VSRS Sklep II Ips 289/2016

I. Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se razveljavi in se zadeva vrne temu sodišču v novo sojenje.

II. Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

1Sodišče prve stopnje je v prvem postopku zavrnilo tožbeni zahtevek za razveljavitev kupoprodajne pogodbe, ki sta jo 12. 1. 2006 sklenili toženki in s katero je prva toženka drugi toženki prodala 43/100 solastninskega deleža parc. št. 1073 k. o. ..., in zahtevek, da je prva toženka dolžna tožnikoma prodati navedeni solastninski delež sporne nepremičnine za pogodbeno ceno 22,500.000 SIT tako, da z njima sklene kupoprodajno pogodbo z vsebino, kot izhaja iz tožbenega zahtevka, ker jo bo sicer nadomestila sodba, in jima izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo za prenos lastninske pravice na nepremičnini v korist tožnikov. Kot nosilni argument je navedlo, da je bila pravna prednica tožnikov na zanesljiv način seznanjena s prodajo, vendar predkupnega upravičenja ni izkoristila. Dodalo je, da je tožbeni zahtevek nesklepčen, saj bi tožnika morala zahtevati tudi razveljavitev zemljiškoknjižnega vpisa v korist druge toženke. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožnikov zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. K razlogom sodišča prve stopnje je dodalo, da se je pravna prednica tožnikov z enostransko izjavo volje odpovedala uveljavljanju predkupne pravice. Vrhovno sodišče je s sklepom II Ips 63/2011 z dne 15. 5. 2014 reviziji zoper drugostopenjsko sodbo ugodilo, obe sodbi nižjih sodišč razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. V svoji odločbi je zavzelo stališče, da je podatek o tem, komu se prodaja solastninski delež na nepremičnini, bistvena sestavina obvestila o nameravani prodaji (507. člen Obligacijskega zakonika - v nadaljevanju OZ). Ker toženka predkupne upravičenke (prvotne tožnice) o tem, komu se prodaja solastniški delež, ni obvestila, je bila njena predkupna pravica kršena.

2Sodišče prve stopnje je v ponovljenem postopku upoštevalo napotke (in razloge) Vrhovnega sodišča in zaradi kršitve predkupne pravice sporno kupoprodajno pogodbo razveljavilo. Toženki je naložilo, da je svoj solastninski delež na nepremičnini dolžna prodati tožnikoma tako, da z njima sklene kupoprodajno pogodbo¹ , sicer jo bo nadomestila sodba.

3Sodišče druge stopnje je pritožbama tožencev ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je zavrnilo tožbeni zahtevek za razveljavitev sporne kupoprodajne pogodbe in za sklenitev kupoprodajne pogodbe s tožnikoma. Svojo odločitev je utemeljilo s tem, da se je predkupna upravičenka z izjavo, da za nakup stanovanja nima denarja, svoji predkupni pravici odpovedala. Če za nakup nepremičnine ni imela denarja, se njena pripravljenost za nakup nepremičnine ne more spremeniti, četudi bi jo predkupna zavezanka pravilno obvestila o nameravani prodaji (z natančno navedbo potencialnega kupca nepremičnine). Vrhovno sodišče se s tem vprašanjem ni ukvarjalo, prav tako ga je zanemarilo sodišče prve stopnje in zato tožbenemu zahtevku v celoti ugodilo.

4Tožnika sta vložila revizijo in predlagala, da Vrhovno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da pritožbi tožencev zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in vrne drugostopenjskemu sodišču v novo sojenje. Drugostopenjsko sodišče je (ponovno) štelo, da je bila pravna prednica tožnikov kot predkupna upravičenka pravilno obveščena o nameravani prodaji solastninskega deleža predmetne nepremičnine in da se je svoji pravici ustno odpovedala na sestanku s A. A. iz nepremičninske agencije B., d. o. o.

5V skladu s tretjim odstavkom 66. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) ima solastnik nepremičnine pri prodaji solastnikovega deleža zakonito predkupno pravico. Pravila o predkupni pravici se smiselno uporabljajo tudi za zakonito predkupno pravico (513. člen OZ). Sodišče prve stopnje je v skladu z napotitvijo Vrhovnega sodišča ugotovilo, da prva toženka ni izpolnila zahtev iz 507. člena OZ, saj obvestilo o nameravani prodaji ni vsebovalo natančne navedbe potencialnega kupca nepremičnine. Pritožbeno sodišče je v nasprotju s tem zavzelo stališče, da slednje ni pomembno, saj naj upravičenka ne bi imela denarja za nakup solastniškega deleža, s čimer naj bi se odpovedala predkupni pravici. Takšno razlogovanje nima podlage v zakonodaji, zato zaključek pomeni kršitev določb tako materialnega kot procesnega prava. Že Vrhovno sodišče je zaključilo, da je podatek o tem, komu se prodaja solastniški delež na nepremičnini, bistvena sestavina obvestila o nameravani prodaji, kar ne posega pretirano v prodajalčevo pravico do zasebne lastnine iz 33. člena Ustave RS. To stališče tudi ni v nasprotju z odločbo Ustavnega sodišča RS U-I-119/94, saj Vrhovno sodišče ni zavzelo stališča, da predkupna pravica ne posega v pravico do zasebne lastnine, ampak je presojalo le, ali položaj, v katerem mora prodajalec predkupnemu upravičencu sporočiti tudi podatke o osebi, s katero namerava skleniti prodajno pogodbo, v primerjavi s položajem, v katerem mora predkupnega upravičenca obvestiti le o prodaji stvari nedoločenemu krogu oseb in o pogojih prodaje, nesorazmerno posega v to pravico, in zaključilo, da ne gre za nesorazmeren poseg.

6Obvestilo o nameravani prodaji ni vsebovalo nobenega podatka o kupcu in predkupna upravičenka o tem tudi ni bila obveščena kako drugače. Ker ponudba o nameravani prodaji ni imela vseh bistvenih sestavin, se predkupna upravičenka ni mogla veljavno odpovedati svoji predkupni pravici. Identiteta ponudnika je lahko ključna za odločitev o uresničitvi predkupne pravice, še posebej v manjših solastninskih skupnostih (prim. 124. člen SPZ).

7Kršilo je tudi pravila pravdnega postopka, saj se je oprlo na izjavo priče A. A., da predkupna upravičenka "ne more zbrati sredstev za to nepremičnino", čeprav toženki tega nista nikoli trdili. S tem je pritožbeno sodišče prekoračilo trditveno podlago in kršilo določbe 7. in 212. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), kar je vplivalo na pravilnost in zakonitost izpodbijane odločbe. Tudi sicer izjave upravičenke ni mogoče ovrednotiti kot odpoved predkupni pravici, s čimer se pritožbeno sodišče sploh ni ukvarjalo, ampak je le nekritično sledilo pravni kvalifikaciji priče. Izjava glede zagotavljanja lastnih denarnih sredstev niti ni relevantna za odpoved predkupni pravici. Prav tako ne drži navedba pritožbenega sodišča, da se prvostopenjsko sodišče ni opredelilo do izjave predkupne upravičenke glede zmožnosti zagotavljanja sredstev, saj je navedlo, da to ni relevantno.

8Pritožbeno sodišče je storilo tudi bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP s tem, ko je v nasprotju s prvotno pritožbo zaključilo, da pritožba tožečih strank ne nasprotuje dejanski ugotovitvi o odpovedi predkupni pravici.

9Revizija je bila vročena toženkama, ki sta nanjo obrazloženo odgovorili in predlagali njeno zavrnitev.

10Revizija je utemeljena.

11Revizijski očitek, da je pritožbeno sodišče prekoračilo trditveno podlago in oprlo svojo ugotovitev le na izjavo priče,² ne da bi za to obstajale ustrezne trditve, ni utemeljen. Druga toženka je pravočasno navedla, da se je pravna prednica tožnikov zanimala za nakup, vendar ni uspela zbrati denarja, kar je nepremičninskemu posredniku tudi povedala in se je nakupu (in s tem predkupni pravici) odrekla.

12Nižji sodišči sta ugotovili, da predkupna ponudba prve toženke, dana predkupni upravičenki, ni vsebovala vseh sestavin, ker ni vsebovala podatka o tem, komu se solastninski delež prodaja (kdo je potencialni solastnik),³ in da je bila zato kršena njena predkupna pravica. Vrhovno sodišče je že v sklepu II Ips 63/2011 z dne 15. 5. 2014 obrazložilo, da je podatek o tem, komu se prodaja solastninski delež na nepremičnini, bistvena sestavina predkupne ponudbe.

13Predkupni pravici se predkupna upravičenka lahko odpove. Veljavno lahko to stori šele, ko je predkupna ponudba dana v takšnem obsegu (popolna), da je predkupna upravičenka seznanjena z vsemi njenimi bistvenimi sestavinami. Če ponudba ni popolna, upravičenka niti ne more vedeti, čemu se odpoveduje oziroma kakšna je vsebina pravice, ki se ji odpoveduje.

14Odpoved obligacijski pravici ima za posledico prenehanje upnikove pravice in s tem prenehanje zavezančeve obveznosti.⁴ Imetnik (predkupne) pravice izjavi, da ne bo izkoristil možnosti za dosego svojega interesa, ki je vsebina njegove pravice. Upnik oziroma imetnik (predkupne) pravice lahko svojo voljo izrazi izrecno ali s konkludentnimi ravnanji,⁵ vendar pa mora biti izjava jasna in nedvoumno usmerjena v posledico.⁶ Če je izražena izrecno, mora biti izražena z uporabo besed ali znakov, ki običajno pomenijo izjavo z določeno vsebino. Še toliko bolj previdno je treba presojati izražanje volje s konkludentnimi dejanji, saj mora takšno dejanje pomeniti ne le, da izražajo voljo za odpoved (predkupni) pravici, ampak tudi dejstvo, da izražena volja pomeni odpoved pravici z določeno vsebino.⁷ O odpovedi predkupni pravici zato ni mogoče sklepati le (konkludentno) na podlagi izjave, da upravičenka "ne more zbrati sredstev za njen nakup", še posebej ob okoliščini, da izjave o tem ni želela podpisati in ob dejstvu, da ni bila seznanjena z vsemi bistvenimi sestavinami predkupne ponudbe.

15Ker sodišče druge stopnje zaradi zmotne uporabe materialnega prava ni odgovorilo na vse očitke toženk v pritožbi, je Vrhovno sodišče reviziji ugodilo, sodbo sodišča druge stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču druge stopnje v novo sojenje (drugi odstavek 380. člena ZPP).

16Odločitev o revizijskih stroških je revizijsko sodišče pridržalo za končno odločbo (tretji in četrti odstavek 165. člena ZPP).

¹ Z vsebino, ki je razvidna iz izreka prvostopenjske sodbe.
² Priča A. A. je povedal, da je predkupna upravičenka dala jasno vedeti, da nepremičnine ne bo kupila, ker nima sredstev in ne bo uveljavljala predkupne pravice.
³ Podatek o tem, komu se nepremičnina prodaja, je bistven iz razlogov, ki jih je Vrhovno sodišče poudarilo v 11. točki obrazložitve v zadevi II Ips 63/2011.
⁴ Prim. Podgoršek B., Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, str. 470 - 471.
⁵ Volja za sklenitev pogodbe se lahko izjavi z besedami, z običajnimi znaki ali z drugačnim ravnanjem, iz katerega se da zanesljivo sklepati, da obstoji (prvi odstavek 18. člena OZ).
⁶ Prim. 319. člen OZ, sporazum (odpust dolga).Juhart M., Obligacijski zakonik s komentarjem, 2. knjiga, str. 413.
⁷ Prim. Kranjc V. Obligacijski zakonik s komentarjem, 1. knjiga, str. 219 - 220.