeni podredni tožbeni zahtevek.

6. Pritožbeno sodišče s strani sodišča prve stopnje ugotovljenega dejanskega stanja v delu, ki je relevanten za odločitev o pritožbi, na tem mestu podrobneje ne povzema, saj je le-to razvidno že iz izpodbijane sodbe (op. gre predvsem za vsebino toženkine "ponudbe" in tožnikovega sprejema). Prav tako se ne opredeljuje do vseh navedb v pritožbi (in v odgovoru na pritožbo), ki presegajo izpostavljeni okvir, saj le-te nimajo vpliva na sprejeto odločitev.

7. Nekoliko nejasen in tudi sicer neutemeljen je očitek, da naj bi izpodbijana sodba za toženko zaradi pomanjkljivega materialnega procesnega vodstva predstavljala sodbo presenečenja. Sodišče prve stopnje je namreč pravdnima strankama v okviru programa vodenja postopka pojasnilo, da pravno podlago za odločanje o zahtevku vidi (med drugim in izrecno tudi) v 59., 587. in 616. členu OZ. 59. člen OZ vsebuje določbe o pogojih in njihovem učinku, 587. člen OZ opredeljuje pojem zakupne (najemne) pogodbe in 616. člen se (med drugim) nanaša na odpoved zakupne (najemne) pogodbe sklenjene za nedoločen čas. Hkrati je tožnik ves čas postopka vztrajal, da je sporna ponudba vsebovala vse bistvene elemente za prodajo in najem. Toženko je med postopkom tudi sicer zastopal kvalificirani pooblaščenec, zato bi se morala in mogla zavedati, da bodo njeni ugovori (v smeri sočasnosti izpolnitve s plačilom kupnine in s sklenitvijo najemne pogodbe) lahko zavrnjeni. Povedano drugače, sodišče prve stopnje je tudi upoštevaje tožnikovo trditveno podlago opravilo povsem zadostno materialno procesno vodstvo in izpodbijana sodba za toženko ne more pomeniti tako imenovane sodbe presenečenja. O (ne)sklepčnosti primarnega in podrednega tožbenega zahtevka je pojasnjeno že zgoraj. Kot je razvidno iz nadaljevanja te obrazložitve, pa je nenazadnje pritožbi toženke ugodeno. Medtem ko že na tem mestu velja poudariti, da je sodišče prve stopnje zmotno upoštevalo sklenitev najemne pogodbe kot odložni pogoj (katerega izpolnitev je toženka onemogočila) za sklenitev prodajne pogodb in da je zmotno presodilo, da trajanje najema ni bistvena sestavina najemne pogodbe. Glede slednjega ni podane pravno upoštevne protislovnosti v razlogih izpodbijane sodbe, drži pa, da gre, če bi se sledilo siceršnji tezi o onemogočenem odložnem pogoju, za odvečne pravne zaključke.

8. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je utemeljen pritožbeni očitek zmotne uporabe materialnega prava, ki obstoji v napačni razlagi (sicer nesporne; glej predvsem 25. in 26. točko izpodbijane sodbe) vsebine "ponudbe" in v zmotnem materialno pravnem zaključku, da je sklenitev najemne pogodbe le odložni pogoj za učinkovanje prodajne pogodbe. Sodišče prve stopnje je pri razlagi "ponudbe" napačno uporabilo jezikovno razlago. V večji meri bi moralo predvsem upoštevati okoliščino, sklenitev kakšnega posla je bila sploh ponujena. Iz "ponudbe" jasno izhaja, da gre za ponudbo predkupnemu upravičencu za sklenitev posla sale and lease back (enotnega posla, ki vsebuje prodajo in povratni najem¹). Obe pravdni stranki sta ne samo gospodarska subjekta, ampak tudi iz njunih siceršnjih navedb izhaja, da sta se zavedali narave posla, ki naj bi bil ponujen (med drugim npr. tožnik v odgovoru na pritožbo navaja, da se je izrecno strinjal s sklenitvijo najemnega razmerja pod pogoji, ki jih je določila toženka (po znani ceni, za znan predmet najema, za nedoločen čas), medtem ko je v svoji drugi pripravljalni vlogi celo navajal, da je ponudbo sprejel v celoti, tudi v trenutku sprejema ponudbe morda še nepoznane stranske in nebistvene pogoje najemnega razmerja, saj je iz ponudbe izhajalo, da bo sklenjena najemna pogodba). Sodišče prve stopnje ni imelo podlage, da je iz besedila (da bo nepremičnina po prodaji predmet najema (t.i. Sale and lease back); da se nepremičnina prodaja izključno pod pogojem hkratne sklenitve najemne pogodbe, sklenjene ob prodaji; da so pogoji najema fiksni in bistveni sestavni del prodajne transakcije; da se bo hkrati s podpisom prodajne pogodbe sklenila še najemna pogodba, katere besedilo je v prilogi, za letno najemnino v višini 36.248,56 EUR) z uporabo jezikovne metode razlage zaključilo, da je sklenitev najemne pogodbe le odložni pogoj za učinkovanje prodajne pogodbe, katerega izpolnitev je onemogočila toženka. Evidentno je, da je bila ponujena sklenitev enotnega posla sale and lease back, v katerem sta prodajna in najemna pogodba v tolikšni meri povezani, da ju ni mogoče obravnavati povsem ločeno, kot ju je zmotno presojalo sodišče prve stopnje. Posledica neveljavnosti ali prodaje ali najema pomeni neveljavnost celotnega posla, saj povzroči izgubo namena (kavze) celotnega posla, ki je v prodaji in v hkratnem povratnem najemu. Povedano drugače, čeprav so uporabljeni nekoliko nerodni izrazi (po prodaji, pod pogojem, pogoji najema, hkrati sklenil) sklenitev najemne pogodbe ne pomeni pogoja za učinkovanje prodajne pogodbe, ampak gre za bistveni sestavni del enotnega posla sale and lease back. Izrecno je namreč navedeno, da gre za takšen posel in da so pogoji najema fiksni in bistveni sestavni del prodajne transakcije. Zaključka, da gre za enovit posel, tudi ne spremeni dejstvo, da je bilo (le) formalno predvideno sklepanje dveh poslov (prodajne in najemne pogodbe). Sklenitev najemne pogodbe ni bil pogoj za veljavnost prodajne pogodbe, ampak del posla sale and lease back.

9. Ker je utemeljeno pritožbeno zavzemanje, da je bila predkupnemu upravičencu ponujena sklenitev enotnega (neločljivo povezanega) sale and lease back posla, pritožbeno sodišče dodaja, da je pravilna tudi pritožbena teza, da je bil s sprejemom ponudbe posel lahko veljavno sklenjen le v primeru, če je ponudba vsebovala vse bistvene sestavine tega posla (prodajne in najemne pogodbe). Povedano drugače, posel je bil lahko sklenjen le v primeru, če je šlo za popolno ponudbo. Ni dvoma, da je ponudba vsebovala bistvene sestavine prodajne pogodbe, vendar vseeno ni šlo za popolno ponudbo, ker niso bile vsebovane vse bistvene sestavine najemne pogodbe. Utemeljeno je namreč pritožbeno zavzemanje, da je bistvena sestavina najemne pogodbe (poleg predmeta najema in najemnine) tudi določitev trajanja najema, in sicer gre lahko za najem ali za določen ali za nedoločen čas. Drži, da definicija zakupne (najemne) pogodbe (glej 587. člen OZ) izrecno ne omenja trajanja zakupa, vendar sta pravna teorija² in sodna praksa³ enotni, da je čas trajanja najema bistvena sestavina najemne pogodbe. Pravna teorija tudi glede 616. člena OZ,⁴ ki sicer govori o odpovedi zakupne pogodbe, katere trajanje ni določeno in ga iz okoliščin ali krajevnih običajev tudi ni mogoče določiti, izrecno izpostavlja, da je trajanje bistvena sestavina zakupne pogodbe. Da, 616. člen OZ določa le za način prenehanja, če trajanje najema ni določeno, in torej velja za primere, ko je bila najemna pogodba ali sklenjena ali podaljšana za nedoločen čas. Navedeno še v večji meri velja za posel sale and lease back, glede katerega toženka utemeljeno, logično in življenjsko izpostavlja, da je trajanje povratnega najema bistveno za opravljanje njene dejavnosti. Toženkina ponudba ni vsebovala trajanja najema in preprosto nemogoče je slediti zavzemanju tožnika, da je potemtakem šlo za ponudbo najema za nedoločen čas. Ob tem je odveč pripomniti, da sta pravdni stranki gospodarska subjekta in da bi sledenje tožnikovemu stališču pomenilo, da bi, čeprav gre za sale and lease back posel, po njegovo glede odpovedi (že sklenjene) najemne pogodbe preprosto lahko uporabil 616. člen OZ in najem odpovedal z odpovednim rokom osmih dni (glej 616. člen OZ). Tožnik je prejel nepopolno ponudbo in neutemeljena ter celo absurdna je njegova dodatna navedba, da je s sprejemom ponudbe sprejel tudi neznane pogoje najema. Nepopolne ponudbe ni mogoče sprejeti in pravni posel s sprejemom nepopolne ponudbe ne more nastati oziroma biti (veljavno) sklenjen.

10. Pritožbeno sodišče upoštevaje povedano ni posebej presojalo (ne)dobrovernosti ravnanja obeh pravdnih strank. Vseeno pa velja dodati, da morebitna toženkina (kasnejša) nepoštenost v zvezi z neposredovanjem najemne pogodbe (op. ta je bila v besedilu ponudbe, ki jo je tožnik sprejel, izrecno omenjena kot priloga, ki ni pa bila priložena), ki bi vsebovala trajanje najema (in druge (op. glede na besedilo ponudbe tudi) bistvene pogoje najema), ne more utemeljevati tožnikovega zahtevka. Kot je bilo že poudarjeno, predkupni upravičenec namreč ni odkupni upravičenec. V fazi, ko predkupna pravica še ni bila kršena, bi tožnik lahko s svojim zahtevkom uspel le v primeru sprejetja popolne ponudbe. Tožnik, ki je gospodarski subjekt (op. tudi iz njegovega s.p. nenazadnje izhaja, da se ukvarja z oddajanjem nepremičnin), bi se po presoji pritožbenega sodišča moral in mogel zavedati, da ni prejel popolne ponudbe. Nenazadnje to (in siceršnji dvomi v njegovo dobrovernost, ki je pritožbeno sodišče sicer ni presojalo) med drugim izhaja tudi iz njegovih lastnih navedb (da je ponudbo prejel v okviru pogajanj za izvedbo investicije, da je sprejel še neznane pogoje najema, da je vseskozi priznaval svojo obveznost sklenitve najema, ipd...).

11. Utemeljeni so torej že pritožbeni očitki o zmotni uporabi materialnega prava, zato je pritožbeno sodišče po opravljeni seji na podlagi druge, četrte in pete alineje 358. člena ZPP izpodbijano sodbo ustrezno spremenilo in tožbeni zahtevek (primarni in podredni) v celoti zavrnilo.

12. Zaradi spremembe sodbe je bilo treba v odločitev o povrnitvi pravdnih stroškov na prvi stopnji sojenja poseči že po uradni dolžnosti. Toženka je zaradi zavrnitve tožbenega zahtevka v tem sporu v celoti uspela (drugi odstavek 165. člena ZPP). V skladu z drugim odstavkom 165. člena, prvim odstavkom 154. člena in 155. členom ZPP ter upoštevaje vrednost spornega predmeta se toženki na prvi stopnji sojenja prizna priglašenih 2.400 točk za odgovor na tožbo, 2.400 točk za prvo pripravljalno vlogo, 1.800 točk za drugo pripravljalno vlogo, 1.200 točk za tretjo pripravljalno vlogo, 2.400 točk za pristop na pripravljalni in prvi narok za glavno obravnavo, 1200 točk za pristop na drugi narok, 124 točk materialnih stroškov (ne prizna se ji priglašenih 2% vrednosti storitve, ampak skladno s tretjim odstavkom 11- člena Odvetniške tarife le 2% vrednosti storitve do 1000 točk in 1% od presežka), 134,16 EUR kilometrine (za 2 x 156 kilometrov na relaciji Ljubljana - Celje - Ljubljana v višini 0,43 EUR na kilometer) in 22% DDV, kar ob vrednosti točke v višini 0,60 EUR skupaj znaša 8.599,24 EUR.

13. Ker toženka drugih trditev zoper sodbo ni podala, je pritožbeno sodišče opravilo še preizkus izpodbijane sodbe glede pritožbenih razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), pri čemer takšnih razlogov, z izjemo zgoraj izpostavljenih, ki so terjali spremembo izpodbijane odločbe, ni našlo. Skladno z zgoraj navedenim pritožbeno sodišče tudi ni presojalo drugih pritožbenih navedb (npr. o okoliščinah sklepanja posla, tožnikovem ravnanju in njegovi dobrovernosti, o njegovi ogroženosti v primeru nesprejema ponudbe,...).

14. O stroških pritožbenega postopka je pritožbeno sodišče v II. točki izreka te sodbe odločilo v skladu z drugim odstavkom 165. člena, prvim odstavkom 154. člena in 155. členom ZPP. Toženka je s pritožbo uspela, zato ji mora tožnik, ki sam krije svoje pritožbene stroške, povrniti njene pritožbene stroške. Toženki se upoštevaje vrednost spornega predmeta prizna priglašenih 5.535,00 EUR takse za pritožbo (brez DDV), 3000 točk za pritožbo, 40 točk za materialne stroške (ne prizna se ji priglašenih 2% vrednosti storitve, ampak skladno s tretjim odstavkom 11- člena Odvetniške tarife le 2% vrednosti storitve do 1000 točk in 1% od presežka) in 22 % DDV, kar ob vrednosti točke v višini 0,60 EUR skupaj znaša 7.760,28 EUR.

-------------------------------
¹ Toženka utemeljeno izpostavlja tudi sodno prakso, ki predmetni posel šteje za enoten (odločbo VSK Cpg 196/2015).
² Tako npr. prof. dr. Miha Juhart, Obligacijski zakonik (OZ), posebni del s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, komentar k 587. členu OZ, str. 637.
³ Glej npr. odločbe, ki jih v pritožbi izpostavlja toženka.
⁴ Prof. dr. Miha Juhart, Obligacijski zakonik (OZ), posebni del s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, komentar k 616. členu OZ, str. 716.