155. člen SZ

Na podlagi 155. člena SZ, ki je ukinil pravico uporabe zasebnega stanovanja v tistih primerih, ko je bila le-ta podeljena v nasprotju z voljo lastnika, pa so l astniki stanovanj od poteka enega leta od uveljavitve SZ imeli pravico do vselitve in proste razpolage z zasebnim stanovanjem, zato tožniku od takrat dalje sklep nepravdnega sodišča ni več onemogočal souporabe stanovanja in bi to lahko zahteval (iztožil) od toženke . Tako se pokažejo kot pravilni razlogi sodišča druge stopnje, da ker tožnik ni zahteval souporabe stanovanja, je privolil v svoje prikrajšanje, zato mu uporabnina ne gre.

Določbi 65. člena ZZ in 92. člena ZZDej sta lex specialis v razmerju do določb 111. člena in 112. člena SZ. Distinkcije med pojmom lastnik po SZ in lastnikom, kot je opredeljen v stvarno pravni materiji, naš stvarno pravni sistem ne uvaja in sicer tako kar zadeva določbe SPZ (prej ZTLR) kot tudi ne določbe SZ. Lastnik je v obeh primerih tista oseba, ki ima na stvari lastninsko pravico.

Določbe SZ urejajo položaj lastnikov zasebnih stanovanj in najemnikov (bivših imetnikov pravice do uporabe) v razmerjih, ki so bila ustvarjena v nasprotju z voljo lastnikov (npr. v primerih administrativnih dodelitev). Lastniki stanovanj imajo po prvem odstavku 155. člena pravico do vselitve in proste razpolage z zasebnim stanovanjem, medtem ko imajo (tako imenovani) najemniki po drugem odstavku 155. in drugem odstavku 156. člena SZ pravico do zagotovitve drugega primernega stanovanja. Razliko med profitno in neprofitno najemnino krije zavezanec. Med lastnikom in najemnikom ne obstoji pogodbeno najemno razmerje v smislu klasičnega civilnopravnega razmerja s pravicami in obveznostmi pogodbenih strank, čeprav po drugi strani drži, da so njune medsebojne pravice in obveznosti po vsebini enake tistim, ki izhajajo iz pogodbenih razmerij. Zagotovo pa civilnopravnih značilnosti ni mogoče najti v razmerju med lastnikom in zavezancem. Vsekakor se je mogoče strinjati, da je namen drugega odstavka 150. člena SZ v varstvu lastnika in najemnika - zavezanec mora razliko kriti ali enemu ali drugemu. Položaj lastnika, ki ima neposredno terjatev do zavezanca, ni bistveno slabši, kot bi bil

Stanovanja, ki so bila ob nacionalizaciji izvzeta iz nacionalizacije, niso bila nacionalizirana. Zato je trditev tožnika, da uveljavlja zahtevek glede stanovanja, ki je bilo podržavljeno, brez podlage. Posledično niso izpolnjeni pogoji za dodelitev nepovratnih in kreditnih sredstev najemnikom denacionaliziranih stanovanj.

Z izpodbijano odločbo je upravni organ tožnici upravičenja iz 173. člena SZ-1 odrekel z razlogom, ker stanovanje, v zvezi s katerim je ta upravičenja uveljavljala, ni bilo podržavljeno in na njem tožeči stranki ni bila podeljena stanovanjska pravica. Upravni organ je nadalje ugotavljal okoliščini, ki sta relevantni dejstvi po 175. členu SZ-1 (podržavljenje stanovanja in imetništvo stanovanjske pravice), čeprav se na to določbo ni izrecno skliceval.

SZ imetnikom stanovanjske pravice oziroma pravice do uporabe stanovanja ali zaščitenim uporabnikom res v nobeni določbi ni izrecno naložil, da morajo zahtevati sklenitev najemne pogodbe, je pa dejstvo, da so slednji to pravico po SZ (in s tem tudi pravico do uveljavljanja le-te v sodnem postopku) pridobili s potekom 6-mesečnega roka, to je z 19.4.1992. Ob presoji določb SZ v smeri dolžnosti imetnikov stanovanjske pravice oziroma pravice do uporabe stanovanja ali zaščitenih uporabnikov, da zahtevajo sklenitev najemne pogodbe, je treba upoštevati, da je za sklenitev le-te potrebno sodelovanje obeh pogodbenikov, pri čemer je interes, da se najemno razmerje uredi, predvsem na strani bodočega najemnika, saj njegova pravica zastara, pravica lastnika, da zahteva izselitev pa ne, in da prehodnih določb SZ tudi ni mogoče razumeti tako, da bi bivši imetnik stanovanjske pravice oziroma pravice do uporabe stanovanja (ali zaščiteni uporabnik) lahko v nedogled bival v stanovanju, ne da bi zahteval sklenitev najemne pogodbe. Tudi slednji mora vendarle pokazati določeno aktivnost in izraziti željo oziroma zahtevati sklenitev najemne pogodbe, če seveda želi na ta način zavarovati svoje pravice d

Obveznost pritožnice zagotoviti primerno stanovanje namreč pomeni, da ni dolžna zagotoviti tožencema večje oz. boljše stanovanje, kot je za njiju primerno po 5. čl. SZ, slabše od primernega pa bi bilo mogoče dodeliti le v primeru, če že do sedaj stanovanjski standard tožencema ne bi zagotavljal primernosti v smislu 5. čl. SZ, česar pa toženka, kot rečeno, ne zatrjuje.

Besedilo drugega odstavka 150. člena SZ dopušča dve razlagi glede vprašanja, kdo je v razmerju do lastnika stanovanja pasivno legitimiran za plačilo celotne najemnine. Pravilna je tista, v skladu, s katero je lastnik upravičen zahtevati celotno najemnino neposredno od najemnika, le tako namreč lastnikov položaj ne bo brez utemeljenega razloga otežen bolj, kot je nujno potrebno za zaščito nekdanjega uporabnika stanovanja.

V skladu z določbami zadnjega odstavka 150. člena SZ v zvezi s prvim in drugim odstavkom 155. člena in prvim ter drugim odstavkom 156. člena SZ, zavezanec iz drugega odstavka 155. člena SZ krije razliko tudi za stanovanja, kakršno je sporno (iz 2. odstavka 156. člena SZ), po preteku roka iz drugega odstavka 155. člena SZ ter prvega odstavka 156. člena SZ. To pomeni, da velja za takšna stanovanja profitna najemnina od uskladitve stanovanjske pogodbe z določili SZ oziroma od poteka šestmesečnega roka za takšno uskladitev oziroma od poteka enoletnega roka, v katerem je treba realizirati pravico do vselitve in proste razpolage s stanovanjem ali pravico do dodelitve drugega primernega stanovanja. Pri tem pa je zakonodajalec položaj imetnikov pravice do uporabe olajšal tako, da je zavezanca iz drugega odstavka 155. člena SZ obvezal, da najemniku krije razliko med v najemni pogodbi določeno profitno najemnino in najemnino, ki se oblikuje skladno z metodologijo, predpisano za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih. Zavezanec iz drugega odstavka 155. člena SZ tako krije imetniku pravice do uporabe razliko med profitn

Lastnik stanovanja v 2. odstavku 150. člena Stanovanjskega zakona nima pravne podlage, da bi od zavezanca iz 2. odstavka 155. člena Stanovanjskega zakona neposredno terjal plačilo razlike med profitno in neprofitno najemnino.

Lastnik stanovanja ima pravico do proste razpolage stanovanja šele po izselitvi tistega, ki ima pravico do uporabe stanovanja, četudi se ta izseli šele po preteku enoletnega roka od uveljavitve SZ. Če se imetnik pravice uporabe stanovanja namreč po poteku enoletnega roka še ni izselil, ker mu zavezanec za to še ni priskrbel primernega stanovanja, se mu pravica do uporabe stanovanja podaljša vse do izselitve in ves ta čas je dolžan za stanovanje plačevati neprofitno najemnino. Razliko do profitne najemnine je dolžan plačevati zavezanec, ki je dolžan uporabniku priskrbeti primerno stanovanje in je le on pasivno legitimiran v pravdi za plačilo te razlike.

Pri vračanju zaplenjenega premoženja po ZIKS v okoliščinah, kakršne so ugotovljene v tej zadevi (zaplemba pred 31.12.1958, kazen zaplembe je bila razveljavljena z izrednim pravnim sredstvom) veljajo omejitve, ki jih določa III. poglavje ZDen. To pomeni, da je mogoče tožnikom stanovanjsko hišo, vrniti samo v last. Glede na veljavno sklenjeni najemni pogodbi s toženci, kot prejšnjimi imetniki stanovanjske pravice oziroma njihovimi pravnimi nasledniki, vrnitev v posest ni mogoča.

Drugi odstavek 156. člena SZ ne določa enoletnega roka za vložitev zahteve lastnika ali imetnika pravice do uporabe, da občina priskrbi primerno stanovanje, marveč da mora, če je vložena takšna zahteva, to storiti v enem letu od uveljavitve zakona, če pa je (bila) zahteva podana kasneje, pa v roku, ki ga določi sodišče. Skratka ne določa roka za vložitev zahteve, marveč rok za izpolnitev obveznosti.

Iz pravnomočne sodbe izhaja, da je bila ukinjena služnostna pravica pravnega prednika tožene stranke, saj mu je bilo naloženo, da izstavi listino, na podlagi katere se bo pri nepremičninah, last tožeče stranke, izbrisala služnostna pravica. S tem je odpadla dolžnost tožeče stranke (kot lastnika dotlej gospodujoče stvari), da v korist tožene stranke trpi določena dejanja (uporabo pritličnih prostorov stavbe in dveh lesenih lop, prehoda preko veže stanovanjske hiše ter peš hoje in vožnje preko parcele), kar je predstavljalo določeno omejitev njene lastninske pravice. Ta omejitev je torej odpadla z izdajo sodbe in ne šele z uveljavitvijo SZ ali po preteku enoletnega roka iz 155. čl. SZ. Ker je bil prednik tožene stranke le služostni upravičenec uporabe pritličnih prostorov hiše, namreč ne pride v poštev določilo 155. čl. SZ, ki ureja tista razmerja med lastniki zasebnih stanovanj in imetniki pravice do uporabe, ki so bila ustvarjena v nasprotju z lastnikovo voljo na podlagi vsakokrat veljavnih stanovanjskih predpisov - ti namreč služnostnemu upravičencu niso dajali enakih pravic glede razpolaganja s stanovanji kot lastniku oziroma stanovanjskemu organu glede stanovanj v zasebni las

Zahtevi tožnice, ki je nesporno lastnica stanovanja, da se vseli v lastno stanovanje, torej stoji nasproti upravičenje toženca, da to stanovanje izprazni tedaj, ko mu bo omogočena preselitev v njegovo prejšnje oziroma enakovredno stanovanje. Tožencu je torej naložena izpraznitev stanovanja, vendar je ta omejena oziroma pogojena z nasprotno obveznostjo, ki pa ni obveznost tožeče stranke, pač pa njenega pravnega prednika.

Upravičenja, ki gredo imetnikom stanovanjske pravice, je občan lahko pridobil tudi na neformalen način, z izpolnjevanjem pogojev za uporabo stanovanja in pretekom roka iz 18. člena ZSR, v katerem bi ga stanodajalec sicer lahko izselil iz stanovanja. Z določbo 147. člena SZ je zakonodajalec določil spremembo (pravno preoblikovanje) stanovanjskega razmerja v najemno razmerje in s tem dal pravno varstvo tistim, ki jim je bilo stanovanje na podlagi stanovanjske pravice zakonito dodeljeno. Sprememba statusa prejšnjih imetnikov stanovanjske pravice zato ni možno šteti kot nedopustno razpolaganje v smislu 88. člena ZDen. Oprostitev plačila sodnih taks pri družbah ni mogoča, ker je ogrožanje preživljanja družbe že pojmovno izključeno.

Tožena stranka, ki je v soglasju z lastnikom stanovanja oddala stanovanje tožniku, lastniku stanovanja pa je dodelila v uporabo kot imetniku stanovanjske pravice drugo večje stanovanje, ni dolžna priskrbeti tožniku drugega primernega stanovanja na podlagi 2. odstavka 155. člena SZ potem, ko je lastnik po uveljavitvi SZ zasedel tudi svoje stanovanje.

Ker je toženka odklonila sklenitev s SZ usklajene najemne pogodbe brez upravičenega razloga, do sklenitve le-te ni prišlo iz razlogov na njeni strani. V posledici takega stanja uporablja toženka sedaj stanovanje brez veljavne najemne pogodbe. V takem primeru pa lahko lastnik po določilu 58. člena SZ zahteva od stanovalca, da izprazni stanovanje. Člen 150 SZ omejuje pravico do neprofitne najemnine le na imetnike stanovanjske pravice. Takega statusa toženka ni imela. Sporno stanovanje pa tudi ne predstavlja stanovanja iz drugega odstavka 113. člena, prvega odstavka 155. člena ali drugega odstavka 156. člena SZ. Zato omejitev iz prvega odstavka 150. člena SZ (ko se lahko določi le neprofitna najemnina) za ta primer ne velja.

Lastniki stanovanja ne morejo zahtevati od občine in delodajalca, da najemniku dodeli drugo primerno stanovanje, če slednji ob uveljavitvi SZ ni imel pravice do sklenitve najemne pogodbe.

SZ posebnih določb o varstvu ožjih družinskih članov v razmerju do lastnika ali najemnika stanovanja v zvezi z uporabo stanovanja, ne vsebuje (v nasprotju s prejšnjim ZSR, ki je tako varstvo urejal v 6. členu). Zato je glede na splošne določbe in določbe o stanovanjskih najemnih razmerjih, navedenih v SZ, zaključiti, da v takih primerih kot je obravnavani, ne more biti podana pravna ovira za izpraznitveni zahtevek.