23. člen SZ-1

Ustaljeno stališče v sodni praksi je, da je v sporih majhne vrednosti za opravo naroka za glavno obravnavo pod pogoji 454. člena ZPP potrebna izrecna zahteva stranke, zato ne zadošča, če stranka v tožbi ali pripravljalni vlogi predlaga svoje zaslišanje (ali zaslišanje priče). Po mnenju sodišča druge stopnje takšne sodbe ni mogoče preizkusiti, saj je sodišče prve stopnje opisalo zgolj zgornjo premiso sodniškega silogizma (pravno pravilo), ni pa navedlo spodnje premise (odločilnih dejstev), ki se podrejajo navedenemu pravnemu pravilu. S tem je zagrešilo kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

Sodišče prve stopnje na eni strani ugotavlja, da je toženka k plačilu stroškov upravljanja skupnih delov zavezana že po samem zakonu, pri čemer se sklicuje na sedmi odstavek 23. člena sedaj veljavnega SZ-1. Po drugi strani pa zaključuje, da je bila toženka v konkretnem primeru neupravičeno obogatena in je tako dolžna prejeto vrniti oziroma nadomestiti vrednost dosežene koristi. Odločitve v tem delu tako ni mogoče preizkusiti, saj ni jasno na kateri podlagi je sodišče prve stopnje presodilo, da je temelj tožbenega zahtevka podan.

Res je, da formalna pravnomočnost sanira vsebinske napake in se mora načelo materialne resnice umakniti pred načelom pravne varnosti. Vendar pa je bilo ugotovljeno, da prva toženka v stečajnem postopku ni ravnala pošteno. Zaradi njenega slabovernega ravnanja, ki je bilo v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja ter načelom prepovedjo zlorabe pravic, pa vknjižbi sporne lastninske pravice ni moč nuditi sodnega varstva in je vknjižba prve toženke kot izključne lastnice na skupnih delih več stavb (spornih parkiriščih), materialnopravno neveljavna. Solastninska pravica na skupnih delih več večstanovanjskih stavb se vpisuje v korist vseh stavb, ki jim takšen del služi, in ne več v korist vsakokratnih etažnih lastnikov posameznih delov teh stavb.

Bistvena je nadalje dejanska ugotovitev sodišča prve stopnje, da je bilo tožnici s strani tožencev (etažnih lastnikov) izrecno prepovedano opravljanje poslov upravljanja. Ker tožnica ni izkazala, da bi bila osebno ali stvarno odgovorna za tuj dolg, prav tako ni utemeljen tožbeni zahtevek na podlagi pravil o zakonski subrogaciji (275. člen OZ). Zgolj interes nemotenega delovanja soseske za zakonsko subrogacijo ni dovolj. Nelogične pa so navedbe tožnice, da stroška upravljanja za izvajanje storitev na skupnih delih ni mogoče deliti. Stroški upravljanja skupnega dela več večstanovanjskih stavb se razdelijo glede na solastniške deleže. Delež stroškov, ki odpade na posamezno večstanovanjsko stavbo v etažni lastnini, pa se med njene etažne lastnike razdeli kot strošek njenega upravljanja (sedmi odstavek 23. člena SZ-1).

Postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča ne določa obveznosti in nujnosti oprave naroka. Zakon sodišču omogoča, da z uporabo meril na najprimernejši način določi obseg pripadajočega zemljišča. To je tudi storilo sodišče v obravnavani zadevi, ko je s pomočjo izvedenke, ki si je ogledala kraj in po pregledu dokumentacije v spisu, ugotavljalo obseg pripadajočega zemljišča k stavbama. Zahteva po omejitvi zemljišča na določeno kvadraturo ne obstaja.

Med tožnico in toženko (dvema upravnicama) ni nobenega pogodbenega odnosa in tudi SZ-1 med njima samima ne vzpostavlja pravic in dolžnosti (glej predvsem 23. člen SZ-1) v smeri plačevanja obveznosti iz naslova upravljanja. Tožnica je v razmerju do toženke in do etažnih lastnikov dveh stavb, če se v celoti sledi pritožbenim navedbam, tretja oseba, ki je navedene obratovalne stroške plačala in se očitno želi regresirati oziroma od toženke zahteva plačilo odškodnine. Tožnice upoštevaje njene navedbe po SZ-1 ni mogoče šteti niti za dobavitelja v smislu SZ-1 (glej predvsem 71. člen SZ-1). Edina pravna podlaga, na kateri lahko tožnica od toženke zahteva plačilo omenjenih stroškov s pripadki in opomina, je odškodninska, kar v pritožbi priznava tudi tožnica. Za utemeljenost zahtevka na tej podlagi je treba zatrjevati in izkazati vse predpostavke odškodninske odgovornosti (pravno priznano škodo, protipravno ravnanje in vzročno zvezo), z izjemo krivde, katere obstoj se domneva. Omenjenega bremena tožnica tudi po presoji pritožbenega sodišča ni zmogla. Pritožbeno sodišče ne vidi razloga, da se toženka skladno s SZ-1 ne bi bila dolžna ravnati po navodilih (sklepih) etažnih lastn

Napačen je zaključek prvostopenjskega sodišča, da tožnica plačila ne more zahtevati niti na podlagi določb o neupravičeni obogatitvi (190. in 197. člen OZ), ker naj bi bilo v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja tožnici priznati kakršnokoli plačilo. Čeprav je tožnica ravnala samovoljno, je treba preprečiti neupravičeno obogatitev tožencev. Ni res, da bi bilo to v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja. Kdor je bil brez pravnega temelja obogaten na škodo drugega, je prejeto dolžan vrniti, če je to mogoče, sicer pa nadomestiti vrednost dosežene koristi. Z obogatitvijo je mišljena tudi pridobitev koristi s storitvijo (190. člen OZ). Še posebej pa verzijski zahtevek ureja 197. člen OZ (izdatek za drugega), ki določa, da kdor za drugega kaj potroši ali stori zanj kaj drugega, kar bi bil ta po zakonu dolžan storiti, ima pravico zahtevati od njega povračilo. Tožnica je navajala, da sta bila toženca na njen račun neupravičeno obogatena, ker sta imela zagotovljene določene storitve (npr. ogrevanje), ne da bi za to plačala potrebne stroške obratovanja in vzdrževanja. Ker je sodišče izhajalo iz napačnega materialnopravnega stališča, po katerem je že a priori zavrnilo uporabo navede

Tretji, četrti in peti prijavljeni udeleženec so navedli, da gre za dele stavbe (terasa, sušilnica oz. pralnica), ki so bili že ob gradnji namenjeni stanovalcem cele (enovite) stavbe s tremi vhodi (sedaj posameznih stavb), in služijo vsem stanovalcem, predlagateljica pa temu ni nasprotovala, zato je to šteto za resnično.

12. člen SZ/91 je urejal skupne prostore, dele, objekte in naprave v večstanovanjski hiši (in ne v več hišah) ter funkcionalno zemljišče kot solastnino vseh etažnih lastnikov. Urejal je torej razmere v eni stavbi. Šele SZ iz leta 2003 v členu 23 določa, da za skupne dele, ki služijo več nepremičninam ali več stanovanjskim stavbam, se štejejo samo tisti skupni deli, ki so bili zgrajeni s tem namenom in katerih gradnjo so plačali lastniki oziroma etažni lastniki ali njihovi pravni predniki. V 3. točki 23. člena pa določa, da se šteje, da je takšen skupni del skupna lastnina vseh lastnikov nepremičnin in etažnih lastnikov posameznih delov večstanovanjskih stavb, ki jim takšen skupni del služi. Tako se tudi vpiše v zemljiško knjigo. 12. člen OT določa, da je stranka dolžna plačati odvetniku storitev po tarifi, veljavni v času, ko je odvetnik delo opravil, pomnoženi z vrednostjo točke v času plačila, povečanim za DDV, če je odvetnik zavezanec za plačilo v RS. Ker pa se je vrednost točke spremenila v teku postopka, je vplivala tudi na število točk za opravljeno storitev, ki je glede na vrednost spornega predmeta sedaj nižja kot ob uvedbi postopka. Število točk za opravljeno stor

Toženka je lastnica stanovanja, z ustreznim deležem solastnine na skupnih prostorih in napravah v večstanovanjskih hišah in je zato v skladu z 68. členom Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) dolžna nositi stroške uporabe, upravljanja in druga bremena, ki se nanašajo na celo stvar, v sorazmerju z velikostjo svojega idealnega deleža (115. člen SPZ) in tudi za svoj del v okviru meril, dogovorjenih s pogodbo o medsebojnih razmerjih (1. alineja prvega odstavka 116. člena SPZ).

Namen (cilj) določbe četrtega odstavka 23. člena SZ-1 je, da manjkajoči dogovor (med upravniki) nadomesti sklep sodišča. V takšnem postopku se začasna odredba izda zaradi začasne ureditve medsebojnega spornega razmerja. Regulacijska začasna odredba je sredstvo zavarovanja in ne sme nadomestiti rednega sodnega varstva. S predlogom za izdajo začasne odredbe, ki je po vsebini enak predlogu za ureditev razmerja, lahko udeleženec postopka uspe, če je predlagano začasno varstvo nujno potrebno, da kasnejše sodno varstvo ne bi ostalo brez pomena. Restriktivni pristop je potreben tudi pri napolnitvi vsebine pravnih standardov iz prvega odstavka 151. člena ZNP-1. Bistveno pri presoji pogojev za izdajo predlagane začasne odredbe je, da predlagatelj ni izkazal obstoja okoliščin, ki bi narekovale nujno ukrepanje. Povedano drugače: predlagatelj ni izkazal, da je njegov položaj (ali položaj „njegovih“ etažnih lastnikov) tako ogrožen, da ni mogoče čakati na zaključek postopka (saj v primeru čakanja redno sodno varstvo ne bi več moglo doseči svojega namena).

Za zavrnitev tožbenega zahtevka je tudi po prepričanju višjega sodišča ključna ugotovitev, da podzemni parkirni objekt (v zvezi s katerim tožeča stranka od tožene terja plačilo stroškov upravljanja in obratovanja) predstavlja skupni del, ki služi več večstanovanjskim stavbam v soseski. Stanovalci večstanovanjske stavbe so odpovedali pogodbo o upravljanju. Tožeča stranka tako ni upravnica večstanovanjske stavbe, kar pomeni konkretneje, da ni upravnica njenih posameznih delov niti njenih skupnih delov, torej tudi ne samostojnega parkirnega objekta, ki je skupni del. Pri tem je materialno pravno nepomembno, ali so skupni deli v sami večstanovanjski stavbi, ali pa v samostojnem podzemnem objektu. Če je ta v katastru samostojna stavba ali ne, ne spremeni materialno pravne pravilnosti zaključka sodišča prve stopnje, da gre za skupni del, ki služi več večstanovanjskim stavbam v soseski.

Etažni lastniki posamezne večstanovanjske stavbe lahko pogodbo o upravljanju, ki je bila sklenjena za več večstanovanjskih stavb in za več stavbam pripadajoče skupne dele, samostojno odpovedo. Taka pogodba namreč tudi sicer zavezuje zgolj etažne lastnike v tistih stavbah, v katerih je bila sklenjena s soglasjem solastnikov, katerih deleži predstavljajo skupaj več kot polovico vrednosti. Takšno stališče je v sodni praksi splošno sprejeto. Z odpovedjo pogodbe s strani etažnih lastnikov ene stavbe zato upravnik preneha biti upravnik v tej stavbi, posledično pa tudi upravnik tej stavbi pripadajočih skupnih delov, med katerimi so tudi skupni deli, ki si jih ta stavba deli z drugimi stavbami. Ker imajo (več stavbam pripadajoči) deli, kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, na podlagi 23. člena SZ-1 poseben status, morata glede njihovega upravljanja novi upravnik posamezne večstanovanjske stavbe in upravnik ostalih večstanovanjskih stavb o tem doseči dogovor. V postopku obstoj takšnega dogovora ni bil zatrjevan. Tožnik zaradi odpovedi pogodbe o upravljanju, pa čeprav le glede večstanovanjske stavbe na naslovu Ulica 1, ni upravičen od toženca terjati stroškov obratovanj

Glede na dejanske ugotovitve, na katere je pritožbeno sodišče v sporu majhne vrednosti vezano, je prvostopenjsko sodišče pravilno zaključilo, da tožeča stranka ni izkazala temelja, na podlagi katerega bi bila upravičena deliti stroške, ki se nanašajo na skupne naprave celotne soseske v skladu z določbo 23. člena SZ-1.

Solastnina vseh etažnih lastnikov na skupnih delih je neločljivo povezana z lastnino na posameznem delu in se ji ni mogoče odpovedati. Gre za poseben pravni status oziroma pravno povezanost etažne lastnine s splošnim skupnim delom. Odločitve nepravdnega sodišča, ki je najprej tri parcele in etažni del opredelilo kot splošne skupne dele, zatem pa jih dodelilo v (so)last stavb in fizične osebe, ni mogoče zemljiškoknjižno izvesti. Pritožničin solastninski delež bi z izvedbo take odločitve avtomatično izguibil pravno naravo skupnega dela in lahko postal predmet samostojnega razpolaganja, kar pa se ne ujema s pravno naravo tistih deležev, ki pripadajo stavbam. Ne more namreč biti idealni delež neke nepremičnine po svoji pravni naravi splošni skupni del, drugi idealni delež pa ne.

V pogodbi se je upravnik zavezal, da bo storitve opravljal v imenu in za račun kupcev oziroma bodočih lastnikov stanovanj in parkirnih mest (4. člen pogodbe). Ker je bila pogodba o upravljanju odpovedana in je tožeča stranka odpoved tudi prejela, tožeča stranka ni ne upravnica večstanovanjske stavbe na naslovu Ulica, niti upravnica skupnih delov, ki služijo več stavbam znotraj soseske in to ne glede na to, da podzemni objekt s kletnimi prostori predstavlja stavbo s svojo identifikacijsko številko. Skupni deli, ki služijo večstanovanjskim stavbam imajo v skladu s 23. členom SZ-1 poseben status in s tem tudi poseben režim upravljanja. Po določbi četrtega odstavka 23. člena SZ-1 s takšnim skupnim delom v imenu in za račun skupnih lastnikov upravljajo upravniki vseh večstanovanjskih stavb, ki jim takšen del služi.

Že sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je podzemna garaža stavba, ki je vpisana v kataster stavb kot samostojna stavba z ID številko 0000-3641. Prav tako med pravdnima strankama ni bilo sporno, da je toženka lastnica posameznega dela v tej stavbi. Že te ugotovitve sodišča prve stopnje v okoliščinah konkretnega primera, ko v spisovnem gradivu ni konkretnejših trditev, zakaj naj bi bil podzemni objekt posebni skupni del večstanovanjskih stavb v naselju, vodijo v zaključek, da je podzemna garaža samostojna stavba v etažni lastnini. Ta zaključek potrjujejo tudi predloženi zemljiškoknjižni izpiski, tako za to stavbo kot za preostale stavbe v naselju in posamezni del v lasti toženke (priloga A11, A484, B11 do B14). Te zemljiškoknjižne izpiske je sicer sodišče prve stopnje vpogledalo, vendar jih zaradi zmotnega materialnopravnega stališča, da zgoraj nanizane ugotovitve dajejo podlago za zaključek, da je garažni objekt posebni skupni del več stavb, ni presojalo. Ker gre za listinske dokaze, glede katerih je sodišče druge stopnje v enakem spoznavnem položaju kot sodišče prve stopnje ter nobena od strank v svojih vlogah ni zahtevala izvedbe naroka, jih je lahko presodilo višje sodišče s

Ker so tožniki trdili, da sporne nepremičnine predstavljajo pripadajoče zemljišče k več stavbam, bi morali s tožbo zahtevati ugotovitev skupne lastnine in ne zgolj ugotovitev lastnine. To, da v zahtevku tožniki niso opredelili deležev, ki pripadajo vsakokratnim lastnikom v zahtevku navedenih stavb, namreč še ne pomeni, da so zahtevali ugotovitev skupne lastnine. Tudi pri solastnini namreč ni nujno, da so solastniški deleži določeni - če niso, se domneva, da so enaki (glej drugi odstavek 65. člena SPZ). Ker tožniki zahtevka kljub ugovorom toženke v teku postopka niso popravili, je zaključek sodišča, da je tožba nesklepčna, pravilen. Tožba je nesklepčna tudi zato, ker tožniki pri postavitvi zahtevka niso upoštevali določila 100. člena SPZ. Ta jim, ob upoštevanju ponujenih trditev, sicer daje pravico do tožbe za varstvo skupne lastnine, pri čemer tudi ni nujno, da so bodisi na aktivni bodisi na pasivni strani zajeti s tožbo vsi skupni lastniki, vendar pa tako varstvo lahko zahtevajo le na celi stvari in le v korist vseh skupnih lastnikov.

V obravnavani zadevi ne gre za vprašanje dogovora glede upravljanja skupne kotlovnice v smislu določbe četrtega odstavka 23. člena SZ-1, ki bi ga bilo potrebno rešiti oz. urediti v nepravdnem postopku, ampak za spor med etažnimi lastniki navedenih večstanovanjskih stavb o tem, ali so etažni lastniki, ki so se odklopili od tedaj skupnega sistema ogrevanja, dolžni nositi obratovalne stroške, ki so vezani na kotlovnico. Ta spor pa je treba rešiti v pravdnem postopku. Pravni interes za negativno ugotovitveno tožbo je podan, saj glede obstoja sporne pravice oz. pravnega razmerja obstaja negotovost, zaradi česar se etažni lastniki obravnavane stavbe čutijo ogrožene v svojem pravnem položaju, glede na to, da jim nasprotna udeleženka že izdaja račune, pa obstaja tudi opravičena potreba, da se negotova situacija razjasni, pri čemer tudi ne gre za zasledovanje le ekonomskega interesa.

Ni podana zakonska domneva, da so etažni lastniki solastniki skupne kotlovnice, ki je skupni posebni del večstanovanjske stavbe. Ta bi bila vzpostavljena le v primeru, če bi bila pravica skupne lastnine v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavbe vknjižena v zemljiški knjigi. V tem primeru ni sporno, da takšne vknjižbe ni. Tožeča stranka bi za utemeljenost tožbenega zahtevka tako morala zatrjevati (to je storila) in dokazati (to pa ji ni uspelo), da so etažni lastniki na naslovu P. 1 in P. 4 solastniki kotlovnice, za katero zatrjuje, da je posebni skupni del več večstanovanjskih stavb. Glede tega je na njej dokazno breme. Vendar pa tudi če bi tožeča stranka bila (nekakšen) (so)upravnik etažnih lastnikov, ker upravlja skupno kotlovnico, to po oceni višjega sodišča ne bi vodilo do utemeljenosti zahtevka. V takem primeru bi tožeča stranka še vedno veljala za (so)upravnika in ne bi imela položaja "tretje osebe" v smislu ureditve razmerja med etažnimi lastniki in tretjimi osebami po IV. poglavju SZ-1. Glede etažne lastnine, ki je obstajala že pred uveljavitvijo Stvarnopravnega zakonika (torej tudi za ta primer), so v skladu s prehodnim določilom 270. čle