VSRS Sklep II DoR 42/2026

Toženki sta na nepremičninah, ki imajo status javnega dobra, ustanovili stavbno pravico, namenjeno gradnji poslovnega objekta. Tožnika sta zatrjevala, da tako ustanovljena pravica nasprotuje javnemu interesu in onemogoča splošno rabo nepremičnin. Navajala sta, da na nepremičninah stoji športni center, namenjen vodnim športom, na katerih tudi sama izvajata športno dejavnost. Z vloženo tožbo sta zahtevala ugotovitev ničnosti sklenjene pogodbe, neveljavnost vknjižbe stavbne pravice in izbris iz zemljiške knjige ter vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja.

Sodišče prve stopnje je zahtevku ugodilo. Ugotovilo je številne pomanjkljivosti in nepravilnosti pri sklepanju sporne pogodbe. Pojasnilo je, da ustanovljena stavbna pravica onemogoča splošno rabo javnega dobra, zato nasprotuje ustavi (70. člen Ustave RS) in prisilnim predpisom (265. člen Stvarnopravnega zakonika; SPZ). Razsodilo je, da je pogodba o ustanovitvi stavbne pravice nična, zato je utemeljen tudi zahtevek po izbrisni tožbi.

Sodišče druge stopnje je pritožbo druge toženke zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Pritrdilo je stališčem prvostopenjskega sodišča in še enkrat poudarilo nosilni razlog za ničnost pogodbe.

Zoper takšno odločitev druga toženka vlaga predlog za dopustitev revizije. Predlaga, da se revizija dopusti glede vprašanj:

1Ali je predhodno upravno dovoljenje iz 265. člena SPZ konstitutivni pogoj za veljavnost pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice na nepremičnini v javni rabi oziroma javnem dobru, ali gre za upravnopravno predpostavko, katere opustitev vpliva le na izvrševanje pravice oziroma na dopustnost gradnje, ne pa na veljavnost pravnega posla?

2Ali sodišče zmotno uporabi materialno pravo, če ugotovi ničnost pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice na nepremičninah v lasti občine na podlagi ugotovljenih nepravilnosti v postopku ravnanja z občinskim stvarnim premoženjem (posamični program, javni poziv, opustitev upoštevanja dejanskega stanja javne rabe), če zakon za takšne kršitve izrecno ne določa sankcije ničnosti?

3Kakšen je materialnopravni standard določljivosti predmeta pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice (256. - 265. člen SPZ) in ali je pogodba nična, če je zemljišče opredeljeno s parcelnimi številkami in k. o., objekt pa opisan generično ("poslovni objekt skladno z vsakokrat veljavnim prostorskim aktom"), trajanje in imetnik pa sta določena, ob dejstvu, da le-ta še ni zgrajen?

4Ali predstavlja opustitev navedbe dejavnosti, ki se je izvajala na zemljišču, ki predstavlja javno dobro, pomanjkljivost opisa stavbne pravice v smislu stvarnopravne nedoločljivosti, če te okoliščine same po sebi ne predstavljajo stvarnopravnega ali obligacijskega upravičenja, ki bi bilo predmet vpisa v zemljiško knjigo, temveč zgolj javnopravno upravičenje?

5Ali sama vednost imetnika stavbne pravice o obstoju javnega dobra in o dejanski rabi nepremičnin zadošča za ugotovitev njegove nepoštenosti in zlorabe pravice, če je bila stavbna pravica ustanovljena na podlagi veljavne pogodbe z upravljavcem javnega dobra ter ali je v tem primeru mogoče govoriti o ničnosti takšne pogodbe?

6Ali ustanovitev in vknjižba stavbne pravice na zemljišču, namenjenem športni rabi, sama po sebi pomeni poseg v splošno rabo oziroma v javni interes po 70. členu Ustave RS, ali je za tak poseg potrebna dejanska omejitev oziroma odvzem dostopa in sprememba namembnosti zemljišča?

Predlog ni utemeljen.

Vrhovno sodišče je ocenilo, da pogoji za dopustitev revizije, ki izhajajo iz 367. a člena Zakona o pravdnem postopku; ZPP), niso izpolnjeni, zato je predlog zavrnilo (drugi odstavek 367. c člena ZPP).

Vrhovno sodišče je odločalo v senatu, navedenem v uvodu sklepa. Odločitev je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).