189. člen ZIZ

Tretji odstavek 189. člena ZIZ določa, da ko je dražba končana, sodišče ugotovi, kateri ponudnik je ponudil najvišjo ceno in razglasi, da je temu ponudniku domaknjena nepremičnina, šesti odstavek istega člena pa, da o domiku nepremičnine izda sodišče sklep, ki ga vroči vsem, katerim je vročilo odredbo o prodaji, ter vsem udeležencem dražbe. Zoper sklep o domiku ni pritožbe. Nepravilnosti pri dražbi se lahko uveljavljajo v pritožbi zoper sklep o izročitvi nepremičnine kupcu. Zakonski določbi s tem nalagata obveznost sodišču izdati sklep o domiku po končani dražbi, pri čemer pa zakon ne določa natančnega roka, do katerega je potrebno izdati sklep, vsekakor pa pred izdajo sklepa o izročitvi nepremičnine. Bistvo izdaje sklepa o domiku je torej seznanitev strank in ponudnika o dani najugodnejši ponudbi, pri čemer pa ne vzdržijo pritožbene trditve, da v primeru, ko sodišče ne izda sklepa o domiku, rok za plačilo kupnine še ni mogel začeti teči. Dolžnost sodišča je, da izda sklep o domiku, kar pa se v konkretnem primeru ni zgodilo. Pravilnik o objavah prodaj v spletnem iskalniku in spletnih javnih dražbah v izvršilnih postopkih (v nadaljevanju Pravilnik, veljaven od 7. 1. 2

Dolžnik je bil na pravico iz 210. člena ZIZ opozorjen v 11. odstavku pravnega pouka sklepa I 130/2024 z dne 29. 3. 2024 (s katerim se je izvršba, dovoljena s sklepom o izvršbi VL 23507/2020 z dne 27.3. 2020, ki je postal pravnomočen in izvršljiv 9.6. 2020, nadaljevala na dolžnikove nepremičnine, in ki je bila pristopljena k vodilni izvršbi I 531/2019 s sklepom z dne 3.5.2024), pa predloga po 210. členu ZIZ kljub temu ni podal. Ne držijo torej pritožbene navedbe, da dolžnik sploh ni bil opozorjen na pravico po 210. členu ZIZ.

V skladu s četrtim odstavkom 192. člena ZIZ sodišče nepremičnino kupcu izroči šele po pravnomočnosti sklepa o izročitvi. Ker je šele pravnomočen sklep o izročitvi podlaga za pridobitev lastninske pravice kupke na prodanem solastnem deležu nepremičnine, lahko šele tedaj nastane obveznost dolžnice, da se izseli iz prodane nepremičnine, za bivanje v kateri zaradi prenehanja (so)lastninske pravice nima več pravne podlage. Rok za izselitev dolžnice iz nepremičnine, ki ga mora sodišče v sklepu o izročitvi določiti na podlagi drugega odstavka 192. člena ZIZ, lahko zato začne teči šele po pravnomočnosti sklepa o izročitvi nepremičnine in ne že z vročitvijo še nepravnomočnega sklepa o izročitvi dolžnici. Poleg tega dolžnici, glede na to, da je bil prodan le dolžnici lasten polovični delež na nepremičnini, medtem ko je druga polovica nepremičnine v lasti tretje osebe, ob ustrezni uporabi določbe drugega odstavka 192. člena ZIZ ni mogoče naložiti, da nepremičnino upniku izroči prosto vseh stvari in oseb, temveč zgolj, da iz nepremičnine izprazni svoje stvari in se iz nje izseli.

Sodišče prve stopnje v pravice dolžnika tudi ni poseglo s tem, ko je, ne da bi izvršbo predhodno nadaljevalo zoper družbo D. d.o.o., 12. 12. 2023 opravilo dražbo nepremičnin z ID znakoma parcela 664/10 in parcela 664/12, obe k. o. ..., katerih polovični delež je bil pred dražbo odsvojen družbi D. d.o.o. in pred dražbo (8. 12. 2023) v tej zvezi vložen zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo lastninske pravice družbe D. d.o.o., pri čemer je bila lastninska pravica družbe D. d.o.o. na 1/2 deležu teh nepremičnin v zemljiški knjigi (sicer z učinkom od 8. 12. 2023) vpisana šele 18. 1. 2024. V tej zvezi bi eventualno lahko bile prizadete pravice družbe D. d.o.o., ne pa dolžnika, ki so mu bile skozi celotni postopek prodaje zagotovljene vse pravice do sodelovanja v postopku. Dolžnik tudi s sklicevanjem na zatrjevano kršitev pravic družbi D. d.o.o. z obravnavano pritožbo zato ne more uspeti. Na podlagi prvega odstavka 168. člena ZIZ v zvezi s prvim odstavkom 32. člena ZIZ lahko sodišče izvršbo na nepremičnine vodi in dovoli izključno zoper tistega, ki je v zemljiški knjigi vknjižen kot lastnik teh nepremičnin. Tudi če predlagatelj sodišču predloži listino, ki je primerna za vpis lastn

Pravilno je materialnopravno stališče sodišča prve stopnje, da mora v skladu s 191. ZIZ kupec položiti kupnino v roku, ki je določen v odredbi o prodaji in to ne glede na to, kdaj je izdan sklep o domiku, in da ker pritožnik ni plačal kupnine v roku, določenemu v 9. točki odredbe o prodaji, to je v 30. dneh od spletne javne dražbe, nastopijo pravne posledice iz drugega odstavka 191. člena ZIZ. Navedeno velja tudi v primeru, če je opravljena spletna javna dražba, saj 188.a člen ZIZ določa, da če se nepremičnina prodaja na spletni javni dražbi, se smiselno uporabljajo določbe tega zakona o javnih dražbah, razen drugega odstavka 186. člena tega zakona in če ni v tem členu določeno drugače. Ker v tem členu, torej 188.a ZIZ, ni določeno drugače, velja prvi odstavek 191. člena ZIZ, da mora kupec položiti kupnino v roku, ki je določen v odredbi o prodaji in drugi odstavek 191. člena ZIZ, ki določa, da če kupec v določenem roku ne položi kupnine, se mu položena varščina ne vrne, ampak razdeli v skladu s 197. in 189. členom tega zakona, sodišče pa lahko na predlog upnika in glede na okoliščine prodaje pozove na plačilo kupnine drugega oziroma naslednje najboljše kupce, ki v to privolijo.

Glede na določilo šestega odstavka 189. člena ZIZ se nepravilnosti pri dražbi lahko uveljavljajo v pritožbi zoper sklep o izročitvi nepremičnine kupcu. Pritožnica konkretizirano ne uveljavlja, da ji elektronski sistem spletne javne dražbe zaradi morebitnih tehničnih napak (ali iz drugih objektivnih razlogov, na katere sama ni imela vpliva) ne bi dopustil uveljavitve njenih pravic kot udeleženke spletne javne dražbe.

Kot je pojasnilo že sodišče prve stopnje, rok, v katerem mora kupec položiti kupnino, ne sme biti daljši od šestih mesecev od dneva prodaje, ne glede na to, ali plačuje kupnino naenkrat ali v obrokih (drugi odstavek 184 člena ZIZ). Sodišče prve stopnje rok za položitev kupnine sicer lahko določi glede na okoliščine primera, vendar je zakonsko omejeno z rokom šestih mesecev od dneva prodaje. Ta rok je maksimalni rok, ki ga sodišče sme določiti za plačilo kupnine in ga ni mogoče podaljšati. Ker je bil kupki s sklepom z dne 13. 6. 2022 odobren že maksimalni rok za položitev kupnine, ki se je iztekel 3. 12. 2022, je odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi prošnje za ponovno podaljšanje roka za položitev kupnine še za nadaljnjih 45 dni oziroma do 15. 1. 2023 pravilna in zakonita.

Sodišče po izdaji sklepa o domiku in po položitvi kupnine izda sklep, da se nepremičnina izroči kupcu in po pravnomočnosti sklepa v zemljiški knjigi vpiše nanj lastninska pravica na nepremičnini ter izbrišejo tiste pravice in bremena, za katere je to določeno s sklepom o domiku.

Po šestem odstavku 189. člena ZIZ zoper sklep o domiku nepremičnine ni pritožbe in se nepravilnosti pri dražbi lahko uveljavljajo v pritožbi zoper sklep o izročitvi nepremičnine kupcu, kot je dolžniku pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje. Zato je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da je pritožba dolžnika z dne 7. 11. 2022, vložena zoper sklep sklep sodišča prve stopnje o domiku z dne 29. 9. 2020, nedovoljena.

Prvi odstavek 192. člena ZIZ določa, da sodišče o izročitvi nepremičnine kupcu odloči po izdaji sklepa o domiku in po položitvi kupnine. Kako poteka prodaja na spletni javni dražbi, je določeno v 188.a členu ZIZ, ki v tretjem odstavku določa, da se po prijavi in plačilu varščine za udeležbo na spletni javni dražbi pridobi enolični znak, s katerim se anonimno sodeluje na dražbi, podrobnejša navodila pa so urejena v Pravilniku o objavah prodaj v spletnem iskalniku in spletnih javnih dražbah v izvršilnih postopkih. V 10. členu Pravilnika je določeno, da se po končani spletni javni dražbi samodejno izdela poročilo o poteku dražbe, ki je dražiteljem znotraj sistema portala e-dražbe na voljo v anonimizirani obliki, urednikom objave pa v neanonimizirani obliki. Vse navedeno potrjuje pritožbeno navedbo pritožnika, da je v tem primeru izdaja sklepa o domiku, že po končani javni dražbi (in ne istočasno s sklepom o izročitvi) nujna, saj je kupec, šele z izdajo sklepa o domiku, kjer je naveden s točno označbo osebnih podatkov, seznanjen s tem, da je na dražbi uspel kot najboljši ponudnik. Skladno s tretjim odstavkom 189. člena ZIZ mora sodišče, po končani (tudi spletni) javni dražbi n

Izvršilno sodišče je v skladu s sedmim odstavkom 189. člena ZIZ in 25. členom v času izdaje izpodbijane odločbe veljavnega ZKZ najugodnejšega ponudnika napotilo, da pridobi odločbo o odobritvi pravnega posla. Ta je tako tudi storil, sodišče pa se strinja z izpodbijano odločitvijo, da v predmetni zadevi nobena od okoliščin iz tretjega odstavka 19. člena ZKZ, zaradi katere bi bilo treba odobritev pravnega posla za pridobitev kmetijskega zemljišča zavrniti, ni podana. Nepravilnosti pri dražbi pa se lahko uveljavljajo v pritožbi zoper sklep o izročitvi nepremičnine kupcu (šesti odstavek 189. člena ZIZ), torej v postopku izvršbe pred pristojnim rednim sodiščem.

Prvi odstavek 192. člena ZIZ res določa, da sodišče o izročitvi nepremičnine kupcu odloči po izdaji sklepa o domiku in po položitvi kupnine, vendar pa to še ne pomeni, da obeh sklepov ni mogoče izdati hkrati, na isti dan. ZIZ namreč ne določa časovnega obdobja oziroma razmika, ki bi moral preteči med izdajo obeh sklepov, vmesna visečnost med obema sklepoma pa je potrebna predvsem zato, da kupec, ki mu je nepremičnina domaknjena, lahko plača kupnino oziroma, da se v vmesnem času razčistijo vprašanja v zvezi s kupnino (morebitna oprostitev plačila kupnine, določitev primernega roka za plačilo kupnine ...). V predmetni zadevi je kupec kupnino plačal naslednji dan po opravljeni dražbi, to je pred izdajo sklepa o domiku, zato odločanje o teh vprašanjih in s tem povezano čakanje ni bilo potrebno. Dodati pa je še treba, da je tudi sicer sklep sodišče sklep o izročitvi nepremičnine kupcu glede na obliko izreka izpodbijanega sklepa po vrstnem redu izdalo po izdaji sklepa o domiku, kot to predvideva ZIZ. Sodišče v sklepu o izročitvi nepremičnine odloči, da se izbrišejo tiste pravice in bremena, za katere je to določeno s sklepom o domiku. Sodišče je odločilo, da se izbriše pravice i

Res prvi odstavek 192. člena ZIZ določa, da sodišče o izročitvi nepremičnine kupcu odloči po izdaji sklepa o domiku in po položitvi kupnine, vendar pa to ne pomeni, da obeh sklepov ni mogoče izdati hkrati, na isti dan. Sodišče dolžniku ni vročilo svojih pisanj in pisanj drugega najugodnejšega ponudnika med postopanjem po tretjem odstavku 191. člena ZIZ, ko se torej po tem, ko najugodnejši ponudnik ne plača kupnine, na upnikov predlog k položitvi kupnine pozove naslednjega najugodnejšega ponudnika. ZIZ vročanja teh pisanj dolžniku niti ne predpisuje, poleg tega pa se dolžnikov položaj v takih primerih sam po sebi v ničemer ne spreminja – dolžnikova nepremičnina je še vedno prodana z namenom poplačila njegove obveznosti, spremeni se le kupec, ki se mu nepremičnina domakne in nato izroči. Na dolžniku je zato breme, da pojasni in konkretizira, kako je nevročitev teh pisanj vplivala na njegov položaj in možnost uveljavljanja njegovih pravic v smislu, da mora ob uveljavljanju take kršitve opredeljeno povedati, kaj bi uveljavljal v morebitni izjasnitvi do pisanj sodišča in naslednjega najugodnejšega ponudnika in predvsem, ali in kako bi njegove navedbe vplivale na izpodbijano odl

Če izhajamo iz jezikovne razlage, ki določa besedni pomenski okvir razlagalnih možnosti, jasno besedilo sedmega odstavka 189. ZIZ določa, da je odobritev prisilne sodne prodaje nepremičnine v izvršilnem postopku kot zakonski pogoj izdaje sklepa o domiku neposredno vezana na ureditev odobritve prodajne pogodbe. ZIZ je s tem napotil na ureditev v 19. členu ZKZ, kjer je določeno, da prodajno pogodbo glede kmetijskega zemljišča odobri upravna enota (prvi odstavek), pri tem pa so opredeljene tudi izjeme glede pravnih poslov, za katere odobritev ni potrebna (drugi odstavek). Odobritev posla je dopustna le, če je spoštovan zakonski vrstni red predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ (a contrario tretji odstavek 19. člena ZKZ). S tem se zasleduje cilj prodaje kupcu, ki je s prodanim kmetijskim zemljiščem neposredno povezan (solastnik, kmet mejaš, zakupnik), predvsem pa javni interes varstva kmetijskih zemljišč s tem, da se tovrstno zemljišče proda prednostno tistemu, ki se ukvarja s kmetijstvom. Ta vrstni red se zato mora upoštevati tudi pri prodaji v izvršilnem postopku.

Kupec se v obravnavani zadevi neutemeljeno zavzema za varstvo svojega pričakovanja, da bo postal lastnik na javni dražbi prodanih nepremičnin. V koliziji lastninske pravice dolžnic in kupčeve pričakovalne pravice ima namreč v obravnavani zadevi prva večjo težo in se ji mora druga umakniti. Odobritev upravne enote glede prodaje kmetijskega zemljišča je zakonska zahteva, da sodišče sme domakniti nepremičnino. Zakonodajalec je izrecno določil, da izvršilno sodišče v takem primeru domik odloži in zgolj ugotovi najboljšega ponudnika, zato v obravnavani zadevi navedena ugotovitev najboljšega ponudnika sama zase še ne zadošča za pojasnjeno ustavnopravno varstvo pričakovalne pravice kupca. Navedeno razlikovanje med ugotovitvijo najboljšega ponudnika in odločitvijo izvršilnega sodišča o domiku je še posebej pomembno pri spletni dražbi, ki je bila opravljena v obravnavani zadevi. Pri presoji kolizije kupčeve pričakovalne pravice in lastninske pravice dolžnika moramo opraviti ustrezno tehtanje, ki šele lahko da odgovor, katera pravica ima v določeni fazi izvršilnega postopka prednost. Pojasnjena ustavnosodna praksa je nastala v času, ko je bila zakonodajna ureditev bistveno dru

Razglasitev sklepa o domiku, do katere je zakonodajalec določil prekinitev postopka, je dejanje sodnika. Prvo tako dejanje v postopku spletne prodaje pa je šele izdaja sklepa o domiku, saj zaradi posebnega načina prodaje ta predhodno ni razglašen. Smiselna uporaba določil običajne prodaje (prvi odstavek 188.a člena ZIZ) mora slediti navedenemu posebnemu načinu izvedbe, kjer avtomatiziranim opravilom, dokler ta niso potrjena s strani sodišča, ne smemo dati enakega pomena kot ravnanju sodišča na naroku glede ugotovitve najboljšega ponudnika, ki ji sledi razglasitev sklepa o domiku (tretji odstavek 189. člena ZIZ).

Res je, da 210. člen ZIZ, pod pogojem da dolžnik takšen predlog vloži v roku 60 dneh od prejema sklepa o izvršbi, določa pravico dolžnika, ki kot lastnik stanuje v prodani družinski stanovanjski hiši ali prodanem stanovanju, da kot najemnik v tej hiši oziroma stanovanju stanuje še tri leta od dneva prodaje in se nastanku takšnega najemnega razmerja kupec ne more upreti. Vendar pa je treba pri presoji dolžnikove pravice do najema v primerih, ko je predmet prodaje le solastniški delež dolžnika na stanovanjski hiši in kupec na zadevni nepremičnini posledično pridobi le solastniški delež, upoštevati tudi določbe Stvarnopravnega zakonika (SPZ), ki urejajo solastnino (tj. 65. do 67. člen SPZ). Določba prvega odstavka 210. člena ZIZ, ki ustanavlja najemno razmerje med dolžnikom in kupcem v izvršbi prodane stanovanjske hiše, učinkuje le v razmerju do kupca, ne pa tudi v razmerju do drugih solastnikov. Navedena določba tako lahko ustanovi najemno razmerje le v mejah upravičenj kupca v izvršbi prodane stanovanjske hiše, ne more pa poseči v upravičenja, ki jih ima drugi solastnik. Da bi dolžnika po prodaji njima solastnih deležev na nepremični na javni dražbi pridobil

Sodišče prve stopnje je pravilno zavrglo nepravočasni predlog za ponovno ugotovitev vrednosti dolžničinega polovičnega solastniškega deleža nepremičnin. Zakon jasno določa, da mora biti predlog vložen najkasneje 20 dni pred prodajnim narokom (četrti odstavek 178. člena ZIZ), dolžnica pa je predlog podala dvanajst dni pred razpisanim prodajnim narokom, torej prepozno. Naveden prekluzivni rok ni različen glede na način izvedbe dražbe, kot zmotno meni dolžnica. Razlikovanje je podano le glede trenutka, kdaj sodišče prve stopnje o takem predlogu odloči, saj mora pri spletni javni dražbi odločitev sprejeti že delovni dan pred spletno dražbo in ne šele na prodajnem naroku, kot velja za običajno dražbo.

Zoper sklep o domiku ni pritožbe. Zato je pritožbeno sodišče pritožbo nasprotne udeleženke v tem delu zavrglo.