50. člen SZ-1

Objava predloga sklepa na oglasni deski ni edini način za seznanitev etažnih lastnikov, saj zadošča, da je sklep objavljen na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom, sodna praksa pa je kot ustrezne opredelila tudi druge načine seznanitve (npr. zbiranje podpisov od vrat do vrat). Upnica je z verjetnostjo izkazala voljo etažnih lastnikov o zamenjavi upravnika in da dolžnica te volje ne spoštuje oziroma jo s kršitvijo obveznosti iz 61. člena SZ-1 onemogoča, kar po naravi stvari ogroža normalno funkcioniranje stavbe. Funkcioniranje stavbe kot celote ni le v interesu etažnih lastnikov, temveč tudi v interesu upravnika, ki ima legitimacijo za uveljavljanje terjatve iz 61. člena SZ-1. Tam našteti dokumenti in sredstva služijo izvrševanju siceršnjih upravnikovih pooblastil in nalog (da obračunava stroške, sestavlja obračune stroškov, poroča o svojem delu, sprejema plačila etažnih lastnikov ipd.), ki jih upravnik izvaja v interesu oziroma v korist etažnih lastnikov.

Določbo člena 33/3 SPZ je glede na namen posestmotivenega varstva, ki varuje obstoječe dejansko stanje pred motilnim dejanjem, in katerega bistvo je v preprečevanju samovoljnih dejanj, razumeti na način, da mora biti upravičenje, da motilnega dejanja ni šteti za protipravnega, podano v zakonu, in sicer za konkretno dejanje, konkretnemu subjektu, pod konkretno določenimi pogoji oz. predvidenem postopku. V obravnavanem primeru določbe SPZ (118. člen v četrtem odstavku, ko določa pooblastila upravnika) in SZ-1 (25a člen, ki določa, katere posle je zlasti šteti za posle rednega vzdrževanja, ter 50. člen, ki upravniku poleg pooblastil, določenih s SPZ, daje še določena druga pooblastila) dajejo upravniku4 zgolj splošno pooblastilo pri izvajanju določenih opravil, med drugim tudi izvajanje sklepov etažnih lastnikov. Takšno splošno pooblastilo, ki ne zadosti pogoju konkretnega upravičenja, pa ne more izključiti protipravnosti obravnavanega dejanja tožene stranke, prav tako kot ne sklenjena Pogodba o upravljanju, ki predstavlja pogodbeno podlago.

Od odstopa terjatve dobavitelju tožeča stranka kot upravnik ni bila več upravičena, da sprejema plačila etažnih lastnikov na podlagi mesečnega obračuna in plačuje obveznosti iz pogodb, sklenjenih s tretjimi osebami. Z izpodbijano sodbo je bil tožbeni zahtevek zoper oba toženca v celoti zavrnjen, kar jima je v korist in zanju ne predstavlja neugodne odločitve.

Obravnavana zadeva se je začela na podlagi predloga za izvršbo na podlagi verodostojne listine. Ta okoliščina terja posebno razlago določb 452. člena ZPP, ki omejujejo število vlog pravdne stranke na tožbo oziroma odgovor na tožbo ter še na eno pripravljalno vlogo. Šteje se, da predlog za izvršbo in dopolnitev tožbe skupaj predstavljata prvo pripravljalno vlogo, na drugi strani pa isto velja za ugovor zoper sklep o izvršbi in odgovor na dopolnitev tožbe. Strankam v takšnih specifičnih sporih majhne vrednosti je treba dati možnost, da po ugovoru zoper sklep o izvršbi vsaka od njiju še v eni pripravljalni vlogi navaja nova dejstva in predlaga nove dokaze, nato pa v nadaljnji vlogi odgovarja na navedbe nasprotne stranke. Navedbe in dokazi iz vseh teh treh vlog (ene še v izvršilnem postopku, naslednjih dveh pa v pravdnem postopku) so (lahko) upoštevni. Zahtevek za plačilo stroškov mesečnih pregledov dvigal, mesečnih pregledov toplotne in hidroforne postaje in nadzora stanja požarne varnosti je sodišče prve stopnje zavrnilo, ker tožnica ni imela ustreznih sklepov etažnih lastnikov za izvedbo teh poslov rednega upravljanja. Takšno materialnopravno stališče je napačno. Upravnik z

Med tožnico in toženko (dvema upravnicama) ni nobenega pogodbenega odnosa in tudi SZ-1 med njima samima ne vzpostavlja pravic in dolžnosti (glej predvsem 23. člen SZ-1) v smeri plačevanja obveznosti iz naslova upravljanja. Tožnica je v razmerju do toženke in do etažnih lastnikov dveh stavb, če se v celoti sledi pritožbenim navedbam, tretja oseba, ki je navedene obratovalne stroške plačala in se očitno želi regresirati oziroma od toženke zahteva plačilo odškodnine. Tožnice upoštevaje njene navedbe po SZ-1 ni mogoče šteti niti za dobavitelja v smislu SZ-1 (glej predvsem 71. člen SZ-1). Edina pravna podlaga, na kateri lahko tožnica od toženke zahteva plačilo omenjenih stroškov s pripadki in opomina, je odškodninska, kar v pritožbi priznava tudi tožnica. Za utemeljenost zahtevka na tej podlagi je treba zatrjevati in izkazati vse predpostavke odškodninske odgovornosti (pravno priznano škodo, protipravno ravnanje in vzročno zvezo), z izjemo krivde, katere obstoj se domneva. Omenjenega bremena tožnica tudi po presoji pritožbenega sodišča ni zmogla. Pritožbeno sodišče ne vidi razloga, da se toženka skladno s SZ-1 ne bi bila dolžna ravnati po navodilih (sklepih) etažnih lastn

Pravilni so tudi dejanski in materialno pravni zaključki sodišča prve stopnje, da je tožena stranka kot etažni lastnica dveh posameznih delov v stanovanjski zgradbi Z.m. dolžna tega plačati stroške upravljanja in ostale vtoževane stroške, povezane z lastništvom nepremičnin in upravljanjem stanovanjske zgradbe.

Tožeča stranka je bila kot upravnik večstanovanjske stavbe določena na podlagi Pogodbe, ki je bila podpisana med tožečo stranko kot upravnikom in etažnimi lastniki, ki imajo skupaj 55,4464 % solastniški delež. Sklenjena Pogodba učinkuje tudi proti etažnim lastnikom, ki so glasovali proti imenovanju pooblaščencev za sklenitev in proti vsem pravnim naslednikom etažnih lastnikov. Tožeča stranka je izkazala, da med njo in toženko obstaja veljavno pravno razmerje, na podlagi katerega utemeljeno zahteva izpolnitev obveznosti, ki iz njega izhajajo. Tožeča stranka je izkazala materialno pravno upravičenje tudi glede zahtevka za plačilo sredstev rezervnega sklada, saj so etažni lastniki s Pogodbo (4. člen) izrecno prenesli na upravnika (tožeča stranka) svoje materialno pravno upravičenje terjati plačilo sredstev v rezervni sklad od morebitnega neplačnika, torej pravico, da upravnik v svojem imenu za etažne lastnike zahteva plačilo terjatve v ustreznem sodnem postopku izterjave.

Tudi okoliščina, da je tožena stranka po naročilu etažnih lastnikov plačala nekatere račune, na obstoj njene pasivne legitimacije ne vpliva. Dostava računov toženi stranki in njihovo plačilo je namreč v funkciji upravnikove dolžnosti razdelitve stroškov med etažne lastnike (primerjaj 3. točko prvega odstavka 50. člena SZ-1) in njegove skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov (drugi odstavek 48. člena SZ-1). Tudi dejstvo, da je upravnik sodeloval na sestanku, na katerem naj bi bil dosežen zatrjevani dogovor o višini plačila za opravljene storitve in razdelitvi računa na tri dele ter zagotovilu, da bodo računi plačani, še ne pomeni, da je tožena stranka vstopila v pogodbeni odnos s tožečo stranko in prevzela obveznost plačila etažnih lastnikov.

Pritožbene očitke o zmotni uporabi materialnega prava in po uradni dolžnosti opravljen preizkus pravilne uporabe materialnega prava v postopku v sporu majhne vrednosti pritožbeno sodišče preizkusi na podlagi dejstev, kot je ta ugotovilo sodišče prve stopnje.

Priključnina za vodo, urejanje okolice in stroški vodenja rezervnega sklada so bili pravilno obračunani na posamezno enoto. To velja kljub temu, da je bilo glede čiščenja okolice določeno drugače (po solastniškem deležu), saj so določila Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb, kongentne narave, torej obvezna.

Tožena stranka je kot etažni lastnik kljub izvršenemu plačilu upravniku, ki pa njenega nakazila očitno ni prenakazal tožniku, dolžna tožniku kot izvajalcu del (podjemniku) vtoževani znesek, ki predstavlja stroške iz naslova investicijskih vlaganj na skupnih delih stavbe za katere so zavezani etažni lastniki glede na njihov solastniški delež, plačati.

Ker v obravnavanem primeru ne gre za spor v zvezi z upravljanjem večstanovanjske stavbe (tako tudi VS RS II Ips 80/2014), ni pogojev za podelitev sposobnosti biti stranka toženki.

Procesno dejanje - izvedba personalnih dokazov - ne izgubi procesnega pomena, če je odločba sodišča prve stopnje v pritožbenem postopku razveljavljena in zadeva vrnjena sodišču prve stopnje v novo sojenje. Kaj takšnega namreč iz določil ZPP ne izhaja. Čeprav se je popravilo dejansko nanašalo na večstanovanjsko stavbo, je bil dogovor sklenjen med pravdnima strankama. Tak dogovor je sodišče prve stopnje pravilno materialnopravno kvalificiralo kot dogovor, ki ga je tožena stranka sklenila v "svojem imenu in na tuj račun", kar se v praksi in teoriji slovenskega obligacijskega prava označuje tudi pod pojmom posredno zastopanje. V takem pravnem položaju pa sta v obligacijski zavezi neposredno zastopnik (v konkretnem primeru tožena stranka) in tretja oseba (v konkretnem primeru tožeča stranka). V tem smislu se posredno zastopanje razlikuje od neposrednega, ki je največkrat pravno okvalificiran z besedno zvezo delovanje "v tujem imenu in za tuj račun." Določbe SZ-1, na katere se sklicuje tožena stranka v pritožbi, niti SPZ ali OZ ne izključujejo posrednega zastopanja v zadevah, ko se dela opravljajo na stavbi, ki je večstanovanjska. Zato je pritožbeni očitek, da bi moralo sodišče

Upravnikova obveznost, da tretji osebi (tožeči stranki) izpolni denarno obveznost, ki izvira iz posla, sklenjenega v imenu in za račun etažnih lastnikov, nastopi šele, ko prejme plačilo od posameznega etažnega lastnika. V obravnavanem primeru pa tožeča stranka niti ni prerekala navedb tožene stranke, da plačil etažnih lastnikov ni prejela. Tožeča stranka se neutemeljeno sklicuje tudi na določbo tretjega odstavka 68. člena SZ-1. Navedena določba namreč ne pomeni, da zaradi izostanka seznama etažnih lastnikov posel ne bi bil sklenjen ali da bi spremenil svojo pravno naravo tako, da bi iz posebne vrste mandatne pogodbe, in sicer pooblastilne pogodbe, na podlagi katere se mandatar zaveže opraviti posel v imenu in za račun mandanta, prešel v mandatno pogodbo običajnega tipa, pri kateri se do tretjega zavezuje upravnik v svojem imenu in za račun etažnega lastnika.

SZ-1 v 61. členu širi aktivno procesno legitimacijo tudi na novega upravnika, da od starega upravnika izterja listine in sredstva, ki so v tem določilu navedena, čeprav so končni materialnopravni nosilci teh upravičenj etažni lastniki kot nosilci (so)lastninske pravice na posameznih in skupnih delih stavbe. Gre torej za primer ločitve stvarne in procesne legitimacije.

Iz prvega in drugega odstavka 61. člena SZ-1 izhaja aktivna procesna legitimacija novega upravnika, da od starega upravnika zahteva, kar je v teh določilih predpisano. Iz drugega odstavka 61. člena SZ-1 to izhaja izrecno, medtem ko iz prvega odstavka 61. člena SZ-1 to izhaja zgolj smiselno. Iz same vsebine določil pa je razvidno, da našteti dokumenti in sredstva služijo izvrševanju siceršnjih upravnikovih pooblastil, da obračunava stroške, sestavlja obračune stroškov, poroča o svojem delu, sprejema plačila etažnih lastnikov ipd. Vsa opravila upravnik izvaja v interesu, tj. v korist etažnih lastnikov. To velja tudi za sredstva iz naslova obratovanja in vzdrževanja, ki jih sicer upravnik zbira na svojem transakcijskem računu, le da o tem vodi ločeno knjigovodsko evidenco za vsako večstanovanjsko stavbo in vsakega etažnega lastnika. Določilo tretjega odstavka 61. člena SZ-1 predpisuje dva subjekta, ki sta upravičena prevzeti sredstva od starega upravnika - bodisi novi upravnik bodisi eden od etažnih lastnikov pod predpostavko, da novega upravnika etažni lastniki še niso izbrali. SZ-1 v 61. členu širi aktivno procesno legitimacijo tudi na novega upravnika, da od starega

Glede stroškov obratovanja, ki jih tožeča stranka zahteva na podlagi verzije, je ključna dejanska ugotovitev sodbe, da tožeča stranka, ker ni bila upravnica, ni bila upravičena plačati tujih računov dobaviteljem, četudi jih je prejela, saj je šlo s tem za opravljanje tujih poslov kljub prepovedi (204. člen OZ). Posledično pa ni bila upravičena obračunavati, razdeljevati in izterjevati teh stroškov od etažnih lastnikov. Napačno je stališče pritožnice, da je za odločitev pomembno zgolj to, da je bila še na dan 17. 3. 2016 vpisana kot upravnik v registru upravnikov stavb pri Javnem stanovanjskem skladu Mestne občine Ljubljana. Iz tega potrdila res izhaja, da je bila takrat vpisana kot upravnik na naslovu B.1 (in ne B.2). Iz obrazložitve sodbe pravilno izhaja, da takšen vpis nima konstitutivnega, temveč zgolj deklaratorni pomen in na obstoj ali veljavnost pogodbenega razmerja nima vpliva.

Tožeča stranka ni navedla, da posla ni mogoče odložiti, ker bi sicer nastala škoda, oziroma da obstaja konkretna nevarnost škode, ki jo želi tožeča stranka preprečiti s svojim ravnanjem, ali da škoda že nastaja. Zgolj navedba, da je delo nujno potrebno, zato ne pomeni izpolnjenih predpostavk za poslovodstvo brez naročila.

Etažni lastnik mora, če se želi osvoboditi svoje obveznosti plačevanja stroškov iz prvega odstavka 30. člena SZ-1, o prenosu lastninske pravice s pravnim poslom obvestiti upravnika. Obvestilo tretje osebe nima takšnega učinka, četudi gre za upnika. 69. člen SZ-1 po svoji naravi ni kogentna določba in ne preprečuje, da se stranke svobodno dogovorijo drugače. Določba 10. člena pogodbe o finančnem najemu, ki vstop novega etažnega lastnika v to pogodbo pogojuje s soglasjem slednjega, zato ni nična ne po prvem odstavku 86. člena Obligacijskega zakonika ne po predpisih o varstvu potrošnikov.

Etažni lastniki so tisti, ki skrbijo za delitev stroškov v večstanovanjski stavbi, saj to v njihovem imenu oziroma za njih stori upravnik, ne pa dobavitelj. Iz navedenega pa tudi sledi, da so z načinom delitve stroškov etažni lastniki seznanjeni, saj ta delitev izhaja iz mesečnega obračuna stroškov, ki ga pripravi upravnik stavbe.