VSL sodba, dopolnilna sodba in sklep I Cpg 563/2015

I. Pritožbama se delno ugodi in se izpodbijani sklep razveljavi, izpodbijana sodba pa se spremeni tako, da se glasi:

1. Ugotovi se, da obstoji terjatev tožeče stranke v višini 10.745,19 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 3. 3. 2011 do plačila.

2. Ugotovi se, da ne obstoji terjatev tožene stranke v višini 10.745,19 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 3. 3. 2011 do plačila.

3. Sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 28014/2011 z dne 7. 3. 2011 ostane v veljavi za 10.745,19 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 3. 3. 2011 do plačila.

4. V preostalem delu se navedeni sklep o izvršbi razveljavi in se tožbeni zahtevek za plačilo 3.512,89 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 3. 3. 2011 do plačila zavrne.

5. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v roku 15 dni plačati 1.023,11 EUR stroškov postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od 16. dne do plačila.

II. V preostalem delu se pritožba zoper izpodbijano sodbo zavrne in se v izpodbijanem nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Tožeča stranka sama nosi pritožbene stroške.

1Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da sklep o izvršbi VL 28014/2011 z dne 7. 3. 2011 ostane v veljavi v delu, v katerem nalaga toženi stranki, da plača tožeči stranki v roku 8 dni 10.745,19 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 3. 3. 2011 do plačila (I. točka izreka), razveljavi pa se za glavnico 3.512,89 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 3. 3. 2011 do plačila in se tožbeni zahtevek v tem delu zavrne (II. točka izreka), pri čemer se sklep o izvršbi razveljavi tudi v 3. odstavku izreka, tožena stranka pa je dolžna tožeči stranki v roku 15 dni plačati 1.023,11 EUR stroškov postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od 16. dne do plačila (III. točka izreka). Z izpodbijanim sklepom (pravilno: dopolnilno sodbo) je sodišče prve stopnje predlog tožene stranke za izdajo dopolnilne sodbe zavrnilo.

2Zoper I. in III. točko izreka izpodbijane sodbe je iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odstavku 338. člena ZPP vložila pritožbo toženka in predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo spremeni in tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je pritožbene stroške. Toženka je iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odstavku 338. člena ZPP vložila pritožbo tudi zoper izpodbijani sklep (pravilno: dopolnilno sodbo) in predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje oziroma podredno izpodbijani sklep spremeni in predlogu toženke v celoti ugodi, stroške pritožbenega postopka pa v plačilo naloži tožnici. Priglasila je pritožbene stroške.

3Obe pritožbi sta bili vročeni nasprotni stranki, ki nanju ni odgovorila.

4Pritožbi sta delno utemeljeni.

5V predmetni zadevi je toženka lastnica dveh poslovnih prostorov v P. v velikosti 288 m2 in 111 m2. Tožnica na podlagi Pogodbe o opravljanju storitev in poslov upravljanja in dobavi toplotne energije za P. z dne 3. 1. 2002 (priloga A1) in aneksa k pogodbi z dne 20. 3. 2002 (priloga A2) kot upravnik od toženke zahteva plačilo stroškov upravljanja in ogrevanja kot tudi stroškov obratovanja in vzdrževanja, ki jih je tožnica za čas od decembra 2008 do junija 2010 namesto toženke plačala posameznim dobaviteljem in izvajalcem (priloge A7-A24).

Glede pritožbe zoper sodbo

6Tožnica je pri izračunu vtoževanih stroškov uporabila kriterij solastniškega deleža toženke. Ta je po pogodbi o opravljanju storitev znašal 12,77% za oba poslovna prostora (priloga 2 pogodbe, tako tudi analiza starega dela TPC na prilogi A27), v letu 2008 pa se je zaradi prodaje dveh poslovnih prostorov zmanjšal na 12,56%. Po vknjižbi stavbe v zemljiško knjigo in vpeljavi novega računalniškega sistema leta 2009 nova in trenutno aktualna solastniška deleža toženke znašata 7,48% in 2,88% (zapisnik letnega zbora lastnikov z dne 14. 4. 2010 - priloga A3, lista solastniških deležev po objektih in lastnikih na prilogi A28), pri čemer je tožnica za obračun stroškov upoštevala kvadraturo, kot ta izhaja iz zemljiške knjige (akt o ustanovitvi etažne lastnine z dne 20. 7. 2004 - priloga A4, priloga A5).

7Toženka se je v postopku strinjala s kvadraturo svojih dveh poslovnih prostorov (skupaj 399 m2), nasprotovala pa je odstotku kvadrature svojih poslovnih prostorov v razmerju do celotne površine centra. Pravilen odstotek naj bi po mnenju toženke znašal maksimalno 9,81% (7,48% in 2,33%), kar izhaja tudi iz dopisa tožnice toženki z dne 18. 2. 2010 (priloga B4). Glede tega dopisa je tožnica pojasnila, da je šlo za očitno napako pri navajanju solastniškega deleža, ki v resnici znaša 2,88%, čemur je sodišče prve stopnje glede na vse ostale navedbe in dokaze tožnice pravilno verjelo.

8Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da se pogodba o opravljanju storitev in poslov upravljanja nanaša na etažne lastnike v objektih na naslovu A. 37, 37a, 37b in Ž. 7 (objekti A, B, C, D, E - stari del), ne pa na etažne lastnike v objektu F na naslovu Ž. - novi del. Toženka je v postopku vseskozi navajala, da bi v obračun stroškov morala biti vključena tudi objekta E in F (oziroma pravilno objekt F), češ da se je tožnica ob začetku poslovanja upoštevajoč, da se bo kvadratura celotnega objekta z gradnjo objekta F še spreminjala, zavezala odstotke posameznega etažnega lastnika v razmerju do naraščajoče kvadrature trgovskega centra ustrezno zmanjševati. Takšen dogovor pa ne izhaja ne iz pogodbe ne iz kasneje sklenjenega aneksa k pogodbi, toženka pa prav tako ne predloži tripartitnega sporazuma z dne 14. 4. 2004, iz katerega naj bi bil tak dogovor razviden. Dokazno breme, da je takšen dogovor res obstajal in da objekt F ni samostojna celota, pač pa spada k ostalim delom centra in se kot tak pri obračunavanju stroškov upošteva tudi kar se tiče toženke, je bil v tem primeru na toženki. Čeprav je ta priložila Odlok Občine ... o spremembah in dopolnitvah odloka o sprejemu zazidalnega načrta L. (priloga B14), s katerim je skušala dokazati, da v sklop centra spada tudi objekt F, toženka vseeno ni uspela dokazati, da je objekt F združen v celoto z ostalimi objekti na način, da bi se kot merilo morala uporabiti površina celotnega centra (vključujoč objekt F). Po mnenju pritožbenega sodišča je zato sodišče prve stopnje pravilno štelo, da med pravdnima strankama takšnega dogovora ni bilo, kar pomeni, da je toženka za določitev solastniškega deleža toženke in izračun stroškov, ki nanjo odpadejo, kot merilo pravilno uporabila zgolj kvadraturo t. i. starega dela P.

9Posledično ni upoštevna navedba toženke, da celoten center (torej skupaj z objektom F) skupno meri več kot 12.000,00 m2, pri čemer pritožbeno sodišče še pojasnjuje, da takšna površina objekta ne izhaja prav iz nobenega predloženega dokaza, kot tudi ne iz dogovora o načinu plačila komunalnega prispevka z dne 27.11.2003 (priloga B22), s katerim je bila dogovorjena zgolj višina komunalnega prispevka za objekt F. Tožnica je v postopku navedla, da upoštevna kvadratura za izračun deleža toženke znaša 3.807,78 m2 (izpis tožnice iz Registra enot po vhodih z dne 13. 6. 2012 - priloga A34). V tem primeru bi deleža toženke za poslovna prostora znašala 2,91% in 7,56%, torej več, kot je v postopku trdila in toženki obračunavala tožnica (7,48% in 2,88%). Ker sprememba lastništva, vpis v zemljiško knjigo in nov računalniški sistem niso dejavniki, ki bi vplivali na kvadraturo, je sodišče prve stopnje zaključilo, da sta solastniška deleža za poslovna prostora toženke znašala 7,48% in 2,88% za celotno vtoževano obdobje. Pri tem pritožbeno sodišče še dodaja, da toženka kljub nasprotovanju velikosti svojih solastniških deležev ni navedla, kakšna deleža pri obračunavanju stroškov sedaj upošteva njen nov upravnik.

10V skladu s 65. členom SZ-1 je upravnik dolžan vsakemu etažnemu lastniku na njegovo zahtevo, vendar ne več kot enkrat mesečno, omogočiti vpogled v pogodbe in knjigovodske listine, ki so bile pridobljene na podlagi pogodb in poslovnih razmerij upravnika s tretjimi osebami. Pritožbeno sodišče se strinja z zaključkom sodišča prve stopnje, da je toženka nedvomno imela možnost vpogleda v račune dobaviteljev in izvajalcev, kar je izrecno razvidno tudi iz dopisa z dne 2. 4. 2010 (priloga A31). Dejstvo, da je toženka prejete račune tožnice v glavnem zavračala, do česar se sodišče prve stopnje ni opredelilo, pa za odločitev v konkretnem primeru ni relevantno.

11Pritožbeno sodišče se strinja tudi z zaključkom sodišča prve stopnje, da dejanska uporaba dvigala, ki je nesporno skupna naprava, četudi morebiti nepravična ali neenaka, ni stvar upravnika, saj tudi iz pogodbe o medsebojnih razmerjih (priloga A26) izhaja, da se skupni deli in naprave uporabljajo v skladu s solastnimi deleži, kolikor s pogodbo ali zakonom ni drugače določeno. Da toženka v realnosti dvigala ne uporablja, je torej ne odvezuje plačila popravila dvigala v skladu s svojim solastnim deležem.

12Kar se tiče akontacije za ogrevanje je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je bila s pogodbo dogovorjena akontacija ogrevanja 150 SIT/m2 (0,62 EUR/m2) in da tožnica ni izkazala temelja za povišanje akontacije na 0,96 EUR/m2 v skladu s 14. členom pogodbe. Iz tega razloga je sodišče prve stopnje obračunalo akontacijo ogrevanja po ceni, dogovorjeni v pogodbi, in v preostalem delu tožbeni zahtevek zavrnilo. Pritožba sicer pravilno ugotavlja, da toženka na koncu sezone ni opravila nobenega poračuna, pač pa je plačano mesečno akontacijo s strani toženke obdržala, vendar pa pritožbeno sodišče pojasnjuje, da tožnica takšnega obračuna v skladu z 21. členom pogodbe ni bila dolžna opraviti, toženka pa tudi ni zatrjevala (in še manj dokazala), da sta se pravdni stranki kasneje dogovorili, da je tožnica zavezana obračunavati dobavljeno toploto kako drugače, kot dogovorjeno v pogodbi, npr. po dejanski porabi.

13Pritožba šele v tej fazi postopka prvič navaja, da 7. člen pogodbe vsebuje omejitev tekočega vzdrževanja poslovne stavbe v višini 80.000,00 SIT (333,83 EUR), zaradi česar tožnica ni bila upravičena naročiti del barvanja pri E. D., ki ji je za svoje delo zaračunal 3.423,00 EUR. Ker je takšno navajanje glede na 1. odstavek 337. člena ZPP prepozno, te navedbe pritožbeno sodišče pri svojem odločanju ni upoštevalo.

14Pritožbeno sodišče se prav tako strinja z zaključkom sodišča prve stopnje, da terjatve tožnice, ki so zapadle v plačilo v letu 2009, niso zastarale. Upoštevajoč, da gre za poslovno in ne večstanovanjsko stavbo, v tem primeru namreč ni mogoče uporabiti določbe 6. točke 1. odstavka 355. člena OZ (tako novejša sodna praksa npr. VSL sodba in sklep I Cpg 1833/2014 z dne 20. 5. 2015, VSL sodba in sklep I Cp 4730/2010 z dne 15. 6. 2011, VSL sodba I Cpg 1041/2010 z dne 7.12.2010).

15Na ostale pritožbene navedbe, ki niso odločilnega pomena za odločitev v konkretni zadevi, pritožbeno sodišče ni bilo dolžno odgovarjati.

Glede pritožbe zoper sklep

16Toženka je v svoji drugi pripravljalni vlogi podala ugovor pobota, in sicer je navedla, da je bila tožnica v času od 1. 9. 2005 neupravičeno obogatena za razliko, ki jo je toženki obračunavala nad 4,2096% do 12,77%, se pravi 8,5604% vsega, kar je toženka od 1. 9. 2005 plačala tožnici, pri čemer naj točen znesek sodišču prve stopnje sporoči tožnica. Prav tako je v pobot uveljavljala stroške upravniških storitev v višini 5.354,62 EUR, ki izhajajo iz tožničinega razdelilnika stroškov z dne 7. 2. 2003, v katerem je bila kot cena upravljanja določena 50 SIT/m2, pod postavko 5 razdelilnika pa je bila toženki obračunana neto vrednost (brez DDV) v višini 41.336,39 SIT ali 172,49 EUR, pri čemer je 50 SIT*399 m2 površine 19.950 SIT ali 83,25 EUR, kar od januarja 2003 dalje predstavlja mesečno razliko v višini 89,24 EUR oziroma letno razliko v višini 1.070,90 EUR (list. št. 41).

17Sodišče prve stopnje je presodilo, da pobotni ugovor toženke v delu, ki se nanaša na razliko nad 4,2096% do 12,77% v času od 1. 9. 2005 dalje, ni utemeljen. Čeprav je pri tem res nekoliko nekonsistentno navedlo, da je toženka sama priznala, da je že leta 2006 prenehala plačevati račune, iz listine na prilogi A35 pa izhaja, da je prenehala plačevati račune že leta 2005, od leta 2007 pa je plačevala le manjše zneske, in zaključilo, da posledično ni moglo priti do neupravičene obogatitve tožnice, je po mnenju pritožbenega sodišča bistvenega pomena dejstvo, da toženka ni navedla točnega zneska, ki naj bi ga tožnici plačala in za katerega naj bi bila ta neupravičeno obogatena, pri čemer trditvenega bremena glede tega dejstva (brez upravičenega razloga) ne more prevaliti na tožnico. Posledično je pobotni ugovor v tem delu povsem nekonkretiziran oziroma nedoločen. Pri tem pritožbeno sodišče dodaja, da je toženka v podobnem smislu v prvi pripravljalni vlogi v pobot uveljavljala tudi pravdne stroške, ki naj bi jih bila tožnica toženki dolžna iz drugih pravd med pravdnima strankama, vendar pa tudi v tem primeru ni podala nobene trditvene podlage, za katere stroške gre in v kakšni višini.

18Glede pobotnega ugovora, ki se tiče s strani tožnice preveč obračunanih stroškov upravniških storitev v višini 5.354,62 EUR, je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je bil strošek upravljanja v pogodbi dogovorjen v višini 100,00 SIT (0,42 EUR), z aneksom z dne 20. 3. 2002 pa sta se stranki dogovorili za 50% popust zgolj za eno leto, ne pa v nadaljnjem delu, ki ga sedaj v pobot postavlja toženka, pri čemer pa toženka tega dela odločitve o pobotnem ugovoru v pritožbi niti ne izpodbija.

19Ker sodišče prve stopnje o podanem pobotnem ugovoru oziroma ugovorih v skladu s 3. odstavkom 324. člena ZPP v zvezi s 3. odstavkom 319. člena ZPP ni odločilo v izreku izpodbijane sodbe, čeprav gre v konkretnem primeru za procesno oziroma pravdno pobotanje, saj je tožnica te terjatve v pobot prvič uveljavljala v pravdi (glej M. Juhart: Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 2. knjiga, str. 396), je pritožbeno sodišče zadevo ob prejemu v obravnavo sprva poslalo nazaj sodišču prve stopnje z napotilom, naj ta del pritožbe toženke šteje kot predlog za izdajo dopolnilne sodbe. Sodišče prve stopnje je nato po mnenju pritožbenega sodišča napačno presodilo, da gre v konkretnem primeru za materialnopravni pobotni ugovor in z izpodbijanim sklepom odločilo, da se predlog za izdajo dopolnilne sodbe zavrne. Pritožbeno sodišče na tem mestu pojasnjuje, da toženka razen s strani tožnice preveč obračunanih stroškov upravniških storitev v višini 5.354,62 EUR, točnega zneska pobota iz naslova razlike nad 4,2096% do 12,77% v času od 1. 9. 2005 dalje in pravdnih stroškov iz drugih pravd med pravdnima strankama ni navedla, zato je pritožbeno sodišče upoštevajoč, da je toženka v tem postopku ugovarjala tožbenemu zahtevku v celoti, štelo, da je v pobot uveljavljala svojo terjatev v višini vtoževane terjatve. V kolikor pa bi bila oziroma je višina uveljavljene terjatve toženke višja, jo ta še vedno lahko uveljavlja od tožnice z nasprotno tožbo (183. člen ZPP). Iz tega razloga je v skladu s 3. odstavkom 319. člena ZPP in 3. odstavkom 324. člena ZPP pritožbeno sodišče pritožbama delno ugodilo in izpodbijani sklep razveljavilo, izpodbijano sodbo pa spremenilo tako, da se ugotovi, da obstoji terjatev tožnice v višini 10.745,19 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 3.3.2011 do plačila, nadalje se ugotovi, da ne obstoji terjatev toženke v višini 10.745,19 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 3. 3. 2011 do plačila, sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 28014/2011 z dne 7. 3. 2011 ostane v veljavi za 10.745,19 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 3. 3. 2011 do plačila, v preostalem delu pa se navedeni sklep o izvršbi razveljavi in se tožbeni zahtevek za plačilo 3.512,89 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 3. 3. 2011 do plačila zavrne, pri čemer je toženka dolžna tožnici v roku 15 dni plačati tudi 1.023,11 EUR stroškov postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od 16. dne do plačila (358. člen ZPP).

20Čeprav je toženka sicer delno uspela s pritožbama, ji pritožbeno sodišče pritožbenih stroškov ni prisodilo, saj je s pritožbama uspela v sorazmerno majhnem delu, v zvezi s katerim niso nastali posebni stroški. Posledično je odločilo, da v skladu s 1. in 3. odstavkom 154. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 165. člena ZPP sama krije svoje pritožbene stroške.