VSL Sodba in sklep I Cp 2928/2017

I. Pritožbama se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijani I. točki izreka spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek tožeče stranke, ki glasi:

" Toženi stranki sta dolžni solidarno plačati tožečima strankama znesek 12.500,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva vložitve tožbe dalje, v 15 dneh."

II. Odločitev o stroških postopka v III. točki izreka sodbe se razveljavi ter se v tem delu in zaradi odločitve ob podrednem tožbenem zahtevku zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

1Sodišče prve stopnje je delno ugodilo tožbenemu zahtevku tožnikov in razsodilo, da sta jima toženi stranki dolžni solidarno plačati 12.500,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva vložitve tožbe dalje (I. točka izreka), višji tožbeni zahtevek pa je zavrnilo (II. točka izreka). Tožeči stranki je naložilo, da je dolžna prvotoženi stranki plačati 694,41 EUR pravdnih stroškov, drugotoženi stranki pa je naložilo, da je tožečima strankama dolžna povrniti 889,27 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2Zoper sodbo se pritožujeta prva toženka in stranski intervenient na strani druge toženke. Oba izpodbijata odločitev v I. in III. točki izreka iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) ter predlagata spremembo ali podredno razveljavitev sodbe.

3Prva tožena stranka se ne strinja z ugotovitvami sodbe o obstoju splošnih in posebnih predpostavk za poslovno odškodninsko odgovornost zaradi pravne napake. Napačno je stališče sodišča, da pomanjkanje upravnih dovoljenj pomeni omejitev javnopravne narave na prodani stvari v smislu 494. člena OZ in s tem pravno napako. Obstoj pravne napake bi bil po stališču sodne prakse podan zgolj, če sporne stavbe sploh ne bi bilo mogoče legalizirati, kar pa v predmetni zadevi očitno ne drži, saj je nesporno dejstvo, da je tako gradbeno kot uporabno dovoljenje mogoče pridobiti. Poleg tega ni podana vzročna zveza med ravnanjem prvotožene in domnevno nastalo škodo. Tožeča stranka je po nakupu stavbo nadzidala na način, za katerega bi morala pridobiti gradbeno dovoljenje, pa tega ni storila. Tožeči stranki je sodišče neutemeljeno priznalo bodočo škodo zaradi zmanjšanja njenega premoženja. Da bi bila bodoča škoda pravno priznana, mora biti njen nastanek gotov. Ali bo tožeča stranka v prihodnosti sprožila postopek pridobivanja gradbenega ali uporabnega dovoljenja, nikakor ni gotovo in je uveljavljanje tovrstne škode preuranjeno. S samim nakupom spornih nepremičnin pa tožeči stranki ni nastala škoda že sama po sebi. Prva toženka ugovarja tudi višini škode, ker ne more temeljiti na izvedenskem mnenju ter teku zakonskih zamudnih obresti, ker škoda še ni nastala. Obrazložitev sodbe je glede zneska 12.500,00 EUR v nasprotju z izrekom sodbe. Graja še odločitev o stroških postopka.

4Stranski intervenient v pritožbi navaja, da je druga tožena stranka pri posredovanju prodaje ravnala z vso dolžno skrbnostjo dobrega strokovnjaka. Sodišče ne pove, katere aktivnosti bi poleg izvedenih še morala opraviti. Za podatke, ki ji jih je dala prva tožena stranka, pa ni obstajal noben utemeljen razlog, da bi vanje lahko podvomila. Stranski intervenient vztraja, da je sporna nepremičnina, ker je bila zgrajena 1965 leta, ob kupoprodaji imela gradbeno in uporabno dovoljenje na podlagi zakona samega. Tožeči stranki sta po nakupu sporno nepremičnino popolnoma prenovili in nadzidali, nato pa šele v letu 2014 na upravni enoti sprožili postopek za legalizacijo nadgradnje hiše. Z izvedbo teh posegov je bila pretrgana vzročna zveza med neobstojem dovoljenj in zatrjevano škodo za njihovo pridobitev. Prodajna pogodba z dne 24. 12. 1984 ne more dokazovati posegov prve toženke na nepremičnini, saj jasno izraža namen pogodbenikov za plačilo najnižjih možnih dajatev. Sodišče je zmotno opredelilo domnevno napako na sporni nepremičnini kot pravno napako. V vsakem primeru sta tožnika zoper drugo toženo stranko zaradi poteka vseh rokov že izgubila pravico uveljavljati odškodnino. Tožnika nista utrpela nobene škode, saj stroška pridobitve gradbenega in uporabnega dovoljenja za sporno nepremičnino nista plačala, kot tudi nista sprožila postopkov za njihovo pridobitev. Zmoten je zaključek sodišča o izkazanosti nastanka kakršnekoli gotove bodoče škode. Višina stroška za pridobitev gradbenega dovoljenja ni dokazana. Mnenje izvedenca ni prepričljivo in ne logično ter se ga ne da preveriti.

5Pritožbi sta utemeljeni.

6Tožnika sta kot kupca s posredovanjem pravne prednice druge toženke 26. 5. 2012 s prvo tožnico kot prodajalko sklenila kupoprodajno pogodbo za nakup nepremičnine parc. št. 118/4, 118/2 in 519/3, k.o. ..., ki v naravi predstavlja stanovanjsko hišo z garažo in dvoriščem. Od obeh toženk, prodajalke in nepremičninske agencije, zahtevata solidarno plačilo škode 41.000,00 EUR, ki jima bo nastala zaradi bodočih postopkov pridobivanja gradbenega in uporabnega dovoljenja, podredno pa zahtevata z oblikovalno tožbo znižanje kupnine na podlagi kupoprodajne pogodbe za nepremičnino za znesek 41.000,00 EUR ter vrnitev tega zneska nerazdelno od obeh toženk. Prvi toženki očitata, da jima je zamolčala, da hiša nima vseh potrebnih dovoljenj, drugi toženki pa profesionalno neskrbnost pri nepremičninskem posredovanju.

7Prvostopenjsko sodišče je v bistvenem sledilo trditvam tožnikov in odločitev oprlo na sledeče dejansko stanje: stavba, ki je predmet kupoprodajne pogodbe med tožnikoma in prvo toženko, nima gradbenega in uporabnega dovoljenja in tudi niso izpolnjeni potrebni pogoji za izdajo potrdila (fikcija legalnosti) po 197. členu ZGO-1; prva toženka je ob prodaji nepremičnine tožnikoma vedela oz. bi morala vedeti, da prodaja nelegalno zgrajen objekt; tožnikov o tem ni seznanila, šele po sklenitvi kupoprodajne pogodbe, maja 2014 sta izvedela, da stavba nima gradbenega in uporabnega dovoljenja; druga toženka pred sklenitvijo pravnega posla ni jasno, razumljivo in celovito predstavila stanja sporne nepremičnine ter tožnikov ni seznanila z morebitnimi tveganji, saj ni bila dovolj skrbna pri preverjanju, ali ima stavba potrebna upravna dovoljenja; tožnika sta toženki pravočasno seznanila o pravni napaki, ki je toženki v določenem roku nista odpravili; tožnika postopkov pridobitve gradbenega in upravnega dovoljenja še nista začela in jima škoda v višini stroškov za pridobitev še ni nastala.

8Prvostopenjsko sodišče je po tako ugotovljenem dejanskem stanju ugotovilo obstoj vseh predpostavk odškodninske odgovornosti (protipravnost v ravnanju obeh toženk, nastanek bodoče gotove škode ter obstoj vzročne zveze) ter dodatnih predpostavk prodajalčeve odgovornosti za pravne napake. Tožnikoma je po primarnem tožbenem zahtevku priznalo povračilo škode v višini predvidenih stroškov za pridobitev gradbenega in uporabnega dovoljenja, na podlagi izračuna izvedenca gradbene stroke 12.500,00 EUR. O podrednem tožbenem zahtevku ni odločalo.

9Pritrditi je treba pritožbama o zmotnem stališču prvostopenjskega sodišča, da sta tožnika glede na vse okoliščine tega primera upravičena zahtevati plačilo bodoče škode v višini stroškov za pridobitev gradbenega in uporabnega dovoljenja, četudi jima ta škoda še ni nastala, saj ustreznih upravnih postopkov sploh še nista začela.

10Pravilno prvostopenjsko sodišče opredeljuje premoženjsko škodo v najširšem pomenu kot vsak poseg v premoženjski položaj drugega, ki je začrtan s premoženjskimi pravicami. Vendar vsaka njihova kršitev še ni pravno priznana škoda. To je le tista, ki povzroči zmanjšanje premoženja ali prepreči njegovo povečanje (132. člen Obligacijskega zakonika - OZ). Vanjo je vključena tudi bodoča škoda, a le, če je po normalnem, običajnem teku stvari gotovo, da bo škoda trajala tudi v bodočnosti (gotova bodoča škoda, urejena v 182. členu OZ).

11Tudi po stališču sodne prakse¹ v takšnem primeru, ko kupcema škoda še ni nastala, ker gradbenega in uporabnega dovoljenja nista pridobila in jima tudi stroški v zvezi s tem še niso mogli nastati, še ni prišlo do zmanjšanja njunega premoženja. Prav tako ne moremo govoriti o bodoči gotovi škodi, saj ni gotovo, da bosta za legalizacijo objekta poskrbela in tudi ne, da jima bodo pri tem nastali stroški v višini, kot je prisojeni znesek odškodnine. Ker ne gre za pravno priznano škodo, niso izpolnjene vse predpostavke odškodninske odgovornosti. Zato je pritožbeno sodišče ugodilo pritožbama in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem obsodilnem delu tako spremenilo, da je primarni tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo (5. alineja 358. člena ZPP). Zaradi odločitve o podrednem tožbenem zahtevku pa je treba zadevo vrniti prvostopenjskemu sodišču v nadaljnje odločanje.

12Pritožbeno sodišče sicer nima pomislekov v pravilnost razlogov sodbe o tem, da sta tožnika kupila nepremičnino s pravno napako, kot je opredeljena v 494. členu OZ. V tem primeru jima je škoda lahko nastala že z nakupom nepremičnine, če sta zanjo plačala višjo kupnino, kot bi jo, če bi kupila enako nepremičnino brez pravne napake. Odločitev o podrednem tožbenem zahtevku na znižanje dogovorjene kupnine ima zato podlago v določbi 490. člena ob smiselni uporabi 478. člena OZ.

13Zaradi vrnitve zadeve v nadaljnje sojenje, je bilo potrebno odločitev o stroških postopka razveljaviti. Tudi odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo (165. člen ZPP).

¹ VSRS II Ips 156/2016, II Ips 337/2016.