616. člen OZ

Evidentno je, da je bila ponujena sklenitev enotnega posla sale and lease back, v katerem sta prodajna in najemna pogodba v tolikšni meri povezani, da ju ni mogoče obravnavati povsem ločeno, kot ju je zmotno presojalo sodišče prve stopnje. Posledica neveljavnosti ali prodaje ali najema pomeni neveljavnost celotnega posla, saj povzroči izgubo namena (kavze) celotnega posla, ki je v prodaji in v hkratnem povratnem najemu. Povedano drugače, čeprav so uporabljeni nekoliko nerodni izrazi (po prodaji, pod pogojem, pogoji najema, hkrati sklenil) sklenitev najemne pogodbe ne pomeni pogoja za učinkovanje prodajne pogodbe, ampak gre za bistveni sestavni del enotnega posla sale and lease back. Izrecno je namreč navedeno, da gre za takšen posel in da so pogoji najema fiksni in bistveni sestavni del prodajne transakcije. Posel je bil lahko sklenjen le v primeru, če je šlo za popolno ponudbo. Ni dvoma, da je ponudba vsebovala bistvene sestavine prodajne pogodbe, vendar vseeno ni šlo za popolno ponudbo, ker niso bile vsebovane vse bistvene sestavine najemne pogodbe. Utemeljeno je namreč pritožbeno zavzemanje, da je bistvena sestavina najemne pogodbe (poleg predmeta naje

Zakup je nujno odplačen in zakupnik mora za rabo plačati nadomestilo. Brezplačna raba bi lahko bila predmet posodbene pogodbe. Zakupni pogodbi je torej najbolj podobna posodbena pogodba, pogodbi pa se razlikujeta v elementu odplačnosti. Značilnost posodbe je, da se neodplačno prepušča raba stvari, medtem ko je bistveni element zakupa, zakupnikova obveznost plačila zakupnine.

Vse citirane izpovedbe prič pa skladno potrjujejo dejstvo, da tožnica ne pred in ne po izteku najemnega razmerja ni imela želje po njegovem nadaljevanju, ter da je toženki dala jasno vedeti, da najemne pogodbe ne bo podaljšala, in da zahteva izpraznitev nepremičnin. Sprejetemu zaključku sodišča druge stopnje pritrjuje tudi dejstvo, da je tožnica vložila obravnavano tožbo, s katero nesporno nasprotuje nadaljevanju spornega najemnega razmerja. Tako tudi, v kolikor bi bilo sporno najemno razmerje po 31. 12. 2019 dejansko molče obnovljeno (prvi odstavek 615. člena OZ), je pravno odločilno, da je tožnica nadaljevanju najemnega razmerja nasprotovala in je z vložitvijo tožbe dejansko odpovedala molče obnovljeno najemno razmerje1, kot to določa prvi odstavek 616. člena OZ

Ni bistveno, da za predmetno najemno razmerje ZPSPP, ki je za odpoved najemne pogodbe za poslovni prostor v 26. členu izrecno predpisoval sodno intervencijo, ni več uporabljiv. Prav tako ni odločilno, da se konkretno najemno razmerje presoja OZ, skladno s katerim se zakupna oziroma najemna pogodba odpove že s strankino enostransko izjavo oziroma izvensodno. Ključno je, da je kondikcijska obveznost vrnitve nepremičnine nastala šele po sklenitvi najemne pogodbe. Zato kljub temu, da je bila slednja sklenjena v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, v katerem je dolžnik soglašal z neposredno izvršljivostjo notarskega zapisa, in kljub temu, da je obveznost vrnitve nepremičnine kot posledica odpovedi pogodbe v le-tej izrecno določena, upnik ne more že neposredno na podlagi pogodbe doseči izvršbe za uveljavitev izpraznitve in izročitve nepremičnine. Omogočena pa mu je pot pravde, v kateri bo na podlagi dajatvene tožbe lahko pridobil pravnomočno sodbo z nalogom dolžniku, da mora izprazniti in izročiti nepremičnino.

Na podlagi odpovedi preneha najemno razmerje s potekom roka (odpovedni rok), ki ga določa najemna pogodba, in ne s predajo posesti predmeta najema, kot zmotno trdi pritožba.

Med strankama je bilo sklenjeno najemno razmerje za določen čas, to je za čas zaposlitve toženca pri Ministrstvu za obrambo Republike Slovenije. Ker je delovno razmerje prenehalo 22. 9. 2022 se je najemna pogodba iztekla. Zato je utemeljen zaključek sodišča prve stopnje, da toženec stanovanje, ki je v lasti tožnice, uporablja brez pravnega naslova, torej nezakonito.

Po pravilu o dokaznem bremenu iz 212. člena ZPP tožeča stranka zatrjuje dejstvo, da je bila sklenjena najemna pogodba in to dejstvo mora tudi dokazati. Ugotoviti je mogoče, da je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da tožeča stranka svojega dokaznega bremena ni zmogla. Na drugi strani pa so bili ugovori tožene stranke, da najemna pogodba ni bila pisno sklenjena v mesecu avgustu 2021 in predloženi dokazi zato prepričljivi.

Ne gre spregledati, da OZ v 616. členu le v zvezi s prenehanjem najemne pogodbe, katere trajanje ni določeno ali določljivo, določa, da taka pogodba preneha z odpovedjo, ki jo vsaka stranka lahko da drugi, spoštujoč odpovedni rok. Kljub temu, da zakon ne predvideva možnosti odpovedi kot načina prenehanja trajnega upniško-dolžniškega razmerja pri pogodbah, pri katerih je čas trajanja določen, pa ni v nasprotju s prisilnimi predpisi in zato tudi ne izven avtonomije pogodbenih strank, da tudi v primeru razmerij, v katerih je čas trajanja določen, ena drugi omogočita prenehanje pogodbenega razmerja še pred potekom časa, za katerega je bilo pogodbeno razmerje sklenjeno, tudi z odpovedjo.

Pri najemni pogodbi, sklenjeni za določen čas, mora biti trajanje opredeljeno in s tem omejeno, saj sicer ne gre za ta tip najemnega razmerja. Zaključek najemnega razmerja tega tipa se lahko navezuje na nastop določenega dejstva. Vendar mora iti za dejstvo, katerega nastop je za (obe) pogodbeni stranki gotov, nedvomen; zanju je negotovo le, kdaj bo to dejstvo nastopilo. Kadar pogodbeni stranki ne izhajata iz gotovosti, da bo po njuni volji določeno dejstvo nastopilo, in torej zanju ni negotovo le, kdaj bo to dejstvo nastopilo, temveč je negotovo tudi, ali bo sploh nastopilo, gre za najemno pogodbo, sklenjeno za nedoločen čas. Če je ostal nedokazan dogovor o končnem roku, je treba predpostaviti, da je bila sklenjena najemna pogodba za nedoločen čas.

Dokazno breme glede odpovedi najemne pogodbe je prvostopenjsko sodišče pravilno naložilo toženi stranki, ki se je nanjo sklicevala. V nasprotju s pritožbenim razlogovanjem tožeče stranke je bila torej tožena stranka tista, ki je skladno s svojimi ugovornimi navedbami v konkretnem gospodarskem sporu morala dokazati, da je tožeča stranka odpoved prejela in ne tožeča stranka tista, ki bi morala dokazati dejstvo, da ji odpoved ni bila vročena. V izkazu dejstev, da sporno elektronsko sporočilo obstaja, da je bilo poslano tožeči stranki na pravilen naslov in tudi da iz predložene zaslonske slike ne izhaja kakšno avtomatsko generirano elektronsko sporočilo o tem, da elektronsko sporočilo z dne 30. 5. 2018 tožeči stranki na naslov info@... ni bilo dostavljeno, pa je glede na običajno delovanje elektronske pošte konzumirano tudi dejstvo prejema. V dokaz nasprotnega, tj. da omenjenega elektronskega sporočila ni prejela, tožeča stranka namreč ni zatrjevala in dokazovala, da naslov, na katerega ji je bilo poslano, ne obstaja, da ni pravilen ali pa kakšno drugo okoliščino, na podlagi katere bi bilo mogoče utemeljeno sklepati, da je bilo pošiljanje oziroma prejemanje elektronske pošte v

Materialnopravno zmotno je stališče prvostopenjskega sodišča, da je za opredelitev pogodbe, sklenjene za določen čas, odločilna opredelitev trajanja s točno določeno časovno točko. Meril za opredelitev najemne pogodbe, sklenjene za določen ali nedoločen čas, ZPSPP ne določa. Zato je razlago za navedeno časovno razmejitev najti v določbah OZ o zakupni pogodbi. Po prvem odstavku 616. člena OZ zakupna pogodba, katere trajanje ni določeno in ga iz okoliščin ali krajevnih običajev tudi ni mogoče določiti, preneha z odpovedjo, ki jo vsaka stranka lahko da drugi. Nedoločeno ali nedoločljivo trajanje zakupne pogodbe torej OZ v citiranem določilu opredeljuje kot pogodbo, sklenjeno za nedoločen čas. A contrario: za pogodbo, sklenjeno za določen čas, je šteti tudi pogodbo, v kateri je rok trajanja določljiv z določenimi okoliščinami. V obravnavanem primeru najemnega razmerja sta pogodbeni stranki trajanje pogodbe omejili z nastopom oddaje najetih prostorov na podlagi javnega razpisa, torej je časovni interval veljavnosti pogodbe določljiv oziroma razvezni pogoj za prenehanje njene veljavnosti opredeljen. Čim pa je tako, gre za pogodbo, sklenjeno za določen čas.

Pogodba, sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo in pretekom dogovorjenega ali zakonitega odpovednega roka. Zgolj zaradi neplačila najemnine za avgust 2017 pa še ni bilo mogoče sklepati na odpoved najemne pogodbe. Pritožnica ni trdila, da jo je v času veljavnosti najemne pogodbe katerikoli solastnik oviral pri njeni uporabi najetih parkirnih prostorov. Iz tega je sklepati na ustni dogovor o razdelitvi parkirišč za uporabo med solastniki. Taki sklepi oziroma dogovori solastnikov pa učinkujejo v korist oziroma breme pravnih naslednikov posameznega solastnika (sedmi odstavek 67. člena SPZ). To pa pomeni, da je tožena stranka kljub pridobitvi solastniškega deleža na parkirišču vstopila v pravni položaj prejšnjega solastnika. Zato ne more samovoljno odločati, katera parkirišča bo uporabljala glede na svoj solastniški delež.

Zaslišanje prič in strank je nezadosten dokaz za dokazovanje dejstva, da so prav tožničina oblačila pri zaposlenih tožene stranke povzročila zatrjevane težave. Tudi zato, ker sta priča in zakoniti zastopnik tožene stranke podala zgolj subjektivno oceno, utemeljenost toženkinega ugovora o zdravju nevarnih oblačilih pa je dokazljiva zlasti z objektivnimi kazalci o škodljivosti oblačil. Potrebna bi bila torej strokovna analiza, s katero bi bilo mogoče objektivno preveriti ali so bila res prav tožničina oblačila vzrok, da so delavci imeli alergijske reakcije oziroma da so bila le-ta nevarna za zdravje.

Sodišče prve stopnje je kot izhodišče za presojo veljavnosti tožničine odpovedi pravilno uporabilo določbo 333. člena OZ (prej 358. člen ZOR), ki ureja odpoved trajnega dolžniškega razmerja. Ta določba stranki, ki ne želi več nadaljevati pogodbenega razmerja, omogoča, da ga prekine z odpovedjo, ki jo mora vročiti nasprotni stranki. Za odpoved mora izbrati primeren čas, za prenehanje razmerje pa mora preteči s pogodbo, zakonom ali običaji določen ali primeren odpovedni rok. Namen odpovednega roka je, da se stranke lahko pripravijo na prenehanje razmerja in prilagodijo svoje nadaljnje ravnanje. Vrhovno sodišče RS je izrecno opozorilo, da se potek primernega roka vedno presoja za nazaj in njegove primernosti ni mogoče vezati na čas, ki je potekel med sodnim postopkom. Zakonitost odpovedi se tako presoja le glede na okoliščine, ki so obstajale v času, ko je bila dana, ne pa glede na okoliščine, ki so nastopile pozneje. Neveljavna odpoved ne more postati veljavna zgolj s pretekom daljšega časa. Glede ocene primernosti časa odpovedi pa je treba opraviti vrednotenje med položajema pravdnih strank in pretehtati, čigava pravica je bila v času odpovedi pogodbe bolj potrebna varstva.

Vsak odpovedni rok mora biti tako kot čas, ki naj preteče, da bo pogodbeno razmerje prenehalo, opredeljen vnaprej, ali v pogodbi ali v zakonu, morebiti v siceršnjem (drugem) poslovanju strank oziroma okolice, sicer pa vsaj v podani odpovedi. Pravni pojem neprimernega časa je treba napolniti v vsakem primeru posebej, upoštevajoč okoliščine konkretnega primera in položaj obeh strank. Upoštevajoč temeljna načela pogodbenih razmerij (predvsem načelo vestnosti in poštenja ter prepoved zlorabe pravic) je treba opraviti tehtanje, čigava pravica je v tistem trenutku bolj potrebna varstva.

Najem oz. zakup nepremičnin je transakcija, ki je oproščena plačila DDV (2. točka prvega odstavka 44. člena ZDDV-1). Kljub temu pa se lahko davčni zavezanec, ki opravlja transakcijo, ki je predmet oprostitve DDV iz 2. točke prvega odstavka 44. člena ZDDV-1, dogovori z najemnikom, ki je prav tako davčni zavezanec in ima pravico do odbitka celotnega DDV, da bo na transakcijo, ki bi morala biti oproščena plačila DDV, obračunal DDV po predpisani stopnji. Vendar pa morata v tem primeru obe stranki pred opravljeno transakcijo predložiti davčnemu organu vsak svojo izjavo v elektronski obliki (45. člen ZDDV-1). V konkretnem primeru je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo (česar obravnavana pritožba ne izpodbija), da tožena stranka ob sklenitvi najemne pogodbe ni bila davčni zavezanec in da je davčni zavezanec postala šele naknadno, to je 5.6.2013, ko je davčnemu organu podala izjavo v skladu z določbami 44. in 45. člena ZDDV-1. To pa tudi po oceni pritožbenega sodišča pomeni, da pred tem datumom zakonski pogoji za obračun DDV od dogovorjene najemnine v višini 850,00 EUR niso bili izpolnjeni.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da ima sporna določba dejansko dva možna besedna pomena, v smislu tolmačenja pravdnih strank. Zato je sodišče prve stopnje upravičeno jezikovno razlago besedila dopolnilo z iskanjem skupnega namena pogodbenih strank.

Kljub temu, da zakon ne predvideva možnosti odpovedi kot načina prenehanja trajnega upniško-dolžniškega razmerja pri pogodbah, pri katerih je čas trajanja določen, ni v nasprotju s prisilnimi predpisi in zato tudi ne izven avtonomije pogodbenih strank, da tudi v primeru razmerij, v katerih je čas trajanja določen, ena drugi omogočita prenehanje pogodbenega razmerja še pred potekom roka z odpovedjo.

Stališče sodišča prve stopnje, da je toženec zdravstveno dejavnost opravljal kot samostojni podjetnik, je materialnopravno pravilno. Namreč tudi samostojni podjetnik je v skladu z Zakonom o gospodarskih družbah (v nadaljevanju: ZGD-1) zgolj fizična oseba, ki na trgu samostojno opravlja pridobitno dejavnost v okviru organiziranega podjetja (šesti odstavek 3. člena ZGD-1). Upoštevajoč navedeno zakonsko ureditev je nedvomno, da je toženec obravnavane pogodbe lahko sklenil le kot samostojni podjetnik (fizična oseba), ki svojo zdravstveno dejavnost (na sekundarni ravni, drugi odstavek 13. člena ZZDej) opravlja v okviru specialistične ambulante - Ordinacije za s., r. in u. (P.), kot organiziranega podjetja. Navedeno potrjuje tudi dejstvo, da je bila navedena ordinacija vpisana v Poslovni register Slovenije in dne 31. 12. 2011 iz njega tudi izbrisana.

Prvostopenjsko sodišče je materialnopravno zmotno presodilo, da je v primeru odpovedi najema poslovnih prostorov treba uporabiti kogentne določbe ZPSPP kot specialnega zakona. V obravnavanem primeru je treba kot specialen predpis uporabiti določbe ZIPRS0607 glede na status tožene stranke kot najemojemalca, ki je proračunski uporabnik in ki v 21. členu določa največji dovoljeni obseg prevzetih obveznosti v breme proračunov prihodnjih let.