17.a člen ZKZ

Pri zahtevku na ugotovitev navideznosti darilne pogodbe gre za vmesni ugotovitveni zahtevek, od katerega je odvisna(o) nadaljnja(e) odločitev (obravnavanje) dodatnih tožbenih zahtevkov. Pravna podlaga prvega zahtevka je v 50. členu OZ. Trditveno in dokazno (čeprav težko) breme o tem, ali sta toženca sklenila navidezno darilno pogodbo, ki prikriva prodajno, je primarno na tistemu, ki to zatrjuje, torej tožniku. Pritožba neutemeljeno očita zmotno in nepopolno ugotovitev dejanskega stanja v zvezi s presojo neugotovitve navideznosti in prikritosti darilne pogodbe, sklenjene med tožencema.

Pravilno je sodišče prve stopnje zaključilo, da prodaja nepremičnin tožeče stranke ni bila zgolj vabilo k dajanju ponudb temveč ponudba, saj gre za kmetijska zemljišča, upoštevaje 17.a člen ZKZ pa je predmet prodaje v primeru, če je zemljišče le delno kmetijsko, za celotno zemljišče velja, da je potrebno izvesti postopek prodaje po ZKZ. Stranka, ki je v zmoti lahko zahteva razveljavitev pogodbe zaradi bistvene zmote, razen če pri njeni sklenitvi ni ravnala s skrbnostjo, ki se zahteva v prometu (drugi odstavek 46. člena OZ).

V novejši upravnosodni praksi je Vrhovno sodišče RS v sodbi X Ips 32/2018 z dne 8. 7. 2020 z vidika pravilne uporabe materialnega prava za primere, ko se skupaj prodaja več nepremičnin, ki predstavljajo gozdna in kmetijska zemljišča, zavzelo stališče, da se ob skupni prodaji gozdnih in kmetijskih zemljišč ob odobritvi pravnega posla ne more uporabiti t. i. pretežnostnega kriterija, temveč da je treba pri odločanju o odobritvi pravnega posla "paketne" prodaje več nepremičnin (parcel) uporabiti oba zakona (ZKZ in GZ) sočasno. Vendar sodišče ugotavlja, da v obravnavani zadevi ne gre za tak primer. V tej zadevi sta namreč prodajalki v prodajo ponudili eno samo nepremičnino, tj. parcelo št. 452/20, k.o. ... (kar je med strankami nesporno), in ne več nepremičnin (parcel) skupaj (v kompletu), ki bi po uradnih podatkih predstavljale gozdna in kmetijska zemljišča, v obliki t. i. "paketne" prodaje.

Ob nespornem podatku, da je tožnica kmetijo pridobila od matere na podlagi darilne pogodbe z dne 29. 12. 2009 in da je bila kot lastnica kmetije na tej podlagi vpisana v zemljiško knjigo 17. 11. 2010, v odobritev predložena pogodba pa je bila sklenjena 24. 10. 2016, zahtevek pa pri upravnem organu vložen 26. 10. 2016, je bila ugotovitev prvostopenjskega organa, da je bil prekoračen rok 5 let iz tretje alineje prvega dostavka 17.a člena ZKZ, pravilna in skladna z zakonom.

Darilna pogodba za prenos kmetijskih nepremičnin ni bila overjena pri upravni enoti, niti ni bili izdano potrdilo, da odobritev ni bila potrebna. Taka darilna pogodba je nična.

V predmetni ponudbi navedena površina parcele ni bila skladna s podatkom o površini parcele, ki izhaja iz zemljiškega katastra, kar tudi po presoji sodišča pomeni, da ponudba ni bila vložena v skladu z zakonom. Prav tako ima prvostopenjski organ prav, da je po drugem odstavku 17.a člena ZKZ lahko predmet prodaje le cel lastninski oziroma solastninski delež kmetijskega zemljišča, tako da tudi če navedba manjše površine pomeni, da prodajalec (sicer nerazdeljenega) zemljišča ni želel prodati v celoti, taka ponudba ni v skladu z ZKZ.

Predlog za dopustitev revizije se zavrne.

Z darilno pogodbo je darovalka tožnikoma podarila nepremičnine oziroma njene solastne deleže nepremičnin tako, da je določila, kakšen solastni delež pridobita tožnika. To pomeni, da je vsakega od tožnikov potrebno šteti za samostojno pogodbeno stranko in pogoje, ali je prenos lastninske pravice dopusten in ali je za tak prenos potrebna odobritev pravnega posla, presojati za vsakega posebej. Ni mogoče slediti trditvi tožečih strank, da sporni zemljišči, glede na njuno umestitev v prostor, nista primerni za kmetijsko obdelavo in s tem nista podvrženi zahtevam prometa s kmetijskimi zemljišči. Iz potrdil občine o namenski rabi zemljišča namreč izhaja, da sta ti dve zemljišči z Odlokom o prostorskih ureditvenih pogojih za podeželje Občine Izola delno uvrščeni tudi med kmetijska zemljišča in je zato pri prometu z njima potrebno postopati po določbah ZKZ.

Predmet menjave je lahko le kmetijsko zemljišče za kmetijsko zemljišče, kot se je po mnenju sodišča na pravilno stališče postavil prvostopni organ, glede na določbo 45. člena ZKZ. Ker predmet menjave za kmetijsko zemljišče ne more biti kmetijska mehanizacija, je prvostopenjski organ pravilno, ker promet ni potekal po postopku in na način določen v ZKZ, odobritev posla zavrnil.

V skladu z načelom zakonitosti (6. člen ZUP) se v upravnem odločanju praviloma uporabi predpis, veljaven v času prvostopenjskega odločanja, razen če zakon ne določa drugače. Pri ugotavljanju, ali gre za poseg v ustavno načelo varstva zaupanja v pravo, je treba upoštevati na eni strani, kakšen je pomen pričakovanja določene pravice za življenje prizadetega posameznika in kakšna je teža spremembe, ter na drugi strani, ali so spremembe na pravnem področju, za katero gre, relativno predvidljive in so torej prizadeti s spremembo lahko vnaprej računali. Pravico do zasebne lastnine, kot eno od temeljnih človekovih pravic, zagotavlja 33. člen URS. Vendar ta ustavna pravica, na katero se tudi sklicuje revident, ki zagotavlja posamezniku svobodo na premoženjskem področju, ni absolutna. Prvi odstavek 67. člena URS namreč določa, da zakon določa način pridobivanja in uživanja lastnine tako, da je zagotovljena njena gospodarska, socialna in ekološka funkcija. Zaradi zagotavljanja gospodarske, ekološke in socialne funkcije lastnine na kmetijskih zemljišč, gozdovih in kmetijah je zakonodajalec promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami omejil. Promet s temi nepremič

Darilna pogodba, katere predmet sta gozdni zemljišči, predstavlja promet v smislu prvega odstavka 17. člena ZKZ, zato mora teči po postopku in na način, ki ga določa ZKZ, če ni glede predkupne pravice z drugim zakonom določeno drugače (drugi odstavek 17. člena ZKZ). Vse pravne posle (tudi darilno pogodbo), katerih predmet je kmetijsko ali gozdno zemljišče oziroma kmetija, pa mora pred overitvijo podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu odobriti upravna enota (prvi odstavek 19. člena ZKZ). Zato je vsak (odplačni ali neodplačni) pravni posel, katerega predmet je kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija, sklenjen pod odložnim pogojem odobritve upravne enote in učinkuje šele, če se odložni pogoj izpolni. V postopku odobritve pravnega posla pa upravna enota preverja pravni posel tudi po vsebini. Na ta način zagotavlja, da ne prihaja do izigravanja določb ZKZ o vrstnem redu predkupnih upravičencev, saj so ti določeni zaradi zagotavljanja gospodarske, ekološke in socialne funkcije lastnine (67. člen URS). Tudi darilna pogodba, sklenjena pred uveljavitvijo ZKZ-C, je bila sklenjena pod odložnim pogojem odobritve upravne enote. Na podlagi te darilne pogodbe zato revidentka še ni pridobil

Pri obravnavanem notarskem zapisu ne gre za darilno pogodbo, zato bi moral prvostopenjski organ postopati po 19. členu ZKZ in najprej presoditi, ali gre za tak pravni posel, za katerega odobritev ni potrebna in če za tak pravni posel ne gre, potem pa v skladu s tretjim odstavkom istega člena ugotoviti, ali morebiti obstoji razlog, naveden v tem odstavku, zaradi katerega predmetnega pravnega posla ni mogoče odobriti in posledično, sledeč rezultatu ugotovitvenega postopka, odločiti o predmetni vlogi.

Za učinkovanje pravnega posla v zvezi s prometom s kmetijskimi zemljišči je potrebna izpolnitev odložnega pogoja, to je odobritev upravnega organa. Ta pa odloča o odobritvi v skladu z zakonodajo, ki velja v času upravnega odločanja. Ker ZKZ-C ni predvidel, da se v postopkih odobritve pravnih poslov, začetih do njegove uveljavitve, odloča po do tedaj veljavnih predpisih, je prvostopni organ pravilno oprl svojo odločitev na določbo 17.a člena ZKZ-C.

Pogodba za kmetijsko zemljišče, kmetijo, ali gozd, katero mora odobriti upravna enota, je sklenjena pod odložnim pogojem te odobritve, kar pomeni, da je učinkovanje pogodbe zadržano in učinek pogodbe nastane šele z izpolnitvijo pogoja. Darilna pogodba, ki jo je sklenil tožnik, pa zanjo pred uveljavitvijo ZKZ-C ni izposloval odobritve upravnega organa, torej še ni pričela učinkovati.

Pri odločanju o odobritvi pravnega posla se ne uporabijo določbe ZKZ, ki so veljale ob sklenitvi pogodbe, pač pa spremenjene določbe, ki so veljale v času odločanja upravnega organa.

Pravilno je stališče prvostopenjskega organa, da je pri odločanju dolžan uporabiti ustrezen materialni predpis, kar je v konkretnem primeru ob odločanju veljavni ZKZ-C.