592. člen OZ

ZPSPP daje najemniku možnost, da ima v primeru, če najemodajalec ne izroči najemniku poslovnega prostora v takem stanju, v kakršnem bi ga mora izročiti, poleg ostalega tudi pravico do odstopa (15. člen ZPSPP). Ker je izgubljeni dobiček dobiček, ki bi ga oškodovanec dosegel ob odsotnosti oškodovalčevega dejanja ali opustitve (tretji odstavek 168. člena OZ), ima najemnik tudi po določbi 15. člena ZPSPP pravico do odškodnine v obliki izgubljenega dobička le tedaj, če izkaže, da bi dobiček dosegel, če ne bi bilo škodnega dogodka. ZPSPP se uporablja za pogodbe, sklenjene na njegovi podlagi pred 19. 6. 2021 (52. člen Stvarnopravnega zakonika – SZ-1e).

Spremembe oziroma spremenjene okoliščine, ki otežujejo izpolnitev obveznosti ene stranke oziroma zaradi katerih se ne da doseči namena pogodbe, v obeh primerih v tolikšni meri, da pogodba očitno ne ustreza več pričakovanjem pogodbenih strank in bi jo bilo po splošnem mnenju nepravično ohraniti v veljavi (112. člen OZ), morajo že po sami naravi vplivati na bistvene sestavine pogodbenega dogovora. Ker pri plačanem znesku ni šlo za najemnino, tožeča stranka njegovega znižanja ne more doseči na podlagi odgovornosti najemodajalca za napake na predmetu najema (592 - 599. člen OZ), kot tudi ne na podlagi instituta znižanja najemnine zaradi delnega uničenja predmeta najema (617. člena OZ). Besedilo 617. člena OZ ne ureja primerov, ko bi stvar zaradi (delnega) uničenja ali poškodovanja postala neuporabna za konkretnega najemnika, pač pa se nanaša samo na morebitno objektivno zmanjšano uporabnost predmeta najema.

V skladu s prvim odstavkom 592. člena OZ odgovarja zakupodajalec zakupniku za vse napake v zakup dane stvari, ki ovirajo njeno dogovorjeno ali običajno rabo, ne glede na to, ali je zanje vedel ali ne, ter za manjkajoče lastnosti ali odlike, ki so bile izrecno ali molče dogovorjene. Če je med strankama določena lastnost posebej dogovorjena, gre za stvarno napako tudi, če je omogočena normalna ali dogovorjena raba. Ker je v obdobju, za katerega toženka zatrjuje, da je plačevala previsoko najemnino (od septembra 2006 do decembra 2020), med pravdnima strankama nesporno, da je najemna pogodba med njima veljala, je sodišče prve stopnje je pravilno presodilo, da v obravnavanem primeru predpostavke za utemeljenost pobotnega ugovora na podlagi instituta neupravičene obogatitve niso podane (primerjaj prvi odstavek 190. člena OZ). Pravni temelj za obračunavanje najemnine po površini 63,66 m² je torej vseskozi obstajal, zato o prehodu premoženja na tožnico brez pravnega temelja ni mogoče govoriti. Dejstvo, da je toženka ob sklenitvi najemne pogodbe vedela za obstoj stvarne napake, izključuje tožničino odgovornost iz tega naslova. Sodišče prve stopnje se je zato pri svoji odločit

Po zakonskem besedilu lahko sicer uporabnino uveljavlja vsak imetnik stvari, torej sleherni upravičenec do rabe stvari. Imetnik stvari je lahko tako imetnik stvarne pravice ali stvarne pravice v pričakovanju, kot tudi imetnik obligacijske pravice do rabe stvari. Ob takšnem teoretičnem izhodišču lahko tudi najemnik zahteva plačilo uporabnine, če namesto njega nekdo drug uporablja stvar, do katere rabe je upravičen najemnik. Vendar pa to velja le za primere, ko je najemnik tekom najema prikrajšan v svoji (izključni) pravici do uporabe stvari. V primeru kot je predmetni, ko lastnik za isti poslovni prostor in za isto obdobje (torej za čas po letu 2015) sklene več najemnih pogodb, najemniku aktivne legitimacije za zahtevek za plačilo uporabnine zoper drugega najemnika ni mogoče priznati. Ob drugačni razlagi bi morala toženka za uporabo prostorov plačalti dvakrat. Zoper njo bi lahko izpolnitveni oziroma kondikcijski zahtevek uveljavljal lastnik, hkrati pa bi lahko od nje plačilo uporabnine terjal drugi najemnik istega poslovnega prostora. Tudi privolitev upravičenca v to, da nekdo drug uporablja njegovo stvar, izključuje naknadni zahtevek za plačilo denarne odmene. Navedeno izr

Toženi stranki je ostala napaka v najem dane stvari (iz malomarnosti) neznana, tožeča stranka pa je zanjo vedela in jo je toženi stranki namenoma zamolčala. Zato je podana tožničina odgovornost za napako v najem dane stvari.

S SP se je toženka zavezala jamčiti za škodo zaradi civilnopravnih odškodninskih zahtevkov, ki jih tretje osebe uveljavljajo proti zavarovancu (tožnici) zaradi nenadnega, presenetljivega dogodka (nesreče), ki izvira iz dejavnosti, lastnosti in pravnega razmerja, navedenega v polici in ki ima med drugim za posledico tudi škodo na stvareh. Pritožbeno sodišče soglaša s stališčem toženke, da najemnika ni mogoče šteti za tretjo osebo. S tem, ko je tožnica sporno stanovanje oddala v najem, v smislu SP ni postala tretja oseba, to pa ni postal niti najemnik. Najemnik stanovanje uporablja zato, ker mu ga je tožnica oddala v najem. S sklenitvijo najemne pogodbe pa ni postal lastnik. Le če bi se to zgodilo, bi bilo najemnika mogoče šteti za tretjega v smislu 1. točke 1. člena SP. Najemnik ima v razmerju do zavarovalnice z vidika SP enak položaj, kot zavarovanec sam; da se šteje, slikovito povedano, za „podaljšano roko lastnika stanovanja“, torej za zavarovanca samega.

Nepravilna izmera pripadajočih skupnih prostorov sama po sebi še ne potrjuje obstoja stvarne napake na predmetu najema, ki bi tožečo stranko upravičevala k znižanju najemnine. Kot je pravilno presodilo sodišče prve stopnje, bi se lahko najemnik upiral plačilu najemnine za večjo površino le v primeru, če bi dokazal, da je bila najemnina med pogodbenima strankama dogovorjena kot cena na m2 in bi bila pri tem upoštevana celotna površina kot površina "neto delovnih prostorov". Ker pogodba zaradi predmeta pogodbe ni nična, ni nično niti pogodbeno določilo o višini dogovorjene mesečne najemnine. Če se določeni zneski v davčno osnovo ne vštevajo, od njih tudi ni mogoče obračunati DDV, posledično pa ni dovoljen niti dogovor, da je tožeča stranka dolžna plačati za račun z vključenim DDV še dodaten DDV. Dogovor o prefakturiranju računa z vključenim DDV in nato povečanim še enkrat za DDV ne predstavlja pogodbenega področja, glede katerega se pogodbeni stranki lahko prosto dogovarjata.

Določbe o izgubi („zgolj“) pravice do odškodnine kot posledice opustitve notifikacije ni mogoče razlagati tako, kot da notifikacija za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov sploh ni potrebna. Namen obvestila najemodajalcu o stvarnih napakah v najem vzete stvari je namreč v tem, da se najemodajalec z napako seznani (zato obvestilo ni potrebno, če za napako že ve) in jo, če je odpravljiva, lahko tudi odpravi ter s tem pravilno izpolni svojo pogodbeno obveznost. Notifikacija napake je torej pogoj za uveljavljanje jamčevalnih sankcij. Od splošne ureditve jamčevanja za stvarne napake stvari pa se ureditev pri najemni pogodbi razlikuje v tem, da notifikacija ni vezana na prekluzivne roke. V tem smislu torej notifikacija napake, ki ni takojšnja, ne pomeni izgube najemnikovih pravic v zvezi z jamčevalnimi zahtevki, pomeni pa izgubo pravice do odškodnine. Zakon ne predpisuje posebne obličnosti za notifikacijo stvarnih napak predmeta najema. Obvestilo o napaki je lahko torej dano brez posebne oblike, pisno ali ustno, lahko pa tudi kot kombinacija obeh ali kot kombinacija obvestil, ki niso povsem istočasna. Za presojo ustreznosti obvestila je pomembna njegova vsebina.

Tožena stranka ima prav, da se po prodaji nepremičnine najem nadaljuje z novim lastnikom. V tej zadevi pa so bile okoliščine takšne, da je tožena stranka privolila v nadaljevanje najemne pogodbe s tožečo stranko in se odpovedala nadaljevanju najemne pogodbe z novim lastnikom. Razlogi za to so bili, da je tožena stranka vedela tako za prodajo nepremičnine kot tudi za dogovor tožeče stranke in novega lastnika, da naj se nadaljuje najemno razmerje med tožečo in toženo stranko. Odločilno pa je, da je ne glede na prvi odstavek 610. člena OZ, tožena stranka plačevala najemnino še naprej tožeči stranki kljub temu, da je vedela za prodajo. S takšnim ravnanjem je sklepčno pristala na to, da se odpove pravnim posledicam prenosa najemnega razmerja na novega lastnika po prvem odstavku 610. člena OZ. Posledica je bila, da še naprej velja najemna pogodba s tožečo stranko. Novi lastnik se je očitno s tem strinjal in se s tem odpovedal zahtevkom do tožene stranke. Pravni položaj tožene stranke se ni poslabšal, s tem pa je bil tudi dosežen namen prvega odstavka 610. člena OZ, čeprav se je njegovi uporabi tožena stranka odpovedala. Besedilo samega prvega odstavka 597. člena OZ je tako jasno

Brez predhodne pridobitve gradbenega dovoljenja (ki bi ga tožnik po pridobitvi moral izročiti tožencu, da bi lahko slednji pričel na zakonit in pogodbeno dogovorjen način urejati v najem oddano zemljišče in bi s tem nastopili tudi pogoji za pridobitev uporabnega dovoljenja) toženec ni mogel in ni smel začeti izvajati dejavnosti predelave gradbenih odpadkov na izročenem zemljišču, kar pomeni (kot je to prav tako pravilno zaključilo sodišče prve stopnje), da je bila tožencu onemogočena uporaba spornega prostora (zemljišča) v skladu z jasno izraženim pogodbenim namenom in pravno naravo najemne pogodbe. Če pa ni zagotovitve možnosti rabe (na zakonit in dogovorjen način), ne nastopi tudi obveznost plačila najemnine.

Ko je tožeča stranka plačala toženi stranki znesek DDV, vračunan v najemnino, je bila tožena stranka že s samim plačilom DDV okoriščena, saj prejetega zneska iz naslova DDV ni bila dolžna odvesti v državni proračun. Tako je ravnala v pravni zmoti. Na tako svoje ravnanje bi se morda lahko uspešno sklicevala, če ne bi imela možnosti, da napako popravi. Tega pa tožena stranka niti ni trdila.

Skrite napake, tudi v primeru pravočasnega grajanja, tožene stranke ne bi odvezale dolžnosti plačevanja najemnine oziroma ji ne bi omogočale, da plačevanje samovoljno opusti. EZ, ki je lastnike večstanovanjskih stavb in stavb z več kot 4 posameznimi deli, zavezal k vzpostavitvi sistema za merjenje dejanske porabe, ne vpliva na položaj stranke, ki se je z najemno pogodbo zavezala k plačevanju stroškov v pavšalnem znesku. EZ ureja položaj lastnikov. Kakšen dogovor o obračunavanju stroškov ti sklenejo z najemniki, ni stvar zakonskega urejanja.

Tožena stranka kot najemodajalec tožeči stranki kot najemniku odgovarja za napake izročenih poslovnih prostorov, ki se kažejo v obliki manjkajočih lastnosti, katere so bile izrecno dogovorjene. To lastnost pa predstavlja prav površina poslovnih prostorov. Opustitev notifikacije ne pomeni izgube jamčevalnih zahtevkov ter da ne glede na čas notifikacije jamčevalni zahtevki ne prekludirajo. Vendar pritožnik ob tem spregleda, da jamčevalni zahtevki učinkujejo ex nunc, torej le od obvestitve dalje. V kolikor bi se sporni dogovor o obračunavanju DDV na najemnino zaradi neizpolnjevanja pogojev po 45. členu ZDDV-1 izkazal za ničnega, za morebitno obogatitev tožene stranke ni pravne podlage. Posledica izpolnitve na podlagi ničnega pravnega temelja pa je povračilni zahtevek. Tak zahtevek pa je lahko utemeljen le v višini, kolikor je nasprotna stranka osebno obogatena, pri čemer ni izključeno, da se dokončna davčna obremenitev odrazi kot okoriščenje tožene stranke.

S prevzemom nadomestnega poslovnega prostora je bila osnovna (najemna) pogodba spremenjena, s tem pa je prenehala obveznost tožene stranke, da tožeči stranki še naprej zagotavlja rabo prvotnega poslovnega prostora. Izselitev tožene stranke je bila tako sporazumna. Zgolj dejstvo, da je bila tožena stranka dejanska pobudnica preselitve, t.j. da so na njeni strani nastopile okoliščine, ki so terjale izselitev tožnice iz dotedanjih prostorov, ne pomeni kršitve njenih pogodbenih obveznosti.

Tožeča stranka je toženi stranki prvotno očitala dobavo letala s stvarno napako, ki ovira dogovorjeno oziroma običajno rabo letala. Čim pa tožeča stranka zatrjuje, da ugotovljena funkcionalna pomanjkljivost letala ne vpliva na presojo obstoja odložnega pogoja za veljavnost pogodbe, je torej ocenila, da navedena pomanjkljivost letala ni bistvena, torej je mogoč le edini logičen zaključek, da je šlo za neznatno napako, ki pa se po 2. odstavku 592. člena OZ ne upošteva pri presoji odgovornosti zakupodajalca (tožene stranke) za napake v zakup dane stvari. Po 2. odstavku 597. člena OZ najemnik lahko, če ima stvar kakšno napako, ki jo je mogoče odpraviti brez večjih nevšečnosti za najemnika, od najemodajalca zahteva odpravo napak v primernem roku. Ni dvoma, da mora napako v izpolnitvi pogodbene obveznosti najemodajalca slednjemu najemnik notificirati in opredeliti do te mere, da je najemodajalcu jasno, v čem je nepravilna njegova izpolnitev oziroma kakšno napako mora odpraviti.

Litispendenca predstavlja negativno procesno predpostavko tudi za odločanje o pobotnem ugovoru. Ali bo sodišče dovolilo združitev pravd je vprašanje formalnega procesnega vodstva in ne predstavlja odločilnega dejstva v sporu. Sodišče se odloči za združitev pravd izključno iz razlogov ekonomičnosti postopka. Glede procesnih predpostavk, na katere pazi sodišče po uradni dolžnosti, velja preiskovalno načelo, kar pomeni, da sme sodišče v primeru dvoma v obstoj procesne predpostavke opraviti poizvedbe oz. izvesti dokaze (npr. vpogledati v registre in druge spise), čeprav tega ni predlagala nobena izmed pravdnih strank. Dogovor o odpustu dolga je bil sklenjen pod odložnim pogojem, kar pomeni, da je bilo učinkovanje takega dogovora odvisno od uresničitve negotovega dejstva, konkretno sklenitve določenega pravnega posla s tertjo osebo.