UPRS Sodba IV U 88/2018-17

I. Tožbi se ugodi, odločba Agencije za javni nadzor nad revidiranjem, št. 10.00-1/2018-2 z dne 10. 4. 2018, se odpravi in se zadeva vrne istemu organu v ponovni postopek.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške tega postopka v znesku 347,70 EUR v roku 15 dni od vročitve te sodbe, od poteka tega roka dalje do plačila z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

1Agencija za javni nadzor nad revidiranjem (v nadaljevanju tožena stranka, tudi Agencija) je z izpodbijano odločbo, št. 10.00-1/2018-2 z dne 10. 4. 2018, pooblaščenemu ocenjevalcu vrednosti nepremičnin A.A., v tem upravnem sporu tožniku (v nadaljevanju tudi pooblaščeni ocenjevalec), odvzela dovoljenje Slovenskega inštituta za revizijo, št. DON ..., izdano ... 2008, nazadnje podaljšano z odločbo DON ..., veljavno do ... 2020. Ukrep odvzema dovoljenja se ne bo izvršil, če pooblaščeni ocenjevalec v preizkusni dobi dveh let od dneva pravnomočnosti te odločbe ne bo storil nove kršitve, zaradi katere je mogoče odvzeti dovoljenje oziroma izreči opomin. Pooblaščeni ocenjevalec je dolžan toženi stranki poravnati pavšalno nadomestilo stroškov postopka izdaje te odločbe v višini 2.250,00 EUR, v roku 15 dni po pravnomočnosti odločbe, skupaj z zakonitimi zamudnimi obrestmi v primeru zamude. Navedeni ukrep je tožena stranka izrekla tožniku po predhodni ugotovitvi, da je tožnik pri pripravi poročila z naslovom Poročilo o ocenjevanju vrednosti pravic na nepremičninah za naročnika B. d.o.o. (v nadaljevanju Poročilo), kršil 88. člen Zakona o revidiranju (v nadaljevanju ZRev-2), saj iz opravljenega nadzora nad opravljanjem nalog pooblaščenega ocenjevalca izhaja utemeljen sum, da je kršil pravila ocenjevanja vrednosti, to je Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti (v nadaljevanju MSOV) in Slovenski poslovnofinančni standard 2 – Ocenjevanje vrednosti pravic na nepremičninah (v nadaljevanju SPS 2), in sicer: 1. tretji odstavek MSOV 102 – Izvajanje, s tem, ko niti v splošni analizi trga niti v samem podajanju izračuna tržne vrednosti v okviru na donosu zasnovanega načina ni predstavil analize najemnega trga oziroma ni pojasnil, od kod izhajajo vrednosti najemnin, ki jih je uporabil pri izračunu vrednosti, pri čemer ni podal stanja najemnega trga, ni predstavil primerljivih najemnih poslov, ni izvedel prilagoditev za zaznane razlike in ni utemeljil primerne tržne najemnine za ocenjevane nepremičnine (točka 1.1). Nadalje je pooblaščeni ocenjevalec ocenjeval nepremičnine pri oceni vrednosti z načinom tržnih primerjav s primerjavo neprimerljivih nepremičnin (točka 1.2), pri oceni vrednosti zemljišč pa je upošteval izmere zemljišč, ki jih je pooblaščenemu ocenjevalcu predal naročnik, čeprav se v nekaterih primerih te izmere bistveno razlikujejo od izmer v zemljiškem katastru (točka 1.3); 2. prvi odstavek MSOV 103 – Poročanje, ker se pri več nepremičninah izmera zemljišč iz zemljiškega katastra pomembno razlikuje od izmere, ki jo je pooblaščeni ocenjevalec upošteval v izračunu; 3. SPS 2, odstavek 5 n, ker so pri načinu tržnih primerjav prilagoditve podane pavšalno, brez analitične argumentacije posameznih prilagoditev v smislu razkritja uporabljenih tehnik prilagajanja ali sklicevanja na opravljene analize. V točki 4 izreka izpodbijane odločbe je določeno, da se postopek za odvzem dovoljenja nad opravljanjem nalog tožnika, začet z odločbo o začetku postopka za odvzem dovoljenja, št. 10.00-1/2018 z dne 9. 1. 2018, delno ustavi v delih, navedenih v izreku odločbe. V izreku je še navedeno, da kršitve MSOV in SPS 2 pri ocenjevanju vrednosti iz 1. do 3. točke izreka izpodbijane odločbe pomenijo kršitev 88. člena Zrev-2 ter da sta zaradi kršitev pravil ocenjevanja vrednosti iz 1. in 2. točke izreka izpodbijane odločbe mnenje o ocenjeni vrednosti in obrazložitev mnenja napačna, zaradi kršitev iz 2. točke izreka pa je obrazložitev mnenja tudi zavajajoča.

2Iz obrazložitve odločbe o izreku ukrepa so razvidni listinski dokazi, na podlagi katerih je tožena stranka začela postopek za odvzem dovoljenja pooblaščenemu ocenjevalcu in mu določila 30 dnevni rok za podajo izjave. Tožena stranka navaja določbe tretjega odstavka MSOV 102 – Izvajanje, prvega odstavka MSOV 103 – Poročanje in 5. n odstavka SPS 2. Pooblaščeni ocenjevalec je v postavljenem roku podal izjavo glede razlogov za začetek postopka za odvzem predmetnega dovoljenja.

3Tožena stranka je glede točke 1.1 izreka izpodbijane odločbe, ki se nanaša na analizo najemnega trga, pojasnila, da je bila analiza narejena obširno in smiselno, vendar s pomanjkljivostjo, ki vpliva na izračune povprečnih najemnin, ki so bile uporabljene kot osnova za tržne najemnine, uporabljene v oceni vrednosti. Tožnik v najemni ceni ni upošteval obratovalnih stroškov, ki v takih primerih bremenijo najemodajalca in ne najemojemalca. Z upoštevanjem teh stroškov bi bila povprečna najemnina nižja. Tožena stranka zavrača navedbe tožnika v izjavi, da so bili podatki o izvedenih transakcijah prikazani selektivno, z izločenimi najvišjimi najemninami in večkrat prikazane transakcije za oddajo istih prostorov v več časovnih obdobjih. Tožnik je v izjavi podal razlago in argumente po posameznih lokacijah, do česar se je opredelila tožena stranka, ki jih obrazloženo zavrača. Tožena stranka torej ugotavlja, da tožnik v analizi najemnega trga ni upošteval, da nekatere realizirane najemne cene vključujejo obratovalne stroške (31 % upoštevanih poslov) in najem opreme (38 % upoštevanih poslov). Rezultati analize so nerealni, ker tožnik v analizi ni upošteval bistvenih podatkov, ki vplivajo na efektivni dohodek od oddajanja nepremičnine v najem. Tožnik v Poročilu, pa tudi ne v splošni analizi trga in v samem podajanju izračuna tržne vrednosti v okviru na donosu zasnovanega načina, ni predstavil analize najemnega trga oziroma je storil ostale pomanjkljivosti, kot v tem delu izhajajo iz izreka izpodbijane odločbe. Zaradi vsega navedenega je po ugotovitvah tožene stranke kršil tretji odstavek MSOV 102.

4Točko 1.2 izreka izpodbijane odločbe, ki se nanaša na ocenjevanje s primerjavo neprimerljivih nepremičnin, je tožena stranka obrazložila s tem, da je tožnik pri izvajanju načina tržnih primerjav v večini primerov uporabil dve ali tri nepremičnine, ki jih je opredelil kot primerljive. Tožena stranka je ugotovila, da v nekaj primerih nepremičnine niso primerne za primerjavo, pri čemer je izpostavila primere, kjer neprimerljivost najbolj izstopa (Center Črnomelj, Gornja Radgona, Laško Debro, Ostrožno Celje, Vojnik in BS Ljutomer II). Tožnik bi moral po stališču tožene stranke razširiti iskanje prodanih podobnih zemljišč na lokacijah, ki so ekonomsko primerljive ocenjevanim, a imajo vseeno enako namembnost, ali pa bi moral oceno izvesti z uporabo druge metode. Izkazana potreba po visokih prilagoditvah kaže na to, da primerjane nepremičnine niso primerljive ocenjevanim, pri čemer visoke prilagoditve vzbujajo dvom v pravilnost končne ocene. S tem je tožnik kršil tretji odstavek MSOV 102.

5Tožena stranka odločitev v delu točk 1.3 in 2 izreka izpodbijane odločbe, ki se nanašata na upoštevanje izmer zemljišč pri oceni vrednosti zemljišč, ki jih je tožniku predal naročnik, obrazlaga s tem, da je sam tožnik v več primerih navajanja podatkov o ocenjevanih nepremičninah v Poročilu ugotovil in zapisal, da se javno dostopni podatki o izmerah parcel in podatki naročnika o izmerah parcel razlikujejo. V vseh primerih se je tožnik odločil, da v oceni upošteva podatke naročnika. Po stališču tožene stranke bi moral v primeru, če se podatki iz zemljiškega katastra razlikujejo od podatkov, ki jih je posredoval naročnik, ugotoviti vzrok razlike. Tožena stranka pojasnjuje, da je naloga pooblaščenega ocenjevalca, da identificira ocenjevane nepremičnine in legitimno prikaže njihove bistvene lastnosti, ki vplivajo na oceno vrednosti, kar površina zagotovo je. Ker je tožnik zaznal razliko, bi v oceni moral upoštevati podatke iz katastra. Tako bi kot osnovo za oceno vrednosti moral upoštevati uraden in preverljiv podatek o izmeri površine zastavljene nepremičnine. S tem je tožnik kršil tretji odstavek MSOV 102, poleg tega pa je tožnik s tem kršil prvi odstavek MSOV 103 – Poročanje.

6Glede točke 3 izreka izpodbijane odločbe tožena stranka v obrazložitvi navaja, da v Poročilu ni predstavljenih analiz, mnenj in sklepov, kot to zahteva 5 n odstavek SPS 2, zato tožena stranka ugotavlja, da so pri načinu tržnih primerjav prilagoditve podane pavšalno, brez analitične argumentacije posameznih prilagoditev v smislu razkritja uporabljenih tehnik prilagajanja ali sklicevanja na opravljene analize. Tako Poročilo ne vsebuje prikaza vseh obravnavanih podatkov in informacij ter uporabljenih postopkov ocenjevanja vrednosti ter utemeljitev analiz, mnenj in sklepov.

7Tožena stranka se v obrazložitvi izpodbijane odločbe opredeljuje tudi do tožnikovih navedb ob izjasnitvi, da se očitane kršitve pojavijo pri vrednostno ovrednotenem deležu nepremičnin 10,63 % in da se očitane kršitve ne pojavljajo pri vrednostno najbolj pomembnih regijskih centrih. Ne glede na to tožena stranka ugotavlja, da so ocenjene vrednosti v določenem segmentu (napačno upoštevanje površin zemljišč) napačne, v drugih segmentih pa se zaradi neprimerno izbranih podatkov, ki so bili podlaga za oceno vrednosti, vzbuja dvom v pravilnost ocene.

8Ugotovljene kršitve pravil ocenjevanja vrednosti pomenijo kršitev prvega odstavka 88. člena ZRev-2, ki ga tožena stranka citira. Nadalje navaja prvo alinejo drugega odstavka 99. člena ZRev-2 in prvi odstavek 100. člena 100 ZRev-2, ki ju citira. Tožena stranka je ocenila, da bo namen ukrepa nadzora izpolnjen tudi s pogojnim odvzemom dovoljenja, saj bi bil odvzem dovoljenja v konkretnem primeru preoster ukrep nadzora, pri tem pa je tožena stranka ocenila, da je ustrezna preizkusna doba dve leti in tako preizkusno dobo tudi določila. Če bo pooblaščeni ocenjevalec v preizkusni dobi storil novo kršitev, bo tožena stranka pogojni odvzem dovoljenja preklicala in dovoljenje odvzela (drugi odstavek 100. člena ZRev-2.) Izrek o stroških je tožena stranka utemeljila na pravni podlagi drugega odstavka 76. člena ZRev-2 in Tarife o nadomestilih stroškov postopka Agencije za javni nadzor nad revidiranjem.

9Tožnik se s takšno odločitvijo ne strinja in zoper izpodbijano odločbo vlaga tožbo iz razlogov zmotne ugotovitve dejanskega stanja, napačne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb postopka.

10Tožnik kot bistveno kršitev določb postopka navaja, da je tožena stranka naredila postopkovno kršitev s tem, ko pred izdajo izpodbijane odločbe ni razpisala ustne obravnave v skladu z drugim odstavkom 73. člena ZRev-2 in zaslišala tožnika, saj je ustna obravnava, glede na spremenjene vsebinske očitke kršitev v izpodbijani odločbi v primerjavi z odločbo o začetku postopka, nujno potrebna zaradi razjasnitve zadeve in ugotovitve odločilnih dejstev.

11Nadalje tožnik v tožbi zatrjuje, da kršitev tretjega odstavka MSOV 102 – Izvajanje ni podana, ker je opravil vse potrebne preglede, poizvedbe, izračune in analize ter zbral zadostne dokaze, da je zagotovljena ustrezna podpora za ocenjevanje vrednosti. Tožnik pojasnjuje, da je v Poročilu prikazal le osnovne podatke, nujne za razumevanje poročila, podrobnejši podatki pa so zaradi obsega poročila dostopni v arhivu ocenjevalcev, vključno z analizo najemniškega trga in ostalimi s tem povezanimi podatki. Ne drži očitek tožene stranke iz 1. točke izpodbijane odločbe, da niso bili zbrani zadostni dokazi in da posledično ni bila zagotovljena ustrezna podpora za ocenjevanje vrednosti.

12Tožnik v tožbi svoje nestrinjanje z izpodbijano odločbo v delu točke 1.1 izreka podrobneje pojasnjuje s tem, da je tožena stranka najprej sama ugotovila, da je bila analiza opravljena obširno in smiselno, nato pa zatrjuje očitke v izreku navedene odločbe v tem delu, kar je nelogično, nejasno in kontradiktorno. Glede očitka tožene stranke, da tožnik pri oceni vrednosti ni upošteval obratovalnih stroškov, tožnik navaja, da najemne cene upoštevanih poslov, ki vsebujejo obratovalne stroške, ne vplivajo na izračune povprečnih najemnin, ki so bile uporabljene kot osnova za tržne najemnine. V analizo najemniškega trga so bili vključeni izključno posli, ki ne vsebujejo obratovalnih stroškov, in posli, ki vsebujejo minimalne obratovalne stroške. Tako je bila višina najemnine pravilno izračunana in uporabljena kot osnova za ocenjevanje. Tudi če bi iz analize izključili vse posle, v katerih so obratovalni stroški vključeni, ne bi prišlo do večjih odstopanj povprečnih cen najemnin. Rezultati analize niso nerealni in so bili pri tem upoštevani vsi bistveni podatki, ki vplivajo na efektivni dohodek od oddajanja nepremičnine v najem. Glede očitka o oddajanju lokalov skupaj z opremo, kar naj bi vplivalo na višino najemnine, tožnik pojasnjuje, da v primeru, če bi tožnik iz analize izključil lokale s tovrstno opremo, ne bi prišli do realnih rezultatov. Dejstvo, da se gostinski lokal oddaja skupaj s točilnim pultom, na višino najemnine ne vpliva. V tem delu tožnik opozarja še na kršitev drugega odstavka 140. člena ZRev-2, ki določa, da sme Agencija odločati o odvzemu dovoljenja samo zaradi tistih dejanj, ravnanj ali okoliščin, zaradi katerih je izdala odločbo o začetku postopka za odvzem dovoljenja, na vključenost obratovalnih stroškov in opreme v najemnine pa se je tožena stranka prvič sklicevala šele v izpodbijani odločbi.

13Nadalje tožnik v tožbi zavrača očitek tožene stranke iz točke 1.2 izreka izpodbijane odločbe. Tožnik je v analizo vključil primerne primerjalne nepremičnine oziroma najprimernejše nepremičnine, ki so bile na razpolago in ki imajo po mnenju tožnika z ocenjevano nepremičnino največ skupnih karakteristik. Ne drži očitek tožene stranke, da v izpostavljenih primerih primerjalne nepremičnine niso primerne za primerjavo. Tudi sicer predstavlja ocenjena vrednost nepremičnin po načinu tržnih primerjav samo 1,79 % ocenjene vrednosti vseh ocenjevanih nepremičnin. Tožnik pa v nadaljevanju podaja podrobno obrazložitev glede izbora primerjalne nepremičnine za posamezne lokacije, v zvezi s čimer navaja, da tudi MSOV v Okviru v odstavku 57 na strani 23 dopušča, da se zaradi majhnega števila podobnih poslov, pri ocenjevanju po načinu tržnih primerjav, za primerjavo uporabijo podobna sredstva, pri čemer lahko obstajajo razlike v pravnih, ekonomskih ali fizičnih značilnostih sredstev. Izbira primerjalnih nepremičnin je bila torej po stališču tožnika dopustna in ustrezna. Tožnik k vsemu zgoraj povedanemu dodaja, da so pregledi kasneje izvedenih transakcij pokazali, da so končne ocene vrednosti pravilne in nezavajajoče ter da je ocenjena vrednost na spornih lokacijah pravilna in primerna. Glede očitka o visokem odstotku prilagoditve tožnik navaja, da so ocenjevana zemljišča v veliko primerih poslovne nepremičnine, umeščene v podeželska okolja z izrazito nerazvitim trgom nepremičnin, trg, ki obstaja, pa predstavlja pretežno transakcije z zemljišči za stanovanjsko gradnjo. Zemljišča, ki so namenjena poslovni gradnji, tudi v okoljih z nerazvitim nepremičninskim trgom dosegajo višje cene kot običajna zazidljiva zemljišča, namenjena za stanovanjsko gradnjo, kar je glavni razlog za relativno visoke prilagoditve v nekaterih primerih. Sicer pa bi lahko v primeru, da tožnik ni izbral prave metode za ocenjevanje, s čimer se tožnik sicer ne strinja, tožnikovo ravnanje kvečjemu predstavljalo kršitev sedmega in osmega odstavka MSOV 102 – Izvajanje, ki se nanaša na izbiro metode ocenjevanja, ne pa kršitev tretjega odstavka MSOV 102 – Izvajanje, kot to izhaja iz izpodbijane odločbe.

14V zvezi z izpodbijano odločbo v delu točk 1.3 in 2 izreka, tožnik v tožbi navaja, da po tožbenem stališču ni bila podana kršitev tretjega odstavka MSOV 102 – Izvajanje in prvega odstavka MSOV 103 – Poročanje. Tožnik je namreč oceno vrednosti nepremičninskih pravic in vrednosti v Poročilu predstavil v skladu z naročnikovimi zahtevami. Kljub podatkom, pridobljenih s strani naročnika, je tožnik preverjal njihovo ujemanje s katastrskimi podatki in v Poročilu pri vsakem odstopanju jasno zapisal, da obstaja razlika med katastrskimi podatki in podatki naročnika. Tožnik je torej podatke in dokaze za zagotavljanje ustrezne podpore za ocenjevanje, zbral dvakrat in ne more držati očitek, da je kršen tretji odstavek MSOV 102. Tožnik še pojasnjuje, da dejstvo, da je uporabil podatke naročnika, ne more pomeniti kršitve tretjega odstavka MSOV 102 – Izvajanje, ampak bi to kvečjemu lahko pomenilo kršitev četrtega odstavka MSOV 102 – Izvajanje. Po tožbenem zatrjevanju tožena stranka tožniku ne more očitati, da izbira podatkov naročnika pomeni kršitev prvega odstavka MSOV 103 – Poročanje, saj poročilo sporoča informacije, potrebne za pravilno razumevanje ocenjevanja vrednosti ali pregleda ocenjevanja vrednosti ter ni dvoumno ali zavajajoče, bralcu pa zagotovi jasno razumevanje, hkrati pa poročilo vsebuje vsa potrebna razkritja.

15Tožnik izpodbija tudi ugotovitev tožene stranke v izpodbijani odločbi v delu očitane mu kršitve odstavka 5 n SPS 2 (točka 3 izreka). V zvezi s tem pojasnjuje, da tožnik v samem Poročilu podrobnih razlag in predstavitev analiz ni izvajal, in sicer zaradi zahteve naročnika, da se v Poročilu prikažejo zgolj ključni elementi, pomembni za razumevanje Poročila in zaradi relativno majhnega deleža nepremičnin, katerih vrednost je bila ocenjena po načinu tržnih primerjav (v skupni vrednosti predstavljajo nepremičnine, ki so bile ocenjene po načinu tržnih primerjav, zgolj 1,79 % vseh ocenjenih nepremičnin). Tožnik opozarja, da zapisa podrobnih analiz ne zahtevajo niti MSOV niti četrti ali peti odstavek MSOV 103 – Poročanje. Tožnik je v Poročilu navedel vse obvezne sestavine. V primeru nasprotij med pravili iste vrste, ima prednost višje razvrščeno pravilo ocenjevanja vrednosti, kar pomeni, da imajo MSOV prednost pred določbami SPS, katerih kršitev se očita tožniku pod točko 3 izreka izpodbijane odločbe. Tudi sicer pa tožnik opozarja, da zaradi očitanih pomanjkljivosti mnenje in obrazložitev nista napačna ali zavajajoča, tega pa mu ne očita niti tožena stranka in torej ta kršitev ni razlog za izrek izpodbijanega ukrepa. Takšno posledico izpodbijana odločba namreč pripisuje le domnevnim kršitvam tretjega odstavka MSOV 102 in prvega odstavka MSOV 103.

16Glede na navedene razloge tožnik v tožbi zatrjuje, da pri ocenjevanju vrednosti pravic na nepremičninah v lasti družbe B. d.o.o. ni prišlo do kršitev 88. člena ZRev-2. Opozarja tudi, da znaša skupna ocenjena vrednost nepremičnin, ki naj bi bile ocenjene v nasprotju s pravili, 36.259.000 EUR, kar je 10,63 % vrednosti vseh v Poročilu ocenjenih nepremičnin. Tožnik meni, da pogoji za pogojni odvzem dovoljenja niso podani, saj Agencija odvzame dovoljenje za opravljanje nalog pooblaščenega ocenjevalca na podlagi prve alineje drugega odstavka 99. člena ZRev-2, če pooblaščeni ocenjevalec pri izvajanju ocenjevanja vrednosti premoženja krši pravila ocenjevanja vrednosti in je zaradi te kršitve mnenje o ocenjeni vrednosti oziroma obrazložitev tega mnenja napačna oziroma zavajajoča. Pri tem se sklicuje na sodbo Ustavnega sodišča, št. U-I-219/03. Tako ne vzdrži stališče tožene stranke, da že sama kršitev pravil ocenjevanja pomeni, da je zaradi teh kršitev mnenje oziroma obrazložitev mnenja napačna ali zavajajoča. Mnenje o ocenjeni vrednosti mora biti napačno, da se lahko dovoljenje odvzame. Slednje je tožena stranka zgolj pavšalno zapisala v izreku, v obrazložitvi pa v večini primerov priznala, da so cenitve pravilne oziroma je vzbujen sum v pravilnost cenitev, ne pa tudi, da so napačne.

17Tožnik sodišču predlaga, da po zaslišanju tožnika in priče C.C. ter branju listin v spisu, torej smiselno po opravljeni glavni obravnavi, izpodbijano odločbo odpravi in postopek ustavi, toženi stranki pa naloži povrnitev stroškov tega postopka.

18Tožena stranka je sodišču poslala upravni spis in podala odgovor na tožbo, v katerem prereka tožbene navedbe. Uvodoma pojasnjuje, da tožnik zoper odločbo o začetku postopka ni sprožil sodnega varstva, kar pomeni, da je ta odločba, v kateri so izpostavljena vsa dejstva in navedeni vsi dokazi, na katerih je tožena stranka utemeljevala (tudi) izpodbijano odločbo, postala pravnomočna.

19Oporeka tožbenemu očitku glede oprave ustne obravnave in v zvezi s tem pojasnjuje, da je glede na določbo prvega odstavka 103. člena ZRev-2 primaren način zagotavljanja kontradiktornosti v postopku podaja pisne izjave subjekta nadzora, glede na prvi odstavek 105. člena ZRev-2 pa nadzorni organ odloča brez naroka. Ustna obravnava je predvidena zgolj kot izjema. Sicer pa bi bilo zaslišanje tožnika, glede na dejstvo, da se je imel možnost in dolžnost pisno izjaviti o vseh okoliščinah postopka, povsem neprimeren dokaz, hkrati pa je bil dokazni predlog s pavšalno navedbo „ustna obravnava“ na 2. strani tožbe povsem neobrazložen.

20Tožena stranka v nadaljevanju odgovora na tožbo vztraja pri obrazložitvi izpodbijane odločbe in ponavlja razloge za sprejem odločitve v posameznih delih izpodbijane odločbe, za kar v določenem delu podaja dodatno obrazložitev. Izpostavlja, da bi moral tožnik analizo najemnega trga podati že v začetni fazi, tožnik pa jo je priložil šele k izjavi, drugih analiz (podlage za izvedene prilagoditve) pa ni priložil niti k izjavi. Ta analiza bi morala biti priložena že k Poročilu, če ne prej, pa bi jo pooblaščeni ocenjevalec moral priložiti k dokumentaciji, ki jo je predal v nadzor. Tožena stranka pojasnjuje, da je bila ugotovitev o obratovalnih stroških in oddajanju opreme podana v izpodbijani odločbi, saj je tožnik predstavil predmetno analizo prvič šele v izjavi, čeprav bi morala biti le-ta del Poročila ali pa vsaj predana kasneje kot del bistvene dokumentacije, povezane z obravnavano oceno vrednosti. Tožena stranka opozarja, da tožnik v Poročilu in osnovni dokumentaciji ni prikazal analize najemnega trga, zaradi česar je uporabnik in pregledovalec lahko dvomil o zadostnih zbranih dokazih. V naknadno priloženi analizi pa so ugotovljene bistvene pomanjkljivosti, zaradi neupoštevanja vključenih stroškov in opreme, kar potrjuje dvome glede nezadostno zbranih dokazov za zagotovitev ustrezne podpore za ocenjevanje vrednosti. Tožena stranka v nadaljevanju odgovora na tožbo ponovno izpostavlja bistvene napake pri izbiri nepremičnin za posamezne lokacije. Za vse ocene vrednosti z načinom tržnih primerjav, kjer tožena stranka izpostavlja bistvene in pomembne napake, bi tožnik lahko poiskal primerljive transakcije v drugih, ekonomsko primerljivih okoljih. Kjer je nepremičnina resnično edinstvena in na območju Slovenije tudi po ekonomskih in drugih kazalcih ni bilo izvedenih transakcij s primerljivimi nepremičninami, pa bi moral pooblaščeni ocenjevalec uporabiti drugo metodo za oceno vrednosti.

21V nadaljevanju odgovora na tožbo tožena stranka v zvezi z razliko med površino zemljišč, ki jih je tožniku predal naročnik, in površin zemljišč, kot izhaja iz zemljiškega katastra, navaja, da je tožnik v Poročilu sicer opozoril na razlike v izmerah na več mestih, vendar je v prikazu končnih ocen po posameznih lokacijah navedel ocenjeno vrednost z upoštevanjem podatka naročnika, ki je v vseh izpostavljenih primerih višja (od 21 % do 371 %). Ker je tožnik zaznal razliko, bi moral v oceni upoštevati podatke iz katastra. Izjava o predanih točnih podatkih naročnika v tem primeru ne odveže odgovornosti tožnika za napačno upoštevanje površin, saj je podatek možno zlahka preveriti, kar je tožnik tudi storil, le da ugotovljenih podatkov nato ni upošteval v oceni vrednosti.

22Tožena stranka oporeka zatrjevanju tožnika, da MSOV ne zahtevajo zapisa podrobnih analiz in jih zato ni treba zapisati, saj je uporaba MSOV nad uporabo SPS. Oba standarda sta uvrščena na prvo raven Hierarhije pravil ocenjevanja vrednosti in je oba treba spoštovati v celoti. Le v primeru nasprotij med pravili iste ravni, bi imeli MSOV prednost pred SPS, ampak v tem primeru ne gre za nasprotje. MSOV ne pišejo o tem, da se pojasnil in analiz ne sme vključiti v poročilo, ampak se tega področja ne dotikajo.

23Tožena stranka se opredeljuje tudi do tožbene navedbe, da znaša skupna vrednost napačno ocenjenih nepremičnin, 36 MIO EUR. Pojasnjuje, da je navedena napaka materialna, v luči namena ocenjevanja, to je za namen zavarovanega posojanja, pa zagotovo pomembno napačna, saj bi lahko banka na podlagi predmetne cenitve neupravičeno odobrila višje posojilo, kot če bi upoštevala pravilno ocenjeno vrednost nepremičnin.

24Tožena stranka vztraja pri stališču iz izpodbijane odločbe, da predstavljajo navedene kršitve skladno s prvo alinejo drugega odstavka 99. člena ZRev-2 razlog, da tožena stranka izreče ukrep odvzema dovoljenja za opravljanje nalog pooblaščenega ocenjevalca. Sodišču predlaga, da tožbo zavrne.

25Tožnik in tožena stranka sta si izmenjala vsaka po eno pripravljalno vlogo, v kateri se tožnik opredeljuje do navedb tožene stranke v odgovoru na tožbo, tožena stranka pa do navedb tožnika v pripravljalni vlogi, pri čemer vsaka od strank dodatno pojasnjuje svoja stališča.

26Tožnik v pripravljalni vlogi pojasnjuje, da ne izpodbija odločbe o začetku postopka za odvzem predmetnega dovoljenja, ker ni zaznal, da bi bile do vključno izdaje odločbe o začetku postopka storjene bistvene kršitve določb postopka. Tožnik navaja, da se tožena stranka ni opredelila do tožbenih navedb glede kršitve določb materialnega prava in glede določb ZRev-2, iz katerih jasno in nedvoumno izhaja, da sama (domnevna) kršitev pravil ocenjevanja vrednosti ne pomeni avtomatično, da je mnenje napačno oziroma zavajajoče, ampak je to dodatno predpostavko treba ugotavljati v vsakem posameznem primeru, česar pa tožena stranka ni storila. Takšno stališče bi pomenilo, da lahko Agencija popolnoma arbitrarno odvzame dovoljenje vsakomur, ki npr. zbere vse potrebne dokaze in opravi vse potrebne analize, v poročilu pa na dolgo ne opiše vseh pridobljenih informacij, postopkov, analiz, mnenj in sklepov, pri čemer je njegova cenitev na koncu pravilna in resnična. Tožnik v pripravljalni vlogi navaja tudi, da se nov očitek, da je analiza opravljena, a s pomanjkljivostmi, ki vplivajo na izračun najemnine, prvič pojavi šele v izpodbijani odločbi in se tožnik v izjavi do slednjega ni mogel opredeliti. Tožnik tudi vztraja pri tožbeno zatrjevani nujnosti oprave ustne obravnave pred izdajo izpodbijane odločbe. Navaja, da dejstvo, da je tožnik Analizo najemnega trga priložil k izjavi, toženi stranki ne daje pravice, da očitke iz odločbe o začetku postopka razširi oziroma odločitev o odvzemu dovoljenja upre na popolnoma nove okoliščine in ravnanja, ki tožniku v odločbi o začetku postopka sploh niso bila očitana (drugi odstavek 140. člena ZRev-2). V nadaljevanju pripravljalne vloge tožnik ponovno izpostavlja dejstva in okoliščine, zaradi katerih se ne strinja z izpodbijano odločbo in v pretežnem delu izhajajo že iz tožbe, ter vztraja pri tožbenem zahtevku, sodišču pa predlaga, da toženi stranki naloži tudi povrnitev tožnikovih stroškov postopka, ki se nanašajo na predmetno pripravljalno vlogo.

27Tožena stranka v pripravljalni vlogi prereka navedbe tožnika v pripravljalni vlogi in dodatno navaja, da tožnik protispisno navaja, da se tožena stranka ni opredelila do navedb tožnika glede domnevnih kršitev materialnega prava. Tožena stranka je že v izpodbijani odločbi dokazala, da je tožnik kršil pravila ocenjevanja vrednosti, dodatno pa je slednje pojasnila v odgovoru na tožbo. Tudi ne drži navedba tožnika, da gre za pavšalno navajanje kršitev in avtomatizem pri sklepanju o tem, ali je mnenje napačno oziroma zavajajoče. Tožena stranka ponovno opozarja, da so rezultati analize nerealni, saj v analizi tožnik ni upošteval bistvenih podatkov, ki vplivajo na efektivni dohodek od oddajanja nepremičnine v najem. Tožena stranka dodatno pojasnjuje, da je postopek nadzora tožene stranke neodvisen in ni v povezavi s predhodnim, kar pa je povezano, je prejeta dokumentacija, ki jo pooblaščeni ocenjevalec izroči v postopku nadzora pri Inštitutu. Takrat mora pooblaščeni ocenjevalec Inštitutu predložiti poročilo in vso podporno dokumentacijo, ki je potrebna in pomembna za izdelavo pregledovanega poročila, vanjo pa sodi tudi analiza najemnega trga. Tožena stranka se v nadaljevanju opredeljuje do ostalih tožnikovih navedb v pripravljalni vlogi, ki jih obrazloženo zavrača, in vztraja pri predlogu, da sodišče tožbo zavrne.

K točki I izreka:

28Tožba je utemeljena.

29Postopek sodnega varstva je po ZRev-2 spor o zakonitosti odločbe tožene stranke (Agencije za javni nadzor nad revidiranjem). Za postopek sodnega varstva se glede na drugi odstavek 109. člena ZRev-2 uporabljajo določbe zakona, ki ureja upravni spor, to je Zakon o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1). Po 114. členu ZRev-2 sodišče preizkusi odločbo nadzornega organa v mejah tožbenega zahtevka in v mejah razlogov, ki so navedeni v tožbi, pri tem pa pazi po uradni dolžnosti na bistvene kršitve določb postopka iz zakona, ki ureja upravni spor. To so kršitve, na katere napotuje tretji odstavek 27. člena ZUS-1 (kršitve drugega odstavka 237. člena ZUP), zato je sodišče pri presoji zakonitosti izpodbijane odločbe, to je odločbe o izreku ukrepa, s formalne plati preizkusilo, ali je bil postopek pred toženo stranko izveden v skladu s posebnimi določbami ZRev-2 oziroma v skladu z določbami ZUP, ki se uporabljajo podredno (drugi odstavek 102. člena ZRev-2).

30Pri tem je sodišče upoštevalo, da je postopek izreka ukrepa po ZRev-2 urejen dvofazno. Agencija v prvi fazi (če iz razpoložljivih podatkov izhaja utemeljen sum, da je podan kateri od razlogov za izrek ukrepa) odloči o začetku postopka (prvi in drugi odstavek 138. člena ZRev-2). V drugi fazi (po prejemu izjave subjekta nadzora o razlogih za izrek ukrepa oziroma po izteku roka za takšno izjavo) pa odloči o samem izreku ukrepa (prvi odstavek 140. člen ZRev-2). Sodno varstvo je zagotovljeno proti obema odločbama, vendar proti odločbi, s katero Agencija začne postopek za izrek ukrepa, ni posebnega postopka sodnega varstva in se le-ta lahko zaradi morebitnih kršitev določb postopka do njene izdaje izpodbija s tožbo le v postopku sodnega varstva proti odločbi o izreku ukrepa (druga alineja drugega odstavka 110. člena v povezavi s četrtim odstavkom 110. člena ZRev-2). V predmetni zadevi tožnik izpodbija samo odločbo o izreku ukrepa.

31V obravnavani zadevi je Agencija odločala v postopku javnega nadzora nad delom pooblaščenih ocenjevalcev, kadar ti izvajajo naloge ocenjevanja vrednosti pri subjektih, zavezanih obvezni reviziji (prvi odstavek 33. člena ZRev-2) ter izrekla ukrep nadzora - odvzem dovoljenja Slovenskega inštituta za revizijo, št. DON-... z dne ... 2008 za opravljanje nalog pooblaščenega ocenjevalca vrednosti podjetij, ki se ne bo izvršil, če pooblaščeni ocenjevalec v preizkusni dobi dveh let od dneva pravnomočnosti odločbe ne bo storil nove kršitve, zaradi katere je mogoče odvzeti dovoljenje oziroma izreči opomin. Po drugem odstavku 99. člena ZRev-2 Agencija odvzame dovoljenje za opravljanje nalog pooblaščenega ocenjevalca, če pooblaščeni ocenjevalec pri izvajanju ocenjevanja vrednosti premoženja: krši pravila ocenjevanja vrednosti in je zaradi te kršitve mnenje o ocenjeni vrednosti oz. obrazložitev tega mnenja napačna oz. zavajajoča (prva alineja), krši dolžnost varovanja zaupnih podatkov (druga alineja) ali ponavljajoče krši določbe ZRev-2 oz. drugih zakonov in predpisov, ki urejajo ocenjevanje vrednosti premoženja oz. pravila ocenjevanja vrednosti, tako da mu je bil zaradi tovrstnih kršitev že dvakrat izrečen opomin (tretja alineja). Po 100. členu ZRev-2 lahko Agencija z odločbo o odvzemu dovoljenja izreče, da se odvzem ne bo izvršil, če pooblaščeni ocenjevalec v času, ki ga določi Agencija, ki pa ne sme biti krajši od šestih mesecev in ne daljši od dveh let, ne bo storil nove kršitve, zaradi katere je mogoče odvzeti dovoljenje oziroma izreči opomin.

32Tožnik tožbeno zatrjuje, da je tožena stranka storila bistveni kršitvi določb postopka s tem, ko v nasprotju z drugim odstavkom 73. člena ZRev-2 ni opravila ustne obravnave in je v nasprotju z drugim odstavkom 140. člena ZRev-2 odločala o odvzemu dovoljenja zaradi tistih dejanj, ravnanj in okoliščin, ki niso zajete v odločbi o začetku postopka za odvzem dovoljenja. Poleg tega tožnik tožbeno zatrjuje, da je tožena stranka zmotno ugotovila dejansko stanje in napačno uporabila materialno pravo, ker tožnik ni storil kršitev, ki izhajajo iz izpodbijane odločbe, tožena stranka pa je določene domnevne kršitve tudi napačno pravno opredelila.

33V zvezi z zatrjevanimi bistvenimi kršitvami določb postopka sodišče ugotavlja, da je tožbeni očitek o kršitvi določbe drugega odstavka 140. člena ZRev-2 utemeljen. V skladu z navedenim določilom sme Agencija odločati o odvzemu dovoljenja samo zaradi tistih dejanj, ravnanj ali okoliščin, zaradi katerih je izdala odločbo o začetku postopka, in samo na podlagi tistih listin in drugih dokazov, ki so bili navedeni v odločbi o začetku postopka in ki jih je izjavi o razlogih za odvzem dovoljenja priložil subjekt nadzora. Pravica do izjave oziroma pravica do kontradiktornega postopka je namreč v postopku za odvzem dovoljenja kot posebnem upravnem postopku urejena na poseben način. Subjektu nadzora je v postopku za odvzem dovoljenja spoštovanje pravice do izjave oziroma načela kontradiktornosti zagotovljeno s tem, da se z vročitvijo odločbe o začetku postopka seznani z dejstvi in dokazi, ki po mnenju Agencije utemeljujejo začetek postopka, ter s tem, da ima možnost podati izjavo o razlogih za odvzem dovoljenja, v katerih lahko navaja dejstva in predlaga dokaze (138. in 139. člen ZRev-2). Agencija lahko šele nato izda odločbo o odvzemu dovoljenja, pri čemer pa lahko odločitev sprejme samo zaradi tistih dejanj, ravnanj ali okoliščin, zaradi katerih je izdala odločbo o začetku postopka (drugi odstavek 140. člena ZRev-2).

34Tožnik po presoji sodišča utemeljeno opozarja, da se odločba o začetku postopka in izpodbijana odločba o izreku ukrepa odvzema dovoljenja v določenem delu ravnanj, na katere je oprta izpodbijana odločba, bistveno razlikujeta. V delu očitka iz točke 1.1 izpodbijane odločbe je namreč dodan očitek tožniku, da pri oceni tržne najemnine ni upošteval, da nekatere realizirane najemne cene vključujejo obratovalne stroške (31 % upoštevanih poslov) in najem opreme (38 % upoštevanih poslov), zaradi česar so realizirane najemnine nižje od tistih, ki so bile rezultat analize, in je tožena stranka tudi iz tega razloga izpeljala zaključek, da tožnik v analizi ni upošteval bistvenih podatkov, ki vplivajo na efektivni dohodek od oddajanja nepremičnine v najem in s tem kršil tretji odstavek MSOV 102 – Izvajanje, v posledici česar sta mnenje o ocenjeni vrednosti in obrazložitev mnenja napačna (obrazložitev izpodbijane odločbe na straneh 4, 5 in 13). Tega očitka tožniku v odločbi o začetku postopka ni. Zato so utemeljeni tožbeni ugovori, da je podana kršitev drugega odstavka 140. člena ZRev-2, saj je tožena stranka odločala o izreku ukrepa zaradi tistih dejanj in ravnanj, ki niso zajeta v odločbi o začetku postopka. V odločbi o začetku postopka tožena stranka tega dejstva, da naj tožnik pri oceni tržne najemnine ne bi upošteval, da nekatere realizirane najemne cene vključujejo obratovalne stroške in najem opreme, ni navajala. Zato se tožnik do teh navedb tudi ni mogel opredeliti in se o njih izjasniti, s čimer je bilo kršeno načelo zaslišanja stranke iz prvega odstavka 9. člena ZUP, v skladu s katerim je treba dati stranki, preden se izda odločba, možnost, da se izjavi o vseh dejstvih in okoliščinah, ki so pomembne za odločbo. Ta kršitev (pravice stranke, da se izjavi o dejstvih in okoliščinah, pomembnih za izdajo odločbe) je po 3. točki drugega odstavka 237. člena ZUP absolutno bistvena kršitev pravil postopka, ki se v vsakem primeru šteje za bistveno kršitev pravil postopka. Ne glede na to pa sodišče izpostavlja, da lahko navedena kršitev načela kontradiktornosti, ki je povezana z izjasnitvijo z „dodatnim“ očitkom tožniku v izpodbijani odločbi v primerjavi z odločbo o začetku postopka, vpliva tudi na sam izrek ukrepa, in sicer tako glede izbire ukrepa kot v primeru izbire pogojne sankcije v določitvi preizkusne dobe, ki je v zakonu predpisana v razponu (prvi odstavek 100. člena ZRev-2), in je torej tudi zaradi tega takšna kršitev lahko imela vpliv na zakonitost in pravilnost izpodbijane odločbe. Na drugačno presojo ne vpliva dejstvo, da se je tožena stranka šele ob izjavi tožnika seznanila s temi dodatnimi okoliščinami, katerih ugotovitve je nato vključila v izpodbijano odločitev, zaradi česar teh dejstev ni mogla vključiti v odločbo o začetku postopka. Ne glede na to namreč tožnik s temi ugotovitvami tožene stranke pred izdajo izpodbijane odločbe ni bil seznanjen in se do njih ni mogel opredeliti, posledično pa se tožena stranka do morebitnih tožnikovih navedb do teh ugotovitev v izpodbijani odločbi ni mogla opredeliti.

35Glede na navedeno je sodišče tožbi ugodilo in izpodbijano odločbo na podlagi 3. točke prvega odstavka 64. člena ZUS-1 odpravilo ter zadevo vrnilo toženi stranki, da opravi ponovni postopek. V ponovljenem postopku bo morala tožena stranka v zadevi ponovno odloči v skladu z zgoraj navedenimi stališči sodišča. Ker je sodišče tožbi ugodilo že iz razloga bistvene kršitve pravil upravnega postopka iz 3. točke drugega odstavka 237. člena ZUP (ker stranki ni bila dana možnost, da se izjavi o dejstvih in okoliščinah, pomembnih za izdajo odločbe), se do ostalih tožbenih ugovorov ni opredeljevalo.

36Sodišče je v obravnavanem primeru skladno s prvo alinejo drugega odstavka 59. člena ZUS-1 odločilo na seji in ni izvedlo dokazov, ki jih je predlagal tožnik, saj je bilo že na podlagi tožbe, izpodbijanega akta ter upravnega spisa očitno, da je treba tožbi ugoditi in izpodbijani upravni akt odpraviti na podlagi prvega odstavka 64. člena ZUS-1.

K točki II izreka:

37Ker je sodišče ugodilo tožbi in izpodbijani upravni akt odpravilo, je tožnik skladno s tretjim odstavkom 25. člena ZUS-1 glede na opravljena procesna dejanja in način obravnavanja zadeve upravičen do povračila stroškov postopka v pavšalnem znesku v skladu s Pravilnikom o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu (v nadaljevanju Pravilnik). Glede na to, da je bila zadeva rešena na seji in je tožnika v postopku zastopal pooblaščenec, ki je odvetnik, se mu priznajo stroški v višini 285,00 EUR (prvi odstavek 3. člena Pravilnika), povečani za 22 % DDV v višini 62,70 EUR, torej skupaj 347,70 EUR. Tožena stranka jih je tožeči stranki dolžna povrniti v 15 dneh od vročitve te sodbe, po tem roku pa z zakonsko določenimi zamudnimi obrestmi do plačila. Plačana sodna taksa bo skladno z določbo točke C. opombe 6.1. Taksne tarife Zakona o sodnih taksah (ZST-1) vrnjena tožeči stranki po uradni dolžnosti.