587. člen OZ

Evidentno je, da je bila ponujena sklenitev enotnega posla sale and lease back, v katerem sta prodajna in najemna pogodba v tolikšni meri povezani, da ju ni mogoče obravnavati povsem ločeno, kot ju je zmotno presojalo sodišče prve stopnje. Posledica neveljavnosti ali prodaje ali najema pomeni neveljavnost celotnega posla, saj povzroči izgubo namena (kavze) celotnega posla, ki je v prodaji in v hkratnem povratnem najemu. Povedano drugače, čeprav so uporabljeni nekoliko nerodni izrazi (po prodaji, pod pogojem, pogoji najema, hkrati sklenil) sklenitev najemne pogodbe ne pomeni pogoja za učinkovanje prodajne pogodbe, ampak gre za bistveni sestavni del enotnega posla sale and lease back. Izrecno je namreč navedeno, da gre za takšen posel in da so pogoji najema fiksni in bistveni sestavni del prodajne transakcije. Posel je bil lahko sklenjen le v primeru, če je šlo za popolno ponudbo. Ni dvoma, da je ponudba vsebovala bistvene sestavine prodajne pogodbe, vendar vseeno ni šlo za popolno ponudbo, ker niso bile vsebovane vse bistvene sestavine najemne pogodbe. Utemeljeno je namreč pritožbeno zavzemanje, da je bistvena sestavina najemne pogodbe (poleg predmeta naje

Dejansko stanje med strankama ni bilo sporno, saj je toženka vložila le ugovor zoper sklep o izvršbi na podlagi verodostojne listine, v katerem je navedla, da sklep o izvršbi zavrača in da njene poslovne knjige ne izkazujejo odprtih obveznosti do upnika, ki naj o terjatvi predloži dokaze. Takšne ugovorne trditve ne pomenijo zanikanja nadaljnjih tožničinih trditev iz dopolnitve tožbe, s katerimi je vsestransko dopolnila temelj in višino računov, na podlagi katerih je bil izdan sklep o izvršbi. Ker drugih trditev toženka ni podala, ji ne bi koristilo, če bi predlagala zaslišanje svojega zakonitega zastopnika, česar tudi sicer ni storila. Sodišče prve stopnje je stranki z dopisom seznanilo s pravno podlago in presojo, da lahko v obravnavani zadevi odloči brez naroka, ker dejansko stanje glede pravno odločilnih dejstev ni sporno, pa tudi, da bo narok za glavno obravnavo opravilo le v primeru, da bo to stranka izrecno zahtevala. Ker se toženka na ta dopis (tako kot na dopolnitev tožbe) ni odzvala in ni opredeljeno nasprotovala trditvam tožnice, ki prav tako ni zahtevala obravnave, je sodišče prve stopnje ob odsotnosti drugih ovir odločbo lahko izdalo brez razpisa naroka (488. č

Zakup je nujno odplačen in zakupnik mora za rabo plačati nadomestilo. Brezplačna raba bi lahko bila predmet posodbene pogodbe. Zakupni pogodbi je torej najbolj podobna posodbena pogodba, pogodbi pa se razlikujeta v elementu odplačnosti. Značilnost posodbe je, da se neodplačno prepušča raba stvari, medtem ko je bistveni element zakupa, zakupnikova obveznost plačila zakupnine.

Pravno sklepanje sodišča, da je bilo v zakup dano tisto območje parcele, kjer stoji vinograd, je v okoliščinah primera skladno z drugim odstavkom 82. člena OZ. Vinograd kot trajni nasad in njegovi plodovi so predmet zakupne pogodbe. Zakupnik pa sme uporabljati stvar le tako, kot to določa pogodba ali kakršen je namen stvari (drugi odstavek 600. člena OZ). Tožnik se zato s sklenitvijo pogodbe ni odpovedal uveljavljanju (stvarnih) upravičenj, ki ne posegajo v izvrševanje pravic zakupnika, kot neutemeljeno zatrjuje pritožnik.

Sklicevanje tožene stranke na določbe OZ, ki se nanašajo na odpoved pogodbe, bi lahko bilo pravno relevantne v zvezi s presojo, ali je bila dopustna odpoved pogodbe brez odpovednega roka ali pa je tožeča stranka upravičena tudi do najemnine za čas pogodbeno določenega trimesečnega odpovednega roka. Presoja v obravnavani zadevi pa se nanaša zgolj na utemeljenost zahtevka za plačilo najemnine za mesec december 2023, ko pogodba še ni bila odpovedana, zato pravna podlaga, na katero se sklicuje tožena stranka, v obravnavanem primeru ni ustrezna.

Na podlagi odpovedi preneha najemno razmerje s potekom roka (odpovedni rok), ki ga določa najemna pogodba, in ne s predajo posesti predmeta najema, kot zmotno trdi pritožba.

Značilnost zakupa (najema) je odplačna narava, saj je kavza tega razmerja odplačno zagotavljanje možnosti rabe stvari (587. člen Obligacijskega zakonika - OZ). Za posodbeno pogodbo pa je značilno, da se stvar izroča v neodplačno rabo (579. člen OZ). Posodbena pogodba je vedno brezplačna, sicer ne gre za posodbeno, ampak za zakup (najem).

Pri ugotavljanju pravega (pravnega) pomena objektivno nejasnega besedila se ni mogoče zadovoljiti s slovnično analizo besedila, saj celostno obravnavanje vključuje pomenski pristop k besedilu. Besedno razlago je treba preizkusiti z drugimi metodami razlage. Tipični interes pogodbenih strank, ki sklepajo najemno pogodbo, je izročitev stvari v rabo in njena nemotena raba. Nemotena raba se torej nanaša na sam predmet najema.

Sodišče prve stopnje je tudi pravilno naložilo breme dokazovanja nepravilnosti dokumentacije toženi stranki. Kot že navedeno, dokazno in trditveno breme med strankama prehaja. Dokazno breme je namreč na tistem, ki zatrjuje obstoj, ne na tistem, ki zatrjuje neobstoj dejstva, kar v konkretnem primeru pomeni, da je tožeča stranka z listinami in izpovedbo zakonitega zastopnika tožeče stranke in priče dokazovala, da tožena stranka ni plačala zapadle najemnine ter da ni prišlo do kompenzacije. Tako je prešlo breme ugovorov, da to ne drži, v toženkino trditveno in dokazno breme.

Po pravilu o dokaznem bremenu iz 212. člena ZPP tožeča stranka zatrjuje dejstvo, da je bila sklenjena najemna pogodba in to dejstvo mora tudi dokazati. Ugotoviti je mogoče, da je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da tožeča stranka svojega dokaznega bremena ni zmogla. Na drugi strani pa so bili ugovori tožene stranke, da najemna pogodba ni bila pisno sklenjena v mesecu avgustu 2021 in predloženi dokazi zato prepričljivi.

Dometa določbe 6. člena ZKZ ni mogoče širiti onkraj meja, ki jih sama določa, torej na področja zunaj rabe in obdelovanja zemljišč. Določbe 38. člena ZKZ se zato uporabljajo le za kmetijska zemljišča, kot so opredeljena v prvem in drugem odstavku 2. člena ZKZ in ne tudi za zemljišča, ki jih 6. člen opredeljuje kot "zemljišča, ki so s planskim aktom določena za stavbna zemljišča oziroma za nekmetijske namene, dokler za njih ni v skladu s predpisi izdano dovoljenje za gradnjo oziroma drug ustrezen akt".

Predlog za dopustitev revizije se zavrne.

Predlog za dopustitev revizije se zavrne.

Posebna oblika se za veljavno sklenitev najemne pogodbe ne zahteva. Kljub temu, da je med strankama obstajal dogovor o pisni obliki najemne pogodbe, nobena od strank ni zatrjevala, da bi bila pisna oblika dogovorjena kot pogoj za veljavno sklenitev, slednje pa ne izhaja niti iz poteka sklepanja najemne pogodbe, saj je tožeča stranka toženi stranki izročila predmet najema še preden je le-ta podpisala najemno pogodbo. Stranki sta tako veljavno sklenili najemno pogodbo že s samim soglasjem o bistvenih sestavinah, hkrati pa nase prevzeli obveznost, da dasta pogodbi dogovorjeno obliko. Tožena stranka bi morala, če je imela ob koncu obdobja najema voljo po prenehanju najemnega razmerja, vrniti predmet najema, oziroma bi morala svojo voljo po prenehanju jasno sporočiti. Kot izhaja iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje, vse do 7. 6. 2021 tožena stranka tožeči stranki na elektronska sporočila ni odgovarjala. Ker hkrati tudi tožeča stranka ni zahtevala vračila priklopnega vozila, je iz takšnega ravnanja razvidna volja obeh pravdnih strank do podaljšanja najemnega razmerja.

Na strankah je, da zatrjujejo dejansko stanje, je pa nato sodišče tisto, ki na takšno dejansko stanje uporabi pravo. Sodišče mora torej za konkreten dejanski stan najti ustrezno pravno pravilo. Res je, kar tudi opozarja pritožba, da je toženec med svojimi trditvami podal tudi trditev o obstoju posodbene pogodbe, ki je v OZ urejena v 579. do 586. členu. Vendar pa posodbena pogodba ne nastane sama po sebi, kot nadaljevanje nekega zatečenega stanja, brez ustreznega dogovora, sporazuma, ki je lahko tudi usten. V konkretni zadevi je toženec trdil, da je bil med strankama dosežen dogovor, ki naj bi po prvi varianti predstavljala ustno najemno pogodbo, kar se je izkazalo, da ne drži. Po drugi varianti naj bi šlo za soglasje, ki bi privedlo do posodbene pogodbe in sicer trajnega pogodbenega razmerja, ki se ga po 333. členu OZ prekine le z odpovedjo. Vendar pa samo dejstvo, da je toženec kot otrok prebival pri starših (tožniku in njegovi ženi), pa se je potem to bivanje podaljšalo v toženčevo odraslo dobo (na način, da starša pač nista nasprotovala temu, da biva v hiši), ne more pomeniti dogovora (sporazuma), ki bi ustanovil posodbeno (ali kakršno koli drugačno pogodbeno) razmerje.

Predlog se zavrne.

Pravnomočni postanejo le izreki sodb in ne njihove obrazložitve ali dokazna ocena sodišča. Trditvena podlaga v drugem postopku med strankama je bila bistveno drugačna kot v obravnavnem sporu in je zajemala drugo obdobje. Trditvena podlaga se ne prenaša med postopki, kljub temu, da gre za podoben spor med istima strankama. Stranki sta v pogodbi jasno opredelili predmet najema po vrsti in površini ter določili način plačevanja stroškov glede na dogovorjene lastnosti. Če toženka meni, da lastnosti predmeta niso ustrezne mora uporabiti jamčevalne zahtevke in doseči spremembo pogodbe.

Zapisnik o nekem dogodku ni nepristen ali neverodostojen zaradi tega, ker je sestavljen, zapisan in podpisan kasneje, po dogodku, ki ga dokumentira. Nasprotno, gre za dokaj običajno prakso, saj se v številnih poslovnih in neposlovnih situacijah zapisnik sestavlja in podpisuje naknadno. Zapisnik je neverodostojen ali antidatiran, če zaznamuje dogodek, ki se takrat, ko naj bi se zgodil, v resnici ni zgodil, če torej izkazuje lažna dejstva in lažne podatke. Vstop pridobitelja v pravice in obveznosti najemodajalca pa je predmet njunega medsebojnega razmerja, t.j. razmerja med starim in novim lastnikom, s katerim se najemniku ni treba ukvarjati. Seveda se mu mora novi lastnik naznaniti (ali ga o tem obvesti stari lastnik), vendar to ne pomeni, da najemnik rešuje vprašanje trenutka prenosa lastninske pravice med obema (stari in novi lastnik se lahko povsem neodvisno od trenutka pridobitve lastninske pravice drugače dogovorita glede trenutka vstopa v najemno razmerje). Najemodajalec gostinskega lokala ima legitimen interes, da je njegov najemnik urejen in stabilen, kar pri pravni osebi vključuje tudi urejena in stabilna razmerja v njeni notranji strukturi. Neurejenost, meds

Tožena stranka je na podlagi 236.a člena ZPP predložila pisno izjavo priče. V skladu s šestim odstavkom tega člena je v diskreciji sodišča prve stopnje odločitev, ali bo pričo zaslišalo ali bo namesto tega le prebralo njeno pisno izjavo. Zaslišanje priče mora sodišče izvesti le, če tako zahteva katera od strank. Ker v konkretnem primeru nobena stranka take zahteve ni dala, sodišče prve stopnje navedene priče utemeljeno ni zaslišalo, temveč se je pravilno oprlo na njeno pisno izjavo, v zvezi s katero je ugotovilo, da so izpolnjeni pogoji po 236.a členu ZPP. Pritožničino stališče, da s predložitvijo pisne izjave te priče predloga za njeno neposredno zaslišanje ni umaknila, tako ni utemeljeno. Kot že pojasnjeno, bi morala podati izrecno zahtevo za njeno zaslišanje. Sodišče prve stopnje tako ni kršilo pravice tožene stranke do izjave in načela kontradiktornosti. Dejstvo, da je sodišče zaslišalo priče, zaslišanje katerih je po predložitvi pisnih izjav skladno s šestim odstavkom 236.a člena ZPP izrecno zahtevala tožeča stranka, navedenega ne more spremeniti. Ker sta nadstrešek in talna obloga spojeni z nepremičnino in torej predstavljata sestavino nepremičnine (8. člen SPZ), nis

Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da je bilo na tožencu dokazno breme o tem, da je svoje obveznosti po najemni pogodbi izpolnil. Gre za ugovor ugasle pravice, tak ugovor pa spada v toženčevo trditveno in dokazno breme. Sodišče prve stopnje je ugovor zastaranja ob sklicevanju na 286. člen ZPP zavrnilo zato, ker to ni bil prvi narok. Pritožbeno sodišče odločitvi sicer pritrjuje, a iz drugih razlogov. Sodišče prve stopnje je spregledalo, da je bila določba 286. člena ZPP, z vsebino, kot jo je sodišče prve stopnje uporabilo, uveljavljena šele z novelo ZPP-E in se v tem postopku, saj se je začel pred začetkom uporabe novele (to je pred 14. 9. 2017), uporabljajo še določbe do takrat veljavnega ZPP (glej 125. člen ZPP-E). Vendar pa taka zmotna uporaba 286. člena ZPP ni vplivala na pravilnost odločitve. Sodna praksa namreč tudi pred spremembo te določbe ugovora zastaranja, ki je bil dan po prvem naroku, ni neomejeno dopuščala. Dopuščala ga je le, če so bila dejstva, potrebna za njegovo presojo, navedena najkasneje na prvem naroku. Da bi taka dejstva bila navedena in kdaj, pa toženec v pritožbi ne pojasni.