27. člen OZ

Predlagatelj je predkupni upravičenec. Lastnik nepremičnine mu je pisno ponudil nepremičnino v odkup in predlagatelj je ponudbo pisno v celoti sprejel, tako kot se je glasila. Izpolnil je tudi dodatni pogoj nakazila kupnine. Po določbi 21. člena v zvezi s 27. členom Obligacijskega zakonika bi to lahko pomenilo, da je bila pogodba (zavezovalni pravni posel) sklenjena. Položaj bi torej po svojih značilnostih ustrezal položaju, ko ima kupec v rokah zasebno listino ali notarski zapis prodajne pogodbe, ki pa ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila. Sodišče prve stopnje bi zato moralo določbo 2. točke prvega odstavka 49. člena ZZK-1 uporabiti smiselno in presojati, ali predložene listine po določbah OZ izkazujejo sklenitev zavezovalnega posla. Če bo ugotovilo, da to drži, bo moralo predznambo dovoliti že na podlagi teh listin.

Drži sicer, da mora biti skladno s prvim odstavkom 27. člena OZ v zvezi z 52. členom OZ ponudba za nakup nepremičnine pisna. Po prvem odstavku 27. člena OZ namreč v primeru, če je obličnost predpisana za veljavno sklenitev pogodbe, velja ta oblika tudi za veljavno dajanje ponudbe. Člen 52 OZ pa za sklepanje pogodb pri prenosu lastninske pravice ali ustanavljanju drugih stvarnih pravic na nepremičninah zahteva pisno obliko. Vendar pa višje sodišče soglaša z novejšim stališčem Vrhovnega sodišča RS, da je treba glede vprašanja, kakšne so civilne sankcije, če izjava je izjava volje dana v ustni obliki, tudi v zvezi s ponudbo upoštevati teleološko interpretacijo določbe prvega odstavka 55. člena OZ. Kljub temu, da je višje sodišče pritožbi ugodilo že zaradi preuranjenosti zaključka sodišča prve stopnje, da je neutemeljen dolžničin ugovor neobstoja upničine terjatve, se v nadaljevanju opredeljuje tudi do pritožbenih navedb glede tistega dela razlogov napadenega sklepa, ki se nanašajo na presojo pogojev za izdajo začasne odredbe v zavarovanje nedenarne terjatve, (alternativno) določenih v drugem oziroma tretjem odstavku 272. člena ZIZ. Ena od predpostavk iz drugega oziroma tretje

Ponudba, dana odsotni osebi, v kateri rok za sprejem ni določen, veže ponudnika toliko časa, kolikor je običajno potrebno, da ponudba prispe do te osebe, da jo ta prouči ter o njej odloči in da odgovor o sprejemu ponudbe (tretji odstavek 26. člena OZ). Veže ponudba ponudnika toliko časa, kolikor je običajno potrebno, da ponudba prispe do te osebe, da jo ta prouči ter o njej odloči in da poda odgovor o sprejemu ponudbe. To pa pomeni, da bi tožnik moral pisno sprejeti ponudbo v primernem roku (npr. 1 mesecu, eventualno zaradi odsotnosti 2 mesecih), ne pa po skoraj dveh letih. Ponudba po preteku primernega roka iz tretjega odstavka 26. člena OZ ne veže več oziroma je ni mogoče več sprejeti.

Razlaga, da lahko do ponudbe in nove zaposlitve pride, potem ko delavcu delovno razmerje z iztekom časa, za katerega je bila sklenjena pogodba o zaposlitvi za določen čas, že preneha, ni niti logična niti smiselna, saj mora iti za nadaljevanje zaposlitve brez prekinitve. Odpravnina zapade ob prenehanju delovnega razmerja (šesti odstavek 108. člena ZDR-1), kar pomeni, da z iztekom časa, za katerega je bila sklenjena pogodba o zaposlitvi, in prenehanjem delovnega razmerja obveznost njenega plačila za delodajalca že nastane. Toženka je kot posredni proračunski uporabnik, v celoti v lasti samoupravne lokalne skupnosti, oproščena plačila sodne takse (za tožbo), kot določa prvi odstavek 10. člena ZST-1.

Predkupna pravica etažnih lastnikov v stavbi, ki ima dva ali več etažnih lastnikov in ima več kot pet posameznih delov, je zakonita predkupna pravica, vsebovana v 124. členu SPZ. Ta določa, da se zanjo smiselno uporabljajo pravila, ki urejajo predkupno pravico solastnikov. Razlog smiselne uporabe je prav v tem, da so medsebojna razmerja med etažnimi lastniki pri manjših nepremičninah v etažni lastnini, podobno kot pri solastnini, zelo intenzivna in zelo občutljiva. Predkupna ponudba mora biti na podlagi 52. v zvezi s 27. členom OZ dana tudi v pisni obliki. Pisna oblika za ponudbo je v zakonu predpisana zaradi tega, da se predkupni upravičenec na zanesljiv način seznani s prodajo in zaradi varstva v pravnem prometu z nepremičninami. Tožnica prve ponudbe ni mogla spreti, ker ni bila popolna, prav tako pa toženec svoje dolžnosti do tožnice kot predkupne upravičenke ni izpolnil s ponudbo z dne 20. 2. 2018, ker ta še vedno ni vsebovala imena kupca in torej še vedno ni bila popolna. Molk predkupnega upravičenca se v primeru nepopolne ponudbe ne more šteti za zavrnitev ponudbe. Nepopolna ponudba nima pravnih učinkov.

Podatek o tem, komu se prodaja solastninski delež na nepremičnini, je bistvena sestavina predkupne ponudbe, ki je dana solastniku nepremičnine. Materialnopravno zmoten je zaključek nižjih sodišč, da ustno obvestilo (ponudba predkupni upravičenki) samo po sebi ne zadošča. Če iz ugotovljenih dejstev izhaja, da je bila predkupna upravičenka s prodajo, njenimi pogoji in tudi o potencialnem kupcu dejansko ustno seznanjena ter se je nato svoji predkupni pravici odpovedala, je to po presoji Vrhovnega sodišča dovolj za zaključek, da njena predkupna pravica zaradi sklenjena sporne prodajne pogodbe med tožencema ni bila kršena.

Toženka je tožniku izdala obvestilo, da je bil v izbornem postopku izbran in da se je toženka odločila, da z njim sklene pogodbo o zaposlitvi. Z elektronskim sporočilom je nato toženka tožnika obvestila, da nima več potrebe za njegovo zaposlitev. 8. Pravilen je zaključek, da tožena na podlagi spornega obvestila s tožnikom ni dolžna skleniti pogodbe o zaposlitvi. OZ v 27. čl. določa, da ponudba za sklenitev pogodbe, za katero zahteva zakon posebno obliko, veže ponudnika samo, če je dana v taki obliki. To velja tudi za sprejem ponudbe. Obliko pogodbe o zaposlitvi določa 17. čl. ZDR-1. Zato bi v tem sporu lahko šlo za ponudbo sklenitve pogodbe o zaposlitvi le, če bi toženka spornemu obvestilu priložila tudi pisni predlog pogodbe.

Vsaka izjava volje, tudi vnaprejšnji pristanek na bodoča najemodajalčeva vlaganja se lahko da z besedami, z običajnimi znaki ali z drugačnim ravnanjem, iz katerega se da zanesljivo sklepati, da obstoji, če ni posebej dogovorjeno ali predpisano, da je mogoče izjavo volje podati le v določeni obliki.

Pravna oseba lahko svojo voljo v pravnem prometu izraža prek zakonitega zastopnika, prokurista ali pooblaščenca. Ponudbo za prodajo stanovanja pa je v obravnavanem primeru dala/odobrila oseba, ki ni bila nič od navedenega, zato taka ponudba, četudi jo je naslovnik sprejel, ponudnika ne veže.

Predpisana pisna oblika pogodbe o opravljanju gradbenega nadzora ni predpisana kot konstitutiven pogoj za veljavno sklenitev pogodbe, temveč zato, da naročniku oziroma investitorju olajša dokazovanje, da je izpolnil svojo javnopravno obveznost zagotoviti ustrezno kvaliteten nadzor nad gradnjo ter zato, da olajša kontrolo izpolnjevanja te obveznosti s strani države, tako v pogledu osebe nadzornika kot časa opravljanja nadzora. Zakon kršitve obličnostne zahteve tudi ne sankcionira. Kršitev obličnosti stranko postavlja zgolj v slabši položaj, saj je ona tista, ki mora dokazati, da je bila ustrezna pogodba sklenjena in da je bila sklenjena pravočasno. Pri predpisani obličnosti gre torej za obliko, ki je določena zaradi lažjega dokazovanja in zato njena obličnost ni pogoj za veljavnost. Pogodba o nadzoru nad gradnjo bi bila glede na povedano lahko zato sklenjena tudi tako, da sta stranki svojo voljo za njeno sklenitev izrazili ustno oziroma na kakšen drugačen način.

Zahtevek se glasi na sklenitev pogodbe, kar pa je v nasprotju s trditvami, da je slednja že sklenjena s sprejemom zavezujoče ponudbe. Tožbeni zahtevek ne vsebuje izpolnitvenega denarnega zahtevka. Plačilna obveznost tožene stranke je določena le kot del pogodbe, torej gre za fazo pred izpolnitvijo. Argumentacija revidentov, da za ureditev zemljiškoknjižnega stanja potrebujeta ustrezno listino, je pravilna, vendar bi ob podanih trditvah manjkajočo pogodbo nadomestila ugotovitvena sodba, da je bila določena pogodba v določenem času v preteklosti med pravdnima oziroma pogodbenima strankama sklenjena.

Postopek po vložitvi ugovora izgubi lastnost posebnega postopka in zanj veljajo pravila za redni postopek in predmet razpravljanja po vloženem ugovoru ni nujno samo zahtevek, o katerem je bilo odločeno s plačilnim nalogom. Elektronska oblika, torej elektronsko sporočilo, ni enakovredno pisni obliki, kadar gre za prenos lastninske pravice na nepremičnini. Določba OZ o obliki pogodbe o prenosu nepremičnin se nanaša prav na zavezovalni pravni posel, medtem ko obličnost razpolagalnega pravnega posla določajo stvarnopravni predpisi.

Pogoji za dopustitev revizije niso izpolnjeni.

Za odločitev ni pomembno, ali je prodajalec (prva tožena stranka) obvestil kupca (drugo toženo stranko), da je bil predkupni upravičenec (tožnici) seznanjen s predkupno pravico, pač pa, ali je predkupni upravičenec imel objektivno možnost skladno z zakonom izjaviti, da bo predkupno upravičenje izkoristil. Ustna seznanitev tožnic s splošno namero prve tožene stranke po prodaji dela nepremičnine, četudi je bila višina kupnine že znana in ne da bi bili tožnicama znani drugi pogoji prodaje, ne predstavlja zakonsko predpisane ponudbe ne po obliki in ne po vsebini.

Zakonita predkupna pravica etažnega lastnika izključuje vprašanje dobre vere tretjega.

Ker je tožnik s toženo stranko sklenil novo pogodbo o zaposlitvi pred iztekom pred tem veljavne pogodbe o zaposlitvi za določen čas, ni nastopila zakonska domneva, da se njegova pogodba o zaposlitvi (sklenjena z vojaško osebo) podaljša za enako časovno obdobje, kot je obdobje, za katero je bila sklenjena.

Glede na ugotovljen namen pridobitve premoženja (skupno življenje) niti ni odločilno, ali je v trenutku pridobitve premoženja med pravdnima strankama šlo za izvenzakonsko skupnost ali ne. Predmet darilne pogodbe, sklenjene med pravdnima strankama, je bil delež pravdnih strank na skupnem premoženju. Po 54. členu ZZZDR pa zakonec ne more razpolagati s svojim nedoločnim deležem na skupnem premoženju s pravnimi posli med živimi, zlasti ga ne more odsvojiti ali obremeniti.

Promet z nepremičnino ... je bil v nasprotju s prepovedjo iz prvega odstavka ZUN, ki je bila zaznamovana v zemljiški knjigi. Toženec ni trdil, da bi se pravni posel kljub prepovedi lahko izvedel, ker bi tožnica kot lastnica s potrdilom občine izkazala, da prostorski izvedbeni akt (prostorski ureditveni pogoji, prostorski izvedbeni načrti) omogoča legalizacijo njenega nedovoljenega posega (primerjaj 76.c člen ZUN). Zgolj pogodbena tožničina zaveza, da bo pridobila lokacijsko dovoljenje po presoji revizijskega sodišča ne zadostuje.

Tožnik je bil s pozivom upravnega organa pozvan, da zahtevek za izplačilo sredstev dopolni tako, da predloži zapisnik o izbiri in najmanj tri primerljive ponudbe za opremo. Glede na navedeno vsebino dopis tožniku ni bil poslan v smislu 1. odstavka 9. člena ZUP, da bi se ta po zaključku ugotovitvenega postopka in pred odločitvijo v zadevi mogel izjaviti o relevantnih dejstvih in okoliščinah, pač pa kot poziv k odpravi pomanjkljivosti nepopolne vloge.

Pogodba je nastala na podlagi tožničine izjave, da ponudbo sprejema. Učinek oblikovanja je nastopil že z enostransko izvršitvijo oblikovalnega upravičenja in ne šele z oblikovalno sodno odločbo. Tej pravovarstveni potrebi po svoji vsebini ustreza ugotovitvena tožba, ki se glasi na ugotovitev nastopa oblikovalnega učinka.