VSL Sodba II Cpg 481/2019

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožena stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

1Sodišče prve stopnje je razsodilo, da sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. VL 85881/2017 z dne 25. 9. 2017, ostane v veljavi v 1. točki izreka za znesek 2.124,52 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 9. 2017 dalje do plačila in za znesek 68,06 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22. 9. 2017 dalje do plačila ter v 3. točki izreka v celoti (I. točka izreka sodbe), da se predhodno navedeni sklep o izvršbi v 1. točki izreka razveljavi za zakonske zamudne obresti od zneska 68,06 EUR od 18. 9. 2017 do 21. 9. 2017 in da se v tem delu zahtevek zavrne (II. točka izreka sodbe) ter da mora tožena stranka v 8 dneh od vročitve sodbe tožeči stranki povrniti pravdne stroške v višini 583,98 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku osemdnevnega paricijskega roka do plačila (III. točka izreka sodbe).

2Zoper citirano sodbo v celoti je tožena stranka vložila pritožbo. Uveljavljala je vse pritožbene razloge in pritožbenemu sodišču predlagala, da pritožbi ugodi in izpodbijano odločitev spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne. Podrejeno je predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi, zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, v vsakem primeru pa tožeči stranki v plačilo naloži stroške tega postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje do plačila. Stroške pritožbenega postopka je priglasila v specificiranem stroškovniku.

3Na pravilno vročeno pritožbo tožene stranke tožeča stranka ni odgovorila.

4Obravnavani spor je gospodarski spor majhne vrednosti - tožbeni zahtevek se nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR (prvi odstavek 495. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). O pritožbi je zato na podlagi določbe petega odstavka 458. člena ZPP odločal sodnik posameznik.

5Pritožba ni utemeljena.

6Obravnavani spor sodi med spore majhne vrednosti (prvi odstavek 495. člena ZPP). V sporih majhne vrednosti veljajo posebna pravila, ki odstopajo od splošnih pravil pravdnega postopka. To velja tudi za pritožbeni preizkus odločitve v sporu majhne vrednosti. Tako se sodba in sklep, s katerim je končan spor v tovrstnem postopku, lahko izpodbija samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP). To pomeni, da v pritožbi zoper odločitev v sporu majhne vrednosti dejanskega stanja ni mogoče izpodbijati oziroma je s strani sodišča prve stopnje ugotovljeno dejansko stanje (neizpodbojno) izhodišče tudi za pritožbeno odločitev (razen če bi bilo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno zaradi nepravilne uporabe materialnega prava - drugi odstavek 458. člena ZPP).

7Tožeča stranka kot upravnik poslovne stavbe na naslovu ... (na kateri je po njenih trditvah nedvomno oblikovana dejanska etažna lastnina) od tožene stranke kot lastnice nepremičnine, tj. prostorov na navedenem naslovu, ki jih tožeča stranka vodi pod oznako št. 4 in št. 5, v obravnavani zadevi vtožuje plačilo stroškov upravljanja ter stroškov oblikovanja in vodenja rezervnega sklada. Plačilo stroškov tožeča stranka zahteva na temelju Pogodbe št. 0000-2016 o opravljanju storitev upravljanja, obratovanja in vzdrževanja skupnih prostorov, delov in naprav za poslovno stavbo na naslovu ... z dne 7. 6. 2016 (v nadaljevanju: Pogodba), podrejeno (če sodišče ne bi štelo, da je Pogodba sklenjena z zadostno večino) pa na temelju koristnega poslovodstva brez naročila (tožeča stranka nedvomno opravlja posle upravnika navedene stavbe, od česar ima tožena stranka korist in je na račun tožeče stranke obogatena).

8Tožena stranka obstoju dejanske etažne lastnine nasprotuje in trdi, da gre brez dvoma za solastnino.

9Odgovor na vprašanje obstoja (dejanske) etažne lastnine je pomemben zaradi različnih pogojev za veljavnost posla določitve upravnika po Stvarnopravnem zakoniku (v nadaljevanju: SPZ). Če gre namreč za solastnino, se določitev upravitelja stvari šteje za posel, ki presega okvire rednega upravljanja s stvarjo, zato je za njegovo veljavnost potrebno soglasje vseh solastnikov (peti odstavek 67. člena SPZ). Če pa gre za etažno lastnino, predstavlja določitev upravnika posel rednega upravljanja, za katerega je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico idealnih deležev (drugi odstavek 118. člena SPZ v zvezi s prvim odstavkom 117. člena SPZ v zvezi z drugim odstavkom 67. člena SPZ). SPZ dejanske etažne lastnine ne ureja, jo pa ureja Stanovanjski zakon (SZ-1), ki v tretjem odstavku 9. člena določa, da določbe glede upravljanja veljajo tudi za večstanovanjske stavbe, v katerih je vzpostavljena dejanska etažna lastnina, posamezni deli pa še niso vpisani v zemljiško knjigo. Določbe SZ-1 sicer ne veljajo za poslovne stavbe, vendar pa pritožbeno sodišče ne dvomi, da dejanska etažna lastnina ne bi bila mogoča tudi na poslovnih stavbah.

10Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi presodilo, da je na poslovni stavbi na naslovu ... vzpostavljena dejanska etažna lastnina. Pritožnica se temu upira in navaja, da le-to za takšno oceno ni imelo podlage oziroma da za sklep o tem, ga gre v konkretnem primeru za dejansko etažno lastnino ni navedlo nobenih pravnorelevantnih razlogov (zaradi česar je po njenem mnenju izpodbijana sodba obremenjena z absolutno bistveno kršitvijo določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP). Zgolj sklicevanje prvostopenjskega sodišča na to, da se je promet odvijal s posameznimi deli stavbe, ne pomeni (nujno), da je vzpostavljena etažna lastnina. Da bi sodišče lahko odločilo o pravnem vprašanju glede vzpostavitve dejanske etažne lastnine, bi po njenem mnenju moralo preveriti, ali vsak posamezni prostor predstavlja funkcionalno celoto, primerno za samostojno uporabo, ali je med solastniki jasno določeno, kakšno je razmerje posameznega dela zgradbe v razmerju do ostalih delov, kateri prostori predstavljajo skupne dele in morebitne posebne skupne dele in kakšni so njihovi deleži na skupnih delih. Ker tega prvostopenjsko sodišče tega ni ugotavljalo, pa tudi ni moglo pravilno ugotoviti, ali je na zgradbi vzpostavljena dejanska etažna lastnina.

11S citiranimi očitki se iz razlogov, predstavljenih v nadaljevanju, po presoji pritožbenega sodišča ni mogoče strinjati.

12Sodišče prve stopnje je svoj materialnopravni zaključek o obstoju dejanske etažne lastnine gradilo na podlagi naslednjih ugotovitev:

- na poslovni stavbi na naslovu ... ni vzpostavljena etažna lastnina;

- posamezni prostori v poslovni stavbi na naslovu ... so se kupovali oziroma prodajali, kot da bi bila na stavbi vzpostavljena etažna lastnina, saj se je promet s posameznimi prostori odvijal glede na njihov obseg oziroma deleže glede na celoto (tako izhaja iz izpiska iz zemljiške knjige A 4, izpiskov zemljiškoknjižnih predlogov A 5 in A 7, sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu A 6);

- poslovna stavba je pravno in dejansko razdeljena na posamezne dele, pri čemer se je v zemljiški knjigi izvedla z vpisom solastniških deležev posameznih etažnih lastnikov na zemljiški parceli, na kateri stoji stavba, na enak način pa je tekel tudi promet posameznih delov;

- promet s posameznimi deli stavbe se je odvijal po volji lastnikov nepremičnine, na kateri stavba stoji;

- v zvezi z vzpostavitvijo etažne lastnine poteka nepravdni postopek.

13Subsumpcija je po stališču pritožbenega sodišča pravilna. Tudi izčrpno obrazložena. Iz razlogov izpodbijane sodbe izhaja, da gre za dejansko etažno lastnino. Opisano dejansko stanje pomeni obstoj t. i. navidezne solastnine in s tem nastanek dejanske etažne lastnine. V primerih, ko je stanovanjska stavba razdeljena na posamezne dele, ki v naravi predstavljajo samostojne enote, v zemljiški knjigi pa so vpisani le solastniški idealni deleži posameznih dejanskih etažnih lastnikov na parceli, na kateri stavba stoji, je sodna praksa že večkrat izrekla, da je treba upoštevati dejansko stanje in posamezne solastnike obravnava kot etažne lastnike.¹

14Tožena stranka s pritožbo dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje v zvezi z obstojem dejanske etažne lastnine ne more uspešno izpodbiti, saj – kot že navedeno – gre v obravnavanem primeru za gospodarski spor majhne vrednosti, v katerem pritožbeni razlog zmotne ugotovitve dejanskega stanja ni dopusten (prvi odstavek 458. člena ZPP). Očitek bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP² pa po presoji pritožbenega sodišča ni utemeljen, saj sodba sodišča prve stopnje v zvezi z relevantnim materialnopravnim vprašanjem vsebuje razloge o odločilnih dejstvih in jo je mogoče preizkusiti. Na podlagi predhodno povzetih ugotovitev prvostopenjskega sodišča je mogoče ugotoviti, da na poslovni stavbi na naslovu ... obstaja dejanska etažna lastnina. Za potrebe tega postopka sodišče prve stopnje ni bilo dolžno presojati vseh okoliščin, na katere opozarja pritožnica in so povzete v 10. točki te obrazložitve.³ Ta dejstva so pravno pomembna v postopku vzpostavitve etažne lastnine, presegajo pa okvire tega postopka, v katerem tožeča stranka zahteva plačilo stroškov upravljanja ter stroškov oblikovanja in vodenja rezervnega sklada. Za potrebe razrešitve tega spora je (kot je pravilno poudarilo sodišče prve stopnje) zadoščala ugotovitev dejanskih solastniških deležev (v zvezi s presojo veljavnosti Pogodbe) oziroma dejanskega solastniškega deleža tožene stranke. Tožeča stranka je te na podlagi zemljiškoknjižnih podatkov izkazala, medtem ko je tožena stranka zgolj prerekala navedbe o solastništvu stavbe in o posameznih deležih, konkretnih navedb o tem, koliko po njenem mnenju znaša površina celotne stavbe in kolikšen solastniški delež odpade na posameznega (so)lastnika, pa ni podala, niti ni prerekala navedb tožeče stranke, da imajo lastniki na posameznih ločenih prostorih izključno posest, da gre za dejanske posamezne dele, ki se uporabljajo in lastniško zasedajo v smislu etažne lastnine in da se le-ti ne uporabljajo kot klasična solastnina (tako se uporabljajo zgolj skupni deli).

15Judikat, na katerega se sklicuje pritožnica, ne obravnava dejanskega stanja, ki bi bilo enako ali primerljivo obravnavanemu dejanskemu stanju v zvezi z ugotavljanjem dejanske etažne lastnine. Iz odločbe II Cpg 1070/2016 izhaja, da je tožeča stranka v zvezi z obstojem dejanske etažne lastnine v postopku navajala zgolj, da je tožena stranka lastnica poslovnega prostora in da posamezni deli poslovne stavbe predstavljajo samostojno funkcionalno enoto, primerno za samostojno rabo, ter da je sodišče prve stopnje ob upoštevanju te trditve presodilo, da to ne pomeni (nujno), da je vzpostavljena dejanska etažna lastnina, saj je tudi izključna uporaba dela stvari, če po obsegu ustrezna solastniškemu deležu, uporaba, kakršna je za solastnike predvidena s prvim odstavkom 66. člena SPZ⁴. Ker so bile v obravnavanem primeru trditve tožeče stranke drugačne (odražajo se predvsem v ugotovitvah, povzetih v 12. točki te sodbe), pa navedeni sklep ne zdrži. Zgolj iz razloga, ker je pritožbeno sodišče v zadevi II Cpg 1070/2016 sprejelo stališče prvostopenjskega sodišča, da je celotna poslovna stavba v solastnini, tega glede na drugačno trditveno podlago in ugotovljeno dejansko stanje ni mogoče trditi tudi v tem primeru. Drugačne pritožbene navedbe so neutemeljene.

16Tožena stranka je v pripravljalni vlogi z dne 9. 2. 2018 navedla, da je glede stanja v spletnem portalu GURS tožeča stranka v spis vložila tudi elaborat izvedenca z dne 4. 12. 2017⁵, da v zvezi s tem pojasnjuje, da gre zgolj za osnutek elaborata in nikakor za končno stanje ter da je po tabeli – stanje po GURS-u na dan 24. 5. 2016 – celotna površina solastniških deležev 6.709,3 m², po Pogodbi 7.537,32 m², po elaboratu pa 9.302,30 m² ter da je iz vsega navedenega razvidno, da tožeča stranka tudi ob upoštevanju podatkov po GURS-u na dan 24. 5. 2016 ne more z gotovostjo trditi, da so solastniški deleži res takšni, kot jih je upoštevala v (sporni) Pogodbi.⁶

17Pri teh trditvah tožena stranka vztraja tudi pritožbeno in navaja, da to dodatno dokazuje, da na poslovni stavbi na naslovu ... ni moglo priti do vzpostavitve dejanske etažne lastnine.

18Po presoji pritožbenega sodišča ne more biti uspešna. V obravnavanem primeru je sodišče prve stopnje materialnopravni zaključek o obstoju dejanske etažne lastnine pravilno zgradilo na ugotovitvah, ki so povzete v 12. točki te obrazložitve, trditve tožeče stranke, da je bila Pogodba (št. 0000-2016 o opravljanju storitev upravljanja, obratovanja in vzdrževanja skupnih prostorov, delov in naprav za poslovno stavbo na naslovu ... z dne 7. 6. 2016) veljavno sklenjena, pa presojalo na podlagi zatrjevanega zemljiškoknjižnega stanja (pripravljalna vloga z dne 25. 2. 2018) ter glede na prenose teh deležev med navedenimi osebami. Tožena stranka poskuša prek sklicevanja na navedene dokumente ugotovljeno dejansko stanje izpodbiti. Ker gre v obravnavanem primeru za postopek v sporu majhne vrednosti, pa ji je odgovoriti, da to ni dopustno. Pritožbeni razlog zmotne ugotovitve dejanskega stanja je v postopkih, kakršen je obravnavani na podlagi določbe prvega odstavka 458. člena ZPP izključen. V 16. točki povzete trditve, ki jih je toženka podala že v postopku pred sodiščem prve stopnje, pa za obravnavani spor tudi niso relevantne. V tej zadevi je popolnoma jasno, da etažna lastnina zemljiškoknjižno še ni urejena. Prvostopenjsko sodišče je poudarilo, da gre za obliko dejanske etažne lastnine, ki se je v zemljiški knjigi izvedla z vpisom solastniških deležev posameznih etažnih lastnikov na zemljiški parceli, na kateri stoji stavba in da je na enak način tekel tudi promet posameznih delov. Podatki, ki jih izpostavlja pritožnica in navaja, da uporabniki sporne nepremičnine zagotovo ne vedo, kakšno površino ima posamezni del v poslovni stavbi, kaj predstavlja skupne prostore ipd., tako niso pravno odločilni – navedene okoliščine bo ugotavljalo sodišče v nepravdnem postopku za vzpostavitev etažne lastnine. Očitek, da je obravnavana sodba obremenjena s kršitvijo določb pravdnega postopka, ker se sodišče prve stopnje do zatrjevanih dejstev ni opredelilo, po presoji pritožbenega sodišča zato ni utemeljen.

19Neutemeljena pa je tudi navedba, da sodišče prve stopnje ni opredelilo do navedb in dokazov, ki jih je toženka ponudila v pripravljalni vlogi z dne 9. 2. 2018. V nasprotju z zatrjevanji pritožnice nekatera od njih namreč niso pravno odločilna (navedbe v zvezi s tem, kdaj je A. A. s. p. podpisal Pogodbo⁷, navedbe, da pri žigu banke ni nikakršnega podpisa oziroma podpisa ali žiga ni v nobenem okencu, kjer je banka navedena kot solastnik v deležu 17,80 %⁸) in jih zato sodišč prve stopnje pravilno ni upoštevalo, do drugih pa se sodišče prve stopnje je opredelilo. Če pritožnica odločitev prvostopenjskega sodišča graja, ker njenim ugovorom ni sledilo, pa to pomeni, da ponovno uveljavlja nedovoljen pritožbeni razlog, ki je kot tak neupošteven.

20Sporno vprašanje, ali je bila Pogodba veljavno sklenjena oziroma ali so jo veljavno podpisali solastniki z zadostnim deležem, je sodišče prve stopnje presojalo upoštevaje trditve tožeče stranke iz pripravljalne vloge z dne 25. 1. 2018 (kot je pojasnilo sodišče prve stopnje je tožeča stranka svoje navedbe v zvezi s solastniškimi deleži gradila na podatkih zemljiške knjige, zemljiškoknjižnih predlogih, kjer je pridobitelj, ki dejansko uporablja določen del v stavbi, predlagal vpis solastniškega deleža v zemljiško knjigo, katerega je pridobil od pridobitelja, ter na podlagi sklenjenih pogodb med odsvojitelji in pridobitelji – prim. 12. točko obrazložitve). Tožena stranka namreč drugačnih solastniških deležev posameznega solastnika ni zatrjevala (navedbe tožeče stranke je izpodbijala le s pavšalnimi trditvami, da se stanje v ZK ne ujema z dejanskim stanjem⁹, da solastniški deleži v Pogodbi niso popolnoma jasni in pravilni in da se ne strinja s tem, da bi se sodišče s predhodnim vprašanjem ugotavljalo lastninsko stanje – prim. list. št. 62). Na podlagi navedenega je zaključilo, da so Pogodbo podpisali solastniki v 55,62 % deležu in da je bila ta veljavno sklenjena.

21V zvezi s ključem delitve stroškov pa je sodišče prve stopnje pojasnilo, da določbe 10. člena Pogodbe ni uporabilo, in sicer ne glede na to, da je ugotovilo, da je bila Pogodba veljavno sklenjena. V njej so solastniki določili, kolikšen delež odpade na posameznega solastnika za potrebe obračuna stroškov, ker pa gre po presoji prvostopenjskega sodišča v zvezi s tem za ureditev razmerij med solastniki v smislu 1. alineje prvega odstavka 116. člena SPZ, pa bi bilo za veljavnost te določbe potrebno soglasje vseh solastnikov. Pri tem je poudarilo, da dejstvo, da soglasje vseh ni bilo podano, v tem primeru ni sporno. Glede na to da je tožeča stranka svoj zahtevek utemeljevala tudi na podlagi splošnega določila 115. člena SPZ, 10. člena Pogodbe tako ni obravnavalo kot pravno odločilnega. Tožeča stranka je namreč solastniške deleže vseh solastnikov pa tudi tožeče stranke dokazovala posebej za potrebe tega postopka.

22Pritožnica v zvezi s tem sicer pravilno opozarja, da zapis prvostopenjskega sodišča, da je tožeča stranka dokazovala solastniške deleže vseh solastnikov¹⁰, ni pravilen, vendar pa po presoji pritožbenega sodišča na pravilnost odločitve v tem primeru ne vpliva. Sodišče prve stopnje je namreč ugotovilo, da je tožeča stranka toženi stranki stroške za opravljanje storitev upravljanja ter stroške oblikovanja in vodenja rezervnega sklada obračunala glede na solastniške deleže tožene stranke¹¹, ki so se v določenih časovnih obdobjih spreminjali (kar je sodišče prve stopnje detajlno pojasnilo v 14. točki svoje obrazložitve – solastniške deleže tožene stranke je prvostopenjsko sodišče ugotovilo upoštevaje zemljiškoknjižne predloge Dn 101775/2016 in Dn 24053/2017 ter sklep o izročitvi nepremičnine kupcu St 0000/2012). Ker navedena ugotovitev ustreza zakonskemu dejanskemu stanu iz 115. člena SPZ (in je to sodišče prve stopnje v nasprotju z zatrjevanji pritožnice v obrazložitvi izpodbijane sodbe tudi pojasnilo), pa je tožničinemu tožbenemu zahtevku pravilno ugodilo. Da tožeča stranka ni zatrjevala, da stroške med etažne lastnike deli v skladu z določili SPZ, tj. po solastniških deležih in da je solastniški delež tožene stranke vzela po zemljiškoknjižnem stanju, pa tudi ni res, saj je tako navedeno v njeni pripravljalni vlogi z dne 25. 1. 2018.

23S tem je pritožbeno sodišče odgovorilo na pritožbene navedbe, ki so odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP). Ker te niso utemeljene in ker pritožbeno sodišče poleg tega ugotavlja, da sodišče prve stopnje v zvezi z izpodbijano odločitvijo tudi ni zagrešilo nobene kršitve, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo tožene stranke zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (drugi odstavek 365. člena ZPP).

¹ Prim. npr. I Cp 2532/2015.
² Ki je podana, če ima sodba pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne more preizkusiti, zlasti pa, če je izrek sodbe nerazumljiv, če nasprotuje samemu sebi ali razlogom sodbe ali če sodba sploh nima razlogov ali v njej niso navedeni razlogi o odločilnih dejstvih ali so ti razlogi nejasni ali med seboj v nasprotju.
³ Pritožbeno sodišče sicer poudarja, da je bilo v tem postopku ugotovljeno, da se je promet odvijal s posameznimi deli stavbe.
⁴ Solastnik ima pravico imeti stvar v posesti in jo skupaj z drugimi solastniki uporabljati sorazmerno svojemu idealnemu deležu, ne da bi s tem kršil pravice drugih solastnikov.
⁵ Tožeča stranka je v vlogi z dne 21. 1 2018 navedla, da med solastniki teče postopek po ZVEtL pri Okrajnem sodišču v Ljubljani II N 228/2014 in da je v navedenem postopku izvedenec že izdelal elaborat etažne lastnine z dne 4. 12. 2017.
⁶ S postavitvijo izvedenca se ni strinjala.
⁷ Četudi je A. A. Pogodbo podpisal dne 31. 5. 2016, ko še ni bil lastnik 0,89 % solastniškega deleža, je to po trditvah same toženke nedvomno postal dne 2. 6. 2016, pri čemer je datum Pogodbe 7. 6. 2016. Pri tem je pripomniti, da samemu solastniškemu deležu 0,89 % tožena stranka v tem postopku ni nasprotovala.
⁸ Sodišče prve stopnje deleža banke pri ugotavljanju, ali so Pogodbo veljavno podpisali solastniki z zadostnim deležem, sploh ni upoštevalo.
⁹ Kar je glede na ugotovljeno dejstvo, da etažna lastnina še ni vzpostavljena, tudi logično – zemljiška knjiga še ne izkazuje lastništva posameznih delov in solastnine na skupnih delih v določenem odstotku.
¹⁰ Dokazovala je solastniške deleže vseh solastnikov, ki so podpisali Pogodbo št. 0000-2016 o opravljanju storitev upravljanja, obratovanja in vzdrževanja skupnih prostorov, delov in naprav za poslovno stavbo na naslovu ... z dne 7. 6. 2016, kar pravilno ugotavlja tudi pritožnica.
¹¹ Navedena ugotovitev pa predstavlja v tem postopku neizpodbojno dejansko stanje.