VSL Sodba I Cpg 562/2021

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožeča stranka nosi sama svoje pritožbene stroške in je dolžna toženi stranki povrniti 559,98 EUR stroškov pritožbenega postopka, v roku 15 dni, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po preteku 15-dnevnega roka do plačila.

1Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo uporabnine za stavbo na naslovu ... (I. točka izreka) ter tožeči stranki naložilo plačilo stroškov tožene stranke (II. točka izreka).

2Zoper navedeno sodbo je tožeča stranka vložila pravočasno pritožbo, zaradi vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, pred drugega sodnika. Priglasila je pritožbene stroške.

3Tožena stranka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev. Priglasila je stroške za odgovor na pritožbo.

4Pritožba ni utemeljena.

5Tožeča stranka uveljavlja v tem sporu tožbeni zahtevek iz naslova neupravičene uporabe tuje stvari v svojo korist. Kot najemnica poslovnih prostorov v lasti M. K. terja od tožene stranke, kot lastnice treh strojev za brizganje plastike, ki se nahajajo v teh poslovnih prostorih, plačilo uporabnine v višini tržne najemnine za čas od začetka stečaja (18. 9. 2017) nad toženo stranko. Navaja, da stroji zasedajo okrog 73 m2 površine poslovnih prostorov, ki jih ima v najemu, da ovirajo njen delovni proces ter da ni dolžna trpeti njihovega brezplačnega skladiščenja.

6Če nekdo uporabi tujo stvar v svojo korist, lahko imetnik po 198. členu Obligacijskega zakonika (OZ), ne glede na pravico do odškodnine, in tudi če te pravice nima, zahteva od njega, naj mu nadomesti korist, ki jo je imel od uporabe. Neupravičena uporaba stvari predstavlja enega od položajev neupravičene obogatitve.¹ Splošne predpostavke neupravičene obogatitve so: prikrajšanje ter obogatitev (na račun drugega), vzročna zveza med obogatitvijo in prikrajšanjem in odsotnost pravne podlage za prehod premoženja.

7Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje kot bistveno izhaja, da tožeča stranka od leta 2015 uporablja poslovni prostor na naslovu ..., katerega zemljiškoknjižni lastnik je M. K. Tožeča stranka zahtevek za plačilo uporabnine zoper toženo stranko utemeljuje na podlagi svoje obligacijskopravne pravice do posesti teh prostorov. Prostore uporablja na podlagi (pod)najemne pogodbe z dne 30. 12. 2015, sklenjene med tožečo stranko kot najemnico in družbo A., d. o. o. kot najemodajalko (v nadaljevanju: Pogodba iz leta 2015). Slednja je najemno pogodbo z dne 30. 11. 2015 sklenila z družbo L. d. o. o., takratnim zemljiškoknjižnim lastnikom spornega poslovnega prostora. Sodišče prve stopnje je nadalje kot bistveno ugotovilo, da so se trije stroji, ki so v lasti tožene stranke, v omenjenem poslovnem prostoru nahajali že pred sklenitvijo Pogodbe iz leta 2015 oziroma preden je pričela prostore uporabljati tožeča stranka. Hkrati ima namreč tudi tožena stranka z L. d. o. o. za uporabo teh poslovnih prostorov sklenjeno Najemno pogodbo z dne 23. 12. 2013 (v nadaljevanju: Najemna pogodba iz leta 2013).

8Tožeča stranka v pritožbi najprej navaja, da je sodišče prve stopnje Pogodbo iz leta 2015 napačno tolmačilo, s tem ko je zaključilo, da ne gre za najemno pogodbo, temveč za posodbeno pogodbo. Kot navaja v pritožbi, tožeči stranki prostori po Pogodbi iz leta 2015 niso bili izročeni v brezplačno rabo po 579. členu Obligacijskega zakonika (OZ), temveč v najem, saj po Pogodbi iz leta 2015 tvori najemnino več vrst stroškov, ki jih najemnik po zakonu ni dolžan kriti. Po presoji pritožbenega sodišča pa navedeni pritožbeni očitki, ki se nanašajo na pravno naravo Pogodbe iz leta 2015, za odločitev v sporu niso bistveni. Presoja, da gre za posodbeno pogodbo bi vodila zgolj do sklepa, da tožnica ne izkazuje elementa prikrajšanja,² kar pa ni bil edini razlog sodišča prve stopnje za zavrnitev tožbenega zahtevka. Tudi ob upoštevanju pritožbenih trditev tožeče stranke (da ni šlo za brezplačno rabo, da je bila sklenjena najemna pogodba ter glede soglasja za nadaljnji podnajem), tožeča stranka od tožene stranke ni upravičena terjati plačila uporabnine, iz razlogov, ki bodo navedeni v nadaljevanju. Ugotovitvi sodišča prve stopnje glede najemnine in soglasja za oddajo prostorov v podnajem se zato ne nanašata na pravno relevantna dejstva za odločitev v tem sporu. Odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi tožbenega zahtevka je bila že iz drugih razlogov pravilna, zaradi česar je pritožbeni očitek zmotne uporabe materialnega prava neutemeljen, prav tako pa v zvezi s tem niso podane uveljavljene procesne kršitve.

9Po presoji pritožbenega sodišča je odločitev sodišča prve stopnje pravilna, saj je to ugotovilo, da so se sporni stroji v času sklenitve Pogodbe iz leta 2015 že nahajali v najetih poslovnih prostorih. Tožena stranka je namreč v postopku navajala, da stroje v teh poslovnih prostorih hrani na podlagi Najemne pogodbe iz leta 2013, sklenjene med njo kot najemnico in družbo L. d. o. o. kot takratnim zemljiškoknjižnim lastnikom spornega poslovnega prostora. Tožeča stranka zato za zahtevek iz naslova neupravičene uporabe tuje stvari v svojo korist po 198. členu OZ ni aktivno legitimirana, saj bi bil za tak zahtevek lahko aktivno legitimiran kvečjemu lastnik poslovnega prostora.

10Po zakonskem besedilu lahko sicer uporabnino uveljavlja vsak imetnik stvari, torej sleherni upravičenec do rabe stvari. Imetnik stvari je lahko tako imetnik stvarne pravice ali stvarne pravice v pričakovanju, kot tudi imetnik obligacijske pravice do rabe stvari. Ob takšnem teoretičnem izhodišču lahko tudi najemnik zahteva plačilo uporabnine, če namesto njega nekdo drug uporablja stvar, do katere rabe je upravičen najemnik.³ Vendar pa to velja le za primere, ko je najemnik tekom najema prikrajšan v svoji (izključni) pravici do uporabe stvari. V primeru kot je predmetni, ko lastnik za isti poslovni prostor in za isto obdobje (torej za čas po letu 2015) sklene več najemnih pogodb, najemniku aktivne legitimacije za zahtevek za plačilo uporabnine zoper drugega najemnika ni mogoče priznati. Ob drugačni razlagi bi morala toženka za uporabo prostorov plačala dvakrat. Zoper njo bi lahko izpolnitveni oziroma kondikcijski zahtevek uveljavljal lastnik, hkrati pa bi lahko od nje plačilo uporabnine terjal drugi najemnik istega poslovnega prostora.

11Tožnica v pritožbi sodišču prve stopnje tudi neutemeljeno očita, da se ni opredelilo do njenega ugovora glede veljavnosti Najemne pogodbe iz leta 2013. Navedeno tudi po presoji pritožbenega sodišča ni pravno relevantna okoliščina za odločitev v sedaj obravnavani zadevi. Takšno vprašanje bi se namreč zastavljalo le, če bi družba L. d. o. o. oziroma sedanji zemljiškoknjižni lastnik poslovnih prostorov M. K. od toženke terjala plačilo za uporabo prostorov.⁴ Relevantno je za presojo, ali ima lastnik do toženke morda izpolnitveni zahtevek (za plačilo najemnine na podlagi veljavno sklenjene Najemne pogodbe z dne 23. 12. 2013) ali morda kondikcijski zahtevek (za plačilo uporabnine na podlagi ugotovitve, da Najemna pogodba z dne 23. 12. 2013 ni bila veljavno sklenjena ali da je bila odpovedana). Pri sedaj obravnavani zadevi tudi ne gre za spor, v katerem bi tožena stranka od tožnice oziroma lastnika na podlagi Najemne pogodbe iz leta 2013 zahtevala izročitev v uporabo njej v najem danih poslovnih prostorov. Za odločitev tudi ni bistveno, ali je tožena stranka na teh strojih oziroma v teh prostorih (kadarkoli) tudi poslovala, kot tudi ne, ali je bila tožeča stranka seznanjena z obstojem Najemne pogodbe iz leta 2013. Zato tudi ni bilo potrebno zaslišanje priče M. K. in D. K., ki sta bila predlagana prav zvezi z dokazovanjem omenjenih pravno (nepomembnih) dejstev za odločitev v tem sporu.

12V postopku pred sodiščem prve stopnje (navedbe tožene stranke v prvi pripravljalni vlogi str. 6) je tožena stranka navedla, da je tožnica v letu 2015 začela uporabljati poslovni prostor le v nezasedenem delu. Pojasnila je, da je bil tožnici predmet dan v najem v stanju kot je, torej z vsemi stroji, ki so bili že pred tem vgrajeni v stavbo. Trdila je, da tožnica ni pridobila posesti nad tistim delom prostora, kjer ves čas od nabave in vgradnje dalje stojijo stroji. Nadalje je navedla tudi, da ni bil zoper toženo stranko s strani lastnika prostora sprožen noben postopek za odstranitev strojev. Tožnica na navedbe tožene stranke ni odgovorila, zato se te trditve štejejo za priznane (drugi odstavek 214. člena ZPP). Odločilno dejstvo, ki ga je sodišče prve stopnje tako ugotovilo je, da so bili stroji toženke že pred letom 2015 nameščeni v teh poslovnih prostorih, tožnica pa je prostore, takšne kot so bili, z nameščenimi stroji, sprejela v uporabo na podlagi Pogodbe z leta 2015.

13Tožeča stranka se je v postopku na prvi stopnji sicer sklicevala na Pogodbo iz leta 2015, vendar ni podala nikakršnih trditev v zvezi z obsegom uporabe poslovnega prostora po najemni pogodbi oziroma morebitnimi omejitvami uporabe, niti se ni sklicevala na posamezne določbe Pogodbe, ki bi to urejale. Vse pritožbene navedbe z zvezi s tem, da je bil namen Pogodbe tožnici zagotoviti uporabo poslovnih prostorov v celoti, ne zgolj v nezasedenem delu, da se je družba A. d. o. o. tožnici to zavezala v 1. členu Pogodbe ter da v Pogodbi ni nikjer zapisano, da je tožeča stranka dolžna trpeti skladiščenje delovnih strojev, zato predstavljajo nedovoljene pritožbene novote (337. člen ZPP).⁵

14Ne glede na navedeno, torej tudi če bi pritožbeno sodišče te pritožbene navedbe upoštevalo kot pravočasne, pa z njimi tožeča stranka ne more uspeti. Če lastnik za isti poslovni prostor sklene več najemnih pogodb, gre za konkurenco najemnih pogodb. V takem položaju je treba kot bistveno upoštevati, da so se sporni stroji v prostorih nahajali že pred prihodom tožnice v poslovne prostore. Neutemeljene so zato pritožbene navedbe, da sodišče dopušča, da tožena stranka brez pravne podlage „uzurpira“ prostor, ki ga ima v najemu tožeča stranka, saj gre za razmerja med lastnikom poslovnega prostora in toženko, ki ni predmet tega spora.

15Tudi privolitev upravičenca v to, da nekdo drug uporablja njegovo stvar, izključuje naknadni zahtevek za plačilo denarne odmene. Navedeno izraža že splošno pravno načelo volenti non fit inuria. Pri denarni odmeni, ki se uveljavlja na obligacijskopravni podlagi je namreč nadalje potrebno, da je podan še eden od dveh alternativnih pogojev: bodisi, da je bil upravičenec s strani neupravičenega uporabnika na nedopusten (viciozen) način izključen iz rabe svoje stvari (npr. z nasilno vselitvijo uporabnika,..), bodisi, da je imetnik aktivno poskusil preprečiti svoje prikrajšanje (npr. z zahtevkom za posestno izročitev).⁶ Iz že navedenega tudi izhaja, da tožnica kot najemnica hrambi strojev v poslovnih prostorih ob prevzemu ni aktivno nasprotovala,⁷ temveč je prostore prevzela v posest s stroji vred, čeprav je najkasneje ob vselitvi morala ugotoviti, da stroji zasedajo večji del tega poslovnega prostora (73 m2). Ker je tožnica prostore začela uporabljati v letu 2015 taki kot so bili, torej opremljeni s predmetnimi stroji, tudi ta pogoj za uspešno uveljavljanje zahtevka za plačilo uporabnine ni podan.

16Na drugi strani pa je mogoče ugotoviti tudi, da je bilo tožnici na voljo ustrezno pravno varstvo, ki bi se ga lahko poslužila, če je menila, da jo navedeni stroji omejujejo pri njeni pravici do izkoriščanja poslovnih prostorov. Najemodajalec⁸ mora najemniku prepustiti stvar v posest tako, da jo lahko ta uporablja za dogovorjen namen oziroma, da je omogočena njena običajna raba ter mu odgovarja za stvarne ali pravne napake izpolnitve.⁹ Zakon hkrati od najemnika zahteva, da pri sklenitvi najemne pogodbe in izročitvi stvari v posest ravna skrbno in se prepriča o stanju stvar.¹⁰ V primeru, da ima stvar napako,¹¹ mora najemnik brez nepotrebnega odlašanja o napaki obvestiti najemodajalca in zahtevati od njega, da napako odpravi v primernem dodatnem roku ali zniža najemnino, sicer lahko najemnik odstopi od pogodbe ali zahteva znižanje zakupnine, v vsakem primeru pa ima pravico od najemodajalca zahtevati povračilo škode (597. člen OZ).¹²

17Načelo skrbnega ravnanja torej od najemnika zahteva, da se ob sklepanju najemne pogodbe prepriča o stanju prostorov, ki jih prevzema v najem. V kolikor ima ob sklenitvi pogodbe možnost pregledati stvar je dolžan to storiti. Če pri tem odkrije napako, ki bi onemogočala njegovo nemoteno rabo prostorov, je to lahko ovira za sklenitev najemne pogodbe, sicer pa predstavlja razlog, zaradi katerega lahko najemodajalcu predlaga dogovor o nižji najemnini. V takem primeru se najemnik kasneje na more več sklicevati na stvarno napako stvari. V kolikor pa najemnik ob sklenitvi najemne pogodbe ni imel možnosti pregledati prostorov, ki bodo predmet najema, bi bilo treba nastalo situacijo urejati ob upoštevanju instituta jamčevanja za napake. Ker najemodajalec odgovarja najemniku za prepustitev posesti, ki najemniku omogoča rabo stvari v skladu z najemno pogodbo, lahko najemnik pravice iz naslova stvarnih napak, črpa samo v razmerju do svojega najemodajalca.¹³

18Izpodbijana sodba, ki se je oprla na ugotovitev, da ima toženka v prostorih že od leta 2013 nameščene svoje stroje, preden je prostore v posest prevzela tožnica, ima zato dovolj razlogov, da je sposobna preizkusa, tako da pritožbeni očitek kršitve iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ni utemeljen. Sodišče prve stopnje tudi ni zagrešilo očitane prepovedi vnaprejšnje dokazne ocene, saj je za vsak neizvedeni dokaz navedlo konkretne razloge, zakaj ga ni izvedlo, pri tem pa je zavrnitev dokazov razvidna tudi iz vsebine celotne obrazložitve. Da predlagani pa neizvedeni dokazi niso bili pomembni za odločitev v sporu je, glede na zgoraj navedeno, ugotovilo tudi pritožbeno sodišče. Ker zahtevka ni mogoče presojati po pravilih uporabnine oziroma neupravičene obogatitve, se kot nepomembne izkažejo tudi vse pritožbene navedbe v zvezi s tem (glede prikrajšanja tožeče stranke, pridržne pravice...), dokaz ogleda kraja, za ugotovitev, kako stroji motijo delovni proces, pa je prav tako nepotreben. Sodišče prve stopnje argumentov tožnice ni preslišalo, le strinjalo se ni z njimi. Zato niso utemeljene pritožbene navedbe, da je sodišče prve stopnje zagrešilo absolutno bistveno kršitev pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in kršilo enako varstvo pravic tožeče stranke po 22. členu Ustave Republike Slovenije (URS). Pritožbene navedbe v zvezi s kršitvami drugih ustavno zagotovljenih pravic (21. in 23. člen URS) so ostale nekonkretizirane.

19Pritožba tožeče stranke tako ni utemeljena. Pritožbeno sodišče tudi ob preizkusu izpodbijane sodbe po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), ni ugotovilo uradoma upoštevnih kršitev, zato je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

20Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka ter je dolžna toženi stranki povrniti stroške za odgovor na pritožbo (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je stroške za odgovor na pritožbo odmerilo na podlagi specificiranega stroškovnika ter toženi stranki priznalo 750 točk za odgovor na pritožbo (1. točka tar. št. 21 OT), 2% materialne stroške (11. člen OT) ter 22 % DDV (2. člen OT), kar znaša ob upoštevanju vrednosti točke 0,6 EEUR po OT, skupaj 559,98 EUR. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki stroške pritožbenega postopka plačati v petnajstih dneh, v primeru zamude pa skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

¹ Člen 190. OZ določa: „(1) Kdor je bil brez pravnega temelja obogaten na škodo drugega, je prejeto dolžan vrniti, če je to mogoče, sicer pa nadomestiti vrednost dosežene koristi. (2) Z obogatitvijo je mišljena tudi pridobitev koristi s storitvijo. (3) Obveznost vrnitve oziroma nadomestitve vrednosti nastane tudi, če kdo nekaj prejme glede na podlago, ki se ni uresničila ali je pozneje odpadla.“
² Po ugotovitvi sodišča prve stopnje namreč tožnica ni izkazala, da bi imela soglasje družbe A. d. o. o. za prenos pravice do rabe (582. člen OZ), s tem pa do dajanja nepremičnine v nadaljnji podnajem, zaradi česar tudi ne bi bila upravičena do prejemanja tržne najemnine od svojega morebitnega podnajemnika.
³ J. Debevec, Denarna odmena za neupravičeno uporabo tuje stvari, Odvetnik 63, december 2013, str. 13.
⁴ Pritožbeno sodišče se s tem ne opredeljuje do vprašanja, ali bi bil tožbeni zahtevek lastnika zoper sedanjo toženko utemeljen, temveč zgolj do vprašanja aktivne legitimacije.
⁵ Vsebino konkretnih pravil, ki sta jih pogodbeni stranki določili s sklenitvijo pogodbe, sodišče ugotavlja po pravilih, po katerih ugotavlja pravno pomembna dejstva. To pa pomeni, da pravilo, da sodišče pravo pozna po uradni dolžnosti (iura novit curia), ne velja za pogodbeno materialno pravo. Če naj se torej uporabi avtonomno materialno pravo, mora pravdna stranka, v skladu s pravili o trditvenem bremenu (212. člen ZPP), za utemeljitev zahtevka ali ugovora podati trditve o pogodbenem dogovoru in navesti pogodbeno (pravno) podlago, na kateri zahtevek oziroma ugovor temelji (tako VS RS sodba III Ips 159/2009, sodba III Ips 95/2010, VSC sodba Cpg 176/2019).
⁶ J. Debevec, Denarna odmena za neupravičeno uporabo tuje stvari, Odvetnik 63, december 2013, str. 13, 14.
⁷ Aktivno nasprotovanje v navedenem smislu ni izkazano s tem, da od toženke terja plačilo uporabnine s tožbo v tem sporu, ki jo je vložila leta 2020.
⁸ Najem poslovnih prostorov ureja Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP), ki v razmerju do OZ predstavlja specialnejši predpis. Če ZPSPP določenega vprašanja v zvezi z najemom poslovnega prostora ne ureja, se sodišče lahko opre na OZ kot splošnejši predpis (tako VSL sodba II Cpg 216/2016).
⁹ Najemodajalec odgovarja najemniku za vse napake v najem dane stvari, ki ovirajo njeno dogovorjeno ali običajno rabo, ne glede na to, ali je zanje vedel ali ne, ter za manjkajoče lastnosti ali odlike, ki so bile izrecno ali molče dogovorjene (prvi odstavek 592. člena OZ).
¹⁰ Najemodajalec ne odgovarja za napake v najem dane stvari, ki so bile ob sklenitvi pogodbe najemniku znane ali mu niso mogle ostati neznane (prvi odstavek 593. člena OZ).
¹¹ Stvarno napako bi namreč lahko predstavljali tudi stroji, ki zasedajo del tega poslovnega prostora v nasprotju z dogovorom v najemni pogodbi.
¹² Tako velja tudi po 15. členu ZPSPP: „Če najemodajalec ne izroči najemniku poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora v času in v takem stanju, v kakršnem bi ga moral po pogodbi izročiti, ima najemnik poleg pravice do odškodnine za škodo, ki jo je zaradi tega utrpel še pravico, da odstopi od pogodbe, ali pa da sam tako uredi poslovno stavbo oziroma poslovni prostor, da bo ta v takem stanju v kakršnem bi mu ga moral najemodajalec izročiti. To pravico ureditve poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora ima najemnik samo, če je dal poprej najemodajalcu primeren rok.“
¹³ Obstoj veljavne pogodbene podlage, ki omogoča uveljavljanje ustreznih pravno poslovnih zahtevkov, tako izključuje bodisi vzporedno bodisi podrejeno uveljavljanje sodnega varstva zoper tretjo osebo na drugi obligacijski podlagi, kot je tudi institut neupravičene pridobitve (tako II Ips 4/2015).