VSM sodba I Cp 1528/2011

I. Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se spremeni in glasi:
1. „Zavrne se tožbeni zahtevek:
Tožena stranka K d.d. je dolžna pozvati in omogočiti tožeči stranki prevzem skupnih delov večstanovanjske stavbe, in sicer tako, da pozove in omogoči upravniku večstanovanjske stavbe, da za račun tožeče stranke prevzame skupne dele te stavbe, vse v roku 30 dni, da ne bo izvršbe.
Ugotovi se, da za tožečo stranko do prevzema skupnih delov večstanovanjske stavbe s strani upravnika te stavbe, ne obstoji pravica uveljavljanja jamčevalnih zahtevkov iz naslova očitnih in skritih stvarnih napak na skupnih delih večstanovanjske stavbe in posledično tudi ne obstoji pravovarstveno upravičenje za sodno uveljavljanje pravic iz naslova jamčevalnih zahtevkov zaradi očitnih in skritih stvarnih napak na skupnih delih te stavbe.“
2. Tožeča stranka je dolžna povrniti toženi stranki 1.934,90 EUR pravdnih stroškov v 15 dneh.

II. Tožeča stranka je dolžna povrniti toženi stranki 1.675,80 EUR pritožbenih stroškov v 15 dneh.

III. Tožeča stranka nosi sama svoje stroške v zvezi z vložitvijo odgovora na pritožbo.

1Z napadeno sodbo je prvo sodišče v točki I izreka razsodilo, da je toženka dolžna pozvati upravnika večstanovanjske stavbe in mu omogočiti prevzem skupnih delov te stavbe za račun tožeče stranke (85 etažnih lastnikov). V točki II izreka je odločilo, da za tožečo stranko do prevzema iz prejšnje točke, ne obstoji pravica tudi sodnega uveljavljanja jamčevalnih zahtevkov iz naslova očitnih in skritih stvarnih napak. V točki III izreka, je toženo stranko zavezalo plačati tožeči stranki 3.795,00 EUR pravdnih stroškov s pripadki.

2Sodišče prve stopnje je ocenilo pravni interes (člen 181 Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP) za uveljavljan ugotovitveni zahtevek v okviru tožbene podlage, da je tožena stranka (investitor in prodajalec) dne 21. 8. 2008, zavrnila zahtevo z dne 6. 8. 2008 sedanjega upravnika tožeče stranke za opravo prevzema skupnih delov večstanovanjske stavbe s pojasnilom, da ga je že 1. 3. 2007 opravila sama s seboj, pa tudi kasnejša primopredaja s stanovalci ni bila mogoča, ker niso imenovali svojega predstavnika. Z dopisom z dne 29. 1. 2009 pa je toženka upravniku tožeče stranke sporočila, da šteje njegov dopis z dne 13. 1. 2009, kot evidentiranje in prijavo skritih napak. S tem bi naj po zatrjevanjih tožeče stranke, tožena stranka ogrožala njen pravni položaj, saj s povedanim kaže, da bo tožena stranka zoper morebitni jamčevalni zahtevek tožeče stranke, ugovarjala zastaranje. Ob taki tožbeni podlagi prvo sodišče pritrjuje obstoju aktivne legitimacije za uveljavljano ugotovitveno tožbo. Materialna podlaga tožbenega zahtevka je v določilih člena 21 in 22 Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES), ki zahtevajo od prodajalca za tak primer (prodaja več kot osem posameznih delov stavbe, več kot dvema kupcema), sklenitev pogodbe o opravljanju upravniških storitev, upravnik pa zatem po prvem odstavku 22. člena istega zakona, za račun vseh kupcev, opravi prevzem skupnih delov stavbe. Tako je upravnik po samem zakonu za to naravo spora zakoniti zastopnik tožnikov (ni potrebno posebno pooblastilo), in ne stranka postopka na aktivni strani. Zato ugovor aktivne legitimacije ni utemeljen. Tudi ne ugovor neobstoja pravnega interesa za tako tožbo, saj se z njo uveljavljajo pravna dejstva in ne obstoj pravice, ki je le mogoča po ugotovitveni tožbi. Nato pa je ocenilo utemeljenost tako ugotovitvenega kot tudi dajatvenega dela tožbenega zahtevka. Pritrdilo je trditvam tožeče stranke, da do sedaj prevzem skupnih delov stavbe po upravniku, ni bil veljavno opravljen, ker ga je v letu 2007 sicer opravila toženka v vlogi upravnika, za katerega se je sama oklicala v aktu o oblikovanju etažne lastnine (dne 13. 10. 2006), ki pa v tem delu ni veljaven, saj je sprejet v nasprotju z določili členov 21 ZVKSES, ki izključujejo, da bi prodajalec bil v vlogi investitorja. Zato prevzem skupnih delov še ni veljavno opravljen. V tej posledici še tudi ni začel teči zakonski rok za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov.

3Tožena stranka vlaga pritožbo zoper prvostopno sodbo iz pritožbenega razloga zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da drugostopno sodišče spremeni prvostopno sodbo tako, da tožbeni zahtevek zavrne. Vztraja pri ugovoru aktivne legitimacije, ker je po prvem odstavku 22. člena ZVKSES le upravnik na račun vseh kupcev, upravičen do oprave prevzema skupnih delov večstanovanjske stavbe, kar jasno pove, da lahko to opravi le v svojem imenu. Torej glede na naravo spora, je v zadevi le upravnik aktivno legitimiran za vložitev predmetne tožbe, ne tudi etažni lastniki oziroma kupci (vsi tožniki). Podredno pritožba meni, da se kaže odsotnost aktivne legitimacije v zadevi v tem, da se prevzem skupnih delov stavbe, ki je predmet tožbenega zahtevka, po 25. členu Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ), ne šteje med posle rednega upravljanja (obratovanje in vzdrževanje večstanovanjske stavbe). Zato upravnik za to naravo spora, ni zakoniti zastopnik etažnih lastnikov oziroma kupcev stanovanj in potrebuje pooblastilo vseh, ne le 51,27 % oziroma 56,33 % kot je v zadevi primer. Materialnopravno napačna je tudi ocena utemeljenosti tožbenega zahtevka po vsebini, zaradi napačnega stališča prvega sodišča, da določbe 21. člena ZVKSES, da izključujejo prodajalca stanovanj iz opravljanja upravniških storitev v lastni nepremičnini. Zato je tudi zakonit akt zapisan pri notarju, o oblikovanju etažne lastnine za obravnavano večstanovanjsko hišo (enako velja za pogodbo o opravljanju upravniških storitev), v katerem je bil določen kot upravnik toženec, ki je bil investitor in prodajalec te stavbe in v katerem je bil tudi določen način zamenjave upravnika, do katere je tudi prišlo v začetku leta 2008. Do tedaj so tožniki toženca tudi šteli kot upravnika, saj so mu plačevali upravniške storitve in ga tudi razrešili po v citiranem aktu predvidenem postopku. Zato ne more biti dvoma, da je po tožencu kot takratnemu upravniku, dne 1. 3. 2007 opravljen prevzem skupnih delov predmetne stavbe, pravilen in veljaven. To lahko le pomeni, da je utemeljen tudi ugovor prekluzije uveljavljanih jamčevalnih zahtevkov, ki je nastopila najkasneje 20. 12. 2009, ko je po tretjem odstavku 23. člena ZVKSES, upoštevaje njegovo 2. točko, preteklo eno leto od dneva, ko je prvi kupec prevzel posamezni del v stavbi (NK – 20. 12. 2006). Pritožba pa tudi vztraja pri ugovoru odsotnosti pravnega interesa za ugotovitveni del tožbenega zahtevka (na neobstoj jamčevalnih zahtevkov), s katerim se ne uveljavlja pravica na skupnih delih (člen 181 ZPP). Gre za dejstvo, ki bo lahko predmet predhodnega vprašanja, kolikor bo tožeča stranka uveljavljala z dajatveno tožbo konkretno odpravo napak.

4Tožeča stranka predlaga v vloženem odgovoru na pritožbo, zavrnitev le-te.

5Pritožba je utemeljena.

6Uradni pritožbeni preizkus prvostopne sodbe (člen 350/II ZPP v zvezi s členom 339/II ZPP), ni pokazal pri delu prvega sodišča upoštevnih absolutnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka.

7Na prvi stopnji ni sporno pomembno dejansko stanje:

- toženec je kot investitor dne 13. 10. 2006 sprejel akt o oblikovanju etažne lastnine za predmetno večstanovanjsko stavbo, v katerem je sebe določil za upravnika (B2 prilog spisa) ter zatem s seboj sklenil tudi pogodbo o upravljanju;

- v vlogi upravnika je toženec dne 1. 3. 2007 z zapisnikom (B3 prilog spisa), prevzel skupne dele predmetne večstanovanjske stavbe;

- v začetku leta 2008 so tožniki zamenjali upravnika;

- ta je 13. 1. 2009 z dopisom zahteval od toženke kot investitorja, da se opravi prevzem skupnih delov stavbe in kar je zavrnila.

8Sodišče druge stopnje zavrača kot neutemeljeno pritožbeno grajo o odsotnosti aktivne legitimacije, ker da je za vtoževano terjatev aktivno legitimiran le upravnik. Ni dvoma, da je za vložitev predmetne tožbe v obsegu dajatvenega dela (na prevzem skupnih del) aktivno legitimiran upravnik, na podlagi določil 21. člena ZVKSES, ki ga za tak prevzem pooblaščajo. V obsegu ugotovitvenega dela (na obstoj jamčevalnih pravic), pa je upravnik aktivno legitimiran po določilih 29. člena istega zakona, ki ga pooblaščajo za obvestitev izvajalcev o napakah na skupnih delih stavbe in za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov. Tako bi bil v zadevi vsekakor aktivno legitimiran upravnik, kar pa ne izključuje aktivne legitimacije tudi tožeče stranke že iz njenega statusa etažnih lastnikov oziroma kupcev kot solastnikov skupnih delov stavbe, na katere se zahtevek nanaša. Namreč status lastnika, vključuje vse pravice, ki izvirajo iz lastninske pravice, torej tudi uveljavljanje jamčevalnih pravic za napake na predmetu lastnine oziroma na izročitev skupnih delov. Tovrstna zakonodaja je prav zaradi specifike večstanovanjskih stavb, v korist etažnih lastnikov zagotovila večjo zaščito njihovih pravic izvirajočih iz etažne lastnine, ko je med drugim vpeljala obvezno določitev upravnika. S tem je upravnik postal njihov zakoniti zastopnik ne samo za posle rednega upravljanja in vzdrževanja skupnih delov stavbe, temveč tudi za konkretni posel „prevzem skupnih delov“, za katerega je izrecno pooblaščen po zakonu. Tako je pravilna prvostopna ocena, da v zadevi za vprašanje aktivne legitimacije ni pomembno, da je upravnika za vložitev tožbe pooblastilo le 42 od 85 tožnikov, saj je tudi za vtoževano terjatev njihov zakoniti zastopnik po zakonu.

9Že predstavljena bistvena ugotovitev pomembnega dejanskega stanja, pa po mnenju sodišča druge stopnje, ob uporabi pravilnega materialnega prava, ne more voditi k ugoditvi tožbenega zahtevka (obsodilni sodbi). Materialnopravno pravilna presoja v zadevi je, da tožbeni zahtevek ni utemeljen. Napačna je prvostopna dokazna ocena (kot predhodno vprašanje), da citirani akt, s katerim je bil toženec določen kot upravnik in zatem pogodba o upravljanju, ki jo je toženec sklenil sam s seboj, nista veljavna, ker da določila 21. člena ZVKSES izključujejo investitorja oziroma prodajalca istočasno v vlogi upravnika in se interesi obeh vlog izključujejo. Določila člena 49/II SZ izrecno dovoljujejo, da je lahko upravnik tudi eden izmed etažnih lastnikov. V čas sprejema citiranega akta in pogodbe o določitvi upravnika v vlogi toženca, je slednji še bil večinski lastnik etažnih stanovanj v tej stavbi. To lahko le pove, da je toženec po zakonu spadal v krog upravičenih oseb za upravnika. Kot takratni večinski etažni lastnik v tej stanovanjski hiši, je nedvomno toženec tudi imel interes opravljati delo upravnika kot dober gospodar in se je pogodba o opravljanju upravniških storitev izvrševala vse do začetka leta 2008, ko je prišlo do zamenjave upravnika. Tako ni relevantnih razlogov niti za izpodbojnost, ki je itak prekludirana (člen 99/II Obligacijskega zakonika – OZ), niti za ničnost obeh pravnih poslov. Ob tem je mogoče le ugotoviti, da je bil po tožencu kot takratnemu upravniku dne 1. 3. 2007 opravljen prevzem skupnih delov te stavbe, veljaven. Zato ni utemeljen zahtevek po ponovnem prevzemu skupnih delov stavbe. Že temu posledično ne more biti utemeljen tudi ugotovitveni zahtevek, ki za konkretni dajatveni zahtevek ni potreben. Ob vsem povedanem kaže, da bi tožeča stranka v primeru toženčevega malomarnega opravljanja upravniških dolžnosti (npr., če bi bilo potrebno, pa ni uveljavljal jamčevalnih zahtevkov), s posledično njej nastalo škodo, imela pravico zoper toženca uveljavljati odškodninsko tožbo.

10O pritožbi je odločeno po peti alineji 358. člena ZPP.

11Sprememba odločitve glede glavne stvari pomeni, da je toženka v celoti uspela. Zato je upravičena do potrebnih pravdnih stroškov. Ti so skladno veljavni Odvetniški tarifi – OT, odmerjeni na 1.934,90 EUR (člen 165/II ZPP v zvezi s členom 154/II ZPP).

12Uspešni pritožnici so odmerjeni potrebni pritožbeni stroški na 1.675,80 EUR in naloženi v plačilo tožeči stranki (165/II ZPP v zvezi s členom 154/II ZPP).

13Tožeča stranka nosi sama stroške, ji nastale v zvezi z vložitvijo odgovora na pritožbo (člen 155 ZPP).