124. člen SPZ

Za uresničitev funkcije predkupne pravice in zavarovanje interesov predkupnega upravičenca mora biti sestavni del obvestila o nameravani prodaji stvari tudi identiteta bodočega kupca. Odsotnost pisne oblike ni odločilna, saj je treba izhajati iz namena obvestila o prodaji, ki je v tem, da je predkupni upravičenec zanesljivo seznanjen s prodajo in njenimi pogoji ter z možnostjo uveljavitve predkupnega upravičenja. Zgolj dejstvo, da pri seznanitvi tožnice z drugo toženko ni bil prisoten prodajalec, na njeno zavedanje o osebi kupca nepremičnine ne vpliva. Prav tako ne dejstvo, da se druga toženka ni predstavila s predpogodbo ali potrdilom, da je potencialni kupec, saj je predstavitev potekala v času prejema obvestila o prodaji, ko je bila edina interesentka za nakup nepremičnine.

Utemeljen je zaključek, da je bila bistvena prodaja nepremičnine in da je bila določba o (neopredeljenih) premičninah vnesena le iz davčnih razlogov. Bistveno je, da je predkupnemu upravičencu nepremičnina ponujena pod bistveno enakimi pogoji, zato posamezna malenkostna odstopanja še ne pomenijo, da ponudba ne izpolnjuje zakonskih pogojev. Ali je bila dejanska pogodbena volja tožencev, da se določi posebna realna vrednost tako za nepremičnino kot za premičnine, ni pomembno, ker je sodišče ugotovilo, da je tožnik zavrnil ponudbo prve toženke z elektronskim sporočilom, v katerem je ponudil bistveno nižjo ceno.

Sestavina ne more biti samostojen predmet stvarnih pravic. Zato je po splošnem pravilu prvega odstavka 18. člena SPZ nepremičnina opredeljena kot prostorsko odmerjen del zemeljske površine (zemljiška parcela), skupaj z vsemi sestavinami (zgradbami, zgrajenimi na tej zemljiški parceli oziroma pod njo). Od razloženih splošnih pravil, po katerih zgradba oziroma njen posamezni del ne more biti samostojen predmet stvarnih pravic, veljata dve skupini izjem, ki sta urejeni v SPZ: etažna lastnina (prvi odstavek 105. člena SPZ) in stavbna pravica (prvi odstavek 256. člena SPZ). Vendar pritožnik ne zatrjuje stavbne pravice, niti konkretizirano ne napada zaključkov prvostopenjskega sodišča: da v predmetni stavbi etažna lastnina ni urejena, ni v postopku urejanja, ni izkazano, da je v stavbi oblikovanih največ pet enot; zaradi česar mu predkupna pravica po 124. členu SPZ ne gre. Pravna teorija je zavzela stališče, da pri dejanskih etažnih razmerjih, ki formalno še niso urejena (še ni vzpostavljena etažna lastnina), zakonita predkupna pravica ne pride v poštev, saj SPZ ureja formalno (pravno vzpostavljeno) etažno lastnino. Pri klasični lastnini se lastninska pravica razteza na en sam p

Drži sicer, da mora biti skladno s prvim odstavkom 27. člena OZ v zvezi z 52. členom OZ ponudba za nakup nepremičnine pisna. Po prvem odstavku 27. člena OZ namreč v primeru, če je obličnost predpisana za veljavno sklenitev pogodbe, velja ta oblika tudi za veljavno dajanje ponudbe. Člen 52 OZ pa za sklepanje pogodb pri prenosu lastninske pravice ali ustanavljanju drugih stvarnih pravic na nepremičninah zahteva pisno obliko. Vendar pa višje sodišče soglaša z novejšim stališčem Vrhovnega sodišča RS, da je treba glede vprašanja, kakšne so civilne sankcije, če izjava je izjava volje dana v ustni obliki, tudi v zvezi s ponudbo upoštevati teleološko interpretacijo določbe prvega odstavka 55. člena OZ. Kljub temu, da je višje sodišče pritožbi ugodilo že zaradi preuranjenosti zaključka sodišča prve stopnje, da je neutemeljen dolžničin ugovor neobstoja upničine terjatve, se v nadaljevanju opredeljuje tudi do pritožbenih navedb glede tistega dela razlogov napadenega sklepa, ki se nanašajo na presojo pogojev za izdajo začasne odredbe v zavarovanje nedenarne terjatve, (alternativno) določenih v drugem oziroma tretjem odstavku 272. člena ZIZ. Ena od predpostavk iz drugega oziroma tretje

Prodajna pogodba, sklenjena med prvo in drugo toženko dne 22. 8. 2017 prikriva mešano (prodajno darilno) pogodbo, pri kateri je zaradi močnih subjektivnih prvin kavze tožnikova predkupna pravica izključena. Ker tožnik ni tretja poštena oseba, ne pride v poštev uporaba tretjega odstavka 50. člena OZ .

Predkupni upravičenec v izvršilnem postopku varuje svojo predkupno pravico. Ker varuje svojo pravno korist, ima v izvršilnem postopku položaj materialnopravnega udeleženca. V izvršilnem postopku v določenih fazah postopka vstopajo osebe, ki v postopku izvršbe ali zavarovanja uveljavljajo kakšno svojo pravico ali pravno korist, pa niso stranke postopka. Mednje spada tudi imetnik zakonite predkupne pravice in imetnik vknjižene pogodbene predkupne pravice. Torej predkupni upravičenec vstopi kot udeleženec v postopek v fazi izvedbe prodaje. Da mu to zagotovi, mu mora sodišče pred tem vročiti odredbo o prodaji, nato pa pri prodaji z javno dražbo po zadnjem rednem koraku omogočiti, da sprejme nakup po tej ceni. Če se predkupni upravičenec želi udeležiti javne dražbe kot predkupni upravičenec, mora plačati varščino (prvi odstavek 182. člen ZIZ). Ker sodišče prve stopnje predkupnemu upravičencu ni vročilo odredbe o prodaji, ni bilo pogojev za opravo dražbe in je pritožba predkupnega upravičenca utemeljena. Že iz tega razloga je bilo treba izpodbijani sklep o izročitvi razveljaviti, posledično pa razveljaviti tudi sklep o domiku in elektronsko javno dražbo opravljeno 14. 1. 2022 (3

Procesna legitimacija za vložitev pritožbe zoper sklep, s katerim sodišče nepremičnino po plačilu kupnine izroči kupcu in tako odloči, da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca, je upniku priznana skladno z določbo prvega odstavka 344. člena ZFPPIPP, zato mu posebnega interesa ob vložitvi pritožbe ni potrebo izkazovati. Pravila, določena v 347. členu ZFPPIPP, se uporabljajo za prodajo premoženja, ki je predmet zakonite predkupne pravice ali pogodbene predkupne pravice, ki je vpisana v zemljiško knjigo ali drug javni register ali evidenco, z vpisom v katero se javno objavi pridobitev te pravice. Zakonita predkupna pravica lahko obstoji na različnih pravnih podlagah. Predkupni upravičenec je zatrjevano zakonito predkupno pravico uveljavljal ne le na temelju solastništva (66. člen SPZ), temveč tudi kot etažni lastnik (124. člen SPZ), česar pa pritožba niti ne izpodbija.

Sklenjena je bila pogodba s kupcem, ki je dal najvišjo ponudbo in kupnino že plačal v roku. Zato tudi ni utemeljen pritožbeni očitek, da je bil sklep o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe izdan preuranjeno. Sodišče namreč ni bilo dolžno izpeljati postopka kot v primeru, ko je treba upoštevati dano ponudbo predkupnega upravičenca.

Revizija se dopusti glede vprašanj: - ali je v konkretni zadevi pravilna presoja pritožbenega sodišča glede uporabe tretjega odstavka 50. člena Obligacijskega zakonika; - ali je materialnopravno pravilno stališče višjega sodišča, da gre pri prodajni pogodbi, sklenjeni med prvo in drugo toženko dne 22. 8. 2017, za simulirani pravni posel, ki prikriva mešano prodajno oziroma darilno pogodbo, zaradi česar naj bi bil obstoj predkupne pravice tožnika pojmovno izključen.

Predkupno pravico (kot pove že njeno ime) je mogoče uveljaviti le pri prodaji stvari, ne pa tudi pri prenosu lastništva na podlagi drugih pravnih poslov (na primer darilne ali menjalne pogodbe). Pri mešani prodajno-darilni pogodbi predkupne pravice ni mogoče uveljavljati. Tretji odstavek 50. člena OZ pride v poštev npr. takrat, ko oseba, ki je stvar pridobila na podlagi fiktivnega pravnega posla, le-to naprej odsvoji z nefiktivnim pravnim poslom dobroverni tretji osebi, ali pa, ko je navidezna pogodba sklenjena z namenom, da se nekoga oškoduje oziroma prikrajša. Tožnika kot predkupnega upravičenca s sklenitvijo darilne pogodbe niti pojmovno ni mogoče oškodovati, saj lastnika ni mogoče prisiliti, da stvar nekomu proda, če jo želi podariti. Z davčnimi »optimizacijami« bi lahko bila oškodovana kvečjemu država, vendar je v novejši sodni praksi utrjeno stališče, da plačilo davka ni predpostavka za veljavnost pogodbe. Gre za javnopravno obveznost, ki nastane po sklenitvi posla, zato na samo veljavnost pogodbe ne more vplivati. Drugače povedano: tudi, če bi šlo za kršitve davčnih ali finančnih predpisov, tožniku ta okoliščina ne more koristiti.

Predkupna pravica etažnih lastnikov v stavbi, ki ima dva ali več etažnih lastnikov in ima več kot pet posameznih delov, je zakonita predkupna pravica, vsebovana v 124. členu SPZ. Ta določa, da se zanjo smiselno uporabljajo pravila, ki urejajo predkupno pravico solastnikov. Razlog smiselne uporabe je prav v tem, da so medsebojna razmerja med etažnimi lastniki pri manjših nepremičninah v etažni lastnini, podobno kot pri solastnini, zelo intenzivna in zelo občutljiva. Predkupna ponudba mora biti na podlagi 52. v zvezi s 27. členom OZ dana tudi v pisni obliki. Pisna oblika za ponudbo je v zakonu predpisana zaradi tega, da se predkupni upravičenec na zanesljiv način seznani s prodajo in zaradi varstva v pravnem prometu z nepremičninami. Tožnica prve ponudbe ni mogla spreti, ker ni bila popolna, prav tako pa toženec svoje dolžnosti do tožnice kot predkupne upravičenke ni izpolnil s ponudbo z dne 20. 2. 2018, ker ta še vedno ni vsebovala imena kupca in torej še vedno ni bila popolna. Molk predkupnega upravičenca se v primeru nepopolne ponudbe ne more šteti za zavrnitev ponudbe. Nepopolna ponudba nima pravnih učinkov.

Etažna lastnina je v preteklosti nastajala zgolj na podlagi dejstva, da v stavbi obstaja več samostojnih funkcionalnih enot in z njihovo prodajo kupcem. Po sedanji ureditvi je sicer za njen nastanek potreben pravni posel ali sodna odločba in vpis v zemljiško knjigo (prvi odstavek 107. člena SPZ), vendar pa novi zakon zatečenega stanja glede etažne lastnine ni ukinil. Za tako, sicer brez pravne podlage nastalo etažno lastnino, se je uveljavil izraz dejanska etažna lastnina. Stavba ima več kot pet posameznih delov, tako da tožeča stranka tudi na podlagi 124. člena SPZ ni uspela z verjetnostjo izkazati svoje predkupne pravice in posledično verjetnosti terjatve.

Predkupno pravico je mogoče uveljaviti zgolj v primeru prodaje stvari, ne pa tudi v primeru prenosa lastništva na podlagi drugih pravnih poslov (na primer darilne ali menjalne pogodbe). Prodajna pogodba, kjer se stvar proda po bistveno nižji ceni, je glede presežka darilna pogodba (mešano darilo, mešani pravni posel), če je bil namen prodajalca, da z nižjo ceno nakloni kupcu brezplačno premoženjsko korist. Tretji odstavek 50. člena OZ varuje pošteno osebo, ki bi zaradi navideznosti pogodbe utrpela kakšno škodo oziroma bila prikrajšana za kaj, kar bi ji sicer po zakonu pripadalo. Če se je nepremičnina prodala za ceno, bistveno nižjo od tržne z darilnim namenom (mešano darilo), bi bilo uveljavljanje predkupne pravice tudi v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja ter prepovedjo neupravičene obogatitve na škodo drugega.

V primerih, ko je stanovanjska stavba razdeljena na posamezne dele, ki v naravi predstavljajo samostojne stanovanjske enote, v zemljiški knjigi pa so vpisani le solastniški idealni deleži posameznih dejanskih etažnih lastnikov na parceli, na kateri stavba stoji, je sodna praksa že večkrat izrekla, da je treba upoštevati dejansko stanje in posamezne solastnike obravnavati kot etažne lastnike.

Po presoji pritožbenega sodišča upnica s pritožbo ne more uspeti, saj je sodišče prve stopnje kot bistveno pravilno ugotovilo, da je na poslovni stavbi na navedenem naslovu v zemljiški knjigi vknjižena solastnina, kar tudi v pritožbenem postopku ni sporno. To pa pomeni, da je poslovna stavba neetažirana. Etažna lastnina nastane na podlagi pravnega posla ali z odločbo sodišča in z vpisom v zemljiško knjigo (107. člen SPZ). Za nastanek etažne lastnine je torej odločanje pridržano posebnim organom oziroma posebnemu postopku, zato tega vprašanja ne more rešiti sodišče kot predhodnega vprašanja v sporu, s katerim bi upnica od dolžnice zahtevala sklenitev prodajne pogodbe za nakup poslovnih prostorov. V sporu med upnico in dolžnico oziroma v postopku zavarovanja drugi solastniki poslovnih prostorov v tej stavbi ne sodelujejo, zato bi bilo z odločanjem o dejanski etažni lastnini kot o predhodnem vprašanju poseženo v njihovo zakonito predkupno pravico, ne da bi imeli drugi solastniki sploh možnost sodelovati v postopku in se o zahtevku upnice izjaviti. Ni mogoče spregledati, da je zakonita predkupna pravica urejena ne le v tretjem odstavku 66. člena SPZ, po katerem imajo drugi sol

V okoliščinah danega primera se zastavlja vprašanje, ali ima predkupni upravičenec prednost tudi pri nakupu kompleksa T., čeprav zgoraj navedeni nepremičnini (ki obsegata 346 m2), predstavljata le 0,4 % celotnega kompleksa T. (ki obsega 86.000 m2). Pri iskanju odgovora na navedeno vprašanje je potrebno tehtati med pravico predkupnega upravičenca, da to pravico uresniči in pravico izbranega ponudnika do nakupa nepremičnin po ponujeni ceni, upoštevaje pri tem načelo sorazmernosti. Predkupna pravica je omejena na stavbo v etažni lastnini. Ker ta v danem primeru predstavlja izredno majhen del kompleksa nepremičnin, ki se prodajajo, po oceni pritožbenega sodišča učinka predkupne pravice do nakupa idealnih deležev ¼ od celote na zgoraj navedenih dveh nepremičninah ni mogoče razširiti na celoten kompleks nepremičnin, ki se prodajajo.

Določba 508. člena OZ je povsem jasna in (zakonitemu) predkupnemu upravičencu nalaga, da mora v 30 dneh po prejemu lastnikovega obvestila o nameravani prodaji na zanesljiv način obvestiti prodajalca o svoji odločitvi, da bo izkoristil svojo predkupno pravico. Hkrati z izjavo, da kupuje stvar, mora plačati kupnino določeno v lastnikovem obvestilu o nameravani prodaji ali jo položiti pri sodišču. Realizacija predkupnega upravičenja je povezana s takojšnjim plačilom kupnine. Nedvomno se je toženka s predpogodbo zavezala, da bo sklenila glavno pogodbo s tožnico, razen če bodo predkupni upravičenci uveljavljali predkupno pravico. Tega dogovora bi se morala držati, ko je ugotovila, da kupnina ni bila pravi čas položena in s tem predkupna pravica ni bila uveljavljena tako, kot to določa OZ.

Če ni podana vsaj možnost, da bi morebiten drugačen (ustreznejši, popolnejši) prepis lahko vplival na vsebino sodbe (na njeno pravilnost), potem zavrnitev strankine zahteve, naj se ji poleg prepisa izroči tudi zvočni posnetek, ne more predstavljati bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Da je treba zakonsko določilo o „enakih pogojih“ razlagati kot „bistveno enake pogodje“, izhaja iz samega namena (tudi: telosa, bistva) instituta predkupne pravice. Ta ni v identiteti ponudbe predkupnemu upravičencu na eni in ponudbi (oziroma pogodbi) tretji osebi na drugi strani zaradi identičnosti same po sebi, marveč v enakovrednih pogodbenih bremenih. Ti morajo zagotoviti, da predkupna pravica ni priznana zgolj na papirju, marveč tudi v dejanskem, ekonomskem smislu.

Pritožnica v pritožbi svoj pravni interes za pritožbo utemeljuje kot predkupna upravičenka in kot etažna lastnica sosednjega posameznega dela stavbe v etažni lastnini. Pritožnica ne zatrjuje, da ima v predmetnem postopku položaj upnice, niti to ni razvidno iz spisa. Pritožnica nima položaja upnice v tem stečajnem postopku, zato nima pravice do pritožbe zoper sklep o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe po 341. členu ZFPPIPP.

V primeru prodaje nepremičnine, dane v najem za nedoločen čas, podrobnosti najemne pogodbe in njihova predložitev k ponudbi ne gre šteti za pogoje ponujene prodaje v smislu določbe 507. člena OZ, ki jo je treba uporabiti v luči 22. člena OZ v zvezi s 438. členom OZ o tem, kaj je opredelilni element ponudbe prodajnega tipa. Čeprav je bila v relevantnem času prodajana nepremičnina v najemu tretjega toženca kot najemnika za nedoločen čas, seznanitev predkupnega upravičenca v ponudbi z obstojem najemne pogodbe, osebo najemnika, časom trajanja in možnostjo odpovedi razmerja z odpovednim rokom, zadošča. Kršitev predkupne pravice nastopi tudi v primeru, ko je bila predkupnemu upravičencu sicer poslana popolna ponudba, pa je ta ni sprejel, predkupni zavezanec pa je nato sklenil pogodbo s tretjo osebo pod ugodnejšimi prodajnimi pogoji, kot so bili navedeni v ponudbi.