VSRS Sklep II DoR 554/2020

Revizija se dopusti glede vprašanj:

I. Ali je sodišče druge stopnje pravilno presodilo, da gre pri zasteklitvi toženkinega lastniškega dela strehe smiselno za poseganje v skupne dele stavbe in je treba uporabiti 29. člen SZ-1 glede odstotka potrebnih soglasij za poseg?

II. Ali je pravilna presoja sodišč prve in druge stopnje, da elaborat z dne 11. 4. 2013 oz. odločba GURS z dne 5. 11. 2013 ter sporazum z dne 27. 2. 2014 ne morejo predstavljati soglasja etažnih lastnikov k zaprtju (zasteklitvi) 5. etaže, ker v omenjenih listinah ni določno in jasno navedeno, za katera izvedbena dela in v kakšnem obsegu etažni lastniki dajejo soglasje?

1Tožniki kot etažni lastniki zoper toženko kot etažno lastnico v isti večstanovanjski stavbi s tožbo uveljavljajo varstvo svoje (so)lastninske pravice. Zahtevajo odstranitev zimskega vrta, ki ga je toženka postavila na strehi te večstanovanjske stavbe. Zimski vrt v izmeri 40 m2 je toženka zgradila v 5. etaži na delu strehe, ki spada v posamezni del v njeni lasti in je neposredno nad njenim stanovanjem v 4. etaži. V tej enoti je bila v času gradnje objekta izdelana odprtina na streho objekta, ki je bila nato provizorično zaprta z lesenimi deskami, na spodnji strani zakrita z mavčnimi ploščami, na zgornji zunanji strani pa zavarovana z ustrezno termo in hidroizolacijo ter pokrita s peskom.

2Sodišče prve stopnje je odločilo, da je dolžna toženka v roku 90 dni s strehe stavbe št. 6862, k. o. ... ležeče na parc. št. 362/45, iste k. o., odstraniti zimski vrt iz kovinskih alu lamel, po strokovnih izvajalcih preko prerezane hidroizolacije zavariti pasove, široke približno od 25 cm do 30 cm, ter po varjenju ponovno razgrniti predhodno odstranjeno peščeno nasutje, tako da bo s strehe v celoti odstranjen zimski vrt ter površino, na kateri je ta stal, oblikovati na način, kot je oblikovana siceršnja streha objekta (peščeno nasutje). Toženki je prepovedalo v bodoče vznemirjati lastninsko pravico tožnikov na strehi objekta s takimi ali podobnimi ravnanji. Kar so tožniki zahtevali več ali drugače, je zavrnilo.

3Sodišče druge stopnje je pritožbi tožene stranke delno ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je zavrnilo tožbeni zahtevek v delu, ki se glasi:“...ter po varjenju ponovno razgrniti predhodno odstranjeno peščeno nasutje, tako da bo s strehe objekta v celoti odstranjen zimski vrt ter površino, na kateri je stal zimski vrt, oblikovati na način, kot je oblikovana siceršnja streha objekta (peščeno nasutje).“ V ostalem delu je pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

4Zoper sodbo sodišča druge stopnje je tožena stranka vložila predlog za dopustitev revizije in predlagala dopustitev revizije glede vprašanj: 1) Ali sta sodišči prve in druge stopnje pravilno razlagali in uporabili določbo 1. odst. 15. člena SZ-1 pri presoji vprašanja posega v zunanji videz objekta z zasteklitvijo lastniškega dela strehe objekta št. 6862, k. o. ..., in ali je posledično pravilna presoja, da je tožena stranka z zasteklitvijo lastniškega dela strehe objekta spremenila zunanji videz stavbe v smislu 15. člena SZ-1?, 2) Ali sta sodišči prve in druge stopnje pravilno uporabili materialno pravo, ko sta presodili, da gre pri zasteklitvi toženkinega lastniškega dela strehe smiselno za obliko poseganja v skupne dele stavbe in ali je posledično pravilna smiselna uporaba 25. in/ali 29. člena SZ-1 za presojo odstotka potrebnih soglasij za domneven poseg v obliki poslabšanja za kakšen drug posamezni del ali skupne dele večstanovanjske stavbe ali spremembe zunanjega videza večstanovanjske stavbe?, 3) Ali je sodišče druge stopnje postopalo pravilno, ko je potrdilo odločitev sodišča prve stopnje, da ne zasliši prič B. B., C. C. in D. D. glede dejstva, da se je stanovanje št. 8 oglaševalo in prodajalo kot penthouse?, 4) Ali je sodišče druge stopnje zagrešilo procesne kršitve, ko je brez podlage v trditvah strank in izvedenih dokazov zaključilo, da bo tožena stranka lahko na lastniški del strehe dostopala iz svojega stanovanja tudi brez zimskega vrta (13. točka obrazložitve sodbe VSL), pri čemer iz same sodbe ne izhaja, kako bi bilo to mogoče, zato sodbe v tem delu niti ni mogoče preizkusiti?, 5) Ali sta sodišče prve in druge stopnje pravilno uporabili materialno pravo, ko sta zakonsko določeni „pravici“ etažnih lastnikov do nespremenljivosti zunanje podobe objekta (tudi v delu, kjer etažni lastniki stavbe ne uporabljajo in ne opazujejo in jim poseg ob običajni uporabi stavbe ni viden) dali absoluten pomen in prednost pred ustavno zagotovljeno pravico tožene stranke do zasebne lastnine in s tem pravico, da uporablja svoj posamezen del (lastniški del strehe stavbe) na način, da ga zastekli?, 6) Ali je pravilna presoja sodišč prve in druge stopnje, da sporne zasteklitve ni mogoče interpretirati kot dokončanja nedokončane gradnje, ki se je časovno zamaknilo?, 7) Ali je sodišče zmotno uporabilo materialno pravo in zagrešilo procesno kršitev s tem, ko je (brez podlage v trditvah strank in izvedenih dokazih) presodilo, da izvedbe odprtine v strehi objekta v času gradnje objekta ni mogoče interpretirati kot da je bila gradnja na strehi s postavitvijo zimskega vrta predvidena s strani investitorja že v začetku gradnje večstanovanjske stavbe in da bi bilo izhod na lastniški del strehe iz spodnjega dela stanovanja toženke skozi predpripravljeno odprtino v strehi mogoče izvesti na drug način?, 8) Ali je pravilna presoja sodišč prve in druge stopnje, da sporne zasteklitve ni mogoče interpretirati kot izvedbe vzdrževalnih del?, 9) Ali je sodišče pravilno razlagalo vsebino prodajne pogodbe, ko je presodilo, da iz prodajne pogodbe in elaborata za vpis spremembe podatkov katastra stavb izhaja, da je bil predmet nakupa odprta terasa (povzetek zapisa v prodajni pogodbi ni sporen, op. tožene stranke), kar naj bi kazalo na to, da zasteklitev dela lastniškega dela strehe ne predstavlja dokončanja nedokončanih del ob izgradnji večstanovanjske stavbe?, 10) Ali je sodišče ravnalo pravilno in zakonito, ko je presodilo, da je bil edini namen črtkanega zarisa 5. etaže v elaboratu ta, da se obseg toženkinega posameznega dela razširi tudi na del strehe, kar je po določbah 77. in 78. člena ZEN označeno s črtkano črto (čeprav omenjeni zakonski določbi o črtkanih zarisih v elaboratu ne govorita), ter da omenjeni črtkani zaris ne more dokazovati, da je bila zasteklitev dela strehe predvidena s strani investitorja že v začetku gradnje večstanovanjske stavbe?, 11) Ali je materialnopravno pravilna presoja sodišča, da etažni lastniki, četudi jim je bil znan bodoči namen odprtine v strehi objekta, s tem niso soglašali z bodočo spremembo (videza) oz. smiselno, da etažni lastniki na tako zatečeno stanje niso bili vezani in da niso bili s tem zavezani ne ovirati izvedbe predpripravljenih pa še nedokončanih del, ki bi šele omogočila uporabo posameznega dela v skladu z njegovim vnaprej znanim namenom?, 12) Ali sta sodišči zmotno uporabili materialno pravo, ko sta presodili, da izvedba zimskega vrta (pravilno zasteklitve lastniškega dela strehe), s katero se je zagotovila dejanska stanovanjska raba dela lastniške strehe, zapade pod določila 29. člena SZ-1 med posle, ki presegajo redno upravljanje?, 13) Ali je bila v postopku zagrešena procesna kršitev s tem, ko je sodišče kljub neprerekanim in torej priznanim trditvam tožene stranke, da drugače kot z zaprtjem 5. etaže (lastniškega dela strehe) do lastniškega dela strehe ne more niti dostopati niti ga uporabljati, mimo priznanih dejstev, torej samovoljno, presodilo, da bi tožena stranka do 5. etaže lahko dostopala iz lastniškega dela 4. etaže in uporabljala 5. etažo tudi drugače, kot z zasteklitvijo?, 14) Ali je sodišče druge stopnje postopalo pravilno, ko je potrdilo odločitev sodišča prve stopnje, da ne zasliši prič B. B., C. C. in D. D. glede dejstva, da je bila že v času gradnje predvidena in izvedena odprtina v strehi objekta za izvedbo izhoda iz 4. etaže stanovanja v (pokrito) 5. etažo stanovanja št. 8?, 15) Ali je pravilna presoja sodišč prve in druge stopnje, da gre pri sporni zasteklitvi za posel izrednega upravljanja, ki zahteva 75% soglasij etažnih lastnikov?, 16) Ali je pravilna presoja sodišč prve in druge stopnje, da elaborat z dne 11. 4. 2013 oz. odločba GURS z dne 5. 11. 2013 ter sporazum z dne 27. 2. 2014 ne morejo predstavljati soglasja etažnih lastnikov k zaprtju (zasteklitvi) 5. etaže, ker v omenjenih listinah ni določno in jasno navedeno, za katera izvedbena dela in v kakšnem obsegu etažni lastniki dajejo soglasje?, 17) Ali je pravilna presoja sodišč prve in druge stopnje, da soglasje v sporazumu, da del strehe predstavlja del posameznega dela stavbe, ki je v elaboratu opredeljen kot stanovanje, ne predstavlja soglasja, da se sporni del terase zagradi/zastekli, čeprav drugače, kot z zagraditvijo stanovanjskega namena po notranji logiki stvari sploh ni mogoče doseči?, 18) Ali je pravilna presoja sodišč prve in druge stopnje, da soglasja, ki jih je toženka pridobila v letu 2014, v času izvedbe del avgusta 2017 niso imela pravne veljave in pravnih naslednikov podpisnikov iz leta 2014 niso zavezovala, temveč tovrstno soglasje zavezuje le vsakokratnega podpisnika?, 19) Ali sta sodišči prve in druge stopnje postopali pravilno in zakonito, ko sta kot predpostavko svoje odločitve upoštevali, da je tožena stranka v vlogi z dne 18. 6. 2019 in na naroku 17. 9. 2019 priznala, da je zimski vrt zgradila tako, da je prerezala hidroizolacijo in sicer kjerkoli drugje, kot na delu predpripravljene odprtine, ki je bila fizično ločena od ostalega dela konstrukcije strehe in preostale hidroizolacije z dvignjenimi konstrukcijskimi elementi? in 20) Ali sta sodišči prve in druge stopnje postopali pravilno in zakonito, ko sta toženi stranki (nedoločno) naložili, da po strokovnih izvajalcih preko prerezane hidroizolacije zavari pasove široke približno 25 do 30 centimetrov?

Predlagateljica se ne strinja z odločitvijo sodišč, da je z zasteklitvijo spremenila zunanji videz stavbe, saj poseg ni viden z ulice ali tretjim osebam. Razlaga sodišča, da zadošča, da je poseg viden s preostalega dela strehe oziroma ostalim etažnim lastnikom, je zmotna, v nasprotju z namenom zakonske določbe in pretirano formalistična. Poleg tega pa skupni del strehe ne služi kot terasa, tako da zastekljeni del etažnim lastnikom ni viden. Navaja, da odgovora Vrhovnega sodišča na to vprašanje še ni, je pa mogoče zaslediti v sodni praksi stališče, da poseg ne sme bistveno spremeniti zunanjosti objekta. Meni, da je zakonodajalec v prvem odstavku 15. člena SZ-1 zasledoval cilj, etažnim lastnikom onemogočiti, da brez soglasij drugih etažnih lastnikov s posegi, ki niso estetsko usklajeni z osnovnim videzom objekta, porušijo enotni videz stavbe. Sodišče je s svojo odločitvijo kršilo toženkino pravico do zasebne lastnine, zavarovano tako v Ustavi kot v Prvem protokolu k EKČP. Sodišči bi morali tehtati med pravico etažnih lastnikov (tožnikov) do objektivne in absolutne nespremenljivosti zunanje podobne objekta ter pravico toženke, da uporablja svoj posamezen del na način, kot je bil predviden že ob izgradnji objekta, z zasteklitvijo. Dalje navaja, da smiselna uporaba 25. in/ali 29. člena SZ-1 za presojo odstotka potrebnih soglasij za postavitev zimskega vrta ni pravilna, saj ti dve določbi govorita o posegih v skupne dele. Dalje trdi, da bo z odstranitvijo zimskega vrta izgubila dostop do 5. etaže, torej vseh kupljenih 78,60 m2 strehe. Ker je sodišče le pavšalno navedlo, da bo toženka do terase lahko dostopala iz svojega stanovanja, ni pa pojasnilo kako, mu je v tem delu poleg procesnih kršitev očitati tudi arbitrarnost. Trdi, da je bila odprtina z namenom izhoda v 5. etažo predpripravljena že v letu 2012 v času gradnje objekta ter da se je zasteklitev lastniškega dela strehe le časovno zamaknila. Tako niti ne pride v poštev določba 15. člena SZ-1, saj gre le za dokončanje gradnje, kar ne sodi v okvir poslov upravljanja. Napačen in na meji s samovoljo pa je zaključek sodišč, da iz prodajne pogodbe in elaborata za vpis spremembe podatkov katastra stavb izhaja, da je bil predmet nakupa odprta terasa in da je bil edini namen črtkanega zarisa (5. etaža) v elaboratu ta, da se obseg toženkinega posameznega dela razširi tudi na del strehe, kar je po določbah 77. in 78. člena ZEN označeno s črtkano črto. Nadalje trdi, da je sodišče pri presoji pogodbe povsem prezrlo dejstvo, da je lastniški del strehe na dan sklenitve pogodbe res predstavljal odprto teraso, zato v pogodbi ni moglo pisati drugače. Sodišče je temu zapisu v pogodbi pripisalo napačen pomen in je tudi v tem delu njegova presoja samovoljna. Sodišče je tudi zmotno odločilo, da etažni lastniki niso soglašali z bodočo spremembo (videza), saj so ob nakupu svojih stanovanj sprejeli zatečeno dejansko in pravno stanje stavbe. Predlagateljica dalje navaja, da pri presoji ne pride v poštev 29. člen SZ-1, saj le zaprtje te etaže zagotavlja pogoje bivanja v njej. Med postopkom je sodišče večkrat opozorila, da iz odločbe GURS z dne 5. 11. 2013 izhaja, da je vseh 156,10 m2 posameznega dela št. 8 stanovanjskih površin in da ima 5. etaža predvideno zaprtje v višini 2,50 metra. Meni, da ji ne bi bilo treba pridobivati nobenih soglasij za zasteklitev terase, saj ne gre za posel izrednega upravljanja. Predlagateljica ne sprejema stališča sodišča, da soglasja, ki jih je pridobila v letu 2014, niso imela pravne veljave in pravnih naslednikov ne zavezujejo. Prav tako zatrjuje, da sta sodišči zmotno zaključili, da naj bi na naroku 17. 9. 2019 priznala, da je prerezala hidroizolacijo. Sodbi nižjih sodišč sta zato protispisni, saj je na naroku izrecno pojasnila, da je bila hidroizolacija odstranjena na delu predpripravljene odprtine, ki je bila fizično ločena od ostalega dela konstrukcije strehe in preostale hidroizolacije z dvignjenimi konstrukcijskimi elementi. Posledično sta ji sodišči naložili preširoko obveznost varjenja pasov hidroizolacije, ki hkrati tudi ni lokacijsko in po površini dovolj določno opredeljena, da bi bil izrek sodbe izvršljiv.

5Predlog je delno utemeljen.

6Vrhovno sodišče je ocenilo, da so pogoji za dopustitev revizije iz prvega odstavka 367.a člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v obravnavani zadevi podani glede pravnih vprašanj, navedenih v izreku sklepa (tretji odstavek 367.c člena ZPP).

7Vrhovno sodišče je odločalo v senatu, navedenem v uvodu odločbe. Odločitev je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).