47. člen ZG

Pri ugotavljanju predkupne pravice na podlagi drugega stavka desetega odstavka 47. člena ZG, to je ko prednostno pravico uveljavlja drug lastnik, katerega gozd je najbližje gozdu, ki se prodaja, sta za priznanje predkupne pravice pravno pomembni okoliščini le lastništvo zemljišča, na katero ta opira svojo predkupno pravico (to pomeni ena ali več zemljiških parcel), ki izpolnjuje definicijo gozda iz prvega odstavka 2. člena ZG in njihova oddaljenost od gozda, ki se prodaja.

Določbe drugega odstavka 23. a člena ZKZ ni mogoče razlagati tako, da se po ugotovitvi, da kmetijska zemljišča sicer presegajo 20 odstotkov, vendar nihče od sprejemnikov ponudbe ne izpolnjuje pogojev za predkupnega upravičenca po ZKZ, uporabi drug zakon, na primer ZG, in nadaljnji postopek vodi ter presoja izpolnjevane pogojev za predkupnega upravičenca po določbah ZG. Taka razlaga bi presegla jasno zakonsko določbo, iz katere že po jezikovni razlagi izhaja, da ko delež kmetijskih zemljišč predstavlja vsaj 20 odstotkov skupne površine, je posledično izključeno uveljavljanje predkupne pravice po drugih določbah drugih zakonov, četudi se v nadaljnjem postopku izkaže, da predkupnih upravičencev po ZKZ ni in ne glede na to, da bi po ZG pa bili izpolnjeni pogoji za uveljavljanje prednostne pravice pri nakupu gozda (deseti odstavek 47. člena ZG).

Da je ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije zavezujoča, je v Načelnem pravnem mnenju presodilo tudi Vrhovno sodišče na občni seji dne 6. 4. 2012 (v nadaljevanju Načelno pravno mnenje), temu pa je sledila tudi sodna praksa (npr. v sodbah Upravnega sodišča II U 394/2015 z dne 12. 10. 2016, I U 1144/2016 z dne 14. 11. 2017, I U 2601/2017 z dne 8. 1. 2019, II U 366/2018 z dne 19. 4. 2021, sodba in sklep I U 2014/2020 z dne 21. 12. 2022, in druge). Kot je utemeljilo Vrhovno sodišče, je ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, dana na podlagi 20. člena ZKZ, v razmerju do predkupnih upravičencev zavezujoča in ponudnik vezanosti nanjo ne more izključiti na način iz prvega odstavka 25. člena OZ, pravni posel pa je sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote, ko upravna enota prejme izjavo o sprejemu ponudbe (tretji odstavek 21. člena ZKZ).

Kontinuiranost in zunanja vidnost posesti je, zaradi posledic, ki se na posest navezujejo, še posebej pomembna prav pri priposestvovanju, saj šele izvajanje posesti, ki je kontinuirano, predvsem pa navzven vidno, lastniku omogoči, da sploh lahko ugotovi, da si nepremičnino lasti nekdo tretji in ima možnost to preprečiti.

Revizija se dopusti glede vprašanja: Ali je v tej zadevi Upravno sodišče RS pravilno uporabilo določbo 47. člena ZG, ki določa vrstni red predkupnih upravičencev?

Revizija se dopusti glede vprašanja: Ali se v primeru prodaje parcele oziroma sklopa parcel, ki se prodajajo kot celota, pri čemer je po namenski rabi nekaj kmetijske, nekaj pa gozdne rabe, in delež kmetijske namenske rabe predstavlja vsaj 20 odstotkov skupne površine, določila ZG o predkupnih pravicah ne uporabljajo niti v primeru, ko v postopku odobritve pravnega posla nihče ne uveljavi predkupne pravice po ZKZ uspešno, uveljavljeno predkupno pravico po določilih ZG pa bi bilo sicer priznati?

Drži, da je organ postopek uvedel in vodil po enajstem odstavku 47. člena ZG, po katerem se za postopke in roke prodaje gozdov, uveljavljanje prednostne pravice (ta je po ZG določena v desetem odstavku 47. člena) in pogoje za menjavo gozdov smiselno uporabljajo določbe zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ), vendar je tudi po presoji sodišča očitno spregledal, da gre za primer, ki ga urejajo zgoraj citirani tretji, četrti in peti odstavek tega člena, kar pa je saniral z v nadaljevanju poslanim pozivom stranki z interesom SiDG (v smislu četrtega odstavka 47. člena ZG), da se izjavi, ali bo svojo predkupno pravico uveljavljala. In ker je stranka z interesom SiDG to tudi storila, tj. izjavila, da svojo predkupno pravico uveljavlja, je odločitev organa tudi po presoji sodišča pravilna in zakonita.

Že iz jezikovne razlage prvega odstavka 23. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) izhaja, da lahko pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije predkupni upravičenci uveljavljajo predkupno pravico po določenem vrstnem redu, če ni glede kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z drugimi zakoni določeno drugače. ZG glede prodaje gozda prednostne upravičence določa drugače, manj restriktivno. Bistvena razlika med ZKZ in ZG je, da ZG ob izpolnjevanju enakih pogojev predkupnih upravičencev prednosti ne daje predkupnemu upravičencu s statusom kmeta. Posledično v primeru dveh enakovrednih prednostnih upravičencev pride v poštev načelo svobodne izbire pogodbenega partnerja.

Sodišče se pri preizkusu procesne predpostavke, ali ima stranka pravni interes za udeležbo v upravnem sporu, kar je pogoj za priznanje položaja stranke, praviloma opre na izpodbijani akt in tožbo, pri čemer je pomemben tudi tožbeni predlog. Sodišče namreč presoja upravni akt v mejah (dejanske vsebine) tožbenega predloga, ni pa vezano na tožbene razloge (prvi odstavek 40. člena ZUS-1). Toženka pravilno povzema načelno pravno mnenje z dne 6. 4. 2012, o katerem je VSRS zavzelo stališče, da je ponudba, dana na podlagi 20. člena ZKZ, zavezujoča v razmerju (le) do predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ in ponudnik vezanosti nanjo ne more izključiti v smislu prvega odstavka 25. člena OZ. Le v razmerju do oseb, ki so podale izjave o sprejemu ponudbe, vendar niso predkupni upravičenci, ponudba iz 20. člena ZKZ nima pravnih učinkov ponudbe iz prvega odstavka 22. člena OZ. Zgolj v razmerju do oseb, ki niso predkupni upravičenci, gre torej za ponudbo, naslovljeno na nedoločeno število oseb in s tem za vabilo k dajanju ponudb (tretji odstavek 22. člena OZ) ter je odločitev o tem, ali bo nepremičnino prodal, v domeni lastnika.

Le v primeru, če za objavljeno ponudbo sploh ne bi (bilo) podane izjave o sprejemu ponudbe predkupnega upravičenca, ki bi (v primeru izpolnjevanja pogojev po relevantnih predpisih) zagotovil uresničitev zgoraj opredeljenega javnega interesa, bi imel prodajalec možnost izbire kupca in bi se torej pravni posel s kmetijskim zemljiščem, gozdom ali kmetijo podvrgel tržnim zakonitostim.

Za pritožbo ni sporno, da ima tožnik prednostno pravico do nakupa spornega solastniškega deleža kot lastnik sosednjih gozdnih zemljišč in da je za ta nakup zainteresiran. S prikrito prodajo (navidezno darilno pogodbo) je bila kršena njegova predkupna pravica v zvezi s to nepremičnino. Izbrisna tožba je namenjena odpravi materialno pravno neveljavne vknjižbe, uveljavlja pa jo lahko, poleg ostalih upravičencev, tudi tisti, čigar obligacijska pravica v zvezi z nepremičnino je bila zaradi te vknjižbe kršena. Tožnik kot predkupni upravičenec je aktivno legitimiran za vložite izbrisne tožbe. Prav tako je podan njegov interes, kot splošna predpostavka vsake tožbe. V zvezi s tem je bistveno, da bo z vzpostavitvijo prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja preprečil prenos nepremičnine mimo prisilnih zakonskih določb, ob morebitni novi prodaji po določbah ZG in ZKZ pa bo lahko uveljavljal svojo predkupno pravico.

Po mnenju sodišča je določbo prvega stavka desetega odstavka 47. člena ZG treba razlagati v pomenu, da tudi zakonca, ki prednostno pravico nakupa uveljavljata skupaj (s skupno izjavo o sprejemu ponudbe), štejeta kot lastnik zemljišča, ki meji na gozd, ne glede na to, v katero premoženjsko maso to zemljišče sodi, ali je skupno premoženje ali posebno premoženje enega od zakoncev.

Tožnica bi lahko na trditveni ravni zatrjevala svojo prednostno pravico z razlogi, ki izhajajo iz 47. člena ZG, že v vlogi za odobritev pravnega posla ali vsaj v vlogi, s katero je izostanek z ustne obravnave opravičila. Tožnica v vlogi za odobritev pravnega posla ni navedla oddaljenosti svojih gozdnih zemljišč od zemljišča, ki se prodaja (C. C. ga je, organ pa je to oddaljenost preveril), in ne drži, da tožnica tega ni imela možnost učinkovito opraviti oziroma izpodbijati ugotovitev organa v ali pritožbenem postopku ali po vročitvi zapisnika o ustni obravnavi, kolikor je že prepustila organu, da sam išče razloge za uveljavljanje njene predkupne pravice, na podlagi sklepov sodišča, ki so kazali na lastništvo njenih parcel.

Ni sporno, da sta tako tožnik kot tudi drugi interesent za nakup zemljišča lastnika zemljišč, ki mejijo na zemljišče, ki se prodaja. To pa pomeni, da sta oba zainteresirana kupca izenačena. V takšnem primeru pa kupca določi prodajalec.

S sprejemom ponudbe je pogodba o prodaji zadevnega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote. Ker je prizadeta stranka v času teka roka za sprejem ponudbe obvestila upravno enoto o sprejemu ponudbe za zadevno zemljišče, se šteje, da je s trenutkom, ko je upravna enota prejela njeno izjavo o sprejemu ponudbe, pogodba med strankama sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote. Tako ponudba, dana na podlagi določb ZKZ (javna objava ponudbe), ponudnika veže ves čas do izteka roka sprejema ponudbe in ponudnik svoje vezanosti na ponudbo ne more izključiti, kadar je ponudba v roku za sprejem ponudbe tudi sprejeta. Zato tožnikov umik ponudbe po tem trenutku nima pravnih učinkov in je iz izpodbijanim akotm pravilno zavržen.

V postopku prodaje kmetijskih zemljišč velja stroga obličnost, ima pri določanju vsebine ponudbe in sprejema ponudbe vodilno vlogo teorija izjave, v skladu s katero se upošteva le tisto, kar je izjavljeno na predpisan oziroma dogovorjen način. Tožnik v konkretnem primeru v okviru ponudbe ni izjavil, da prodaja le vse parcele skupaj, pač pa iz njegove ponudbe izhaja, da je mogoč tudi nakup zgolj posameznih parcel. Zgolj tako izjavljena ponudbena volja je relavantna z vidika predmetnega upravnega postopka, dodatnih pojasnil tožnika, pa upravni organ ni smel upoštevati.

Vrhovno sodišče Republike Slovenije je v sodbi v zadevi X Ips 115/2020 z dne 13. 6. 2022, v kateri je obravnavalo enako vprašanje, zavzelo stališče, da se v primeru dveh ali več prednostnih upravičencev iz desetega odstavka 47. člena ZG določbe 23. člena ZKZ, ki določajo predkupne upravičence za nakup kmetijskega zemljišča, sploh ne uporabljajo. Po naziranju Vrhovnega sodišča že iz jezikovne razlage prvega odstavka 23. člena ZKZ izhaja, da lahko pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije predkupni upravičenci uveljavljajo predkupno pravico po določenem vrstnem redu, če ni glede kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z drugimi zakoni določeno drugače. V obravnavanem primeru ZG glede prodaje gozda prednostne upravičence določa drugače, manj restriktivno. Bistvena razlika med ZKZ in ZG je, da ZG ob izpolnjevanju enakih pogojev predkupnih upravičencev prednosti ne daje predkupnemu upravičencu s statusom kmeta. Taka omejitev (dodaten pogoj) bi bistveno presegla omejitve, ki jih je za prodajo gozdov določil zakonodajalec.2 To pomeni, da v takšnem primeru velja avtonomija strank. Udeleženci obligacijskih razmerij namreč ta prosto urejajo, kar kot splošno načelo določa že 3.

Ker je šlo v obravnavni zadevi za skupno prodajo več parcel, ki predstavljajo kmetijska in gozdna zemljišča (da so predmet prodaje parcele, ki predstavljajo kmetijska in gozdna zemljišča, je med strankami nesporno, saj tožnica temu ne oporeka v smislu, da bi navajala drugačne deleže, ki predstavljajo kmetijska in gozdna zemljišča nepremičnin, ki so predmet prodaje, kot sicer izhajajo iz izpodbijane odločbe), je prvostopenjski organ pravilno upošteval stališče iz sodbe Vrhovnega sodišča X Ips 32/2018 z dne 8. 7. 2020 in posledično pravilno določil prednostni vrstni red predkupnih upravičencev po 23. členu ZKZ5 kot tudi po 47. členu ZG. Zemljišče iz 2. člena GZ ni stvarnopravni pojem. Takšno (stvarnopravno) naravo ima zemljiška parcela, ki opredeljuje prostorsko odmerjen del zemeljske površine, na kateri je določen lastniški režim. Pri zemljišču pa gre zgolj za prostorski pojem ne glede na lastniški režim. Zemljišče po ZG je torej zemeljska površina, ki je porasla z gozdnim drevjem v obsegu in sestoju, ki ga določa navedena določba ZG in ni omejena na meje posameznih parcel. Pri opredelitvi gozda je torej bistven zgolj obseg zemljišča (zemeljske površine), ki je poraslo s pr

Organ prve stopnje je ravnal pravilno, ko je v konkretni zadevi po ugotovitvi, da sta tako tožnik kot A. A. lastnika zemljišča, ki meji na gozd, ki ga prodaja B. B., pravilno prepustil izbiro kupca prodajalcu. Tako kot je to poudarilo Vrhovno sodišče v zadevi X Ips 115/2020, pride po izčrpanju prednostnih upravičencev po 47. členu ZG v ospredje splošno načelo 3. člena Obligacijskega zakonika, po katerem udeleženci prosto urejajo svoja obligacijska razmerja, ne smejo pa jih urejati v nasprotju z ustavo, s prisilnimi predpisi ali z moralnimi načeli, pri čemer v predmetni zadevi odločitev B. B., da proda parc. št. 506 in del parc. št. 507, obe k. o. ..., mejašu A. A., ne nasprotuje ničemur od navedenega. Ne ZG ne noben drug predpis namreč ne določa, da bi bilo treba med dvema ali več enakovrstnimi prednostnimi upravičenci iz desetega odstavka 47. člena ZG za določitev pravice do nakupa uporabiti kakršnekoli dodatne kriterije, kot na primer tiste, ki jih v tožbi ponuja tožnik (da ima status kmeta; da so njegove – sosednje - nepremičnine del zaščitene kmetije; da ima s prodajalcem daljšo skupno mejo …).

Revizija se dopusti glede vprašanj: 1. Ali mora center za socialno delo v skladu z 248. členom Družinskega zakonika dati dovoljenje za odtujitev varovančevih kmetijskih zemljišč, gozdov ali kmetij že pred predložitvijo ponudbe upravni enoti v skladu z 20. členom Zakona o kmetijskih zemljiščih? 2. Ali odobritev predložene prodajne pogodbe med toženo stranko in konkretno določenima kupcema z odločbo št. 1221-41/2019/DOMZA/2, ki jo je izdal Center za socialno delo Osrednja Slovenija - vzhod, Enota Domžale dne 20. 3. 2019, predstavlja odobritev v smislu določb 191. člena Zakona o zakonski zvezi in družinskih razmerjih oz. dovoljenje v smislu 248. člena Družinskega zakonika za namen prodaje istih zemljišč pod istimi pogoji kateremukoli kupcu v postopku prodaje kmetijskih zemljišč, gozdov ali kmetij v skladu z določbami Zakona o kmetijskih zemljiščih in Zakona o gozdovih?