15. člen SZ-1

Ker je toženec posegel v skupne dele objekta brez soglasja etažnih lastnikov, mora na objektu vzpostaviti prejšnje stanje.

Predlog se zavrne.

Toženec je s posegom v skupne dele večstanovanjske stavbe brez ustreznega soglasja posegel v solastninsko pravico tožnikov.

Pojem spremembe zunanjega videza večstanovanjske stavbe po prvem odstavku 15. člena SZ-1 je treba razlagati ustavno skladno in skrbno poiskati ravnotežje kolidirajočih pravic pri odgovoru na vprašanje, za kakšno izvedbeno delo v posameznem delu, ki spreminja zunanji videz večstanovanjske stavbe, je potrebno soglasje ostalih etažnih lastnikov.

Soglasje lastnikov za izvedbena dela v posameznem delu je nujno, če pomenijo poslabšanje za drug posamezni del ali za skupne dele, ali če spreminjajo zunanji videz stavbe. Pri morebitnem spreminjanju zunanjega videza stavbe gre za poseg v skupne dele (zunanji izgled celotne stavbe). Izgradnja zimskega vrta, torej zaprtje terase, ki že na prvi pogled spreminja zunanji videz stavbe, ni dopustna brez soglasja etažnih lastnikov. Postavitev zimskega vrta je posel, ki presega redno upravljanje, saj ne gre za vzdrževanje posameznega dela stavbe - stanovanja z odprto teraso (na strehi), torej za ohranjanje pogojev za bivanje, pač pa za izboljšavo, s katero se več kot očitno spreminja tudi videz objekta.

Zasteklitev balkona je nedvomno poseg, za katerega je potrebno pridobiti soglasje solastnikov večstanovanjske stavbe. Dejstvo, da prekrškovni organi niso obravnavali in kaznovali vseh kršiteljev, pa ne pomeni, da je bila kršiteljici s tem kršena enakost pred zakonom.

V drugem primeru je sodišče odločilo, da bi se toženka v konkretnem primeru plačila v rezervni sklad lahko kvečjemu razbremenila le, če bi izkazala, da je imela z etažnimi lastniki sklenjen dogovor, da se njena obnova skupnih delov (dela fasade na zgornjem delu stavbe, kjer se nahaja toženkin poslovno-stanovanjski prostor) upošteva na račun njenega prispevka vplačil v rezervni sklad. Toženca bi se zato eventualno lahko izognila plačilu stroškov v rezervni sklad, če bi dokazala, da sta imela z ostalimi etažnimi lastniki sklenjen dogovor, česar pa toženca nista izkazala.

Kadar izvedbena dela v posameznem delu pomenijo tudi poseg v skupne dele, etažni lastnik ne sme pričeti z izvajanjem del brez soglasja etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na teh skupnih delih oz. tri četrtine solastniških deležev, kadar gre za posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja. Za gradbena dela in izboljšave, za katere je treba pridobiti gradbeno dovoljenje, je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. Glede na to, da se obravnavano gradbeno dovoljenje nanaša na spremembo namembnosti poslovnega prostora v stanovanje, je verjetno, da – vsaj posredno, na opisani način – zajema tudi izdelavo inštalacij, kot to navajajo tožniki. Notranja električna, vodovodna, plinovodna in toplovodna napeljava, ki je za hišnimi priključki in se nahaja v skupnih prostorih, pomeni skupne dele večstanovanjske hiše, tako da priključitev inštalacij, namenjenih predmetnim prostorom, na tako napeljavo, smiselno pomeni poseg v skupne dele.

Iz izpodbijanega gradbenega dovoljenja ne izhaja, da je parkiranje dovoljeno na funkcionalnem zemljišču stavbe, da bi imel tožnik kakršnekoli pravice na zemljišču, kjer so predvidena parkirna mesta, pa ne zatrjuje. Zato tožbene navedbe (tudi če bi bile resnične), da bodo gostje nameravanega gostinskega lokala parkirali na funkcionalnem zemljišču stavbe, za presojo zakonitosti gradbenega dovoljenja niso pravno odločilne. Po drugem odstavku 5. člena SZ-1 spada fasada med skupne gradbene elemente, ni pa mogoče šteti za skupni del okna, ki služi zgolj posameznemu delu.

Na drugi odstavek 15. člena SZ-1 je svojo odločitev pravilno oprl prvostopenjski organ, ki je štel, da namestitev s strani tožnikov kot etažnih lastnikov zunanje enote klima naprave na streho stavbe, ki je skupen del stavbe, predstavlja izvedbeno delo (vzdrževalno delo, spremembo oziroma izboljšavo), ki ga tožnika ne bi smela pričeti izvajati brez soglasja etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na teh skupnih delih. Namestitev klima naprave (zunanje enote) ne pomeni le investicijsko vzdrževalna dela na objektu. Čeprav se sodišče s tožnikoma strinja, da v določbo drugega odstavka 15. člena SZ-1 za izkaz soglasja etažnega lastnika ni izrecno predpisana obličnost, pa je pritrditi prvostopenjskemu organu, da je navedeno določbo zaradi dokazovanja danih izjav o soglasju (in te mora izkazati etažni lastnik, ki izvaja izvedbena dela) treba razlagati, da je zahtevana pisna oblika. Določba 72. člena Ustave ne varuje posameznika v tem smislu, da bi mu zagotavljala (določen) privilegij nespoštovanja zakonskih določb ali njegove izvzetosti iz oblasti določenih predpisov (tudi kolikor bi se nanašale tudi na stanovanjsko področje oziroma urejanje razmeri

V primerih, ko gre za gradbena dela in izboljšave na skupnih delih (ki ne pomenijo poslov v zvezi z rednim upravljanjem stvari iz 25. člena SZ-1), za katere je potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje, gre za tako pomembne posege v skupne dele, da mora z njim soglašati vsak posamezen solastnik. Gradbena dela v smislu drugega odstavka 29. člena SZ-1, za katera je treba pridobiti dovoljenje, so zato gradbena dela, ki presegajo posle rednega in investicijskega vzdrževanja stavbe kot celote, na primer dela, določena v točkah 7.1 in 7.2 prvega odstavka 2. člena ZGO-1.

Iz besedila drugega odstavka 5. člena SZ-1 izhaja, da so skupni deli le gradbeni elementi, ki tvorijo konstrukcijo večstanovanjske hiše in ne vsi gradbeni elementi, spuščeni strop pa je po standardu SIST ISO 6707-1 strop, ki zmanjšuje višino prostora, ali strop, ki zagotavlja prostor za inštalacije. Če za predlagano izvedbo okenskih odprtin v strehi gradbeno dovoljenje ni treba pridobiti (če npr. ne posega v konstrukcijo strehe ipd.), je treba ugotoviti, ali gre kljub temu za posel, ki presega okvir rednega upravljanja, ki po prvem odstavku 29. člena SZ-1 zahteva soglasje treh četrtin etažnih lastnikov glede na njihove solastninske deleže.

V obravnavanem primeru ne gre za opravo izvedbenih del v posameznem delu stavbe (vzdrževalna dela, spremembe in izboljšave), ampak za gradnjo v smislu 7. točke prvega odstavka 2. člena ZGO-1 (kamor spada tudi rekonstrukcija objekta), ki pomeni spremembo skupnega dela hiše, zato je treba pridobiti soglasje vseh etažnih lastnikov. Tožnica izpodbija tudi skladnost projekta z etažnim načrtom, na katerem vpis posameznega dela stavbe v zemljiški knjigi temelji, iz upravnih spisov pa izhaja, da je takšno neskladnost ugotovila tudi toženka, zato je v obravnavanem primeru sporna tudi izkazanost pravice graditi na delu stanovanja v 1. nadstropju.