597. člen OZ

Omenjeni primer nemožnosti rabe ni povsem identičen z v tej zadevi obravnavanim, saj: 1. ukrepov, ki so bili razlog za omejitve rabe lokala, ni sprejel tretji, temveč tožeča stranka kot najemodajalka in 2. se ukrepi ne nanašajo na gostinsko dejavnost samo, temveč je bilo njeno opravljanje zaradi omejitve obiskov onemogočeno oziroma omejeno. Je pa primerljiv, zlasti z vidika ravnanj, ki omejujejo rabo za namen, zaradi katerega je bila najemna pogodba sklenjena, in ki niso protipravna. Primera se torej v lastnostih, ki so ratio legis zgoraj navedene določbe OZ, ujemata. Zato ima tožena stranka po presoji pritožbenega sodišča ob analogni uporabi tretjega odstavka 599. člena OZ pravico do znižanja najemnine.

ZPSPP daje najemniku možnost, da ima v primeru, če najemodajalec ne izroči najemniku poslovnega prostora v takem stanju, v kakršnem bi ga mora izročiti, poleg ostalega tudi pravico do odstopa (15. člen ZPSPP). Ker je izgubljeni dobiček dobiček, ki bi ga oškodovanec dosegel ob odsotnosti oškodovalčevega dejanja ali opustitve (tretji odstavek 168. člena OZ), ima najemnik tudi po določbi 15. člena ZPSPP pravico do odškodnine v obliki izgubljenega dobička le tedaj, če izkaže, da bi dobiček dosegel, če ne bi bilo škodnega dogodka. ZPSPP se uporablja za pogodbe, sklenjene na njegovi podlagi pred 19. 6. 2021 (52. člen Stvarnopravnega zakonika – SZ-1e).

Spremembe oziroma spremenjene okoliščine, ki otežujejo izpolnitev obveznosti ene stranke oziroma zaradi katerih se ne da doseči namena pogodbe, v obeh primerih v tolikšni meri, da pogodba očitno ne ustreza več pričakovanjem pogodbenih strank in bi jo bilo po splošnem mnenju nepravično ohraniti v veljavi (112. člen OZ), morajo že po sami naravi vplivati na bistvene sestavine pogodbenega dogovora. Ker pri plačanem znesku ni šlo za najemnino, tožeča stranka njegovega znižanja ne more doseči na podlagi odgovornosti najemodajalca za napake na predmetu najema (592 - 599. člen OZ), kot tudi ne na podlagi instituta znižanja najemnine zaradi delnega uničenja predmeta najema (617. člena OZ). Besedilo 617. člena OZ ne ureja primerov, ko bi stvar zaradi (delnega) uničenja ali poškodovanja postala neuporabna za konkretnega najemnika, pač pa se nanaša samo na morebitno objektivno zmanjšano uporabnost predmeta najema.

V skladu z drugo alinejo 28. člena ZPSPP lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene in zakonske določbe o trajanju najema, če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil. Oblika opomina zakonsko ni določena. V konkretnem primeru je tožeča stranka v predlogu za izvršbo na podlagi verodostojne listine in tudi v postopku na izpraznitev poslovnega prostora določno in jasno opredelila višino neplačane najemnine. Po presoji pritožbenega sodišča predstavljata tožba oziroma predlog za izvršbo zakonsko zahtevan opomin. Stališče pritožnika, da bi morala tožeča stranka po opominu podati še posebno odstopno izjavo je zmotno. Sodna zahteva za izpraznitev poslovnega prostora namreč ni nič drugega kot izrecna izjava tožeče stranke, da najemnega razmerja ne želi nadaljevati.

Pravnomočni postanejo le izreki sodb in ne njihove obrazložitve ali dokazna ocena sodišča. Trditvena podlaga v drugem postopku med strankama je bila bistveno drugačna kot v obravnavnem sporu in je zajemala drugo obdobje. Trditvena podlaga se ne prenaša med postopki, kljub temu, da gre za podoben spor med istima strankama. Stranki sta v pogodbi jasno opredelili predmet najema po vrsti in površini ter določili način plačevanja stroškov glede na dogovorjene lastnosti. Če toženka meni, da lastnosti predmeta niso ustrezne mora uporabiti jamčevalne zahtevke in doseči spremembo pogodbe.

Po zakonskem besedilu lahko sicer uporabnino uveljavlja vsak imetnik stvari, torej sleherni upravičenec do rabe stvari. Imetnik stvari je lahko tako imetnik stvarne pravice ali stvarne pravice v pričakovanju, kot tudi imetnik obligacijske pravice do rabe stvari. Ob takšnem teoretičnem izhodišču lahko tudi najemnik zahteva plačilo uporabnine, če namesto njega nekdo drug uporablja stvar, do katere rabe je upravičen najemnik. Vendar pa to velja le za primere, ko je najemnik tekom najema prikrajšan v svoji (izključni) pravici do uporabe stvari. V primeru kot je predmetni, ko lastnik za isti poslovni prostor in za isto obdobje (torej za čas po letu 2015) sklene več najemnih pogodb, najemniku aktivne legitimacije za zahtevek za plačilo uporabnine zoper drugega najemnika ni mogoče priznati. Ob drugačni razlagi bi morala toženka za uporabo prostorov plačalti dvakrat. Zoper njo bi lahko izpolnitveni oziroma kondikcijski zahtevek uveljavljal lastnik, hkrati pa bi lahko od nje plačilo uporabnine terjal drugi najemnik istega poslovnega prostora. Tudi privolitev upravičenca v to, da nekdo drug uporablja njegovo stvar, izključuje naknadni zahtevek za plačilo denarne odmene. Navedeno izr

Nagib je razumljen kot razlog, ki vodi stranko k sklenitvi pogodbe, a ne postane del pogodbene vsebine in (praviloma) sopogodbeniku niti ni znan. Tožena stranka je nedopustnost nagiba tožeče stranke utemeljila na okoliščinah v zvezi s tem, da bi tožeča stranka morala vedeti za pravno napako kotla, vendar pa ni podala nobenih konkretnih navedb oziroma dokaznih predlogov glede tega, da je prav védenje o teh napakah tožečo stranko vodilo v sklenitev sporne pogodbe. Ničnost je najstrožja sankcija v civilnopravnih razmerjih in je zato njena uporaba pridržana za specifične situacije, v katerih je treba nepravilnosti v razmerju sankcionirati z ničnostjo zaradi varstva javnega interesa. Zatrjevane domnevne nepravilnosti tega standarda po presoji višjega sodišča ne dosegajo.

S SP se je toženka zavezala jamčiti za škodo zaradi civilnopravnih odškodninskih zahtevkov, ki jih tretje osebe uveljavljajo proti zavarovancu (tožnici) zaradi nenadnega, presenetljivega dogodka (nesreče), ki izvira iz dejavnosti, lastnosti in pravnega razmerja, navedenega v polici in ki ima med drugim za posledico tudi škodo na stvareh. Pritožbeno sodišče soglaša s stališčem toženke, da najemnika ni mogoče šteti za tretjo osebo. S tem, ko je tožnica sporno stanovanje oddala v najem, v smislu SP ni postala tretja oseba, to pa ni postal niti najemnik. Najemnik stanovanje uporablja zato, ker mu ga je tožnica oddala v najem. S sklenitvijo najemne pogodbe pa ni postal lastnik. Le če bi se to zgodilo, bi bilo najemnika mogoče šteti za tretjega v smislu 1. točke 1. člena SP. Najemnik ima v razmerju do zavarovalnice z vidika SP enak položaj, kot zavarovanec sam; da se šteje, slikovito povedano, za „podaljšano roko lastnika stanovanja“, torej za zavarovanca samega.

Sodna praksa je sicer zavzela stališče, da najemnik, ki v pravdi nastopa kot tožena stranka in ki na podlagi 597. in 598. člena OZ odklanja plačilo dela najemnine, v primeru, če želi uveljaviti zahtevek za znižanje najemnine, ni dolžan vložiti nasprotne (oblikovalne) tožbe, saj za uveljavitev takšnega upravičenja zadošča ugovor, vendar tožena stranka tovrstnega ugovora ni (pravočasno) podala (prim. VSS sklep III Ips 28/2017).

V kolikor najemodajalec poslovnega prostora ne izroči v času in takem stanju kot bi ga moral po pogodbi, ima najemnik poleg pravice do odškodnine za škodo, ki jo je zaradi tega utrpel, (med drugim) pravico odstopiti od pogodbe. Iz najemne pogodbe izrecno ne izhaja, da bi morala tožeča stranka pridobiti manjkajoče uporabno dovoljenje in do kdaj. Uporabno dovoljenje v pogodbi tudi sicer ni omenjeno.

Če si dolžnik sam določi oziroma izgovori dodatni rok in ga pri tem tudi časovno opredeli, je treba izhajati iz načel pogodbene avtonomije (3. člen OZ) in načela contra factum proprium, ki je sestavni del vestnosti in poštenja (5. člen OZ). Ti načeli ne veljata le v sklenitveni, temveč tudi v izpolnitveni fazi, katere sestavni del je nedvomno tudi institut jamčevanja za stvarne napake. Pomembno je tudi načelo skrbnosti pogodbenih strank pri izpolnjevanju obveznosti (6. člen OZ), v luči katerega predstavlja oporno točko za pravno pravilno presojo domneva, da si je dolžnik razumno sam postavil rok na podlagi skrbne ocene, o tem, v kakšen času je sposoben izpolniti svojo obveznost, če pa je bil tudi pri tem neskrben oziroma prenagljen, je treba to okoliščino šteti zgolj njemu v breme. Oziroma še več: če s tako podaljšanim rokom zakupnik soglaša, gre za njegovo sporazumno podaljšanje oziroma pogodbeni dogovor o dodatnem roku oziroma njegovem trajanju.

Najemnik, ki v pravdi nastopa kot tožena stranka in ki odklanja plačilo dela najemnine zaradi stvarne napake v najem vzete stvari, v primeru, če želi uveljaviti zahtevek za znižanje najemnine, ni dolžan vložiti nasprotne (oblikovalne) tožbe, saj za uveljavitev takšnega upravičenja zadošča ugovor.

Pri zakupni pogodbi zakupnik nima možnosti izbire, ali bo zahteval odpravo napake (popravo v zakup dane stvari), ali pa izročitev druge stvari brez napake (zamenjavo stvari). Zahteva lahko le popravo v zakup danega, torej s pogodbo individualno določenega letala, to pa je po pogodbi letalo tipa EMB-120-ER in z reg. št. 000, kar je med pravdnima strankama nesporno. Tožeča stranka pa je z dopisom z dne 17. 2. 2006 zahtevala dostavo letala EMB-120 v tovorni konfiguraciji, torej zamenjavo predmeta najema in ne popravo le-tega. Takega jamčevalnega zahtevka pa po materialnem pravu tožeča stranka nima. Izhajajoč iz obrazloženega in ugotovitev prvostopenjskega sodišča o pogodbenih obveznostih pravdnih strank iz sklenjene Pogodbe, je logično, da toženčeva dobava letala in tožnikov pregled letala predstavljata že izpolnitev pogodbenih obveznosti pravdnih strank, zato učinkov Pogodbe ni mogoče vezati (odložno pogoj) na izpolnitev pogodbenih obveznosti. Pogoj za veljavnost oziroma učinkovitost pogodbe, kot sta ga določili pravdni stranki v prvem odstavku 18. člena Pogodbe (dobava letala in njegov pregled), je zato že pojmovno izključen in gre zato, kolikor se veže na izpolnitev pogodb

Pravilna je tudi ugotovitev sodišča prve stopnje, da se je tožeča stranka z najemno pogodbo (3. člen) najemniku zavezala, da bo imel s svojimi tovornjaki ves čas najema prost in neoviran dostop do najetih poslovnih prostorov, sicer ima najemnik pravico od nje zahtevati odškodnino (15. člen ZPSPP), tudi v smeri znižanja ali izključitve plačila najemnine (primerjaj 598. in 597. člen Obligacijskega zakonika - OZ).

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali mora najemnik, ki v pravdi nastopa kot tožena stranka in ki odklanja plačilo dela najemnine zaradi stvarne napake v najem vzete stvari, v primeru, če želi uveljaviti zahtevek za znižanje najemnine, vložiti nasprotno (oblikovalno) tožbo ali zadošča ugovor.

Na temelju 169. člena OZ je oškodovanec dolžan zgolj postaviti trditve o višini škode. Odgovorna oseba pa je tista, ki lahko takšnim trditvam, kot pretiranim, nasprotuje. Uveljavlja lahko na primer, da je za oškodovanca nastala s škodnim dogodkom korist, zaradi katere je njegova škoda manjša, kot sam trdi, da je. Vendar je trditveno in dokazno breme na odgovorni osebi, praviloma torej na oškodovancu.

Določbe o izgubi („zgolj“) pravice do odškodnine kot posledice opustitve notifikacije ni mogoče razlagati tako, kot da notifikacija za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov sploh ni potrebna. Namen obvestila najemodajalcu o stvarnih napakah v najem vzete stvari je namreč v tem, da se najemodajalec z napako seznani (zato obvestilo ni potrebno, če za napako že ve) in jo, če je odpravljiva, lahko tudi odpravi ter s tem pravilno izpolni svojo pogodbeno obveznost. Notifikacija napake je torej pogoj za uveljavljanje jamčevalnih sankcij. Od splošne ureditve jamčevanja za stvarne napake stvari pa se ureditev pri najemni pogodbi razlikuje v tem, da notifikacija ni vezana na prekluzivne roke. V tem smislu torej notifikacija napake, ki ni takojšnja, ne pomeni izgube najemnikovih pravic v zvezi z jamčevalnimi zahtevki, pomeni pa izgubo pravice do odškodnine. Zakon ne predpisuje posebne obličnosti za notifikacijo stvarnih napak predmeta najema. Obvestilo o napaki je lahko torej dano brez posebne oblike, pisno ali ustno, lahko pa tudi kot kombinacija obeh ali kot kombinacija obvestil, ki niso povsem istočasna. Za presojo ustreznosti obvestila je pomembna njegova vsebina.

Tožena stranka ima prav, da se po prodaji nepremičnine najem nadaljuje z novim lastnikom. V tej zadevi pa so bile okoliščine takšne, da je tožena stranka privolila v nadaljevanje najemne pogodbe s tožečo stranko in se odpovedala nadaljevanju najemne pogodbe z novim lastnikom. Razlogi za to so bili, da je tožena stranka vedela tako za prodajo nepremičnine kot tudi za dogovor tožeče stranke in novega lastnika, da naj se nadaljuje najemno razmerje med tožečo in toženo stranko. Odločilno pa je, da je ne glede na prvi odstavek 610. člena OZ, tožena stranka plačevala najemnino še naprej tožeči stranki kljub temu, da je vedela za prodajo. S takšnim ravnanjem je sklepčno pristala na to, da se odpove pravnim posledicam prenosa najemnega razmerja na novega lastnika po prvem odstavku 610. člena OZ. Posledica je bila, da še naprej velja najemna pogodba s tožečo stranko. Novi lastnik se je očitno s tem strinjal in se s tem odpovedal zahtevkom do tožene stranke. Pravni položaj tožene stranke se ni poslabšal, s tem pa je bil tudi dosežen namen prvega odstavka 610. člena OZ, čeprav se je njegovi uporabi tožena stranka odpovedala. Besedilo samega prvega odstavka 597. člena OZ je tako jasno

Revizija se dopusti glede vprašanja ali sta sodišči prve in druge stopnje glede na objektivne okoliščine primera kršili materialno pravo (tretji odstavek 597. člena Obligacijskega zakonika) s tem, ko sta dodaten rok za odpravo napak ocenili kot neprimeren, neupoštevaje dejstvo, da je ta rok določil sam zakupodajalec, zakupnik pa se je z njim strinjal.

Za odpoved najemne pogodbe v skladu s 1. odstavkom 603. člena OZ zadostuje izvensodna enostranska izjava najemodajalca in učinkuje, odkar jo prejme najemnik, o utemeljenosti odpovedi pa sodišče odloča kot o predhodnem vprašanju in se do tega opredeli zgolj v obrazložitvi. Za primer, da sodišče ne odloči o vseh postavljenih zahtevkih, je predvidena dopolnilna sodba. Na podlagi 1. odstavka 325. člena ZPP je toženec imel možnost v petnajstih dneh od prejema izpodbijane sodbe predlagati sodišču prve stopnje, naj odloči še o oblikovalnem zahtevku, vendar je ni izkoristil. Zato se oblikovalni tožbeni zahtevek, o katerem sodišče prve stopnje ni odločilo, šteje za umaknjenega.