VSL Sodba I Cp 626/2020

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Pravdni stranki nosita svoje stroške pritožbenega postopka.

1Sodišče prve stopnje je odločilo, da je toženka dolžna tožniku plačati 8.100 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22. 3. 2018 dalje do plačila, 186 EUR izvršilnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 5. 2018 dalje do plačila ter mu povrniti 3.766,01 EUR pravdnih stroškov.

2Zoper navedeno sodbo se pritožuje toženka, ki uveljavlja vse pritožbene razloge po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve v ponovno sojenje pred drugim sodnikom. Navaja, da sodišče prve stopnje ni opravilo temeljite dokazne ocene, ni povzelo dokaznega sklepa in sodbe ni oprlo na nekatere dokaze, ki bistveno vplivajo na pravilno ugotovljeno dejansko stanje. Kršitev metodološkega napotka iz 8. člena ZPP je privedla do bistvene kršitve pravil postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Ključna vprašanja v predmetni zadevi so, kdo je našel oziroma vzpostavil stik s kupcem nepremičnin, s kom je bila sklenjena kupna pogodba in kdaj se je kupec odločil za nakup kmetije. Do teh vprašanj se sodišče prve stopnje ni opredelilo. Kupna pogodba je bila sklenjena s kupcem Ž. Š. in ne z O. Š. Tožnik ni nikoli posredoval pri nakupu nepremičnin med njo in Ž. Š., zato ni upravičen do plačila 4 % provizije za svoje delo. Sklenjena pogodba o ari ne more predstavljati temelja presoje, ali je tožnik na tej podlagi pridobil pravico do plačila provizije. Kupna pogodba ni bila sklenjena s sklenitvijo pogodbe o ari, saj pri bistvenih sestavinah - strankah pogodbe, ta ni enaka. Dogovor glede sklenitve pravnega posla je bil dosežen šele s sklenitvijo kupne pogodbe, pri sestavi katere pa tožnik ni sodeloval. Sodišče prve stopnje njenega ugovora glede osebe kupca ni presojalo in dokazno ocenilo. Tožnik je ni spravil v stik niti z O. Š. Za sklenitev prodajne pogodbe je pomemben trenutek, ko se pogodbeni stranki sporazumeta o bistvenih sestavinah pravnega posla, oziroma ko kupec oblikuje svoj interes za njegovo sklenitev. Za presojo upravičenosti do 4 % nepremičninske provizije torej ni odločilno dejstvo, ali je O. Š. za prodajo izvedel iz govoric ali mu je to prvič naznanila sama. Tožnik ni trdil, da je sam dogovoril pogoje prodaje, pač pa le, da jih je O. Š. predstavil. To potrjuje njene navedbe in izpovedbe njene pooblaščenke, O. Š. in Ž. Š., da sta pogoje prodaje, to je ceno, kmetijsko mehanizacijo, živino, dogovorila sama z O. Š. Pritožba podrobno izpostavlja primerjave med izpovedbo tožnika in izvedenimi dokazi ter nasprotja v tožnikovih trditvah. Na podlagi teh meni, da izpoved tožnika ni verodostojna, da ni bil namensko izločen iz prodaje nepremičnin in ni dogovoril, usklajeval pogojev prodaje. Tudi iz ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da tožnik ni bil tisti, ki jo je spravil v stik z O. Š., zaradi česar je izpodbijana odločitev, da je tožnik upravičen do plačila celotne provizije, zmotna. Da je posrednik upravičen do 4 % provizije, mora vzpostaviti stik med naročiteljem in tretjim ter biti dejaven pri pogajanjih in pripravah za sklenitev posla. Oba pogoja morata biti izpolnjena kumulativno. Glede na ugotovitev sodišča prve stopnje, da stika med njo in O. Š. ni vzpostavil tožnik, bi moralo sodišče ob pravilni uporabi Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr) tožbeni zahtevek ob dejstvu, da je kupca našla sama, zavrniti. Iz listin v spisu izhaja, da so bile bistvene sestavine pogodbe sklenjene že pred pričetkom pogajanj za sklenitev pogodbe o ari, torej brez sodelovanja med tožnikom in O. Š. Zakaj je bilo določilo o plačilu provizije izbrisano iz pogodbe o ari in ga tudi kupna pogodba ni vsebovala, je ob zaslišanju pojasnila njena pooblaščenka. Aktivnosti tožnika, na katere se sklicuje sodišče prve stopnje, niso pripomogle k sklenitvi pravnega posla med njo in kupcem. Iz izpovedbe O. Š. izhaja, da se je za nakup nepremičnin odločil preden se je z njo dogovoril o vseh pogojih prodaje in preden je dobil informacije o nepremičninah s strani tožnika.

3Tožnik je na vročeno pritožbo odgovoril in predlagal njeno zavrnitev.

4Pritožba ni utemeljena.

5Tožnik je s tožbo v tem postopku zahteval plačilo provizije za nepremičninsko posredovanje pri prodaji toženkine kmetije na naslovu A., in sicer 4 % od zneska prodajne cene 270.000 EUR, torej 10.800 EUR. Toženka je obveznost plačila provizije v višini 1 % tekom postopka priznavala, zato je sodišče prve stopnje izdalo delno sodbo na podlagi pripoznave, ki je že pravnomočna, med pravdnima strankama pa je ostal sporen preostali znesek provizije (8.100 EUR).

6Pravna podlaga tožbenega zahtevka so določbe pogodbe o nepremičninskem posredovanju s 15. 7. 2017, splošni pogoji poslovanja in določbe ZNPosr. Njihovo bistvo je v tem, da se je tožnik kot nepremičninska agencija zavezal, da si bo prizadeval najti in spraviti v stik z naročiteljem tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev prodajne/kupne pogodbe, toženka kot naročiteljica pa se je zavezala, da mu bo ob podpisu prodajne/kupne pogodbe med njo in tretjo osebo plačala za posredovanje 4 % od dogovorjene prodajne cene, ki pa si ga lahko prodajalec in kupec delita vsak po 2 %. Kadar pa naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo za nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, mora o tem najkasneje v dveh dneh od dneva podpisa prodajne pogodbe obvestiti nepremičninskega posrednika, sicer je dolžan posredniku povrniti vse stroške, ki so nastali v zvezi s tem posredovanjem (2. člen pogodbe o posredovanju). Pravdni stranki sta se tudi dogovorili, da ima tožnik pravico do plačila za posredovanje, kadar toženka sama najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo, ki je predmet posredovanja, pri čemer plačilo temelji na že opravljenih poslih in ne sme presegati ene četrtine s pogodbo dogovorjenega plačila za posredovanje (splošni pogoji; tudi tedaj veljavni peti odstavek 25. člena ZNPosr).

7Pritožbeno sodišče v tej zadevi odloča drugič. V prvem sojenju je sodišče prve stopnje tožnikov tožbeni zahtevek zavrnilo, ker je ocenilo, da tožnik ni našel kupca O. Š. in ker njegova opravljena dela niso bila potrebna za odločitev kupca za nakup toženkine kmetije. Pritožbeno sodišče je s sklepom I Cp 1338/2018 ugodilo tožnikovi pritožbi in izpodbijano sodbo razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje oziroma pisanje sodbe. Presodilo je, da je dokazna ocena prvostopenjskega sodišča pomanjkljiva in v določenih delih neobrazložena, saj je sodišče prve stopnje svojo odločitev oprlo zlasti na izpovedbe toženke in prič O. Š. in Ž. Š., medtem ko je povsem prezrlo dokazne listine (elektronska in SMS sporočila), katerih vsebina ugotovitev sodišča ni nujno potrjevala.

8Po ponovno opravljeni dokazni oceni je sodišče prve stopnje tožnikovemu tožbenemu zahtevku ugodilo in odločitev oprlo na sledeče dejanske ugotovitve:

− pravdni stranki sta 15. 7. 2017 sklenili pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami, s katero sta se med drugim dogovorili za 4 % provizijo;

− toženka si je po pogodbi o ari s kupcem delila 4 % provizijo na pol;

− O. Š. je že pred julijem 2017 iz govoric po vasi izvedel, da toženka prodaja kmetijo;

− O. Š. in toženka sta se že prej poznala in bila znanca, zato je bila toženka tista, ki je O. Š. poslala k posredniku - tožniku;

− tožnik je dal kupcu O. Š. informacije v zvezi s prodajo toženkine kmetije, udeležil se je sestanka pri odvetniku kupca v C., se usklajeval o vsebini pogodbe o ari, dal in umaknil ponudbo z oglasne deske UE, odvetnici toženke izročil upravne odločbe, sprejel od O. Š. odločbo o statusu kmeta in o zaščiteni kmetiji;

− toženka in O. Š. se o nakupu kmetije nista pogajala;

− tožnik se je usklajeval glede vsebine pogodbe o ari, nato pa je bil proti svoji volji izločen iz nadaljnjega postopka prodaje;

− toženka, kupec in njuna odvetnika so šteli tožnika za posrednika v polnem obsegu, saj mu je bilo naročeno, da preveri ustreznost vsebine pogodbe o ari in zagotovi kupčev podpis pogodbe;

− kljub enostranski izločitvi iz postopka prodaje je tožnik opravil več dejanj in pripomogel, da je kupec postal lastnik kmetije, saj se je ta na podlagi tožnikove informacije odločil za nakup.

9Sodišče prve stopnje je izvedlo dokazni postopek z zaslišanjem strank in prič ter vpogledom v listine (računi, pogodba o posredovanju, pogodba o ari, elektronska sporočila, SMS sporočila, idr.), kar je razvidno iz 3. točke obrazložitve izpodbijane sodbe in dokaznih sklepov, vsebovanih v zapisnikih narokov za glavno obravnavo, ki se nahajajo v spisu. Dokazna ocena temelji na izpovedbah, elektronskih in SMS sporočilih¹, pri čemer je sodišče prve stopnje večjo težo poklonilo listinskim dokazom. Čeprav posameznih izpovedb ni konkretneje povzemalo in izpostavljalo, je preizkus pravilnosti dokazne ocene mogoč. Skladno z načelom proste dokazne ocene veljavna zakonodaja ne pozna dokaznih pravil ali hierarhije posameznih dokaznih sredstev, vendar pa se v konkretnih primerih lahko izkaže, da dokazna vrednost vseh dokazov ni enaka. Tako je lahko na primer listinski dokaz v razmerju do izpovedb strank in/ali prič deloma zanesljivejši. Iz vsebine izpodbijane sodbe je razvidno, da je temu tako tudi v obravnavanem primeru. Sodišče prve stopnje je svoje ugotovitve oprlo predvsem na listinske dokaze, kar smiselno pomeni, da izpovedbam strank in prič ni verjelo oziroma jih je v večjem delu štelo za neverodostojne. Jasno je, da sta pravdni stranki izpovedali vsaka v svojo korist, priči O. Š.in Ž. Š., ki sta v razmerju oče in sin, pa imata interes za izid pravde v korist toženke, saj bi tako odpadel dogovor o plačilu provizije med prodajalko in kupcem. Povsem življenjsko logično je, da je v toženkino korist izpovedala tudi njena pooblaščenka. Če so njihove izpovedbe v nasprotju z listinskimi dokazi, se dokazna moč izpovedb in posledična uporabljivost pri odločitvi še zmanjšuje.

10Po presoji pritožbenega sodišča in upoštevajoč uspeh dokaznega postopka kot celote, je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo dejansko stanje in svojo dokazno oceno zadostno obrazložilo. Ker je izpodbijano sodbo in v njej vsebovano dokazno oceno moč preizkusiti, ni podana bistvena kršitev pravil postopka.

11Neutemeljen je pritožbeni očitek, da tožnik do plačila provizije ni upravičen, ker je toženka kupno pogodbo sklenila z Ž. Š. Da to dejstvo nima nobenega vpliva na izpolnitveno obveznost iz sklenjene posredniške pogodbe, je obrazložilo že sodišče prve stopnje. Pravilno je pojasnilo, da se je o nakupu kmetije s toženko in tožnikom dogovarjal O. Š., ki je tudi sklenil pogodbo o ari ter plačal aro in kupnino. Sprejel je ponudbo na UE in od nje odstopil, ko sta kot edina ponudnika ostala le še on in njegov sin Ž. Š. Pritožbeno sodišče ne dvomi, da je bil dejanski kupec toženkine kmetije O. Š., ki je bil tudi plačnik po kupni pogodbi, medtem ko je bil Ž. Š. zgolj formalni kupec, kar mu je omogočilo vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Že iz trditev pravdnih strank je razvidno, da je bil namen O. Š. kupiti kmetijo za svojega sina, kar je bilo udeležencem v tej prodaji ves čas znano.

12Pritožbeno sodišče pritrjuje presoji sodišča prve stopnje, da se je O. Š. za nakup kmetije odločil na podlagi tožnikove informacije o predmetu (seznam nepremičnin) in pogojih prodaje, pri čemer je do končnega dogovora o bistvenih sestavinah prodaje prišlo (najkasneje) s podpisom pogodbe o ari (prim. III. člen pogodbe o ari, priloga A 13 spisa), katere vsebino je usklajeval tudi tožnik. Ključna je nadalje ugotovitev, da iz II. člena pogodbe o ari izhaja, da je toženka pripoznala svojo obveznost plačila provizije za posredovanje tožniku. To je delno prevzel O. Š., a s tem tožnik proti Š. nima nobene pravice (434. člen Obligacijskega zakonika). V spisu se sicer ne nahaja podpisana pogodba o ari, a to ob neprerekanih trditvah tožnika, da je vsebina podpisane verzije pogodbe enaka v spis predloženi nepodpisani verziji pogodbe o ari, nima posebne teže. Toženka bi v spis lahko predložila podpisano pogodbo o ari, k predložitvi katere jo je tožnik večkrat pozval, a se je temu izogibala. Da se je toženka svoje obveznosti plačila provizije tožniku zavedala in jo priznavala, izhaja tudi iz SMS sporočil njene pooblaščenke tožniku (priloga A14 spisa). Med pravdnima strankama je bila sicer sporna višina provizije oziroma njena porazdelitev med toženko in kupcem, ne pa tožnikovo sodelovanje in posredovanje pri prodaji kmetije.

13Čeprav se je O. Š. glede nakupa kmetije najprej obrnil na toženko, to ne zadostuje za zaključek, da tožnik pri tem poslu ni posredoval in ni upravičen do plačila provizije. O tem, da je sama našla kupca, toženka ni nemudoma obvestila tožnika, kot to veleva 18. člen ZNPosr. Prav nasprotno. Toženka se z O. Š. ni dogovarjala ali pogajala o podrobnostih prodaje, temveč ga je v zvezi s tem poslala k tožniku. Ta je O. Š. dal vse potrebne informacije, ki so pripomogle k njegovi odločitvi za nakup kmetije. Tožnik je posredoval pri pogajanjih in pripravah za sklenitev posla med toženko in kupcem, sodeloval je tudi na skupnem sestanku toženke, kupca in njunih pooblaščencev. Elektronska in SMS korespondenca med udeleženci, iz katere izhaja naročilu tožniku, da preveri ustreznost vsebine pogodbe o ari (v kateri je zapisana in dogovorjena obveznost kupca in prodajalke po plačilu polovične provizije), kot tudi zagotovi kupčev podpis pogodbe, in navodilo kupčevega pooblaščenca o delitvi stroškov provizije, kaže na to, da so tožnika šteli za posrednika v polnem obsegu v luči pogodbe o nepremičninskem posredovanju.

14Dvoma v sprejeto dokazno oceno in ugotovljeno dejansko stanje ne vzbudi niti toženkino kritično analiziranje tožnikove izpovedbe in sklicevanje na izpovedbe prič. Kot že pojasnjeno, imajo v obravnavni zadevi vodilno dokazno vlogo listinski dokazi, kar je sodišče prve stopnje utemeljeno upoštevalo in nanje oprlo izpodbijano sodbo. Tudi sicer se je tožnikova izpovedba izkazala za bolj konsistentno z listinskimi dokazi, kot izpovedba toženke in njenih prič.

15Glede na navedeno pritožbeno sodišče zaključuje, da je izpodbijana odločitev sodišča prve stopnje pravilna in zakonita. Ker uveljavljani razlogi niso utemeljeni, pritožbeno sodišče pa tudi ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo ter potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

16Ker toženka s pritožbo ni uspela, tožnik pa z odgovorom na pritožbo ni prispeval k rešitvi zadeve, pravdni stranki sami nosita svoje stroške pritožbenega postopka (154. in 155. člen ZPP v zvezi s 165. členom ZPP).

¹ Prim. 5. točko obrazložitve izpodbijane sodbe.