VSM Sodba I Cpg 27/2026

I. Pritožba se zavrne in potrdi delna sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta sami, vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

1Sodišče prve stopnje je z izpodbijano delno sodbo odločilo, da je tožena stranka dolžna nepremičnine (specificirane v izreku delne sodbe), vse v V. nadstropju poslovne stavbe na naslovu (naslov 1), zapustiti in izprazniti ter jih tožeči stranki izročiti prostih oseb in stvari v 15 dneh.

2Zoper delno sodbo se pravočasno po svojem pooblaščencu pritožuje tožena stranka iz pritožbenih razlogov zmotne uporabe materialnega prava in zmotne ter nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, iz 3. in 2. točke prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), s predlogom na njeno spremembo v smislu zavrnitve tožbenega zahtevka oziroma podrejeno s predlogom na njeno razveljavitev in vrnitev v ponovno sojenje. Nasprotuje obrazložitvi sodišča prve stopnje v točki 13 izpodbijane sodbe, da se je ustna pogodba med strankama nemoteno izvajala vsaj do 19. 12. 2022, ne sprejema pa trditve, da je zaradi pomanjkanja obličnosti konvalidirala za nedoločen čas vnaprej. Glede dejanskega stanja in pisne oblike najemne pogodbe se sklicuje na račune z obračunano najemnino, račun z dne 6. 12. 2014 in z dne 1. 7. 2015 (ter 6 računov od julija do decembra 2015), s katerimi je tožeča stranka toženi stranki obračunavala najemnino. Iz računov izhaja površina najema, ki je enaka celotni površini V. etaže in višina mesečne najemnine. Gre za pisni dokument, ki določa predmet najema in višino najemnine in vsebuje vse elemente najemne pogodbe, razen roka trajanja najema (glej judikat VSL II Cp 2456/2012). Tožena stranka zaključuje, da je bilo zmotno ugotovljeno dejansko stanje, ker so bile bistvene sestavine najemne pogodbe izražene v pisni obliki in je zato najemna pogodba veljavna. Kar pa se tiče zmotne uporabe materialnega prava, se je tožena stranka v postopku na prvi stopnji sklicevala na teorijo realizacije, torej, da je tudi v primeru odsotnosti pisne najemne pogodbe le ta konvalidirala, ker se je izvrševala 10 let in je nihče ni odpovedal (sodba VS RS II Ips 158/2014 z dne 18. 2. 2016 in sodba VSL I Cp 817/2014 z dne 21. 5. 2014). Citirana sodna praksa je potrdila, da je konvalidacija možna tudi pri ustno sklenjeni in realizirani najemni pogodbi, sodba sodišča prve stopnje torej odstopa od te sodne prakse, s čimer pa je bila toženi stranki kršena pravica do enakega sodnega varstva po 21. členu Ustave RS. Sodišče njenega več kot 10 let trajajočega najemnega razmerja ni prepoznalo kot realizirano (konvalidirano) najemno pogodbo. Opozarja, da če bi med strankama obstajalo najemno razmerje po določilih Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP), bi se najemna pogodba odpovedala s sodno odpovedjo, pri čemer tožba na izselitev ni enaka temu zahtevku, kar pomeni, da v kolikor je najemna pogodba še veljavna in ni bila odpovedana, mora tožeča stranka najprej podati oblikovalni tožbeni zahtevek (enostransko izjavo volje, da obstoječe najemno razmerje prekinja oziroma odpoveduje), šele nato lahko zahteva izpraznitev nepremičnine. Tožbenemu zahtevku torej v tem primeru manjka oblikovalni del. Priglaša stroške.

3Tožeča stranka je na pritožbo tožene stranke odgovorila. V odgovoru v celoti nasprotuje tožbenim trditvam kot neutemeljenim ter predlaga zavrnitev pritožbe in priglaša stroške.

4Pritožba ni utemeljena.

5Sodišče prve stopnje je odločilo, da za najemno razmerje med pravdnima strankama ni nikoli obstajala pisna najemna pogodba, ki je bila pogoj za njeno veljavnost po 12. členu ZPSPP in ob izostanku pisnosti, takšna pogodba ni bila veljavna. Ustna pogodba, kot jo je opisala tožena stranka, se je nemoteno izvajala vsaj do 19. 12. 2022, vendar pa ob pomanjkanju njene obličnosti ni bila veljavna in ker, po mnenju sodišča prve stopnje konvalidacija pogodbe, za katero se zahteva predpisana oblika, ne more nastati pri trajnih dolžniških razmerjih (saj bi potem veljala naprej, čeprav bi ena pogodbena stranka popolnoma prenehala izpolnjevati svoje obveznosti), pri čemer je soglasje tožeče stranke za brezplačnost najema oziroma plačevanja obratovalnih stroškov tudi za poslovne prostore, ki jih je uporabljala tožeča stranka, prenehalo, če ne že s prihodom A. A. za direktorico tožeče stranke, pa najkasneje takrat, ko je z dopisom 11. 5. 2023 toženo stranko pozvala k sklenitvi najemne pogodbe. Posledično je zaključilo, da tožena stranka uporablja poslovne prostore brez pravnega naslova. Če pa bi določila ZPSPP in Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) - drugi odstavek 616. člena OZ, razlagali tako, da je ustna najemna pogodba, sklenjena v mandatu B. B., postala veljavna, ker določbe OZ njene pisne oblike ne zahtevajo več, bi v tem primeru znašal odpovedni rok 8 dni, ker odpovedni rok ni bil določen s pogodbo, niti ni določen z zakonom ali po krajevnih običajih, kar prav tako pritrjuje utemeljenosti tožbenega zahtevka.

6Preizkus zadeve pokaže, da sodišče prve stopnje ni storilo postopkovnih kršitev, na katere pazi sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti v smislu drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi z drugim odstavkom 350. člena ZPP. Na podlagi vseh v tem postopku ugotovljenih in pravno odločilnih dejstev, ki kažejo na to, da je bilo v celoti in popolnoma ugotovljeno dejansko stanje, je sodišče prve stopnje sprejelo pravilno odločitev.

7Bistveno v tem postopku je vprašanje, ali obstaja na strani tožene stranke dolžnost izpraznitve poslovnih prostorov.

8Sodišče druge stopnje se pridružuje stališču sodišča prve stopnje, da dolžnost izpraznitve, ki je predmet odločitve v sedaj izpodbijani delni sodbi, na strani tožene stranke obstaja.

9Tožeča stranka ima v pritožbi tri ugovorne razloge, prvi je, da ji je tožena stranka izdala šest računov v letu 2015 za plačilo najemnine za leto 2015, iz katerih izhaja površina najema in višina mesečne najemnine, nadalje kot drugi ugovorni razlog navaja zmotno uporabo materialnega prava, sklicujoč se pri tem, da stališče sodišča prve stopnje odstopa od sodne prakse in kot tretji razlog navaja, da v primeru, če bi obstajalo najemno razmerje po določbah ZPSPP, tožbenemu zahtevku manjka oblikovalni del (odpoved najemne pogodbe).

1058. člen OZ določa, da je pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, veljavna, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale, razen če iz namena, zaradi katerega je oblika predpisana, očitno ne izhaja kaj drugega. V tem primeru govorimo o tako imenovani teoriji o realizaciji pravnega posla.

11Tožena stranka ni dokazala, da bi bila sklenjena ustna najemna pogodba. Za veljavno sklenitev le-te bi moralo priti med strankama do soglasja volj glede njenih bistvenih sestavin (opredelitev poslovnih prostorov, najemnine, čas trajanja najema, ...), glede katerih pa tožena stranka ni zmogla dokaznega bremena, ki je na njeni strani. Pri tem pa ni niti jasno, kdo je bil tisti, ki je na strani tožeče in na strani tožene stranke sklepal ustno pogodbo. Ob tem ni moč slediti pritožbenim trditvam, da je do sklenitve pogodbe prišlo zaradi s strani tožeče stranke poslanih računov v letu 2015, ki naj bi potrjevali oziroma iz katerih naj bi izhajale njene bistvene sestavine (višina najemnine, opredelitev prostorov). Na podlagi tega dejstva ni moč sklepati, da je bila ustno sklenjena najemna pogodba, pri čemer tožena stranka niti ne zatrjuje oziroma ne predloži dokazila o plačilu teh računov (teorija realizacije). Pogodba, ki ni bila sklenjena torej ne more konvalidirati, po drugi strani pa tudi, če bi tožena stranka dokazala, da je bila sklenjena, je očitno, da je ni izpolnjevala, saj kot že rečeno, ni izkazala, da bi račune, na katere se sklicuje v pritožbi, tudi plačala.

12Prvi odstavek 587. člena OZ določa, da se z zakupno (najemno) pogodbo zakupodajalec (najemodajalec) zavezuje, da bo zakupniku (najemniku) izročil določeno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno zakupnino (najemnino). Zakup je torej po naravi trajno (trajajoče) pogodbeno razmerje, kar je značilnost, ki utemeljuje nekatere posebnosti zakupa, naslednja pomembna značilnost zakupa pa je odplačna narava. Zakup je nujno odplačen in zakupnik mora za rabo plačati nadomestilo. Gospodarski namen (kavza) zakupa je torej odplačno zagotavljanje možnosti rabe stvari. Navedeno pomeni, da ob zatrjevanju tožene stranke, da je bila raba poslovnih prostorov v sporazumu s tožečo stranko brezplačna, torej do sklenitve najemne pogodbe s takšnim dogovorom ni moglo priti. Brezplačna raba bi lahko bila predmet posodbene pogodbe. Po 579. členu OZ se posodnik s posodbeno pogodbo zavezuje, da bo izposojevalcu izročil stvar v neodplačno rabo, izposojevalec pa se zavezuje, da bo stvar vrnil. Zakupni pogodbi je torej najbolj podobna posodbena pogodba, pogodbi pa se razlikujeta v elementu odplačnosti. Značilnost posodbe je, da se neodplačno prepušča raba stvari, medtem ko je bistveni element zakupa, zakupnikova obveznost plačila zakupnine.¹

13Kot je razvidno iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje in kar pritožbeno ni sporno², je prišlo do lastništva poslovnih prostorov na strani tožeče stranke v letu 2013 z oddelitvijo premoženja (tožene stranke) zaradi ustanovitve nove družbe (tožeče stranke). Očitno je torej, da je bilo v sporazumu med pravdnima strankama, da tožena stranka še naprej uporablja obravnavane poslovne prostore brezplačno, kasneje pa do sklenitve pisne najemne pogodbe, niti v ustni obliki (ki bi vključevala njene temeljnje elemente, med drugim najemnino), ni prišlo. Tožena stranka zgolj predvideva "da je morala biti sklenjena že v letu 2013, čeprav je nima evidentirane v svoji poslovni dokumentaciji". Tožena stranka torej ni dokazala, da bi bila sklenjena pisna najemna pogodba, niti ni dokazala, vsaj s stopnjo verjetnosti, da bi bila sklenjena ustna najemna pogodba, ki bi posledično konvalidirala. Očitno je, da se je tožeča stranka vse do zamenjave njenega poslovodstva (december 2022) strinjala z (brezplačno) uporabo poslovnih prostorov, nato pa dne 11. 5. 2023 toženo stranko pisno pozvala k sklenitvi najemne pogodbe. Vendar v nadaljevanju, kot nesporno priznavata obe pravdni stranki, do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo. Ugotoviti torej je, da je tožeča stranka privolila v uporabo teh prostorov do preklica oziroma do sklenitve najemne pogodbe (prekarij). Kljub pisnemu pozivu tožeče stranke, tožena stranka z njo ni sklenila najemne pogodbe, zato po oceni sodišča druge stopnje, ob dejstvu, da do sklenitve niti ustne niti pisne pogodbe pred tem ni prišlo, uporablja poslovne prostore brez pravnega naslova. Tožena stranka torej za nadaljnjo uporabo poslovnih prostorov nima pravne podlage. Posledično je tožbeni zahtevek tožeče stranke na izpraznitev poslovnih prostorov utemeljen.

14Zaradi ugotovitve, da tožeča stranka za uporabo poslovnih prostorov nima pravnega naslova, je pravilno določen tudi izpraznitveni rok (drugi v zvezi s prvim odstavkom 313. člena ZPP).

15Z navedenim je sodišče druge stopnje skladno z določbo prvega odstavka 360. člena ZPP odgovorilo na vse pritožbene graje odločilnega pomena v tem postopku, na vse ostale pa ni odgovarjalo. V pritožbi izpostavljena sodna praksa, glede na okoliščine konkretnega primera, ni uporabljiva.

16Po povedanem je sodišče druge stopnje odločilo, da pritožba tožene stranke ni utemeljena, zato jo je zavrnilo in delno sodbo sodišča prve stopnje potrdilo. Odločitev temelji na določbi 353. člena ZPP.

17Tožena stranka je v tem pritožbenem postopku v celoti propadla, zato je dolžna kriti svoje stroške pritožbenega postopka sama (prvi odstavek 154. člena ZPP). Tožeča stranka stroškov odgovora na pritožbo ni priglasila. Odločitev o stroških postopka temelji na določbi prvega odstavka 165. člena ZPP.

¹ M. Juhart in drugi, Obligacijski zakonik s komentarjem (Posebni del), 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 633 in 639.
² Glej točki 8 in 12 obrazložitve izpodbijane sodbe.