191. člen ZIZ

Tretji odstavek 189. člena ZIZ določa, da ko je dražba končana, sodišče ugotovi, kateri ponudnik je ponudil najvišjo ceno in razglasi, da je temu ponudniku domaknjena nepremičnina, šesti odstavek istega člena pa, da o domiku nepremičnine izda sodišče sklep, ki ga vroči vsem, katerim je vročilo odredbo o prodaji, ter vsem udeležencem dražbe. Zoper sklep o domiku ni pritožbe. Nepravilnosti pri dražbi se lahko uveljavljajo v pritožbi zoper sklep o izročitvi nepremičnine kupcu. Zakonski določbi s tem nalagata obveznost sodišču izdati sklep o domiku po končani dražbi, pri čemer pa zakon ne določa natančnega roka, do katerega je potrebno izdati sklep, vsekakor pa pred izdajo sklepa o izročitvi nepremičnine. Bistvo izdaje sklepa o domiku je torej seznanitev strank in ponudnika o dani najugodnejši ponudbi, pri čemer pa ne vzdržijo pritožbene trditve, da v primeru, ko sodišče ne izda sklepa o domiku, rok za plačilo kupnine še ni mogel začeti teči. Dolžnost sodišča je, da izda sklep o domiku, kar pa se v konkretnem primeru ni zgodilo. Pravilnik o objavah prodaj v spletnem iskalniku in spletnih javnih dražbah v izvršilnih postopkih (v nadaljevanju Pravilnik, veljaven od 7. 1. 2

V drugem odstavku 191. člena je določeno, da je upnik, ki je edini kupec, lahko oproščen položitve kupnine. To pomeni, da kupec, ki ni edini upnik ne more biti oproščen položitve kupnine, četudi je, tako kot poudarja pritožnik, prvi v vrsti za poplačilo med neprivilegiranimi terjatvami. Drugi odstavek 191. člena ZIZ je tako jasen in nedvoumen, da ga ni mogoče razlagati drugače, kot le gramatikalno. Zakonska določba, da lahko oprostitev položitve kupnine upnik, ki je kupec predlaga le, če je edini upnik, ne pušča nobenega dvoma, kaj je pomen tega pravila. Beseda edini je namreč enopomenska. Poleg tega je potrebno upoštevati tudi sam namen tega pravila. Namen pravila drugega odstavka 191. člena ZIZ je varstvo drugih upnikov, ki imajo tudi pravico do poplačila iz prodane nepremičnine. Eden od namenov zakona za določbo drugega odstavka 191. člena ZIZ je v tem, da lahko potem, ko je nepremičnina prodana, drugi upnik in tudi dolžnik izpodbija terjatev upnika, ki je nepremičnino kupil, in lahko uspejo v pravdnem postopku, kar pomeni, da upnik, ki ima sicer v trenutku prodaje najboljši vrstni red poplačila, ne bo poplačan. Do odločitve sodišča prve stopnje je rok za položitev kupn

Drugi odstavek 191. člena ZIZ je tako jasen in nedvoumen, da ga ni mogoče razlagati drugače, kot le gramatikalno, ne glede na siceršnjo pripravljenost upnikov kriti stroške. Zakonska določba, da lahko oprostitev plačila kupnine kupec in upnik predlaga le, če je edini upnik, ne pušča nobenega dvoma, kaj je pomen tega pravila. Beseda "edini" je namreč enopomenska.

V tej zadevi je odločilno: da toženka v izvršbi izterjuje neobstoječ dolg, oziroma da je do pravnomočnega sklepa o izvršbi na podlagi verodostojne listine prišlo zaradi zlorabe formaliziranega postopka izvršbe. Ker toženkino ravnanje (in ravnanje tožničinega dolžnika) na podlagi pravil izvršilnega postopka ni bilo sankcionirano, je treba tožničin pravni položaj varovati s paulijansko tožbo.

Upnik je z zaznambo izvršbe na predmetnih nepremičninah pridobil položaj zastavnega upnika s prvim vrstnim redom za poplačilo tako, da bi upniku, ki je hkrati edini upnik, po sklepu o poplačilu, pripadal celoten znesek kupnine za prodane nepremičnine. Sodišče je zato upnika, poleg varščine, pravilno oprostilo tudi plačila celotne kupnine, razen zneska ki odpade na promet nepremičnin, ob upoštevanju prednostne terjatve.

Predlog se zavrne.

Pravilno je materialnopravno stališče sodišča prve stopnje, da mora v skladu s 191. ZIZ kupec položiti kupnino v roku, ki je določen v odredbi o prodaji in to ne glede na to, kdaj je izdan sklep o domiku, in da ker pritožnik ni plačal kupnine v roku, določenemu v 9. točki odredbe o prodaji, to je v 30. dneh od spletne javne dražbe, nastopijo pravne posledice iz drugega odstavka 191. člena ZIZ. Navedeno velja tudi v primeru, če je opravljena spletna javna dražba, saj 188.a člen ZIZ določa, da če se nepremičnina prodaja na spletni javni dražbi, se smiselno uporabljajo določbe tega zakona o javnih dražbah, razen drugega odstavka 186. člena tega zakona in če ni v tem členu določeno drugače. Ker v tem členu, torej 188.a ZIZ, ni določeno drugače, velja prvi odstavek 191. člena ZIZ, da mora kupec položiti kupnino v roku, ki je določen v odredbi o prodaji in drugi odstavek 191. člena ZIZ, ki določa, da če kupec v določenem roku ne položi kupnine, se mu položena varščina ne vrne, ampak razdeli v skladu s 197. in 189. členom tega zakona, sodišče pa lahko na predlog upnika in glede na okoliščine prodaje pozove na plačilo kupnine drugega oziroma naslednje najboljše kupce, ki v to privolijo.

Za nelegalno gradnjo gre tudi tedaj, če sicer obstaja gradbeno dovoljenje, vendar pa zgrajeni objekt bistveno (na način, ki ne dopušča uskladitve s pogoji izdanega gradbenega dovoljenja) odstopa od dovoljenega.

Ker je status prodaje nepremičnin še nerazčiščen, je posledice začetka stečajnega postopka nad dolžnikom na predmetni postopek nepremičninske izvršbe sodišče presojalo preuranjeno.

Zakonska določba drugega odstavka 191. člena ZIZ je jasna, nedvoumna in ne omogoča razlage, za katero se je v pritožbi zavzemal upnik. Beseda "edini" je enopomenska in ne pušča dvoma. Ko je več upnikov, kot v obravnavanem primeru glede preostalih dvanajst nepremičnin dolžnika, oprostitev plačila kupnine kupcu, ki je tudi upnik, glede na povsem jasno in nedvoumno zakonsko določbo ne pride v poštev, četudi bi to morebiti dejansko bilo smotrno in ekonomično.

Razliko med varščino in zneskom celotne kupnine, bi kupka morala plačati v roku, ki je določen v odredbi o prodaji (prvi odstavek 191. člena ZIZ). To je v roku trideset dni od vročitve sklepa o domiku. Pritožnica sodišča druge stopnje ne prepriča o tem, da ni bila seznanjena z rokom in načinom plačila preostanka kupnine, saj sama navaja, da je imela odredbo o prodaji v svoji pisarni v službi, kar pomeni, da je bila z rokom za plačilo preostanka kupnine nedvomno seznanjena.

Kot je pojasnilo že sodišče prve stopnje, rok, v katerem mora kupec položiti kupnino, ne sme biti daljši od šestih mesecev od dneva prodaje, ne glede na to, ali plačuje kupnino naenkrat ali v obrokih (drugi odstavek 184 člena ZIZ). Sodišče prve stopnje rok za položitev kupnine sicer lahko določi glede na okoliščine primera, vendar je zakonsko omejeno z rokom šestih mesecev od dneva prodaje. Ta rok je maksimalni rok, ki ga sodišče sme določiti za plačilo kupnine in ga ni mogoče podaljšati. Ker je bil kupki s sklepom z dne 13. 6. 2022 odobren že maksimalni rok za položitev kupnine, ki se je iztekel 3. 12. 2022, je odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi prošnje za ponovno podaljšanje roka za položitev kupnine še za nadaljnjih 45 dni oziroma do 15. 1. 2023 pravilna in zakonita.

Kupec, ki je edini upnik, je lahko oproščen položitve kupnine do višine zneska, ki bi mu pripadal po sklepu o poplačilu.

Prvi odstavek 192. člena ZIZ določa, da sodišče o izročitvi nepremičnine kupcu odloči po izdaji sklepa o domiku in po položitvi kupnine. Kako poteka prodaja na spletni javni dražbi, je določeno v 188.a členu ZIZ, ki v tretjem odstavku določa, da se po prijavi in plačilu varščine za udeležbo na spletni javni dražbi pridobi enolični znak, s katerim se anonimno sodeluje na dražbi, podrobnejša navodila pa so urejena v Pravilniku o objavah prodaj v spletnem iskalniku in spletnih javnih dražbah v izvršilnih postopkih. V 10. členu Pravilnika je določeno, da se po končani spletni javni dražbi samodejno izdela poročilo o poteku dražbe, ki je dražiteljem znotraj sistema portala e-dražbe na voljo v anonimizirani obliki, urednikom objave pa v neanonimizirani obliki. Vse navedeno potrjuje pritožbeno navedbo pritožnika, da je v tem primeru izdaja sklepa o domiku, že po končani javni dražbi (in ne istočasno s sklepom o izročitvi) nujna, saj je kupec, šele z izdajo sklepa o domiku, kjer je naveden s točno označbo osebnih podatkov, seznanjen s tem, da je na dražbi uspel kot najboljši ponudnik. Skladno s tretjim odstavkom 189. člena ZIZ mora sodišče, po končani (tudi spletni) javni dražbi n

Dolžnik sicer navaja, da je upniku dejansko omogočen daljši rok, kot bi veljalo za druge kupce, a pri tem zanemari, da je upnik upravičeno v posebnem položaju glede na morebitne druge kupce, s katerimi upnikov položaj primerja. Upnik kot edini kupec je namreč lahko oproščen položitve kupnine do višine zneska, ki bi mu pripadal po sklepu o poplačilu, o čemer sodišče na upnikov predlog odloči s posebnim sklepom (drugi odstavek 191. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju - v nadaljevanju ZIZ). Drugi kupci te pravice nimajo in morajo plačati kupnino v postavljenem roku, medtem ko se upnik lahko po pojasnjenem izogne plačilu kupnine.

Drugi odstavek 191. člena ZIZ je tako jasen in nedvoumen, da ga ni mogoče razlagati drugače, kot le gramatikalno. Zakonska določba, da lahko oprostitev plačila kupnine kupec in upnik predlaga le, če je edini upnik, ne pušča nobenega dvoma, kaj je pomen tega pravila. Beseda „edini“ je namreč enopomenska. Namen pravila drugega odstavka 191. člena ZIZ je varstvo drugih upnikov, ki imajo tudi pravico do poplačila iz prodane nepremičnine. Če bi bil kupec – eden od več upnikov oproščen plačila kupnine, bi namreč ostali upniki ostali brez poplačila svojih terjatev, in to celo ne glede na njihov morebitni boljši vrstni red od kupčevega. Res bi šlo za oprostitev plačila kupnine le nad zneskom, ki presega predvidene stroške postopka in morebitne prednostne terjatve, kot navaja pritožba, vendar je treba upoštevati, da je treba zagotoviti tudi varstvo drugim (zastavnim) upnikom.

Res prvi odstavek 192. člena ZIZ določa, da sodišče o izročitvi nepremičnine kupcu odloči po izdaji sklepa o domiku in po položitvi kupnine, vendar pa to ne pomeni, da obeh sklepov ni mogoče izdati hkrati, na isti dan. Sodišče dolžniku ni vročilo svojih pisanj in pisanj drugega najugodnejšega ponudnika med postopanjem po tretjem odstavku 191. člena ZIZ, ko se torej po tem, ko najugodnejši ponudnik ne plača kupnine, na upnikov predlog k položitvi kupnine pozove naslednjega najugodnejšega ponudnika. ZIZ vročanja teh pisanj dolžniku niti ne predpisuje, poleg tega pa se dolžnikov položaj v takih primerih sam po sebi v ničemer ne spreminja – dolžnikova nepremičnina je še vedno prodana z namenom poplačila njegove obveznosti, spremeni se le kupec, ki se mu nepremičnina domakne in nato izroči. Na dolžniku je zato breme, da pojasni in konkretizira, kako je nevročitev teh pisanj vplivala na njegov položaj in možnost uveljavljanja njegovih pravic v smislu, da mora ob uveljavljanju take kršitve opredeljeno povedati, kaj bi uveljavljal v morebitni izjasnitvi do pisanj sodišča in naslednjega najugodnejšega ponudnika in predvsem, ali in kako bi njegove navedbe vplivale na izpodbijano odl

Tudi na spletni javni dražbi nimajo učinkov izjave, dane v takih okoliščinah, iz katerih je razvidno, da oseba nima namena podati zavezujoče izjave. Za presojo, ali je izjava (ponudba na dražbi) dana resno, se upoštevajo objektivna merila. Morebitne mentalne rezervacije dražiteljev, ko bi ti torej zavestno oddali ponudbe, ki jih nimajo namena izpolniti, niso upoštevne.

Pogoja za razveljavitev prodaje na javni dražbi sta dva in morata obstajati kumulativno, predlog upnika in pa s strani sodišča diskrecijska pravica presoje ostalih konkretnih okoliščin o smotrnosti razveljavitve. V primeru razveljavitve prodaje mora sklep vsebovati vse razloge.

Kupec ni položil kupnine v roku, ki je bil določen v odredbi o prodaji,drugega oziroma naslednjega najboljšega kupca za predmetno nepremičnino pa ni bilo. Zato je sodišče prve stopnje utemeljeno razveljavilo prodajo dolžnikove nepremičnine.