VSL sodba I Cp 2372/2015

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

1Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. VL 115806/2010 z 9. 9. 2010 v prvem in tretjem odstavku izreka ter tožbeni zahtevek zavrnilo. Tožeči stranki je naložilo, naj v roku petnajst dni plača pravdne stroške tožene stranke v višini 825,08 EUR.

2Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka. Uveljavlja vse zakonske pritožbene razloge. Navaja, da je sodišče ugotovilo, da je toženi stranki uspelo dokazati, da je odstopila od pogodbe, ki je nehala veljati. Svoj zaključek je utemeljilo z določbami ZVKSES in OZ. Odločitev sodišča o uporabi določb ZVKSES je zmotna. Zakon je bil sprejet z namenom zaščite kupcev nedokončanih stanovanj in enostanovanjskih stavb. Ker je bilo v konkretnem primeru stanovanje dokončano oziroma zgrajeno, niso izpolnjeni pogoji za uporabo ZVKSES. Iz določb ZVKSES ne izhaja, da lahko kupec odstopi od pogodbe. Sodišče ni ugotovilo, ali napaka stanovanja, in sicer toplotni mostovi, znatno ovira normalno uporabo stanovanja. Brez te ugotovitve ni mogoče priti do zaključka, da je izpolnjen dejanski stan za odstop od pogodbe v skladu s 5. točko 20. člena ZVKSES v povezavi s 4. točko 25. člena ZVKSES. Iz izvedeniškega mnenja izvedenca A. A. izhaja, da je stanje v stanovanju posledica neprimerne uporabe s strani tožene stranke. Zato ne more biti odgovorna tožeča stranka. ZVKSES v 5. točki 20. člena določa takoimenovano kvalificirano napako, ki omogoča odstop od pogodbe. To pomeni, da vsaka napaka ne zadostuje za odstop od pogodbe, saj mora biti napaka taka, da znatno ovira normalno rabo stanovanja. Ker je napadena odločba v bistvenem delu neobrazložena, je ni mogoče preizkusiti. V primeru stvarnih napak kupljene stvari lahko kupec zahteva izpolnitev pogodbe ali znižanje cene, razvezo pogodbe pa le tedaj, če je napaka nepopravljiva ali ovira uporabo stvari. V obravnavani zadevi je napaka popravljiva in jo je možno odpraviti z izvedbo tesnenja toplotne izolacije, ob sočasni pravilni uporabi stanovanja. Zato pogoji za odstop od pogodbe niso izpolnjeni. Napako ima le del stanovanja, zato je ta zanemarljiva glede na celoto. Sodišče je tudi neobrazloženo zavrnilo dokaz z zaslišanjem strank, posledično pa je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno.

3Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila.

4Pritožba ni utemeljena.

5Tožeča stranka s tožbo zahteva plačilo sorazmernega dela preostanka kupnine v višini 4.979,20 EUR, po pogodbi, ki jo je tožena stranka kot kupec sklenila s tožečo stranko (in še dvema družbama) kot prodajalec za stanovanje št. 5 v kompleksu ... v X. Dogovorjena kupnina je znašala 127.672,00 EUR. Stanovanje je bilo izročeno toženi stranki v posest, tožena stranka je na račun kupnine plačala 121.288,40 EUR, del preostanka kupnine pa tožeča stranka terja od tožene s to tožbo. Ker je sodišče ugotovilo, da je toženka od pogodbe odstopila, s čimer je pogodba prenehala veljati, je zahtevek tožeče stranke na plačilo preostanka kupnine zavrnilo, saj tožeča stranka od tožene stranke ne more več zahtevati pogodbene izpolnitve. Svojo odločitev je oprlo na določila Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb(1) ter določila Obligacijskega zakonika(2).

6Tožeča stranka v pritožbi sodišču očita (predvsem) zmotno uporabo določil ZVKSES, saj meni, da je bil zakon sprejet z namenom zaščite kupcev nedokončanih stanovanj in enostanovanjskih stavb, v obravnavanem primeru pa je bilo stanovanje dokončano oziroma že zgrajeno. Tako pritožbeno stališče ni pravilno. Tudi že zgrajena stanovanja so lahko obremenjena s pravnimi oziroma stvarnimi napakami. Prodaja stanovanj s takimi pomanjkljivostmi pa predstavlja neizpolnitev obveznosti s strani investitorja oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni pogodbi (1. člen ZVKSES). Ravno pred tako poslovno prakso želi zakon zaščititi končne kupce. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da imajo tožnik (in še dve družbi) status prodajalcev in investitorjev, toženka pa status kupca, zato so izpolnjeni pogoji za uporabo ZVKSES, ki jih v prvem odstavku 4. člena predvideva zakon.

7Tožeča stranka v pritožbi neutemeljeno očita sodišču, da ni ugotovilo, ali napaka stanovanja znatno ovira normalno uporabo stanovanja, saj meni, da brez te ugotovitve ni moč priti do zaključka, da so izpolnjeni pogoji za odstop od pogodbe v skladu s 5. točko 20. člena ZVKSES. 20. člen ZVKSES nudi kupcu takojšnje odstopno upravičenje (brez predhodnega grajanja napak) kadar ima nepremičnina takšno napako, ki znatno ovira njeno normalno uporabo. V obravnavanem primeru je ravnala tožena stranka po določilu 25. člena ZVKSES in prodajalca obvestila o napaki ter zahtevala njeno odpravo. Ker ta ni bila uspešna, je na podlagi tretjega odstavka 25. člena imela več možnosti, ena od njih je bila tudi odstop od pogodbe. Ta ni rezerviran le za primere bistvenih napak (kot meni pritožba), ampak tudi za primere, ko napaka s strani prodajalca ni ustrezno sanirana.

8Do enakega zaključka bi bilo možno priti tudi z uporabo določb OZ, ki loči med bistvenimi in nebistvenimi napakami(3). Pri prvih lahko kupec (naročnik) odstopi od pogodbe in zahteva povrnitev škode, ne da bi prej zahteval odpravo napake (638. člen OZ v zvezi s 660. členom OZ), pri drugih pa mora najprej prodajalcu (izvajalcu) zagotoviti primeren rok za odpravo napake, šele nato lahko od pogodbe odstopi (639. člen v zvezi s 660. členom OZ). Pravica do odstopa od pogodbe je tako predvidena tudi za primere, ko napaka ni bistvena, a je izvajalec ustrezno ne odpravi. Čeprav v obravnavanem primeru ugotovitev, ali gre za bistveno ali za nebistveno napako, ni odločilna za pravico do odstopa, je prvostopenjsko sodišče ugotovilo, da gre za napako, ki znatno ovira normalno uporabo stanovanja (primerjaj 16. točko obrazložitve). Prav tako je sodišče ugotovilo, da je potrebno vzrok za napako iskati v neustrezni gradnji, in sicer je izolacija tako projektno kot izvedbeno neustrezna (primerjaj 6. alinejo 13. točke obrazložitve sodbe). Pritožbene navedbe, ki zatrjujejo neizpolnjevanje pogojev za odstop od pogodbe, so tako neutemeljene.

9Neutemeljen je pritožbeni očitek, da je sodišče neobrazloženo zavrnilo dokaz z zaslišanjem strank. Sodišče prve stopnje je v 11. točki obrazložitve navedlo, da je dokaz z zaslišanjem strank zavrnilo kot nepotreben, saj se je o spornih pravnopomembnih dejstvih v zadostni meri prepričalo s predloženimi listinami. Poleg tega pa stranka kršitve niti ni uveljavljala do konca postopka na prvi stopnji oziroma takoj, ko je to možno (286.b člen ZPP).

10Pritožbeno navedbo, da ima napako le del stanovanja in je zanemarljiva glede na celoto, podaja tožeča stranka prvič v pritožbi, kar je glede na določilo 337. člena Zakona o pravdnem postopku(4) prepozno.

11Uveljavljani pritožbeni razlogi tako niso podani, prav tako niso podani pritožbeni razlogi, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti. Pritožbo je bilo zato potrebno zavrniti in izpodbijano sodbo potrditi (353. člen ZPP).

-------------

Op. št. (1): Uradni list RS št. 18/2004, v nadaljevanju ZVKSES

Op. št. (2): Uradni list RS št. 97/2007, OZ-UPB1

Op. št. (3): Prvostopenjsko sodišče se je oprlo na določila OZ, ki urejajo odgovornost prodajalca za stvarne napake (primerjaj 17. točko obrazložitve).

Op. št. (4): Uradni list RS št. 45/2008, v nadaljevanju ZPP