156. člen SZ

Na podlagi 155. člena SZ, ki je ukinil pravico uporabe zasebnega stanovanja v tistih primerih, ko je bila le-ta podeljena v nasprotju z voljo lastnika, pa so l astniki stanovanj od poteka enega leta od uveljavitve SZ imeli pravico do vselitve in proste razpolage z zasebnim stanovanjem, zato tožniku od takrat dalje sklep nepravdnega sodišča ni več onemogočal souporabe stanovanja in bi to lahko zahteval (iztožil) od toženke . Tako se pokažejo kot pravilni razlogi sodišča druge stopnje, da ker tožnik ni zahteval souporabe stanovanja, je privolil v svoje prikrajšanje, zato mu uporabnina ne gre.

Določbe SZ urejajo položaj lastnikov zasebnih stanovanj in najemnikov (bivših imetnikov pravice do uporabe) v razmerjih, ki so bila ustvarjena v nasprotju z voljo lastnikov (npr. v primerih administrativnih dodelitev). Lastniki stanovanj imajo po prvem odstavku 155. člena pravico do vselitve in proste razpolage z zasebnim stanovanjem, medtem ko imajo (tako imenovani) najemniki po drugem odstavku 155. in drugem odstavku 156. člena SZ pravico do zagotovitve drugega primernega stanovanja. Razliko med profitno in neprofitno najemnino krije zavezanec. Med lastnikom in najemnikom ne obstoji pogodbeno najemno razmerje v smislu klasičnega civilnopravnega razmerja s pravicami in obveznostmi pogodbenih strank, čeprav po drugi strani drži, da so njune medsebojne pravice in obveznosti po vsebini enake tistim, ki izhajajo iz pogodbenih razmerij. Zagotovo pa civilnopravnih značilnosti ni mogoče najti v razmerju med lastnikom in zavezancem. Vsekakor se je mogoče strinjati, da je namen drugega odstavka 150. člena SZ v varstvu lastnika in najemnika - zavezanec mora razliko kriti ali enemu ali drugemu. Položaj lastnika, ki ima neposredno terjatev do zavezanca, ni bistveno slabši, kot bi bil

SZ imetnikom stanovanjske pravice oziroma pravice do uporabe stanovanja ali zaščitenim uporabnikom res v nobeni določbi ni izrecno naložil, da morajo zahtevati sklenitev najemne pogodbe, je pa dejstvo, da so slednji to pravico po SZ (in s tem tudi pravico do uveljavljanja le-te v sodnem postopku) pridobili s potekom 6-mesečnega roka, to je z 19.4.1992. Ob presoji določb SZ v smeri dolžnosti imetnikov stanovanjske pravice oziroma pravice do uporabe stanovanja ali zaščitenih uporabnikov, da zahtevajo sklenitev najemne pogodbe, je treba upoštevati, da je za sklenitev le-te potrebno sodelovanje obeh pogodbenikov, pri čemer je interes, da se najemno razmerje uredi, predvsem na strani bodočega najemnika, saj njegova pravica zastara, pravica lastnika, da zahteva izselitev pa ne, in da prehodnih določb SZ tudi ni mogoče razumeti tako, da bi bivši imetnik stanovanjske pravice oziroma pravice do uporabe stanovanja (ali zaščiteni uporabnik) lahko v nedogled bival v stanovanju, ne da bi zahteval sklenitev najemne pogodbe. Tudi slednji mora vendarle pokazati določeno aktivnost in izraziti željo oziroma zahtevati sklenitev najemne pogodbe, če seveda želi na ta način zavarovati svoje pravice d

Tožnica je še pred iztekom petletnega zastaralnega roka, toženki ponudila sklenitev najemne pogodbe s predložitvijo njenega pisnega osnutka - kar je narekovalo presojo tudi z vidika pravil o pretrganju zastaranja v pomenu določbe 387. člena ZOR, v odvisnosti od rezultatov te presoje pa glede na določbo prvega odstavka 392. člena istega zakona še upoštevanje dejstva, da je toženka vložila nasprotno tožbo za sklenitev najemne pogodbe 22.5.2001 (torej še pred iztekom nadaljnjih petih let).

Obveznost pritožnice zagotoviti primerno stanovanje namreč pomeni, da ni dolžna zagotoviti tožencema večje oz. boljše stanovanje, kot je za njiju primerno po 5. čl. SZ, slabše od primernega pa bi bilo mogoče dodeliti le v primeru, če že do sedaj stanovanjski standard tožencema ne bi zagotavljal primernosti v smislu 5. čl. SZ, česar pa toženka, kot rečeno, ne zatrjuje.

V skladu z določbami zadnjega odstavka 150. člena SZ v zvezi s prvim in drugim odstavkom 155. člena in prvim ter drugim odstavkom 156. člena SZ, zavezanec iz drugega odstavka 155. člena SZ krije razliko tudi za stanovanja, kakršno je sporno (iz 2. odstavka 156. člena SZ), po preteku roka iz drugega odstavka 155. člena SZ ter prvega odstavka 156. člena SZ. To pomeni, da velja za takšna stanovanja profitna najemnina od uskladitve stanovanjske pogodbe z določili SZ oziroma od poteka šestmesečnega roka za takšno uskladitev oziroma od poteka enoletnega roka, v katerem je treba realizirati pravico do vselitve in proste razpolage s stanovanjem ali pravico do dodelitve drugega primernega stanovanja. Pri tem pa je zakonodajalec položaj imetnikov pravice do uporabe olajšal tako, da je zavezanca iz drugega odstavka 155. člena SZ obvezal, da najemniku krije razliko med v najemni pogodbi določeno profitno najemnino in najemnino, ki se oblikuje skladno z metodologijo, predpisano za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih. Zavezanec iz drugega odstavka 155. člena SZ tako krije imetniku pravice do uporabe razliko med profitn

Drugi odstavek 156. člena SZ ne določa enoletnega roka za vložitev zahteve lastnika ali imetnika pravice do uporabe, da občina priskrbi primerno stanovanje, marveč da mora, če je vložena takšna zahteva, to storiti v enem letu od uveljavitve zakona, če pa je (bila) zahteva podana kasneje, pa v roku, ki ga določi sodišče. Skratka ne določa roka za vložitev zahteve, marveč rok za izpolnitev obveznosti.

Upravičenja, ki gredo imetnikom stanovanjske pravice, je občan lahko pridobil tudi na neformalen način, z izpolnjevanjem pogojev za uporabo stanovanja in pretekom roka iz 18. člena ZSR, v katerem bi ga stanodajalec sicer lahko izselil iz stanovanja. Z določbo 147. člena SZ je zakonodajalec določil spremembo (pravno preoblikovanje) stanovanjskega razmerja v najemno razmerje in s tem dal pravno varstvo tistim, ki jim je bilo stanovanje na podlagi stanovanjske pravice zakonito dodeljeno. Sprememba statusa prejšnjih imetnikov stanovanjske pravice zato ni možno šteti kot nedopustno razpolaganje v smislu 88. člena ZDen. Oprostitev plačila sodnih taks pri družbah ni mogoča, ker je ogrožanje preživljanja družbe že pojmovno izključeno.

Lastnik stanovanja in dosedanji imetnik stanovanjske pravice sta dolžna v šestih mesecih od uveljavitve Stanovanjskega zakona uskladiti določila sklenjene pogodbe po Zakonu o stanovanjskih razmerjih z določili Stanovanjskega zakona. Dokler najemna pogodba ni sklenjena, se uporablja za ureditev medsebojnih razmerij Zakon o stanovanjskih razmerjih.

Soglasje obeh razvezanih zakoncev (1981) glede toženkine nadaljne uporabe tožnikove garsonjere pomeni realizacijo ustno sklenjene najemne pogodbe. Zato je toženka ob uveljavitvi SZ imela pravico do uporabe. V taki situaciji je treba določbo 58. člena SZ razlagati v povezavi s 1. odst. 156. člena SZ in dejansko stanje presojati tudi v zvezi z uskladitveno dolžnostjo. Zakon to dolžnost nalaga lastniku stanovanja, je pa že po naravi stvari same jasno, da je za uskladitev najemne pogodbe potrebno sodelovanje obeh pogodbenikov.

Prvi postopek je bil zaradi umika tožbe ustavljen. S tem je litispendenca prenehala in od tedaj ne tečeta več dve pravdi, zato ni podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 12. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP, pa tudi ne zatrjevana bistvena kršitev iz 1. odst. 339. čl. ZPP v zvezi s 274. čl. ZPP. Na pravilnost in zakonitost končne odločitve v obravnavanem primeru se morebitna opustitev izdaje sklepa po predhodnem preizkusu tožbe ne razteza. Za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s priposestvovanjem se zahteva kvalificirana posest - zakonita in dobroverna posest ali dobroverna posest (28. čl. ZTLR). Veljavnega pravnega naslova za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini toženka ne zatrjuje (1. odst. 72. čl. ZTLR), prav tako pa ves čas ve, da nepremičnina, ki jo poseduje, ni njena (2. odst. 72. čl. ZTLR). To pa pomeni, da pogoji za priposestvovanje niso izpolnjeni, saj zgolj dolgoletna posest nima za posledico pridobitve lastninske pravice. Toženka zaseda v I. nadstropju hiše eno od dveh stanovanj. Zahtevek lastnika za izpraznitev je utemeljen, če oseba, ki stanovanje uporablja, z lastnikom ni sklenila oziroma ni podaljšala najemne pogodbe. Materilanopravno podl

Najemodajalec mora ponuditi imetniku stanovanjske pravice v podpis najemno pogodbo za stanovanje na način, da jo lahko najemnik pred podpisom prouči in se posvetuje. Zahteva najemnika v tem smislu se ne šteje za odklonitev sklenitve pogodbe.

Vrsta stanovanja, kakršno je tožnikovo, na katerem ima tožena stranka pravico do uporabe, nalaga tožniku, da lahko toženi stranki zaračuna le neprofitno najemnino.

Lastniki stanovanja ne morejo zahtevati od občine in delodajalca, da najemniku dodeli drugo primerno stanovanje, če slednji ob uveljavitvi SZ ni imel pravice do sklenitve najemne pogodbe.

Če je občina dala stanovanje, ki je v zasebni lasti v uporabo, to ne pomeni, da je bila v dobri veri, da je stanovanje njeno in da je zato po poteku določene dobe postala lastnica stanovanja na podlagi priposestvovanja. Imetnik stanovanjske pravice na tem stanovanju od občine ne more zahtevati odkup stanovanja po Stanovanjskem zakonu.

S pogodbo z dne 16.6.1991 je tedanja imetnica stanovanjske pravice dovolila toženi stranki souporabo stanovanja. Medsebojne pravice in obveznosti pogodbenih strank so v pogodbi jasno opredeljene. Obe pogodbeni stranki sta stanovanje na enak način, kot je bil dogovorjen s pogodbo z dne 16.6.1991 in z nespremenjenimi obveznostmi, uporabljali tudi potem, ko je pravna prednica stanovanje odkupila na podlagi določb stanovanjskega zakona in postala lastnica stanovanja. Pravna prednica tožeče stranke je kot lastnica s stanovanjem lahko prosto razpolagala. Pravilno je zato stališče pritožbenega sodišča, da je potrebno za razmerje, ki je nastalo med pravno prednico tožeče stranke kot lastnico stanovanja in toženo stranko, ki je z dovoljenjem lastnice uporabljala del stanovanja, uporabiti splošna pravila o najemu (zakupu - 567. in nasl. členi Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR) in ne tistih določb Stanovanjskega zakona, na katera se revizija izrečno sklicuje.

Izpraznitvena tožba lastnika proti tistemu, ki se je nezakonito vselil v stanovanje, ni vezana na noben rok, zato v tej smeri uveljavljen ugovor zastaranja ni utemeljen. ZSR je omejeval pravico stanodajalca do tožbe na izpraznitev stanovanja. Po 50. členu ZSR pa je bilo zoper osebo, ki se je nezakonito vselila v stanovanje, mogoče s tožbo zahtevati izselitev najpozneje v dveh letih od vselitve v stanovanje. Po poteku dveh let izpraznitvena tožba ni bila več dovoljena (rok je bil sicer prekluziven in ne zastaralen). Potencialni najemnik se lahko upre izpraznitvenemu zahtevku s tožbo na sklenitev najemne pogodbe, vendar mu je takšno opustitev mogoče šteti v škodo le tedaj, ko je lastnik izrecno odklonil sklenitev najemne pogodbe.

Sklenitev najemne pogodbe je dolžnost, ki jo je SZ naložil lastnikom stanovanj. Ti lahko odklonijo sklenitev najemne pogodbe le v obsegu razlogov, ki so navedeni v 148. členu SZ; kar pomeni, le tistim neupravičenim osebam, ki na dan uveljavitve SZ niso bile imetnice stanovanjske pravice ali pa so bile to neupravičeno po določbah ZSR.

Odločitev o izpraznitvenem zahtevku po 58. členu SZ zahteva istočasno presojo dejanskega stanja v skladu z določbo 156. člena SZ (uskladitvena dolžnost, kadar je stanovanjska pogodba sklenjena še po določbah ZSR).

Pravnega položaja imetnika stanovanjske pravice, ki je omogočal odkup stanovanj po 117. členu SZ, ni mogoče izenačevati s položajem imetnika pravice uporabe (na stanovanjih v zasebni lasti), tako kot ni bilo mogoče izenačevati pravnega položaja imetnikov stanovanjskih pravic na stanovanjih v družbeni lastnini in v denacionaliziranih stanovanjih. Tožniku je status imetnika pravice uporabe ob uveljavitvi stanovanjskega zakona omogočal, da je dobil na podlagi 155. člena SZ namesto stanovanja v zasebni lasti (T. v L.) sedaj sporno stanovanje na C. v L. kot drugo primerno stanovanje od stanodajalca - toženke. Stanovanjski zakon pa ne vsebuje nobene določbe, na podlagi katere bi lahko prejšnji imetnik pravice uporabe uveljavljal odkup tako dodeljenega drugega primernega stanovanja (po 155. ali 156. členu SZ), kot to zahteva tožnik v tej zadevi.