UPRS Sodba I U 397/2022-34

I. Tožba se zavrne.

II. Tožeča stranka sama trpi svoje stroške postopka.

1Upravna enota Krško je kot prvostopenjski organ (v nadaljevanju prvostopenjski organ) z izpodbijano odločbo odločila, da se odobri pravni posel pridobitve lastninske pravice na kmetijskih in gozdnih zemljiščih, ki so ga na podlagi prodajne pogodbe o prodaji zemljišč v k. o. ..., z dne 18. 10. 2021, sklenili tožnik kot prodajalec in stranka z interesom A. A. kot kupec ter B. B. kot soglasodajalka (v nadaljevanju soglasodajalka), katerega predmet so med drugim zemljišča: parc. št. 22 (cena v ponudbi 400,00 EUR), parc. št. 25 (cena v ponudbi 150,00 EUR), parc. št. 26/2 (cena v ponudbi 100,00 EUR) in parc. št. 31/6 (cena v ponudbi 1.200,00 EUR), vse k. o. ..., z v pogodbi navedeno kupnino 4.000,00 EUR (1. točka izreka), da se zavrne zahteva stranke z interesom A. A. za odobritev pravnega posla v delu, ki se nanaša na pridobitev zemljišča s parc. št. 31/3, k. o. ... (cena v ponudbi 2.000,00 EUR), na podlagi pogodbe o prodaji zemljišč, ki jo je dne 18. 10. 2021 sklenil s tožnikom in soglasodajalko (2. točka izreka), da se odobri pravni posel pridobitve lastninske pravice na kmetijskem in gozdnem zemljišču, ki sta ga na podlagi javne ponudbe za prodajo kmetijskih zemljišč, gozda ali kmetije, z dne 30. 8. 2021, in pisne izjave o sprejemu ponudbe, ki jo je prvostopenjski organ prejel dne 28. 9. 2021, sklenila tožnik kot prodajalec in stranka z interesom C. C. kot kupec, katerega predmet je zemljišče s parc. št. 31/3, k. o. ..., za prodajno ceno 2.000,00 EUR (3. točka izreka) ter da stroškov postopka ni bilo (4. točka izreka).

2Iz obrazložitve izpodbijane odločbe izhaja, da je stranka z interesom A. A. pri prvostopenjskem organu vložila zahtevo za odobritev pravnega posla za pridobitev lastninske pravice na vseh zemljiščih, ki so bila predmet ponudbe za prodajo, priložila je pogodbo, sklenjeno s prodajalcem in soglasodajalko. Omenjena stranka z interesom je uveljavljala predkupno pravico kot drug kmet. Stranka z interesom C. C. je pri prvostopenjskem organu vložila zahtevo za odobritev pravnega posla v zvezi z zemljiščem parc. št. 31/3, k. o. ..., pri čemer je bil pravni posel sklenjen s pisnim sprejemom javno objavljene ponudbe. Omenjena stranka z interesom je uveljavljala predkupno pravico kot lastnik, katerega zemljišče meji na gozd, ki se prodaja. Prvostopenjski organ ugotavlja, da je parc. št. 31/3 v pretežnem delu gozdno zemljišče, zato se se glede prometa s tem in glede predkupne pravice uporabljajo določbe Zakona o gozdovih (ZG). Skladno z desetim odstavkom 47. člena ZG ima prednostno pravico pri nakupu lastnik, katerega zemljišče meji na gozd, ki se prodaja. Stranka z interesom C. C. je lastnik parc. št. 31/4 in 31/5, ki mejita na parc. št. 31/3, zato je izkazal predkupno pravico. Glede navedb tožnika, da je šlo v zadevi za paketno prodajo, prvostopenjski organ ugotavlja, da tožnik v ponudbi ni izrecno navedel, da se prodajajo vse parcele skupaj oz. kot celota, navedena je bila cena vsake posamezne parcele in skupna cena, zato so se parcele prodajale tudi posamično.

3Toženka je (kot drugostopenjski organ) zavrnila tožnikovo pritožbo zoper izpodbijano odločbo. V obrazložitvi svoje odločbe izpostavlja, da je pravni posel skladno z 21. členom Obligacijskega zakonika (OZ) sklenjen že s sprejemom ponudbe (pod odložnim pogojem odobritve), v postopku odobritve pravnega posla pa prodajalec te ne more enostransko spreminjati.

4Tožnik se z izpodbijano odločbo (v zvezi z drugostopenjsko odločbo) ne strinja in vlaga tožbo. Uveljavlja, da upravni odločbi temeljita na nepravilni uporabi materialnega prava in sta izdani v neskladju z ZG, Zakonom o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) in OZ. Pravni posel ne bi smel biti odobren, ker v skladu z OZ ni bil sklenjen; tožnik je namreč v prodajo ponudil le vse parcele skupaj, ne pa posamično, kot sta to tolmačila upravna organa. Tožnik res ni izrecno navedel, da parcele prodaja pod pogojem skupne prodaje, a to izhaja že iz samega seštevka cen - posamezne cene je namreč navedel zgolj zato, ker ga je k temu vodil obrazec. Kot druge pogoje je tožnik navedel, da je travnike treba redno kositi ter da je kupec vnaprej znan, kar nedvomno kaže na prodajo v kompletu. Tako je treba tudi tolmačiti voljo tožnika. Če bi prodajal posamične parcele, bi bila cena vsake parcele višja. Stranka z interesom C. C. tožnika doslej ni kontaktiral, s čimer očitno ne izkazuje prave volje za nakup predmetne parcele. Za sklenitev pravnega posla je ključno soglasje volj. Tožnik je svojo voljo izrazil s ponudbo, ki jo je dodatno pojasnil z dopisom z dne 11. 10. 2021, katerega vsebino predstavlja. Iz te jasno izhaja tožnikova volja, v času podaje ponudbe, da proda vsa zemljišča v celoti enemu kupcu, ki se mora zavezati travnike redno kositi oz. vzdrževati. Ta pogoj je upravni organ prezrl. Ponudba s strani stranke z interesom C. C. ni bila sprejeta, saj želi ta kupiti le eno od ponujenih zemljišč (gozd parc. št. 31/3), hribovski travniki, ki so trenutno zaraščeni in težko dostopni, pa ga ne zanimajo. Upravni organ je arbitrarno in v nasprotju z OZ zaključil, da je bil tožnik gozd pripravljen prodati tudi osebi, ki ne bi kupila in vzdrževala travnikov, pri tem pa celo zanemaril, da kupca za prestala zemljišča v primeru samostojne prodaje gozda ne bi dobil. S tem je upravni organ kršil materialno pravo in zaradi neobstoječega soglasja volj odobril neobstoječ pravni posel. Napačna uporaba materialnega prava je razvidna tudi v odobritvi pravnega posla stranki z interesom A. A., saj je ta na ustni obravnavi jasno povedal, da je zanj pogoj za sklenitev pravnega posla le prodaja v kompletu, kot je tudi sprejel ponudbo. Upravni organ pa je kljub temu odobril pravni posel le za del parcel in tako neobstoječ pravni posel. Tožnik sodišču predlaga, da izpodbijano (v zvezi z drugostopenjsko) odločbo odpravi in zadevo vrne toženki v ponovno odločanje, slednjo pa naj naloži tudi plačilo tožnikovih stroškov upravnega spora.

5Toženka v odgovoru na tožbo vztraja pri razlogih iz upravnih odločb in sodišču predlaga, da tožbo zavrne. Izpostavlja, da je prodaja zemljišč v paketu izjema od splošnega pravila posamične prodaje, tožnik pa v svoji ponudbi (kot priznava tudi sam) ni izrecno navedel, da prodaja zemljišča pod pogojem, da se prodajo skupaj. Tak prodajni pogoj, ki je bistven za določitev predmeta ponudbe kot bistvene sestavine, bi moral biti naveden jasno in nedvoumno. To, da je kupec vnaprej znan (kar po ZKZ ni upošteven pogoj), ne more biti zadostno pojasnilo, da naj bi šlo za nedvoumno prodajo v paketu. Tudi morebitne napake volje niso del preizkusa v okviru pristojnosti, ki jih ima upravni organ v postopku po ZKZ, zato o njih tudi ne more odločati ali jih naknadno upoštevati (tj. pojasnil tožnika o tem, na kakšen način je želel podati ponudbo, po njeni objavi in sprejemu ter na ustni obravnavi). Ponudba za prodajo (kot je bila podana in sprejeta) se tudi ne more ustaviti ali naknadno spreminjati in ta veže ponudnika.

6Tožnik v nadaljnji pripravljalni vlogi dodatno pojasnjuje svoja stališča v zadevi. Izpostavlja, da je pri vseh nepremičninah vknjiženo stvarno breme oskrbe soglasodajalke, stvarna pravica dajatve vina ter dopustitev prostega souživanja in dostopa do izročenega premoženja. Ravno tako je v korist soglasodajalke vknjižena prepoved odtujitve in obremenitve. Določbe ZKZ in ZG so relevantne zgolj v primeru, če pride do sklenitve pravnega posla, upravni organ pa s tem v zvezi ni upošteval določb OZ.

7Stranka z interesom C. C. je v vlogi, naslovljeni na sodišče, izpostavila, da tožnik išče vse možne načine, kako bi spremenil dano ponudbo, ki jo je sama sprejela. Na UE Krško je naslovil tudi novo ponudbo za prodajo nepremičnine parc. št. 31/3. Izpostavlja, da je sodna praksa glede spornega vprašanja (ko prodajalec ne označi jasno, da gre za paketno prodajo) že izoblikovana. Pojasnjuje tudi, da je še vedno lastnik sosednjih parcel in zainteresiran za nakup parc. št. 31/3, saj si bi si prek nje omogočil dostop do parc. št. 31/5, kjer stoji objekt, ki bi ga želel obnoviti.

8Sodišče je v zadevi dne 20. 2. 2024 izvedlo glavno obravnavo, ki sta se jo je udeležila tožnik (osebno) in stranka z interesom A. A. (osebno). Toženka in stranka z interesom C. C. sta sodišču sporočila, da se glavni obravnavi odpovedujeta.

9Tožnik je na glavni obravnavi navajal, da je ponudbo oddal na predpisanem obrazcu. Štel je, da je z navedbo skupne cene izrazil tudi, da želi "paketno prodajo" vseh nepremičnin, posamezne cene je navedel zgolj zato, ker to zahteva obrazec. Če bi dejansko želel prodajati nepremičnine posebej, neka skupna cena ni logična. Predvsem zaradi dejstva, ker je gozd povsem drugačno zemljišče, kot ostala zemljišča, potencialni kupci so povsem drugi. Če bi imel namen zemljišča prodajati ločeno, bi dal dve ponudbi, s čemer bi maksimiziral ceno. Sprejem ponudbe za 4000 EUR je prejel samo od stranke z interesom A. A., ne pa od stranke z interesom C. C. V skladu z OZ in obsežno sodno prakso je potrebno voljo tolmačiti na način, da se dejansko poskuša ugotavljati volja konkretne osebe v konkretnem primeru in ne kaj bi neka izjava ne enem listu na splošno pomenila. Volja tožnika jasno izhaja tudi iz tega, da je napisal, da je kupec vnaprej znan. Če ni mogoče odobriti "paketne prodaje", je za tožnika sprejemljivo, da upravni organ odobritev pravnega posla zavrne. Ni pa zanj sprejemljivo, da upravni organ tolmači njegovo voljo na način, da ni želel paketne prodaje, ker to ne drži. Pogoj, da je travnike potrebno redno kositi, pride v poštev samo v primeru, če kupec sprejme celotno ponudbo in kupi tudi travnike, sicer tega pogoja ni mogoče izpolniti. Stranka z interesom C. C. travnikov ne bi mogel kositi.

10Stranka z interesom A. A. je na glavni obravnavi navedla, da je kot stranka, ki kupuje nepremičnine, dala ponudbo v kompletu za vse parcele. Zavezal se je, da bo kosil travnike in obdeloval, tako kot je bilo v ponudbi napisano, in pričakuje, ker je bil edini, ki je podal za vse ponudbo, da mu to tudi pripada.

11Sodišče je v dokaznem postopku vpogledalo v listine, ki so priloga tožbe na list. št. A2 - A5, ter v vse listine v upravnem spisu zadeve. Dokazna predloga tožnika po njegovem zaslišanju in po zaslišanju stranke z interesom A. A. (oz. po zaslišanju strank) je sodišče zavrnilo kot nedopustna. Tožnik teh dokaznih predlogov namreč ni podal že v postopku izdaje izpodbijane odločbe (kot tudi ne v pritožbi), kljub pozivu sodišča na glavni obravnavi pa predlaganja teh dokazov šele v upravnem sporu ni z ničemer upravičil (52. člen Zakona o upravnem sporu - ZUS-1). Omenjena dokazna predloga sta sicer tudi nerelavantna, saj je treba voljo strank v postopku odobritve pravnega posla ugotavljati ob upoštevanju izjavljenega v ponudbi oz. njenem sprejemu, ne pa na način kasnejšega zatrjevanja in dokazovanja te.

12Tožnik na izrecno vprašanje sodnika na glavni obravnavi zavrnitvi navedenih dokaznih predlogov ni ugovarjal.

K I. točki izreka:

13Tožba ni utemeljena.

14Promet s kmetijskimi zemljišči je reguliran z ZKZ (pri čemer je predkupna pravica pri gozdovih predmet urejanja tudi v ZG). Iz 20. člena ZKZ tako izhaja, da mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo predložiti upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži. Šteje se, da je lastnik s predložitvijo ponudbe upravni enoti upravno enoto pooblastil za prejem pisne izjave o sprejemu ponudbe (prvi odstavek 20. člena ZKZ). Ponudba mora vsebovati: podatke o prodajalcu: osebno ime ter naslov stalnega ali začasnega prebivališča oziroma firmo in sedež; podatke o kmetijskem zemljišču, gozdu oziroma kmetiji (parcelna številka, katastrska občina, površina); ceno in morebitne druge prodajne pogoje (drugi odstavek 20. člena ZKZ). Upravna enota ponudbo ustrezno objavi, rok za njen sprejem je 15 dni od dneva, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski upravne enote (tretji in četrti odstavek 20. člena ZKZ). Vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti (prvi odstavek 21. člena ZKZ). Ko upravna enota prejme izjavo o sprejemu ponudbe na način, kot je določeno v prvem odstavku tega člena, je pravni posel sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote (tretji odstavek 21. člena ZKZ).

15V dispoziciji prodajalca je, da lahko več nepremičnin proda z eno ponudbo, ločeno ali skupaj, "paketno". Pri oblikovanju pogoja, da jih prodaja "paketno", prodajalca ZKZ ne omejuje, organ pa mora pogoj "paketne prodaje" v postopku odobritve pravnega posla upoštevati in (če so za to izpolnjeni pogoji iz ZKZ oz. GZ) odobriti pravni posel le enega kupca. Vendar pa je mogoče pogoj "paketne prodaje" upoštevati zgolj, kolikor ta jasno in nedvoumno izhaja iz ponudbe za prodajo kmetijskih zemljišč.

16V predmetni zadevi je nesporno, da je v konkretnem primeru tožnik na prvostopenjski organ dne 29. 8. 2021 podal ponudbo za prodajo nepremičnin parc. št. 22, 24, 25, 26/2, 31/3 in 31/6, vse k. o. ... Ponudba vsebuje tabelo, v kateri je za vsako od navedenih nepremičnin, poleg parc. št. in k. o., (ločeno) navedena še površina in cena v EUR (primeroma - parc. št. 22, k. o. ..., površina 2875 m2, cena 400,00 EUR, itd.). Pod tabelo se nahaja zapis "cena skupaj", kjer je navedena cena 4.000,00 EUR. Na mestu, kjer je na ponudbi zapisano "Drugi prodajni pogoji (deleži...)", je dopisano: "Travnike je potrebno redno kositi. Kupec v naprej znan (sosed)". Kakršnikoli drugi prodajni pogoji iz podane ponudbe ne izhajajo.

17Sodišče ob upoštevanju tako oblikovane ponudbe pritrjuje ugotovitvi upravnih organov, da predstavljena ponudba ne predstavlja t. im. "paketne prodaje".

18S tem v zvezi gre najprej ugotoviti, da tožnik v ponudbi ni (izrecno) navedel, da se nepremičnine prodajajo le "paketno" (tj. vse skupaj). Tožnik se s tem v zvezi ne more uspešno sklicevati na to, da je ponudbo podal na obrazcu, saj slednji omogoča vpis prodajnih pogojev, med katerimi pa tožnik "paketne prodaje" ni navedel.

19Iz predložene ponudbe dalje izhaja, da je tožnik podal (tudi) ločeno ceno za vsako od prodajanih nepremičnin. V kolikor je tožnik želel nepremičnine prodati zgolj "paketno" in za enotno (skupno) ceno 4.000,00 EUR (kot to zatrjuje), bi na obrazcu lahko izpolnil le rubriko skupna cena, cen posameznih parcel pa ne bi navajal - obrazec takšnega oblikovanja ponudbe namreč ne onemogoča. Ker tožnik ponudbe ni pripravil na tak način, pač pa je (kot že navedeno) navedel (tudi) ceno vsake od posameznih prodajanih nepremičnin, je njegovo ponudbo treba razumeti na način, da je očitno možen tudi nakup (zgolj) posameznih nepremičnin. Slediti ni mogoče niti tožnikovemu argumentu, da je zgolj v primeru "paketne prodaje" izpolnjena njegova zahteva po prodaji nepremičnin za skupno ponudbeno ceno 4.000 EUR. Tudi v predmetnem primeru, ko je upravni organ odobril pravna posla za promet s tožnikovimi nepremičninami dvema različnima kupcema, bo tožnik za te (ne glede na ločeno prodajo) prejel prav takšno skupno kupnino, kot jo je zahteval s ponudbo, tj. 4.000,00 EUR.

20Na to, da bi šlo v zadevi za "paketno prodajo", po presoji sodišča v ničemer ne kažejo niti na ponudbi zapisani drugi prodajni pogoji. Ker je med nepremičninami, ki so predmet prodaje, nesporno tudi gozd (parc. št. 31/3), se pogoj, vezan na košnjo travnikov, na to nepremičnino že pojmovno ne more nanašati, dejstvo navedbe tega pogoja pa po presoji sodišča tako v ničemer ne kaže na "paketno prodajo". Kvečjemu nasprotno - ker tožnik sam navaja, da je gozd povsem drugačno zemljišče, kot ostala zemljišča, potencialni kupci pa so povsem drugi, je pogoj, ki ločuje med travniki in drugimi zemljišči, mogoče razumeti prav na način, da omogoča samostojno prodajo gozda in travnikov oz. ostalih zemljišč. Ob zatrjevanju razlik med zemljišči in različnih zainteresiranih kupcev je sicer povsem nelogično tožnikovo hkratno zavzemanje za razlago, da morajo biti vsa zemljišča ("paketno") prodana istemu kupcu. Ob tem tožnik tudi z ničemer ne izkaže, zakaj naj kupec travnikov v primeru, če ne kupi tudi gozda, teh ne bi bil zmožen redno kositi, kot je bil to pogoj v ponudbi.

21Prav tako pa na "paketno prodajo" po presoji sodišča ne kaže niti zapis, da je kupec vnaprej znan. Tožnikovo prizadevanje za prodajo nepremičnin točno določenemu kupcu je z vidika ZKZ oz. GZ neupoštevno, glede na siceršnjo vsebino tožnikove ponudbe pa tudi na podlagi s tem povezanega zapisa ni mogoče zaključiti, da iz ponudbe jasno izhaja tožnikov pogoj izključno "paketne prodaje" vseh nepremičnin.

22Na navedeno ne more v ničemer vplivati tožnikovo pojasnilo, podano tekom upravnega postopka (po tem, ko je bil seznanjen s tem, kdo je sprejel njegovo ponudbo), o tem, da je bila njegova dejanska volja izključno "paketna prodaja". Iz že predstavljenih določb ZKZ izhaja, da ta predpis določa tako zahtevano vsebino dane ponudbe za prodajo kmetijskih zemljišč, način njene objave kot tudi način njenega sprejema. Glede na to, da po povedanem velja v postopku prodaje kmetijskih zemljišč stroga obličnost, ima pri določanju vsebine ponudbe in sprejema ponudbe vodilno vlogo teorija izjave, v skladu s katero se upošteva le tisto, kar je izjavljeno na predpisan oziroma dogovorjen način¹. Objavljena ponudba ponudnika veže ves čas do izteka roka za sprejem ponudbe in ponudnik vezanosti nanjo ne more izključiti². Tožnik v konkretnem primeru v okviru ponudbe (kot je bila predmet objave) ni izjavil, da prodaja le vse parcele skupaj, pač pa iz njegove ponudbe (kot že pojasnjeno) izhaja, da je mogoč tudi nakup zgolj posameznih parcel. Zgolj tako izjavljena ponudbena volja je relavantna z vidika predmetnega upravnega postopka, dodatnih pojasnil tožnika (iz katerih izhajajo dodatni pogoji, ki iz javno objavljene vsebine ponudbe ne izhajajo), pa upravni organ ni smel upoštevati. Iz predstavljenih razlogov tožnikovih pojasnil glede njegove "dejanske" volje, kolikor ne izhajajo iz objavljene ponudbe, ne more upoštevati niti sodišče v predmetnem upravnem sporu.

23Sodišče ob tem dodaja, da je v upravnem sporu izvedena sodna presoja zakonitosti odločb, izdanih v postopku odobritve prodaje kmetijskih zemljišč, omejena na presojo pravilne uporabe določb ZKZ (in ZG), ne pa tudi na presojo eventualnih civilnopravnih elementov same pogodbe³. Razveljavitve oziroma ničnosti sklenjene pogodbe iz razlogov morebitnih napak volje tožnik tako ne more uveljavljati v okviru upravnega spora, pač pa jih lahko uveljavlja po pravilih obligacijskega prava le pred sodiščem splošne pristojnosti. Smiselno enako velja tudi v zvezi s tožnikovim zatrjevanjem (sicer podanim šele v okviru pripravljalne vloge in torej po izteku roka za vložitev tožbe iz prvega odstavka 28. člena ZUS-1), da oviro za sklenitev pravnega posla predstavlja prepoved odtujitve in obremenitve, ki je pri nepremičninah, ki so bile predmet prodaje, vknjižena v korist soglasodajalke. Navedene okoliščine upravni organ v postopku odobritve pravnega posla po ZKZ ni upravičen preverjati, obstoj takšne obligacijske pravice na nepremičninah pa na odobritev pravnega posla v ničemer ne vpliva (pač pa so posledice takšne omejitve in njenega morebitnega neupoštevanja lahko zgolj predmet ustreznih zahtevkov pred sodiščem splošne pristojnosti).

24Po povedanem sodišče sodi, da je upravni organ upravičeno štel, da je bila parc. št. 31/3, k. o. ..., skladno s ponudbo tožnika lahko predmet samostojne prodaje oz. nakupa, pravilen pa je tudi zaključek upravnega organa, da je bil s sprejemom ponudbe v tem delu, ki jo je podala stranka z interesom C. C., pravni posel med slednjim in tožnikom za prodajo te parcele veljavno sklenjen (pod odložnim pogojem odobritve s strani upravnega organa). Vlogi za odobritev pravnega posla namreč ni treba predložiti sklenjene pogodbe o pravnem poslu, temveč zadošča že sklic na sprejem ponudbe. Ker je ponudnik v razmerju do predkupnih upravičencev na ponudbo vezan, je pogodba namreč sklenjena že s prejemom izjave o sprejemu ponudbe⁴. Ker je v zadevi nesporno, da ima stranka z interesom C. C., ki je predkupno pravico uveljavljala kot lastnik, katerega zemljišče meji na gozd, ki se prodaja, skladno z desetim odstavkom 47. člena ZG pri nakupu prednost pred stranko z interesom A. A., ki je predkupno pravico uveljavljala kot drug kmet, je upravni organ pravilno in zakonito odobril pravni posel za nepremičnino (gozd) parc. št. 31/3, sklenjen med tožnikom in stranko z interesom C. C. Odobritev pravnega posla za isto nepremičnino, sklenjenega med tožnikom in A. A., je upravni organ iz istih razlogov posledično pravilno zavrnil. S tem povezani tožbeni očitki niso utemeljeni.

25Tožnik uveljavlja še, da je bil nezakonito odobren tudi pravni posel za ostale parcele, ki so bile predmet prodaje - izpostavlja namreč, da je stranka z interesom A. A. na ustni obravnavi jasno povedala, da je zanjo pogoj za sklenitev pravnega posla le prodaja v kompletu, kot je tudi sprejela ponudbo.

26Kot je sodišče že pojasnilo, ima zaradi stroge obličnosti, ki velja v postopku prodaje kmetijskih zemljišč, pri določanju vsebine ponudbe in sprejema ponudbe vodilno vlogo teorija izjave, v skladu s katero se upošteva le tisto, kar je izjavljeno na predpisan oziroma dogovorjen način. V konkretnem primeru iz izjave o sprejemu ponudbe, ki jo je predložila stranka z interesom A. A., v ničemer ne izhaja, da je zanjo pogoj za sklenitev pravnega posla le prodaja v kompletu, kot to zatrjuje tožnik. Tega stranka z interesom A. A. v svoji izjavi ni navedla, to pa ne izhaja niti iz siceršnje vsebine slednje. Ravno nasprotno - stranka z interesom A. A. je svojo izjavo o sprejemu ponudbe oblikovala na enak način, kot je oblikovana ponudba, in sicer tako, da je v tabeli navedla vse parcele, ki so predmet prodaje, pri tem pa navedla tako skupno ceno vseh parcel, kot tudi parc. št., površino in cene za vsako posamezno parcelo. To pa pomeni, da je stranka z interesom A. A. ponudbo sprejela, kot je bila podana, tj. na način posamičnega (in ne "paketnega") nakupa prodajanih parcel. Kot že pojasnjeno, je pravni posel v skladu s tretjim odstavkom 21. člena ZKZ sklenjen že, ko upravna enota prejme izjavo o sprejemu ponudbe na način, kot je določeno v prvem odstavku tega člena, in sicer pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote.

27Vse navedeno je pravilno upošteval tudi upravni organ, ki je odobril pravni posel med tožnikom in omenjeno stranko z interesom za vse parcele, ki so bile predmet prodaje, razen za predhodno že omenjeno parc. št. 31/3 (glede katere je odobril pravni posel med tožnikom in stranko z interesom C. C.), in sicer ob upoštevanju cen, navedenih v ponudbi. Pojasnil stranke z interesom A. A., podanih tekom upravnega postopka (po podaji izjave o sprejemu ponudbe), upravni organ iz že predstavljenih razlogov ni smel upoštevati, na ta pa se tožnik ne more uspešno sklicevati niti v upravnem sporu. Tudi s tem povezani tožbeni očitki niso utemeljeni.

28Po povedanem je sodišče presodilo, da je tožnikova tožba neutemeljena, zato jo je na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1 zavrnilo.

K II. točki izreka:

29Tožnik je zahteval povrnitev stroškov upravnega spora.

30Izrek o stroških tožnika temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, skladno s katerim sodišče v primeru, če tožbo (med drugim) zavrne, odloči, da trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.

¹ prim. sodbo Vrhovnega sodišča, II Ips 349/2010 z dne 16. 5. 2013
² prvi odstavek načelnega pravnega mnenja Vrhovnega sodišča, občna seja VSS, 6. 4. 2012
³ prim. sklep Vrhovega sodišča, I Up 76/2019 z dne 17. 1. 2019
⁴ Tretji odstavek načelnega pravnega mnenja Vrhovnega sodišča, občna seja VSS, 6. 4. 2012