52. člen ZZK-1

Pri zaznambi vrstnega reda pridobitve lastninske pravice gre za varovalno stvarno pravico, te pa so časovno omejene. To pomeni, da jih je treba v določenem roku opravičiti. Varovalna stvarna pravica se opraviči z vložitvijo predloga za ustrezno vknjižbo v vrstnem redu, ki ga varuje ta varovalna stvarna pravica (prvi odstavek 52. člena, prvi odstavek 74. člena, prvi odstavek 81. člena in 104. člen ZZK-1). Dolžnica v pritožbi trdi, da je "notarju A. A. naložila (le), da je v njenem imenu opravičil zaznambo vrstnega reda pridobitve lastninske pravice". Višje sodišče ugotavlja, da mu je s tem (lahko) naročila (le to), da naj vloži predlog za vknjižbo lastninske pravice (v zaznamovanem vrstnem redu). To pa predstavlja takšno kršitev izdane začasne odredbe, zaradi katere je sodišče prve stopnje dolžnici utemeljeno izreklo denarno kazen.

V pogodbi o dosmrtnem preživljanju preživljanec izpolni svojo obveznost pri prenosu nepremičnin tako, da izstavi dovoljenje za vpis lastninske pravice preživljalca na nepremičninah v zemljiško knjigo s preživljančevo smrtjo. Vknjižba lastninske pravice je torej odložena do smrti preživljanca, ki je bodoče, časovno nedoločljivo dejstvo in do nastopa tega dejstva ni mogoče izkazati pravnega temelja pridobitve pravice. Nanj tudi ni mogoče vezati rok dveh mesecev za opravičitev predznambe s predložitvijo zemljiškoknjižnega dovolila, ki izpolnjuje pogoje za vknjižbo, kot določeno v drugem odstavku 53. člena ZZK-1 in 2. točki drugega odstavka 52. člena ZZK-1. Pogodba o dosmrtnem preživljanju, čeprav vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo, zato ni primerljiva z zasebnimi listinami iz 2. točke drugega prvega odstavka 49. člena ZZK-1, pri katerih je mogoče v zakonsko določenih rokih opravičiti predznambo z ustrezno listino.

Na podlagi ugovornih navedb in dolžnikovih dokazil ni mogoče zaključiti, da gre v primeru nepremičnin "lokal št. P.6.12 v pritličju v velikosti 16.19 m² ter en parkirni boks v kleti vzhodna stran, št. 16", za nepremičnini, na kateri teče izvršba. Dolžniku tako ni uspelo izkazati, da je na nepremičninah, na katerih teče izvršba, pridobil lastninsko pravico v pričakovanju, preden je upnik pridobil prisilno hipoteko.

Pogodba o dosmrtnem preživljanju je pogodba obligacijskega prava, s katero se preživljanec v zameno za dosmrtno preživljanje zaveže preživljalcu, da bo nanj prenesel vse svoje premoženje s trenutkom svoje smrti (prvi odstavek 557. člena Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). Preživljanec izpolni svojo obveznost pri prenosu nepremičnin tako, da izstavi dovoljenje za vpis lastninske pravice preživljalca na nepremičninah v zemljiško knjigo s preživljančevo smrtjo. Vknjižba lastninske pravice je torej odložena do smrti preživljanca, ki je bodoče, časovno nedoločljivo dejstvo in do nastopa tega dejstva ni mogoče izkazati pravnega temelja pridobitve pravice. Na to bodoče, časovno nedoločljivo dejstvo, tudi ni mogoče vezati rok dveh mesecev za opravičitev predznambe v zemljiško knjigo s predložitvijo zemljiškoknjižnega dovolila, ki izpolnjuje pogoje za vknjižbo, kot določeno v drugem odstavku 53. člena ZZK-1 in 2. točki drugega odstavka 52. člena ZZK-1. Pogodba o dosmrtnem preživljanju, čeprav vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo, zato ni primerljiva z zasebnimi listinami iz 2. točke drugega prvega odstavka 49. člena ZZK-1, pri katerih je mogoče v zakonsko določenih rokih opravičiti

Pritožnik ima na podlagi predznambe zastavne pravice, ki bo v primeru opravičbe učinkovala pred časom sklenitve neposredne prodajne pogodbe, zastavno pravico v pričakovanju in s tem pravni interes za pritožbo. Sodišče mora v sklepu o domiku oziroma o izročitvi nepremičnine, prodane na podlagi neposredne pogodbe, podati razloge glede veljavnosti prodaje, pri čemer mora v primerih prodaj z neposredno pogodbo na morebitno ničnost sporazuma o prodaji z neposredno pogodbo sodišče paziti po uradni dolžnosti.

Predznamba hipoteke, dovoljena na podlagi predhodne odredbe, se lahko opraviči samo na podlagi sklepa o izvršbi, ne pa na način, da upnik (po začetku stečajnega postopka nad dolžnikom; op. pritožbenega sodišča) izkaže, da so se stekli pogoji, na podlagi katerih bi lahko v 'rednih' razmerah izposloval sklep o izvršbi in s tem opravičil predznambo hipoteke po ZZK-1 (npr. s predložitvijo izposlovanega izvršilnega naslova, ki je v svoji imperfektni obliki služil kot podlaga za izdajo predhodne odredbe v obliki predznambe hipoteke). Vsak upnik sam presodi, ali bo vložil predlog za izdajo predhodne odredbe in poskušal še pred začetkom stečajnega to odredbo tudi upravičiti. Pri tem se mora zavedati negotovosti svojega položaja. Ne more pa se sklicevati na dolgotrajnost postopkov (ki jo - kot navaja tožnica - povzroča vlaganje pravnih sredstev) in preferiranju določenih upnikov s strani bodočega stečajnega dolžnika.

Po 2. odstavku 76. člena ZIZ sodišče v primeru ustavitve postopka na podlagi umika predloga za izvršbo razveljavi opravljena izvršilna dejanja. Izvršilna dejanja v postopku izvršbe na nepremičnino so določena v 167. členu ZIZ. Hipoteka, ki se vknjiži na podlagi zaznambe sklepa o izvršbi po uradni dolžnosti, ni izvršilno dejanje izvršilnega sodišča, temveč odločitev (vknjižba) zemljiškoknjižnega sodišča na podlagi zaznambe sklepa o izvršbi. ZZK-1 v 90. členu določa, da zemljiškoknjižno sodišče na podlagi obvestila izvršilnega sodišča po uradni dolžnosti dovoli izbris zaznambe izvršbe, če je bila izvršba ustavljena in izvršilno dejanje razveljavljeno zaradi umika predloga za izvršbo. Iz povzete ureditve ZIZ in ZZK-1 torej izhaja, da sodišče v izvršilnem postopku (le) razveljavi (in ne izbriše zaznambe) opravljeno izvršilno dejanje (zaznamba izvršbe), izbris hipoteke, ki je bila vpisana po uradni dolžnosti, pa je predmet odločanja sodišča v zemljiškoknjižnem postopku.

Pravo ne predpisuje in s stališča Ustave tudi ne sme predpisovati, da bi osebe, ki so svoje terjatve učinkovito zavarovale že ob nastanku obveznosti, prejele poplačilo le hkrati in v enakem deležu kot osebe, ki tega niso storile, saj sta položaja takih upnikov bistveno različna. Prevladujoča sodna praksa potrjuje stališče tožeče stranke, da se s predhodno odredbo sicer pridobi zastavno pravico, vendar pa je ta le pogojna.

Predznamba hipoteke ni možna na podlagi nepravnomočnega sklepa o izvršbi, izdanega na podlagi verodostojne listine.

S predhodno odredbo upnik pridobi samo pogojno zastavno pravico. Ker z začetkom stečaja postane gotovo, da upnik pogojev za dovolitev izvršbe za izterjavo terjatve, v zavarovanje katere je bila izdana predhodna odredba, ne bo izpolnil, se s tem uresniči razvezni pogoj, pod katerim je bila s predhodno odredbo pridobljena zastavna pravica. Z začetkom stečajnega postopka zastavna pravica, pridobljena na podlagi predhodne odredbe, preneha. To pomeni, da ob začetku stečajnega postopka ločitvena pravica ne obstaja več.

Če zemljiškoknjižno sodišče v primerih iz prvega odstavka 90. člena ZZK-1 dovoli izbris izvršbe, hkrati po uradni dolžnosti dovoli tudi izbris hipoteke, ki je bila vknjižena v zvezi z zaznambo izvršbe, ki je predmet izbrisa.

Ker ZIZ v poglavju o predhodnih odredbah izrecno ne ureja načina pridobitve predznambe zastavne pravice na nevpisani nepremičnini, je torej v konkretnem primeru utemeljena smiselna uporaba določb ZIZ o izvršbi za izterjavo denarne terjatve na nepremičnino, ki ni vpisana v zemljiško knjigo (211. člen v zvezi z 239. členom ZIZ). Smiselna uporaba citirane določbe predvsem pomeni, da ima zapisnik o rubežu nevpisane nepremičnine, ki se opravi na podlagi predhodne odredbe, zgolj pomen pogojne zastavne pravice oziroma predznambe zastavne pravice (ne pa tudi zaznambe izvršbe, ki jo upnik lahko doseže šele v postopku izvršbe). Smiselno so uporabljivi tudi ostali deli določbe 211. člena ZIZ (vsebina predloga, oprava rubeža, objava in razglasitev zapisnika).

Zemljiškoknjižno sodišče je odločalo o predznambi zastavne pravice za zavarovanje terjatve do višine 15.240,00 EUR, na podlagi sklepa o zavarovanju – predhodne odredbe, s katero je bila odrejena predznamba zastavne pravice na dolžnikovi (gre za pritožnika v tej zadevi) nepremičnini. Zmotno je pritožnikovo ugovorno in pritožbeno stališče, da bi morala biti sodna odločba, ki predstavlja podlago za odrejeni vpis, pravnomočna. Relevantni 51. člen ZZK-1, ki ga je potrebno uporabiti v tej zadevi, pravnomočnosti predhodne odredbe ne zahteva, kar je povsem logično glede na ureditev instituta predznambe in tudi v skladu z namenom, ki ga ima predhodna odredba kot instrument zavarovanja po določbah ZIZ.

Ne zadostuje pravnomočna sodba kot podlaga oziroma naslov za zemljiškoknjižno vknjižbo v primeru, če bi bilo tudi zemljiškoknjižnemu dovolilu potrebno priložiti soglasje oziroma odobritev pristojnega organa oziroma potrdilo pristojnega organa, da takšno soglasje oziroma odobritev ni potrebna. Če se z zemljiškoknjižnim predlogom zahteva vknjižba pridobitve oziroma izbrisa pravice, se šteje, da ta predlog obsega podrejeni zahtevek za predznambo pridobitve oziroma izbrisa pravice, pod pogojem, da niso izkazani pogoji za dovolitev vknjižbe, razen če ni predlagatelj ta podrejeni zahtevek s predlogom izrecno izključil.

V skladu z določbami ZKZ je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena s sporazumom o bistvenih sestavinah pogodbe, torej takrat, ko ponudnik sprejme izjavo kupcev. Vendar pa je za veljavnost takšne pogodbe (zavezovalnega pravnega posla) določena naknadna odobritev pristojne upravne enote. Zato je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem te odobritve. To pomeni, da že ob vložitvi predloga za vpis predznambe ni bila izkazana veljavnost pravnega temelja za pridobitev lastninske pravice iz razloga, ker ni bila izkazana naknadna odobritev pristojne upravne enote.

Zemljiškoknjižno sodišče po uradni dolžnosti odloči o predznambi pridobitve hipoteke na dolžnikovi nepremičnini na podlagi sklepa o predhodni odredbi, s katero je izvršilno sodišče odredilo predznambo hipoteke na dolžnikovi nepremičnini ali na pravici vknjiženi na nepremičnini. Predznambe ni potrebno opravičevati s predlogom za vknjižbo hipoteke v vrstnem redu predznamovane hipoteke, ampak se opravi po uradni dolžnosti na podlagi sklepa o izvršbi.

Na podlagi nepravnomočnega sklepa o dovolitvi zavarovanja z vknjižbo zastavne pravice se dovoli predznamba, na podlagi pravnomočnega sklepa, pa vknjižba hipoteke. Določb ZZK-1 o zaznambi (nepravnomočnega) sklepa o izvršbi, s katerim je izvršilno sodišče dovolilo izvršbo na nepremičnino, ki ima za posledico pridobitev hipoteke, ni mogoče smiselno uporabiti za vknjižbo hipoteke na podlagi sklepa o dovolitvi zavarovanja z vknjižbo zastavne pravice. Določbe 86. do 88. člena in 90. člena ZZK-1 se nanašajo izključno na zaznambo izvršbe in na vknjižbo na njeni podlagi pridobljene hipoteke in jih ni mogoče širiti.

Kadar se namreč vknjižba lastninske pravice predlaga na podlagi zasebne listine (v danem primeru prodajne pogodbe z dne 14.04.2008), je podlaga za vpis zemljiškoknjižno dovolilo, ki je v konkretnem primeru že vsebovano v sami pogodbi, s katerim sta pritožnika na predlagatelja prenesla lastninsko pravico na predmetnih nepremičninah do celote (1. točka prvega odstavka 40. čl. ZZK-1). V skladu z določilom četrtega odstavka 149. člena ZZK-1 je v takšnih primerih zemljiškoknjižno sodišče pristojno presojati zgolj popolnost in ničnost zemljiškoknjižnega dovolila, ne pa tudi vsebine zasebne listine v smislu (ne)izpolnjenih obveznosti strank iz pravnega posla.

Pritožnik utemeljeno opozarja na dejstvo, da je zemljiškoknjižno sodišče pravilno upoštevalo predzaznamovano zastavno pravico na dolžnikovih nepremičninah v zavarovanje terjane terjatve in ob zaznambi pravnomočnega sklepa o izvršbi Okrajnega sodišča v Lenartu opr. št. In 35/2007 z dne 13.04.2007 v korist pritožnika, vloženega 13.04.2007, vpisalo, da zaznamba učinkuje od 18.12.1991.

Čeprav se je obravnavani postopek začel po dnevu, od katerega učinkuje zaznamba, ta na odločitev ni mogla imeti vpliva, ker je za odločanje o vknjižbi v vrstnem redu predznamovane pravice odločilno stanje vpisov v zemljiški knjigi v trenutku, od katerega učinkuje predznamba te pravice. Tedaj pa, kljub temu da je bil sklep o začasni odredbi že izdan, zemljiškoknjižno sodišče o njem še ni bilo obveščeno in postopek za vpis zaznambe še ni bil začet.