VSL Sodba II Cp 1650/2017

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

1Tožeča stranka zatrjuje, da je tožena stranka na podlagi naročila družbe A., d.o.o. izdelala cenitev poslovnega prostora,¹ ki ni bila strokovno pravilna. Vrednost poslovnega prostora je bila ocenjena v višini 115.212,00 EUR, čeprav je bila njegova tržna vrednost 38.000,00 EUR. Tožeča stranka meni, da je tožena stranka pri izdelavi cenitve opustila potrebno profesionalno skrbnost, ker je ravnala malomarno v odnosu do pravil gradbene stroke, zato je ravnala protipravno. Tožeča stranka je cenitev tožene stranke štela za strokovno pravilno, ker je tožena stranka sodna cenilka za gradbeno stroko, zato je bila cenitev podlaga za njeno poslovno odločitev, da je z družbo A., d.o.o. sklenila kreditno pogodbo z zavarovanjem s hipoteko na poslovnem prostoru. Tožena stranka je lahko vedela, da bo tožeča stranka pri sklenitvi kreditne pogodbe uporabila cenitev. Tožeča stranka še navaja, da pri izdelavi cenitve tožena stranka ni ravnala s skrbnostjo dobrega strokovnjaka, zato je tožeči stranki nastala premoženjska škoda, ki jo uveljavlja s tožbenim zahtevkom.

2Sodišče prve stopnje je v prvem sojenju s sodbo P 2141/2013-III z dne 2. 9. 2015 zavrnilo tožbeni zahtevek. Sodbo je pritožbeno sodišče s sklepom II Cp 373/2016 z dne 6. 7. 2016 razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje.²

3Sodišče prve stopnje je v drugem sojenju znova zavrnilo tožbeni zahtevek, da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki 51.847,89 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 12. 2012 do plačila. Pritožbeno sodišče ne navaja razlogov sodišča prve stopnje, zaradi katerih je to sodišče zavrnilo tožbeni zahtevek, ker je pritožbeno sodišče zavrnilo pritožbo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje iz drugih materialnopravnih razlogov.

4Tožeča stranka v pritožbi uveljavlja vse pritožbene razloge in predlaga pritožbenemu sodišču, da pritožbi ugodi ter sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi oziroma podredno, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da tožena stranka ni preverila podatkov o nepremičnini, katere ji je posredoval naročnik cenitve družba A., d.o.o. Dokazi, ki so bili izvedeni v postopku, potrjujejo, da si tožena stranka pred cenitvijo poslovnega prostora ni ogleda. Nepravilno je ugotovila, da gre za gostinski lokal s sanitarijami, da ima lokal direktni dostop iz glavne ceste in da gre za gostinski lokal, ki je opremljen. Poslovni prostor je bil ocenjen v vrednosti 115.212,00 EUR, čeprav je bila tržna vrednost lokala 38.000,00 EUR, kar izhaja iz mnenja cenilca, ki je bil postavljen v izvršilnem postopku. Tožena stranka bi ob potrebni profesionalni skrbnosti lahko vedela, da bo njena cenitev podlaga poslovne odločitve tožeče stranke pri sklenitvi kreditne pogodbe z naročnikom cenitve. Tožena stranka je izpovedala, da bi tožeči stranki dovolila uporabo cenitve, če bi tožeča stranka z njo vzpostavila kontakt. Okoliščina, da tožeča stranka pred odobritvijo kredita ni naročila svoje cenitve in si ogledala nepremičnine, ne more biti razlog za izključitev odgovornosti tožene stranke.

5Tožena stranka v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

6Pritožba ni utemeljena.

7Sodišče prve stopnje ni storilo formalnih kršitev postopka, ker je pritožbeno sodišče pri odločitvi upoštevalo druge materialnopravne razloge,³ zaradi katerih je (sicer) potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

8Iz listin v spisu in trditev pravdnih strank, ki niso bile prerekane, izhaja, da je tožeča stranka od družbe A., d.o.o. prejela cenitev poslovnega prostora, ki jo je dne 29. 9. 2007 izdelala tožena stranka po naročilu družbe A., d.o.o. Na podlagi te cenitve je tožeča stranka z družbo A., d.o.o. sklenila 11. 10. 2007 kreditno pogodbo, 7. 11. 2007 pa sporazum o ustanovitvi hipoteke na nepremičnini. Dne 8. 11. 2007 je tožeča stranka v skladu s kreditno pogodbo izplačala prodajalcu poslovnega prostora 60.000,00 EUR. Ker družba A., d.o.o. kot kreditojemalec ni izpolnjevala pogodbenih obveznosti, je tožeča stranka 7. 5. 2010 odstopila od kreditne pogodbe. Zoper kreditojemalca je vložila predlog za izvršbo, v katerem je predlagala prodajo zastavljene nepremičnine zaradi plačila terjatve. Sodišče je predlogu za izvršbo ugodilo in 11. 11. 2010 izdalo sklep o izvršbi. S sklepom z dne 13. 12. 2010 je izvršilno sodišče odredilo cenitev nepremičnine. Dne 5. 2. 2011 je sodni cenilec ocenil tržno vrednost nepremičnine v višini 38.000,00 EUR, tožena stranka pa je v cenitvi ocenila vrednost nepremičnine v višini 115.212,00 EUR. Tožeča stranka je zoper toženo stranko 6. 4. 2013 vložila tožbo na plačilo odškodnine.

9Tožena stranka se je z družbo A., d.o.o. dogovorila, da bo zanj za plačilo opravila cenitev poslovnega prostora, zato je bila med njima sklenjena podjemna pogodba. S podjemno pogodbo se namreč podjemnik zaveže opraviti določen posel, kot je izdelava ali popravilo kakšne stvari, kakšno telesno ali umsko delo (v nadaljevanju cenitev), naročnik pa se zavezuje, da mu bo za to plačal (glej 619. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ).⁴ Podjemnik odgovarja za napake, s tem, da mora naročnik napake pravočasno uveljaviti. Po dveh letih od prevzema opravljenega posla se naročnik ne more več sklicevati na napake (drugi odstavek 634. člena OZ). Na podlagi prvega odstavka 635. člena OZ pa naročnik, ki je podjemnika pravočasno obvestil o napakah izvršenega posla, po enem letu od tega obvestila ne more več sodno uveljavljati svoje pravice. Navedeni roki so prekluzivni, kar pomeni, da na njih pazi sodišče po uradni dolžnosti. Za neposlovno škodo pa veljajo zastaralni roki, ki jih sodišče upošteva le na ugovor tožene stranke.⁵ Prvi in drugi odstavek 352. člena OZ določata, da odškodninska terjatev za povzročeno škodo zastara v treh letih, odkar je oškodovanec izvedel za škodo in za tistega, ki jo je povzročil, v vsakem primeru pa zastara ta terjatev v petih letih, odkar je škoda nastala.

10Zakon izrecno ne določa odgovornosti cenilca (gradbene) stroke do tretjih oseb. Obveznost poravnati škodo, ne nastane (le) na podlagi izrecne zakonske določbe, ampak predvsem zato, ker izhaja iz notranje logike in strukture obligacijskega razmerja. Zato se velja vprašati, ali lahko o podobni oziroma enaki notranji logiki razmerij, kot obstaja v zakonsko izrecno urejenih primerih (strokovnost, zaupanje stranke, predvidljivost zaupanja), govorimo tudi v drugih primerih, ki niso izrecno urejeni. Načelo enakosti pred zakonom zahteva sklepanje po analogiji iz zakonsko urejenih na neurejene primere, če in kolikor različna obravnava ni upravičena.⁶ Ker gre za pravno praznino, pravna enakost zahteva uporabo pravne analogije. V primeru pravne praznine je uporaba analogije v pravnem pomenu te besede (zakonska in delna pravna analogija) nujna vselej tedaj, ko je na voljo pravno pravilo ali sklop pravnih pravil in je v njih urejeno razmerje v bistvenem podobno razmerju, ki je predmet pravne praznine (načelo pravne enakosti).⁷ V konkretnem primeru to pomeni, da je treba ugotoviti, ali je dopustno pravna pravila iz naslova povrnitve škode zaradi zaupanja, ki veljajo za naročnika do cenilca (podjemnika), uporabiti tudi za škodo zaradi zaupanja, ki jo cenilec naredi tretji osebi ter ali glede na načelo pravne enakosti obstajajo utemeljeni razlogi, da se (posamezne) pravice in obveznosti iz teh razmerjih obravnavajo različno.

11Škoda, ki je bila nekomu povzročena zaradi njegove odločitve, sprejete v razumnem zanašanju na nepravilno informacijo ali nasvet je pravno relevantna škoda, če: je nasvet ali informacijo posredovala oseba pri opravljanju svojega poklica ali dejavnosti in je bilo mogoče razumno pričakovati, da je dajalec informacije oziroma nasveta vedel, da se bo prejemnik zanesel na nasvet ali informacijo pri sprejemanju odločitve takšne vrste, kot jo je sprejel.⁸ Tožena stranka kot cenilka je bila v pogodbenem razmerju z naročnikom (družbo A., d.o.o.), kar pa ne izključuje njene odškodninske odgovornosti, če je lahko pričakovala, da bo njeno cenitev uporabila tožeča stranka, kot podlago za sklenitev kreditne pogodbe. Cenilec ne odgovarja za škodo vsaki tretji osebi, odgovarja za škodo le tistim osebam, za katere je bila cenitev odločilna predpostavka za odločitev o sklenitvi obligacijskega razmerja in je (bi) cenilec za to predpostavko ob potrebni strokovni skrbnosti lahko vedel. Iz pogodbe med cenilcem in naročnikom oziroma iz cenitve je moč razbrati specialno razmerje med ravnanjem cenilca in tretjo osebo, preko katere šele lahko tretja oseba zatrjuje odškodninsko odgovornost cenilca. Gre za specialno razmerje,⁹ ki vzpostavlja odškodninsko odgovornost cenilca do tretjih oseb. Cenilec odgovarja tretjim osebam za škodo, ki jim je nastala zaradi zaupanja v cenitev, če je cenilec lahko pričakoval, da bodo tretje osebe pri sprejemanju odločitve upoštevale njegovo cenitev kot odločilno okoliščino za sklenitev obligacijskega razmerja. Iz pogodbenega razmerja z naročnikom in glede na namen cenitve, se določi krog tretjih oseb, ki so upravičene do odškodninskega zahtevka zoper cenilca, če s cenitvijo niso bili varovani pričakovani interesi tretjih oseb in je zato prišlo do škode. Na podlagi pogodbe med cenilcem in naročnikom se že vzpostavlja odgovornost za zaupanje in s tem razmerje med cenilcem in tretjimi osebami za škodo, ki je bila pričakovana.

12Sodna praksa priznava tretji osebi pravico, da od avtorja strokovnega mnenja¹⁰ uveljavlja odškodnino zaradi škode zaradi zaupanja, vendar utemeljuje (dopušča) pravno podlago (le) na predpostavkah splošne neposlovne odškodninske odgovornosti, ne pa tudi na pogodbeni odškodninski odgovornosti.¹¹ Odločitev pritožbenega sodišča v tem sporu odstopa od te sodne prakse, v kolikor se šteje, da veljajo za tretje osebe pri uveljavljanju škode zaradi zaupanja zastaralni roki in ne prekluzivni roki, kot veljajo za naročnike pri uveljavljanju enake škode zoper cenilca (podjemnika). Pritožbeno sodišče meni, da drugačna razlaga posega v načelo pravne enakosti, kar je utemeljen razlog za odstop od sodne prakse.

13Pogodbeno razmerje med naročnikom in cenilcem¹² vzpostavi odgovornost cenilca do tretje osebe. Pogodba je torej pravni temelj, ki vzpostavi med cenilcem ter naročnikom in tretjo osebo pravno razmerje, ki temelji na zaupanju v strokovnost in pravilnost cenitve. Pogodba določa obseg pravic in obveznosti cenilca do naročnika in tretje osebe. V pogodbi se namreč določi odgovornost cenilca do naročnika in do tretjih oseb, ki pa se lahko v pogodbi tudi izključi ali omeji. Obstaja tudi tuja sodna praksa,¹³ ki odškodninskemu zahtevku tretjega pripisuje pogodbeno naravo, s tem, da odškodninski zahtevek najprej predpostavlja obstoj obligacijskega razmerja med dolžnikom in upnikom z varstvenim učinkom v korist tretjega. Dajalec nasveta odgovarja, če je tretji v varstvenem območju obligacijskega razmerja. Za tak primer gre, če je razvidno, da je informacija (nasvet, mnenje) namenjena tretji osebi in torej obstaja razmerje zaupanja, ki za tretjo osebo pomeni podlago za odločanje. Tedaj je varovano tudi golo premoženje. Če takega posebnega pravnega razmerja ni, odgovornost obstaja le v primeru zavestnega napačnega nasveta.

14Vzpostavljeno pogodbeno razmerje med naročnikom in cenilcem je torej tista pravna podlaga, ki ustvarja specialno (posebno) razmerje med cenilcem in tretjo osebo. Primerljivi pravni položaj tretje osebe z naročnikovim (ki je odvisen od vsebine pogodbenega dogovora) daje tretji osebi upravičenje do odškodninskega zahtevka za škodo zaradi zaupanja zoper cenilca. Gre za vsebinsko enako upravičenje, kot ga ima naročnik, čeprav tretja oseba ni pogodbena stranka. Zgolj ta okoliščina, da ni vzpostavljeno formalno pogodbeno razmerje med cenilcem in tretjo osebo ter je zato lahko (zakonska) pravna podlaga odškodninskega zahtevka tretjega zoper cenilca le neposlovna odškodninska odgovornost (ker OZ nima posebnih določb, ki bi urejale to razmerje) in mora zato tretja oseba dokazati predpostavke splošne odškodninske odgovornosti,¹⁴ ni zadosten razlog za različno obravnavo naročnika in tretje osebe v zvezi z uporabo zastaralnih oziroma prekluzivnih rokov pri uveljavljanju škode zaradi zaupanja. Zaradi pravne enakosti položajev naročnika in tretje osebe, je tretji osebi priznana pravica do zahtevka iz naslova škode zaradi zaupanja, zato je utemeljeno preseženo načelo relativnosti pogodbenih razmerij (glej prvi odstavek 125. člena OZ), ki omejuje zahtevke za pogodbene kršitve le na pogodbene stranke. Pogodbeni učinki glede odgovornosti cenilca za škodo zaradi zaupanja so bili izjemoma, vendar utemeljeno priznani tudi tretjim osebam, tako da je pravni položaj naročnika in tretjih oseb do cenilca (skoraj) povsem enak.¹⁵ Načelo pravne enakosti zahteva od sodišča, da v sodnih primerih, ko gre za pravne praznine enake oziroma podobne položaje (npr. oškodovancev) obravnava enako oziroma podobno. Če so bila z uporabo analogije pravnega položaja naročnika priznana tretji osebi enaka upravičenja za uveljavljanje zahtevkov za škodo zaradi zaupanja zoper cenilca, potem morajo obstajati posebni (pravno dopustni) razlogi za različno obravnavo, če so obveznosti tretje osebe drugačne, kot jih ima naročnik do cenilca pri uveljavljanju škode zaradi zaupanja. Teh posebnih (pravo dopustnih) razlogov za različno obravnavo pa po mnenju pritožbenega sodišča ni.

15Iz že obrazloženih razlogov ni najti utemeljene razlage za različno obravnavo položajev naročnika in tretje osebe pri uveljavljanju zahtevkov iz naslova škode zaradi zaupanja in sicer, da mora naročnik škodo zaradi zaupanja uveljaviti v okviru (pre)kratkih jamčevalnih rokov,¹⁶ za tretjo osebo pa veljajo bistveno daljši zastaralni roki, ker formalno ni v pogodbenem razmerju s cenilcem in lahko uveljavlja te zahtevke (glede na določbe OZ) le po splošnih pravilih odškodninske odgovornosti.¹⁷ V teh primerih se poslovna in neposlovna odgovornost prekrivata, zato je bila tretji osebi upravičeno na podlagi pogodbe priznana pravica zahtevati odškodnino zaradi škode zaradi zaupanja, ki je sicer škoda, ki se mora po določbah OZ uveljavljati v okviru jamčevalnih zahtevkov. Za dvotirnost zaščite teh pravic in obveznosti naročnika in tretje osebe do cenilca ni utemeljenih razlogov, kar pokaže tudi naslednji hipotetičen primer. Če bi tožeča stranka pred sklenitvijo kreditne pogodbe 11. 10. 2007 naročila izdelavo cenitve neposredno od tožene stranke, cenitev pa bi bila enaka cenitvi z dne 10. 9. 2007, tožeča stranka pa bi pri poslovni odločitvi o sklenitvi kreditne pogodbe uporabila cenitev, ki jo je sama naročila, kot tudi cenitev, ki jo je naročila družba A., d.o.o., bi imela tožeča stranka možnost izbire, da zahteva odškodnino iz naslova jamčevalnih zahtevkov, za katere veljajo prekluzivni roki, ali pa na podlagi splošnih pravil o neposlovni odškodninski odgovornosti, za katera veljajo zastaralni roki. Če pa bi naročnik vložil tožbo zoper cenilca za škodo zaradi zaupanja, možnosti izbire ne bi imel, saj zanj veljajo prekluzivni roki. Za takšno strožjo odgovornost cenilca do tretje osebe v primerjavi z naročnikom ni najti utemeljenih razlogov, saj oba uveljavljata enako škodo (zaradi zaupanja), (temeljna) podlaga pa je pogodba. Razlika v pravnem položaju naročnika in tretje osebe je (lahko) le v tem, da začne dveletni prekluzivni rok za tretjo osebo teči, ko se seznani oziroma uporabi cenitev pri poslovni odločitvi in ne že od trenutka, ko je cenitev prejel naročnik.¹⁸ Težko je namreč zagovarjati tezo, da je uveljavljanje pravic naročnika zaradi škode zaradi zaupanja (nesorazmerno) strožje le iz razlogov, ker tretji ni pogodbena stranka in posledično (ker OZ tega razmerja posebej ne ureja) gre (lahko le) za neposlovno odškodninsko odgovornost, če pa upravičenja tretja oseba pridobi šele ob sklenitvi pogodbe med naročnikom in cenilcem. Tudi obstoj (stvarnih) napak v cenitvi se v razmerju do tretjih oseb presoja glede na vsebino pogodbenega dogovora, s tem, da je s pogodbo odgovornost cenilca do tretjih oseb lahko izključena ali omejena, določeni so lahko tudi posebni pogoji in roki (glede odgovornosti cenilca), dogovorjena pa je lahko tudi omejitev višine odškodninske obveznosti cenilca. Primerjava medsebojnih pravic in obveznosti naročnika, tretje osebe in cenilca še bolj pokaže podobnost pravnih položajev naročnika in tretje osebe do cenilca. Zakonodajalec je očitno določil (pre)kratke prekluzivne roke za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov iz naslova škode zaradi varstva pravnega prometa, ker je želel dolžnika (cenilca) rešiti negotovosti, ali bo upnik uveljavil svojo pravico ali ne.¹⁹ Da je cenitev nepravilna bo naročnik največkrat izvedel šele po pravnomočnosti (ne)pravdnega postopka, zato bo dveletni rok od prejema cenitve za grajanje napak že zdavnaj potekel, zato je naročnik v neenakem položaju v primerjavi s tretjo osebo, če bi zanj veljali prekluzivni roki, za tretjo osebo pa zastaralni roki. Prekluzivni roki za jamčevalne zahtevke za škodo zaradi zaupanja zaradi kršitve podjemne pogodbe veljajo za pogodbene stranke, pritožbeno sodišče pa je že pojasnilo razloge, zaradi katerih šteje, da je pogodba vzpostavila varstveni učinek, iz katerega tretja oseba črpa svoje pravice in obveznosti, zato je tudi zaradi načela pravne enakosti tretja oseba vezana na prekluzivne roke, kot veljajo za naročnika, pri uveljavljanju pravice do povrnitve škode zaradi zaupanja. Ker za tretjo osebo veljajo prekluzivni roki za uveljavljanje škode zaradi zaupanja, se pravila o zastaranju ne uporabljajo (345. člen OZ). Iz teh razlogov mora tretja oseba pravno varstvo za škodo zaradi zaupanja uveljaviti v prekluzivnem roku iz drugega odstavka 634. člena OZ, kot to velja za naročnika.

16V postopku je tožeča stranka zatrjevala, da cenitev ni bila opravljena s potrebno skrbnostjo strokovnjaka. V postopku torej ni bilo zatrjevano in še manj dokazano, da bi bila cenitev nepravilna zaradi naklepnega ravnanja tožene stranke oziroma, da bi bili izpolnjeni pogoji iz 636. člena OZ.

17Ker je tožeča stranka uporabila cenitev tožene stranke pri poslovni odločitvi 11. 10. 2007, ko je sklenila kreditno pogodbo oziroma najkasneje 7. 11. 2007, ko je sklenila sporazum o ustanovitvi hipoteke, tožbo pa je vložila 6. 4. 2013, je njen tožbeni zahtevek neutemeljen, ker tožbe ni vložila v roku dveh let od prejema cenitve,²⁰ kot to določa drugi odstavek 634. člena OZ.

18Pritožbeni razlogi niso utemeljeni, zato je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

19Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, odgovor na pritožbo pa ni bil potreben, zato vsaka pravdna stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

¹ V nadaljevanju tudi imenovan - nepremičnina.
² V sklepu (glej str. 109-110 sodnega spisa) je pritožbeno sodišče podrobno predstavilo materialnopravno podlago odškodninske odgovornosti cenilca do tretjih zaradi škode zaradi zaupanja. Ta materialnopravna stališča pritožbeno sodišče ni spremenilo. Pritožbo tožeče stranke je v tem pritožbenem postopku zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje iz drugih materialnopravnih razlogov, ki jih pritožbeno sodišče pri odločitvi v sklepu II Cp 373/2016 ni upoštevalo, kar bo pojasnjeno v nadaljevanju.
³ Ki jih pritožbeno sodišče ni navedlo in niso bili del napotkov sodišču prve stopnje (glej 360. člen Zakona o pravdnem postopku; v nadaljevanju ZPP) v sklepu II Cp 373/2016 z dne 6. 7. 2016.
⁴ Primerjaj dr. Lojze Ude in dr. Mitja Damjan: Odgovornost za napake v pravnem mnenju neodvisnega strokovnjaka, Pravni letopis 2008, Zbirka znanstvenih člankov in razprav, 2. Pravna kvalifikacija razmerja, str. 188-189.
⁵ Tožena stranka je v tem postopku dala ugovor zastaranja, ki pa ni utemeljen.
⁶ Glej dr. Damjan Možina: Odškodninska odgovornost za nasvet in informacije ter vprašanje zahtevkov tretjih oseb, Podjetje in delo 2015, št. 2, tč. 4.
⁷ Glej dr. Marijan Pavčnik: Argumentacija v pravu, Ljubljana 1991, str. 150.
⁸ Osnutek skupnega Evropskega referenčnega okvira (DCFR) v členu VI.-2:207; povzeto iz članka - dr. Damjan Možina: Odškodninska odgovornost za nasvet in informacije ter vprašanje zahtevkov tretjih oseb, podjetje in delo 2015, št. 2, tč.5.4.
⁹ Glej VSRS sodba III Ips 38/2010.
¹⁰ V nadaljevanju cenilec, ker se v obravnavani zadevi obravnava odgovornost cenilca za škodo zaradi zaupanja.
¹¹ Glej npr. VSRS sodba III Ips 38/2010 in VSL sodba III Cp 2620/2014.
¹² V nadaljevanju pogodba.
¹³ Podrobneje glej povzeto tujo pravno ureditev in sodno prakso - dr. Damjan Možina: Odškodninska odgovornost za nasvet in informacije ter vprašanje zahtevkov tretjih oseb, Podjetje in delo 2015, št. 2, tč.5; "....V nemškem pravu je glede vprašanja odgovornosti do tretjih oseb sodna praksa razvila institut pogodbe z varstvenim učinkom v korist tretjih oseb. Tretja oseba ima lasten zahtevek nasproti dolžniku, vendar ne more zahtevati izpolnitve pogodbe, ampak le povrnitev škode na podlagi kršitve obveznosti varstva in skrbnosti, ki jih ima dolžnik do tretje osebe. Sodna praksa temu odškodninskemu zahtevku pripisuje pogodbeno naravo.... Ta zahtevek najprej predpostavlja obstoj obligacijskega razmerja med dolžnikom in upnikom z varstvenim učinkom v korist tretjega.... (podrobneje glej tč. 5.1 in tč. 5.3.)
¹⁴ Ob tem, da so njene pravice do odškodninskega varstva vezane na vsebino pogodbenega dogovora med naročnikom in cenilcem.
¹⁵ Različen je lahko, če je tako določeno v pogodbi in glede začetka teka prekluzivnega roka za uveljavljanje pravovarstvenega zahtevka. Ni pa nobenega dvoma, da tretje osebe niso upravičene zahtevati od cenilca izpolnitev pogodbe ali odprave napak.
¹⁶ Primerjaj dr. Nina Plavšak: Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 1. knjiga, str. 546; "Naša sodna praksa dokaj enotno zavzema stališče, da obstaja odgovornost zaradi zaupanja samo, če so izpolnjene posebne predpostavke odgovornosti za stvarne napake."
¹⁷ Razen, če je v takih primerih namen uporabe splošnih pravil o odškodninski odgovornosti, da se na ta način oškodovancu (tretji osebi) zagotovijo bistveno daljši (zastaralni) roki za uveljavljanje škode zaradi zaupanja (ki so oz. bi bili bolj pravični), kar pa znova pomeni neenako obravnavanje enakih oziroma podobnih pravnih položajev, saj je treba ob takšni razlagi tudi za škodo zaradi zaupanja, ki nastane naročniku, uporabiti splošna pravila o odškodninski odgovornosti in ne (veljavnih) določb, ki se nanašajo na jamčevalne zahtevke, za katere pa veljajo prekratki prekluzivni roki. Primerjaj dr. Nina Plavšak: Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 1. knjiga, str. 546: " Drugi pa ne vidijo problema v stališču, da obstaja odgovornost za škodo zaradi zaupanja samo, če so izpolnjene predpostavke odgovornosti za stvarne napake. Avtorji, ki se zavzemajo za uporabo splošnih pravil o odškodninski odgovornosti, nasprotujejo uporabi pravil o odgovornosti za stvarne napake zlasti zaradi kratkih jamčevalnih rokov v primerjavi z bistveno daljšimi zastaralnimi roki."
¹⁸ Načelo vestnosti in poštenja v pravnem prometu nalaga tretji osebi, ki se seznani s cenitvijo, ki jo namerava uporabiti pri poslovni odločitvi, pa ugotovi, da ima cenitev, da o tem seznani cenilca (nima pa pravice zahtevati odprave napak oziroma dopolnitve cenitve), od katerega se zaradi varstva njegovih interesov pričakuje, da bo v primeru obstoja napak, na poziv tretje osebe odgovoril, kar pa pomeni, da se s tem tudi formalno vzpostavlja (pred)pogodbeno razmerje med cenilcem in tretjo osebo, zato tudi za tretjo osebo veljajo dolžnostna ravnanja pri zavarovanju njenih pravic za škodo zaradi zaupanja, kot veljajo za naročnika.
¹⁹ Primerjaj dr. Nina Plavšak: Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 2. knjiga, str. 462.
²⁰ Oziroma od dneva, ko je cenitev uporabila pri poslovni odločitvi.