VSL sklep Cst 56/2019

I. Pritožbi se zavrneta in se izpodbijani sklep potrdi.

II. Upnika sama nosita stroške pritožbenega postopka.

1Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje (I.) dalo soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe z dne 23. 10. 2018 s kupcem Družba za upravljanjem terjatev bank, d. d., Ljubljana, katere predmet je prodaja nepremičnin v poslovno stanovanjskem objektu E.: posamezni podzemni trgovsko-storitveni, arhivski, kletni in parkirni prostori za poslovni del, navedeni v predlogu upravitelja z dne 15. 11. 2018 (p.d. 806), za kupnino v znesku 1.120.300,09 EUR brez DDV oziroma v znesku 1.137.885,85 EUR skupaj z DDV (v višini 17.585,76 EUR), in (II.) odločilo, da je predlog upravitelja z dne 15. 11. 2018 (p.d. 806) v delu, ki določa predmet prodaje, sestavni del izreka tega sklepa in je objavljen skupaj z njim.

2Zoper ta sklep sta se upnika pravočasno pritožila.

3Upnik A., (prvi pritožnik), v pritožbi navaja predvsem:

- da je prijavil ločitveno pravico tudi na stavbni pravici ID znak 0000 1960, ki pa jo je upravitelj prerekal ter nato vložil tožbo;

- je upnik je tudi tožnik v postopku izbrisne tožbe (pod opr. št. I Pg 115/2018 pri Okrožnem sodišču v Novi Gorici), v katerem uveljavlja ničnosti akta o etažiranju in etažnega načrta, na podlagi katerega je bilo podano z.k. dovolilo za vpis vseh nepremičnin, ki so predmet izpodbijane prodajne pogodbe. Nepremičnine iz te prodajne pogodbe so zgrajene in obstojijo v okviru stavbne pravice ID znak 0000 1960, stavbna pravica pa v nasprotju s SPZ ni vključena v akt o etažiranju in etažni načrt E.

- stavbna pravica in z njo zastavna pravica bi se morala razdeliti na posamezne etaže. Z uspehom s tožbo bi se v ZK izbrisale vse vknjižbe na podlagi ničnega akta o etažiranju in etažnega načrta, pritožnik pa ima tako pravni in upravičen interes, da se sklicuje na ničnost te prodajne pogodbe, saj ima pravni in dejanski interes, da se pred sklenitvijo take nične prodajne pogodbe pravilno in zakonito razdeli stavbna pravica v etažno lastnino;

- s sklenitvijo te prodajne pogodbe bi se možnosti upnika, da je poplačan v svoji terjatvi iz prodaje stavbne pravice, zmanjšale oziroma bi bile znatno onemogočene, saj bi se po pogodbi prodajali neobstoječi predmeti pogodbe, v primeru razdelitve stavbne pravice v etažno lastnino pa bo bistveno drugačna – višja – tudi prodajna cena posamezne etaže in večje bo tudi poplačilo upnika;

- predlog upravitelja je bil tudi podan prepozno glede na tretji odstavek 341. člena ZFPPIPP, pri čemer gre za kogentni zakonski rok;

- sklep je tudi materialno pravno napačen. Sodišče bi moralo v okviru presoje vsebine predloga presojati tudi vsebino prodajne pogodbe. Sodišče ne poda vsebinskih razlogov, zakaj in na kateri podlagi šteje in ugotavlja, da prodajna pogodba odgovarja citiranim členom, zato sklepa ni mogoče preizkusiti. V okviru preizkusa pogodbe po 337. do 342. členu ZFPPIPP bi moralo sodišče glede na določila OZ preveriti vsebino pogodbe, njeno ustreznost, zakonitost in pravilnost in se o taki preveritvi izjasniti, pri tem pa uporabiti tudi splošna določila OZ;

- sodišče bi moralo preveriti, ali ima pogodba vse obvezne sestavine po OZ, pravilno obličnost, dopustno causo, je v njej izražena prava volja strank, da pogodba ni nična in da vsebuje vse sestavine pravnega posla, kot je bil ta oblikovan v razpisu javne dražbe in dosežen na javni dražbi, preveriti bi moralo, ali je predmet pogodbe obstoječ, dopusten, mogoč, v pravnem prometu;

- sodišče tudi ni preverilo, ali je zavezovalni posel ničen, glede na vloženo tožbo bi moralo upravitelja pozvati, da predlog v tem delu dopolni. Pritožnik uveljavlja ničnost zavezovalnega posla – akta o etažiranju in predlaga izbris vseh vknjižb, izvedenih v ZK na njegovi podlagi. Zaradi ničnosti tega zavezovalnega posla je nično tudi ZK dovolilo za vpis vseh etaž v ZK, etaže tako tudi ne obstojijo kot možni predmeti prodaje. Pogodba, katere premet je neobstoječ, nemogoč, pa je po 35. členu OZ nična, torej je tudi izpodbijana pogodba nična;

- sodišče bi tako moralo preveriti pogodbo iz naslova njene ničnosti oziroma zakonitosti, kar izhaja tudi iz točke 7.3. pogodbe, v kateri se pogodbeni stranki v zvezi z izbrisno tožbo sklicujeta na 489. in 490. člen OZ, ki določata odgovornost za pravne napake na stvari;

- tako pogodbeno določilo ni v neposredni zvezi z vsebino izbrisne tožbe;

- sklicevanje na ti določili OZ je tudi materialnopravno zmotno. Posledica uspeha tožnikov z ničnostno tožbo ni nastop pravne napake na stvari, temveč je posledica izbrisne tožbe na pogodbo ta, da je pogodba nična, ker ne obstoji predmet prodaje in ta ni bil obstoječ že v času njene sklenitve;

- določila točke 7.3. pogodbe ne odgovarjajo dejanskemu stanju, kot izhaja iz izbrisne tožbe. Pravila vračanja in škodna odgovornost osebe, ki je povzročila ničnost, pomenijo, da je izpodbijani sklep o podaji soglasja nezakonit tudi zato, ker dopušča neobstoječo zavezo pogodbenih strank iz razloga pravnih napak, ne ureja pa zaveze strank v primeru ničnosti;

- z razveljavitvijo izpodbijanega sklepa in zavrnitvijo soglasja k pogodbi višje sodišče strankam postopka in tudi kupcu nudi pravno varnost. Zavedanje kupca na te napake ne more zadostovati za soglasje sodišča k prodajni pogodbi. Pogodbena določila ne varujejo strank pogodbe iz naslova ničnosti pogodbe;

- sklep je tudi preuranjen, saj ta pravni posel zaradi njegove neveljavnosti/ničnosti lahko ne bo zavezoval strank;

- s takim postopanjem sodišče tudi krši načela pacta sunt servanda, to temeljno načelo pa mora spoštovati tudi sodišče. To je pravno nedopustno in krši načelo vestnosti in poštenja v pogodbenih razmerjih (5. člen OZ), prepoved zlorabe pravic (7. člen OZ) in načelo dolžnosti izpolnitve obveznosti (9. člen OZ). Sodišče bi moralo počakati na pravnomočno odločitev v zadevi izbrisne tožbe in uveljavljanja ničnosti.

4Pritožnik Mestna občina X. (drugi pritožnik) v pritožbi navaja predvsem:

- da je predmet pogodbe z dne 23. 10. 2018 tudi lastninska pravica na nepremičninah, na katerih stečajni dolžnik nima lastninske pravice in ležijo na nepremičnini, kateri izključni lastnik je pritožnik. Nepremičnina parcela 0000 1960 je kategorizirana občinska cesta, ki na površini zemljišča predstavlja cestišče, stečajni dolžnik pa je na delu te parcele pod zemljiščem dobil stavbno pravico;

- kljub temu je stečajni dolžnik uspel etažirati stavbo 0000 3037, ki delno sega tudi na (pod) nepremičnino pritožnika, čeprav je akt o vzpostavitvi etažne lastnine ne povezuje s pritožnikovo nepremičnino niti s stavbno pravico. Lastninska pravica je bila na določenih delih stavbe že prenesena na tretje osebe – kupce;

- zemljiškoknjižno stanje nepremičnin pod javno cesto je nepravilno v delu, kjer ima stečajni dolžnik vknjiženo lastninsko pravico na posameznih delih stavbe, ne da bi ti posamezni deli kot komponento etažne lastnine, ki jih tvori, vsebovali tudi stavbno pravico. Stavbna pravica pa ni bila vpisana kot splošni del stavbe. Etažna lastnina brez tega ne more obstajati;

- stavba tako sploh ne bi smela biti etažirana, etažna lastnina na delih stavbe, ki ležijo pod površino nepremičnine 0000 1960, pa ni nastala in tudi ni mogla nastati. Zato je akt o vzpostavitvi etažne lastnine ničen, nična je tudi njegova izvedba v zemljiški knjigi in posledično tudi vknjižbe lastninske pravice na posameznih delih stavbe kot individualnih nepremičninah, kar zasleduje tudi izbrisna tožba hipotekarnih upnikov. Izbrisna tožba je tudi zaznamovana v zemljiški knjigi;

- zaradi izpodbijanega sklepa je lastninska pravica pritožnika na parceli 0000 1960 resno ogrožena. Z izpodbijanim sklepom bi sodišče dovolilo oziroma vzpostavilo položaj v nasprotju s kogentnimi zakonskimi določbami, saj bi kupec lastninsko pravico pridobil originarno, pritožnik pa na prostorskih delih te nepremičnine dejansko ne bo imel več lastninske pravice;

- opozoril je tudi na peti odstavek 342. člena ZFPPIPP, zaradi katerega je ta pritožba edino sredstvo pritožnika, s katerim lahko prepreči že pojasnjene hude, protizakonite posege v svojo lastninsko pravico. Sklep o izročitvi je listina, na podlagi katere se dovoli vknjižba lastninske pravice na kupca. Opozarja na podobnosti z izvršilnim postopkom. V obeh primerih kupec pridobi lastninsko pravico na originaren način, s pravnomočnostjo sklepa o izročitvi nepremičnine, vpis v zemljiško knjigo pa je deklaratornega značaja. Zemljiškoknjižno sodišče upošteva pravnomočno odločbo sodišča, presodi pa samo preostale formalne pogoje za vpis iz 148. člen ZZK-1. Kupec pa že pred pridobitvijo lastninske pravice uživa določeno varstvo kot lastnik v pričakovanju;

- po odločbi Ustavnega sodišča po pravnomočnosti sklepa o domiku izvršilno sodišče izvršbe s prodajo nepremičnine ne sme več ustaviti in razveljaviti izvršilnih dejanj, tudi če upnik umakne predlog za izvršbo. Podobno stališče je ustavno sodišče zavzelo tudi na primeru pravnoposlovnega prenosa lastninske pravice, po katerem uživa pridobitelj v relativnem razmerju do odsvojitelja lastninsko pravno varstvo že po izročitvi razpolagalnega pravnega posla (zemljiškoknjižnega dovolila), čeprav vpis v zemljiško knjigo ni bil izveden;

- s potrditvijo tega sklepa bi DUTB postavili v položaj lastnika v pričakovanju, s čimer bi bila lastninska pravica pritožnika na javni kategorizirani občinski cesti okrnjena in delno v podzemnem delu odvzeta. Z izpolnitvijo pogodbe bi tudi utrdili in vzpostavili zemljiškoknjižno stanje, ki ni pravilno;

- spremembo izpodbijanega sklepa tako zahtevata predvsem načelo zakonitosti in varstva lastninske pravice kot ustavno varovane kategorije, pa tudi načelo zaupanja v javne knjige. Opozarja na sklep III Ips 22/2012. Prav za takšen primer prekoračitve dopustnih mej prodaje prostorskih delov nepremičnine, ki je po zakonu izvzeta iz pravnega prometa, bi šlo v primeru, da izpodbijani sklep obstane. Vrhovno sodišče je v svojih odločbah že opozorilo, da je treba upoštevati splošna načela civilnega prava, tudi za pridobitev pravic v sodnem postopku pa veljati načelo vestnosti in poštenja ter je prepovedana zloraba pravic. Poudarilo je, da pravnega varstva pravic, pridobljenih z zlorabo, ni mogoče varovati, tudi kljub originarni pridobitvi nepremičnin na javnih dražbah;

- nedobrovernost kupca sicer ne ovira pridobitve. Kljub 193. členu ZIZ ni mogoče varovati pravic, pridobljenih z zlorabo. Enako velja za zlorabo na javni dražbi v stečaju. Izbrisna tožba je torej ustrezno pravno sredstvo in je pričakovati uspeh s to tožbo. Zato sodišče ne bi smelo dati možnosti kupcu v stečaju, da dobi v last in s tem v razpolaganje nepremičnine, ki so izven pravnega prometa in katerih lastništvo je sporno in lahko nepovratno oškoduje stečajne upnike in dejanske lastnike nepremičnin – pritožnika;

- ni dopustno, da bi deli nepremičnin prehajali v pravni promet zaradi manipulacij/mahinacij investitorjev pri etažiranju in prek stečajnih postopkov teh istih investitorjev. Gre za obid zakona;

- materialno pravno zmotno je mnenje sodišča prve stopnje, da postopek Pg 115/2018 ne more biti ovira za soglasje k sklenjeni prodajni pogodbi. Ta pogodba je nična;

- sodišče ne sme zgolj formalistično presojati pogojev za izdajo soglasja in mora podrobno vsebinsko preučiti ustreznost pogodbe, na podlagi katere bi kupec v stečaju po izvedeni javni dražbi izvorno pridobil lastninsko pravico na nepremičninah. Določbe o vračanju že izpolnjenega ne vežejo morebitnih nadaljnjih lastnikov;

- zoper tretje, katerim bo DUTB prodala nepremičnine, pritožnik ne bo imel nikakršnega pravnega varstva;

- prav tako niso jasna določila v pogodbi glede vračanja, še posebej glede na izvorno pridobitev lastninske pravice. Izvršba pa bi bila nemogoča glede na določila 342. člena ZFPPIPP;

- zanemarljivi niso niti zneski, sploh glede na zakonske zamudne obresti, kar bi pomenilo oškodovanje stečajne mase. Določbe pogodbe so nedoločljive, v škodo stečajnega dolžnika, stečajnih upnikov in stečajne mase ter neizvršljive, zato zahtevajo izdajo nesoglasja k takšni pogodbi.

5Upraviteljica je sicer na pritožbi odgovorila, vendar njena izjava za odločitev višjega sodišča ni bila potrebna in je višje sodišče ni upoštevalo.¹

6Pritožbi nista utemeljeni.

7Glede trditve, da je bil predlog upraviteljice prepozen glede na tretji odstavek 341. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju – ZFPPIPP, višje sodišče odgovarja, da posledica zamude tridnevnega roka iz tretjega odstavka 341. člena ZFPPIPP ni zavrnitev soglasja k sklenitvi prodajne pogodbe. Gre za rok, ki upravitelja sicer veže, saj mu nalaga dolžno ravnanje; posledica kršitve tega roka pa ni neveljavnost same pogodbe ali razlog za zavrnitev soglasja ali celo za zavrženje predloga za izdajo soglasja sodišča k prodajni pogodbi. Ta pritožbeni očitek torej ni utemeljen.

8Trditve, da mora sodišče pred izdajo soglasja k sklenitvi prodajne pogodbe preveriti tudi pogodbo, je sicer pravilna. Kaj mora preveriti, mu nalaga sedmi odstavek 341. člena ZFPPIPP. Pomembno je, da je bila prodaja opravljena v skladu s pravnomočnim sklepom o prodaji, da je vsebina prodajne pogodbe v skladu s 337. do 343. členom ZFPPIPP. Vendar pa je presoja, ali se določen predmet sme prodajati v stečajnem postopku, pridržana že sklepu o prodaji. V njem se namreč določi, katero premoženje se bo prodalo, način prodaje, izklicno oziroma izhodiščno ceno in znesek varščine (drugi odstavek 331. člena ZFPPIPP. To pa hkrati tudi pomeni, da morajo upniki vse razloge, zakaj prodaja določenega premoženja v stečaju ni dopustna (kot so pritožbeni razlogi, da gre za stvar izven pravnega prometa, enako velja za razloge v zvezi z ničnostjo akta o etažiranju), uveljavljati že s pritožbo zoper sklep o prodaji. Nobeden od pritožnikov pa tega ni storil. V tej fazi postopka tega ne moreta več uveljavljati (enako tudi sklepa VSL Cst 136/2018 z dne 5. 4. 2018 in Cst 111/2015 z dne 10. 3. 2015). Presoja se le pravilnost postopka prodaje (smiselno enako sklep VSL Cst 643/2016 z dne 11. 10. 2016). Pri tem pa višje sodišče poudarja, da so predmeti prodaje – nepremičnine obstajali tako v času izdaje sklepa o prodaji kot obstajajo tudi še v času izdaje izpodbijanega sklepa, saj to izhaja iz zemljiške knjige. Iz tega razloga tudi prodajna pogodba ne more biti nična.

9Uspeh z izbrisno tožbo zaenkrat lahko predstavlja le bodoče negotovo dejstvo. Sodišče tega tudi ni moglo upoštevati kot razloga za zavrnitev soglasja; tudi ni naloga stečajnega sodišča, da bi presojalo utemeljenost izbrisne tožbe, ta bo presojana v pravdnem postopku. Višje sodišče pri tem poudarja, da se je stečajni postopek začel že avgusta 2015, izbrisna tožba pa je bila vložena šele v letu 2018, pri čemer celo drugi pritožnik navaja, da so bili posamezni deli že prodani, in iz spisa ni videti, da bi upnika tem prodajam nasprotovala, etažni načrt pa izvira že iz leta 2011. Prvi pritožnik je imel tako več kot dovolj časa, da bi to tožbo vložil prej. Prodajna pogodba je bila sklenjena glede na obstoječe zemljiškoknjižno stanje. Pri tem pa se tako prodajalec (stečajni dolžnik) kot tudi kupec (DUTB d.d.) zavedata, da se prodaja lahko naknadno izkaže za neuspešno, zato sta tudi v točki 7.5. prodajne pogodbe določila, kaj se bo zgodilo v primeru uspeha prvega pritožnika z izbrisno tožbo.

10Glede izbrisne tožbe in njene zaznambe v zemljiški knjigi so pomembna določila Zakona o zemljiški knjigi – ZZK-1. Ni sporno, da je vložitev izbrisne tožbe zaznamovana v zemljiški knjigi. Taka zaznamba ni ovira za nadaljnje vpise (prvi odstavek 80. člena ZZK-1; v skladu z drugim odstavkom 245. člena ZZK-1 se za zaznambo izbrisne tožbe smiselno uporabljajo določbe ZZK-1 o zaznambi spora). Sodna odločba, izdana v postopku po izbrisni tožbi, bo učinkovala tudi proti osebam, v korist katerih je bila pravica vknjižena oziroma predznamovana z učinkom po trenutku, od katerega učinkuje zaznamba izbrisne tožbe (drugi odstavek 80. člena ZZK-1) Vsi nadaljnji vpisi učinkujejo le pod razveznim pogojem (tretji in četrti odstavek 80. člena ZZK-1). Zato niso utemeljene navedbe drugega pritožnika, da uspeh z izbrisno tožbo ne bo učinkoval proti nadaljnjim pridobiteljem lastninske pravice; če je neko dejstvo vpisano v zemljiško knjigo, tudi ne more biti govora o "dobrovernosti kupca", saj je zaradi zaznambe izbrisne tožbe v zemljiški knjigi s tem seznanjen vsakdo.

11Prav tako tudi ni primerna primerjava z izvršilnim postopkom. V njem namreč prodajo izvede sodišče. V stečajnem postopku pa gre za pravnoposlovno razpolaganje s premoženjem, ko pogodbo sklepa stečajni upravitelj kot zakoniti zastopnik dolžnika. Le pred izročitvijo kupcu mora stečajno sodišče preveriti, ali je postopek prodaje potekal v skladu z ZFPPIPP in ali je bila kupnina plačana.

12Ni pa tudi nevarnosti, da bi drugi pritožnik ostal brez lastninske pravice na javni cesti. Ta namreč ni bila etažirana, etažirana je bila le stavba, ki delno leži pod to cesto. Zato tudi niso utemeljene navedbe, da naj bi pri etažiranju šlo za zlorabo, ki naj bi bila uperjena proti lastniku ceste, pod katero ima stečajni dolžnik stavbno pravico. Niti morebitne napake v etažiranju ne morejo povzročiti pridobitve lastninske pravice na javni cesti, pod katero je ustanovljena stavbna pravica.

13Izbrisna tožba je znana tako stečajnemu dolžniku kot tudi kupcu, torej strankama prodajne pogodbe. To jasno izhaja iz pogodbenih določil (točka 7.5. pogodbe). Iz teh določil je jasno, da sta se pogodbeni stranki dogovorili, kaj se bo zgodilo, če bi prvi pritožnik uspel z izbrisno tožbo. Vendar pa tak uspeh ne pomeni, da bi bila zato prodajna pogodba nična. Le njeni učinki bodo v tem primeru prenehali, kar velja tako za razmerje med strankama prodajne pogodbe kot tudi za pravne naslednike kupca (tako singularne kot morebitne univerzalne), ki bi nasledniki postali po zaznambi izbrisne tožbe. Zato je logično, da sta se stranki dogovorili za pravila vračanja za tak primer. To pa ne pomeni, da bi moral stečajni dolžnik na znesek kupnine, ki ga bo moral vrniti, plačati tudi zakonske zamudne obresti, temveč so te obresti nižje. Pri tem ne gre za preuranjenost podaje soglasja. Stečajni dolžnik je po javni dražbi zavezan skleniti prodajno pogodbo z najboljšim ponudnikom, v tem smislu je javna dražba tudi zanj zavezujoča. Že zakon sam pa določa, da niti zaznamba izbrisne tožbe, kaj šele le vložitev take tožbe, ni ovira za nadaljnje vpise v zemljiško knjigo. Obveznosti pogodbenikov v primeru uspeha z izbrisno tožbo pa so dovolj jasno določene.

14Višje sodišče tudi ugotavlja, da je sodišče prve stopnje presodilo vsa dejstva, ki so bila za odločitev pomembna. Sklep je vsekakor mogoče preizkusiti, na kar kažeta tudi pritožbi. Pri tem je del izpodbijanega sklepa tudi predlog upraviteljice, kar izhaja iz izreka izpodbijanega sklepa. Nepremičnine, ki so etažirane, so tudi v pravnem prometu, pri čemer med etažno lastnino ne spada javna cesta, ki je sicer izven pravnega prometa. Iz zemljiške knjige pa tudi izhaja, da so nepremičnine, ki so se prodale s sporno pogodbo, v lasti stečajnega dolžnika. Višje sodišče pa ponovno poudarja, da s pritožbo proti sklepu o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe ni mogoče uveljavljati razlogov, ki bi morali biti uveljavljeni že s pritožbo proti sklepu o prodaji.

15S tem je višje sodišče odgovorilo na razloge, ki so pomembni za odločitev (360. člen Zakona o pravdnem postopku – ZPP v zvezi s s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP). Odločitev sodišča prve stopnje je torej pravilna. Ker višje sodišče ni našlo niti kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, je neutemeljeni pritožbi zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep (drugi odstavek 350. člena ZPP in 2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

16V skladu s 129. členom ZFPPIPP bosta morala upnika sama kriti svoje stroške pritožbenega postopka.

Ta pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.

-------------------------------

¹ Tudi sicer višje sodišče te izjave ne bi smelo upoštevati, saj je sodišče prve stopnje ni poslalo v izjavo pritožnikoma. Če bi jo upoštevalo, bi kršilo pravico do izjave strank.