29. člen ZVKSES

Stališče, da zastaralni rok začne teči šele od trenutka seznanjenosti upnika z elementi odškodninske obveznosti, pomeni, da dolžnik v primeru kršitve posamezne pogodbene dolžnosti nima nobene časovne zaščite pred odškodninskimi zahtevki sopogodbenika.

Glede na tretji odstavek 29. člena SZ-1 zadošča tričetrtinsko soglasje za izboljšave, za katere ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja, v konkretnem primeru za izdelavo novih vrat v lekarno, s čimer ni bilo poseženo v konstrukcijo objekta. Ko se ugotavlja, ali je za dela treba pridobiti gradbeno dovoljenje, je treba uporabiti definicijo vzdrževanja po ZGO-1, in to različico zakona, ki je veljala v času izvedenih del. Soglasje za izvedbo del v smislu 29. člena SZ-1 je mogoče veljavno dati tudi za nazaj - kot odobritev že izvedenih del. Sprememba parkirnega prostora v vhod v lekarno, namestitev plastičnih pohodnih mrež na zelenico in uporaba zelenice za kavarniški vrt so spremembe, ki glede na drugi odstavek 29. člena SZ-1 zahtevajo soglasje vseh solastnikov. Neustrezna porazdelitev stroškov in drugih bremen v zvezi s solastno stvarjo ni vznemirjanje lastninske pravice v smislu 99. člena SPZ. Primopredaja z zapisnikom in izročitvijo ključev se opravi pri izročitvi stanovanja, medtem ko primopredajo skupnih delov, naprav in prostorov za posamezne etažne lastnike opravi upravnik. Dolžnosti upravnika iz ZVKSES ne vsebujejo njegove dolžnosti, da sam odp

Ne glede na to, da je tožeča stranka grajala napake že 8. 4. 2014, tožbo pa vložila šele 10. 12. 2015, je ugovor poteka prekluzivnega roka za uveljavljanje odprave skritih napak neutemeljen, ker se je toženka na poziv tožeče stranke (dopis z dne 8. 4. 2014) za odpravo napak odzvala in ne le v dopisu z dne 12. 12. 2014 upravnika obvestila, da bo pričela s sanacijo napak na strehi objekta (vključno s tistimi, ki se nanašajo na nagubanost folije na vogalih, lokalna mesta zastajanja vode ter luknje v foliji), pač pa tudi začela z nekaterimi deli za odpravo teh napak. S tem je tožnike zavedla, da bo napake sama sanirala, kar pomeni, da bi bila v tem primeru tožba nepotrebna (tretji odstavek 663. člena OZ). Upravnik je za vložitev tožbe na odpravo napak na skupnih delih stavbe legitimiran na podlagi 29. člena ZVKSES, kar pa ne ovira etažnih lastnikov, da tudi sami uveljavljajo stvarne napake na skupnih prostorih.

Tožeča stranka ni dokazala, da ji je tožena stranka naročila generalno čiščenje v obsegu, kot izhaja iz spornega računa.

Na potek enoletnega roka za sodno uveljavljanje zahtevka sodišče ne pazi po uradni dolžnosti, temveč le na ugovor stranke. Ker tožena stranka v pritožbi ni trdila, da je tak ugovor pred sodiščem prve stopnje podala oziroma kdaj ga je podala, v pritožbi pa je z njim prepozna, pritožbene navedbe o nepravočasnosti tožbe niso utemeljene. Sodišče je ugotovilo, da je glavni vzrok zamakanja v pomanjkljivi izvedbi tlaka in hidroizolacije na terasi ter konzoli objekta, kjer niso bili izvedeni zaključki, vsi ostali vzroki pa bi bili lahko vzrok za zamakanje poleg glavnega vzroka. Nadalje je sodišče prve stopnje ugotovilo tudi, da od sanacije terase dalje do zamakanja ne prihaja več. Glede na ugotovitev, da se pri sanaciji v konstrukcijo lože ni posegalo in kasneje montirana balkonska vrata niso bila odstranjena, je torej očitno, da je bil vzrok zamakanja drugje (in ne v izgradnji lože), tako kot je to ugotovil izvedenec. Napake v solidnosti gradnje obsegajo napake na vseh tistih vitalnih delih objekta, ki bi morali opravljati svojo funkcijo v desetletnem roku, ne da bi se začele kazati napake zaradi običajne dotrajanosti oziroma uporabe objekta. Poleg napak na konstrukcijskih

Namen, zaradi katerega so minimalni tehnični standardi razlikovali med parkirnimi mesti glede na njihovo lego, in bi prerasel v običajno rabo, ni terjal, da ima lastnik stanovanja ali njegov obiskovalec na voljo prosto dostopno površino, namenjeno parkiranju in s tem možnost (brezplačnega) dostopa neposredno do stanovanja. Po oceni Vrhovnega sodišča toženkina izpolnitev tako, da spornih 41 parkirnih mest ni zagotovila kot zunanja parkirna mesta na skupnih delih, etažnim lastnikom dostopnih v skladu z njihovimi solastniškimi deleži, ni stvarna napaka, saj kupljenim stanovanjem ne preprečuje oziroma ne otežuje običajne rabe.

Tožniki s tožbo zahtevajo odpravo napak na skupnih delih večstanovanjskih stavb v stanovanjsko poslovnem naselju P. Legitimacija prvo tožeče stranke (upravnika) temelji na določilu 29. člena ZVKSES. Legitimacija etažnih lastnikov, ki so hkrati solastniki skupnih delov (prvi odstavek 105. člena SPZ oziroma četrti odstavek 3. člena SZ-1), pa temelji na 100. členu SPZ, po katerem imajo pravico do tožbe za varstvo lastninske pravice na celi stvari in tudi za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov na skupnih delih po obligacijskem pravu. Zahtevek tožeče stranke za odpravo napak je zahtevek za izpolnitev nedenarne terjatve, ki se po prvem odstavku 161. člena ZFPPIPP z začetkom postopka prisilne poravnave nad insolventnim dolžnikom pretvori v denarno terjatev (po tržni vrednosti ob začetku postopka prisilne poravnave). Glede na to, da je zahtevek tožeče stranke mogoče pretvoriti v denarno terjatev, ne gre za terajtev, ki ne bi vplivala na premoženje drugo tožene stranke oziroma na stečajno maso, kot je zmotno štelo sodišče prve stopnje. Sodni depozit ni namenjen zavarovanju terjatve, ampak so temu namenjeni drugi instituti izvršilnega prava.

Neustrezna izvedba odvodnjavanja meteornih/atmosferskih voda iz zunanjih atrijskih površin objekta v meteorno cevno inštalacijo sodi med napake v solidnosti gradnje. Poleg napak na konstrukcijskih delih objekta (ki ogrožajo njegovo stabilnost) namreč med napake v solidnosti gradnje spadajo tudi druge napake, zaradi katerih stabilnost objekta sicer ni ogrožena, je pa zaradi njih onemogočena oziroma bistveno okrnjena normalna funkcija objekta (na primer napake na strehi oziroma fasadnih elementih, katerih posledica je zatekanje meteorne vode v objekt). To dejstvo je bilo potrebno ugotoviti najprej. Od vrste napake sta namreč odvisna odgovora na vprašanji, ali je tožeča stranka napako pravočasno grajala in kakšen je jamčevalni rok. Ker mora v skladu z določbo prvega odstavka 8. člena ZVKSES prodajalec, kadar prodaja posamezne dele stavbe z več posameznimi deli, pred začetkom prodaje določiti splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe, ti pa so sestavni del vsake prodajne pogodbe, katere predmet je posamezen del stavbe, Splošni pogoji prodaje SPO K. tudi po ZVKSES veljajo za vse tožeče stranke v tem postopku. Ti pogoji v zadnjem odstavku točke A Uvodnih določb tudi določaj

Etažni lastniki, ki so hkrati solastniki skupnih delov, imajo v skladu s 100. členom SPZ pravico do tožbe za varstvo lastninske pravice na celi stvari (vsak od njih pa ima tudi pravico do tožbe svoje pravice na delu stvari), zato je tudi za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov na skupnih delih po obligacijskem pravu upravičen vsak od njih ne glede na svoj solastniški delež na teh delih. To pomeni, da lahko takšno tožbo glede skupnih delov vloži vsak etažni lastnik sam, lahko pa jih vloži tudi več ali celo vsi skupaj, kot se je to zgodilo v konkretni zadevi. Dolžnost pritožnice je, da napako odpravi tako, da je ne bo več. To je njena pogodbena dolžnost, kako bo to naredila, pa je v njeni domeni. Nenazadnje ji je ohlapnejši izrek v korist, saj lahko napako odpravi na kakršen koli možen način in temu ustrezno prilagodi obseg del in tudi stroške. Tožena stranka je tista, ki mora dokazati, da je svojo pogodbeno obveznost v celoti izpolnila. V zvezi z določenimi napakami je bila unovčena garancija, torej so tožniki (oziroma njihov upravnik) izbrali druge vrste jamčevalni zahtevek, zato s tožbenim zahtevkom v tem delu ne morejo uspeti.

V danem primeru tožniki od toženca (med drugim) zahtevajo odpravo napak na skupnih delih stavbe. Prvi tožnik je upravnik, ki je za vložitev take tožbe legitimiran na podlagi podlagi 29. člena ZVKSES, kar pa ne ovira etažnih lastnikov, da tudi sami uveljavljajo stvarne napake na skupnih prostorih. Ostali tožniki so kot etažni lastniki hkrati solastniki skupnih delov (1. in 4. odstavek 105. člena SPZ) in imajo na podlagi 100. člena SPZ pravico do tožbe za varstvo lastninske pravice na celi stvari. Ni razloga, da ne bi enako veljalo za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov, kar pomeni, da lahko takšno tožbo glede skupnih delov vloži (poleg upravnika) vsak etažni lastnik sam, le nekateri izmed njih, pa tudi vsi skupaj (kot v konkretnem primeru), saj svoje upravičenje izvajajo iz zakonsko določenega stvarnopravnega položaja etažnih lastnikov.

Strošek izvedenskega mnenja ne predstavlja pravno priznane oblike škode. So pa stroški za izvedenca, ki so nastali pred pravdo, del pravdnih stroškov. Gre namreč za izdatke, ki so nastali zaradi postopka in spadajo med pravdne stroške po določbi 1. odstavka 151. člena ZPP.

Upoštevaje prvi in tretji odstavek 22. člena ZVKSES ter določbo 29. člena ZVKSES je za odkrivanje in uveljavljanje stvarnih napak na skupnih prostorih stavbe zadolžen upravnik. Za stvarne napake pa po določbah 20. in 23. člena ZVKSES (kakor tudi po določbah 458. člena OZ) odgovarja prodajalec. Že to zadostuje za zaključek, da je med toženkinim položajem prodajalke in položajem upravnice ob prevzemu skupnih delov večstanovanjske stavbe podana nedopustna kolizija interesov. Upravnik v razmerju do prodajalca (investitorja) deluje za račun končnih kupcev stanovanj, torej za pravne subjekte z nasprotnimi interesi od prodajalčevih. Sodišče prve stopnje ima zato prav, da je prodajalkino imenovanje same sebe za upravnico in zlasti naknadna izvedba prevzema skupnih prostorov v nasprotju z namenom določbe 22. člena ZVKSES, pa tudi s samim namenom ZVKSES.

Tožbo so vložili vsi etažni lastniki in vsi imajo kot fizične osebe sposobnost biti stranka. Premoženja, ki je pogoj za priznanje lastnosti stranke, etažni lastniki kot skupnost nimajo. Institut podelitve sposobnosti biti stranka pa ni namenjen lažjemu oblikovanju tožbenih zahtevkov. Kupoprodajna pogodba za nakup stanovanja kot etažnega dela stavbe je pravilno izpolnjena, če posamezen etažni lastnik poleg etažnega dela stavbe pridobi tudi ustrezen solastninski del na skupnih delih stavbe. Če bi tožnikom moralo biti zagotovljeno določeno število skupnih parkirnih mest, jim je tožena stranka prodala nepremičnino s stvarno napako. V tem primeru imajo tožniki do toženke jamčevalne zahtevke po 468. členu OZ. Ni mogoče hkrati uveljavljati zahtevkov iz naslova odgovornosti za stvarne napake in odškodninske odgovornosti. Od tožene stranke se pri prodaji stanovanj zahteva postrožena skrbnost - skrbnost dobrega strokovnjaka. Če je tožnikom prodala nepremičnine, ki nimajo predpisanih lastnosti (s pravilnikom predpisanih parkirnih mest), ni ravnala s potrebno skrbnostjo. Ob ustrezni skrbnosti bi morala vedeti, da prodaja stvar z napako. Ko pa je tako, tožniki

Res je, da tožeča stranka v nobeni svoji vlogi ni izrecno zapisala, da tožbo vlaga kot upravnik večstanovanjske stavbe na naslovu L. 17, vendar je na to dejstvo mogoče nedvomno sklepati iz njenih trditev. Sodišče prve stopnje je pravilno prepoznalo kot zadostno trditveno podlago glede legitimacije tožeče stranke njeno navedbo, da je pridobila od etažnih lastnikov pooblastilo za vložitev tožbe zoper toženo stranko.

Določila člena 49/II SZ izrecno dovoljujejo, da je lahko upravnik tudi eden izmed etažnih lastnikov. V čas sprejema citiranega akta in pogodbe o določitvi upravnika v vlogi toženca, je slednji še bil večinski lastnik etažnih stanovanj v tej stavbi. To lahko le pove, da je toženec po zakonu spadal v krog upravičenih oseb za upravnika.

29. člen ZVKSES izrecno dovoljuje in priznava aktivno legitimacijo upravnika, ki lahko in mora za račun kupcev oziroma etažnih lastnikov izvajalca tako obvestiti o napakah na skupnih delih stavbe, kot tudi proti njemu uveljavljati posamezne zahtevke.