148. člen SZ

Določba 148. člena SZ ne more predstavljati materialno pravne podlage za odločitev v zadevi, ker je prehodna ter v drugem odstavku člena ureja le primere, ko je lastnik izjemoma dolžan skleniti najemno pogodbo za določen čas z imetnikom stanovanjske pravice, ki gradi ali kupuje stanovanjsko hišo oziroma stanovanje. Ta člen torej ne ureja privatizacije (prodaje) stanovanj.

Do sklenitve najemne pogodbe za neprofitno najemnino po smrti nekdanjega imetnika stanovanjske pravice glede stanovanj, vrnjenih v denacionalizacijskem postopku, je upravičen tudi imetnikov zakonec oziroma zunajzakonski partner. Ker je lastnik stanovanja dolžan, da v primeru pravočasne zahteve sklene najemno pogodbo z zakoncem pod istimi pogoji, kot je bila sklenjena s pokojnim najemnikom, tožnik pa je tako toženkino zahtevo odklonil, je razlog za neobstoj najemne pogodbe na strani tožnika.

Kljub morebitnemu drugačnemu namenu pogodbenih strank izvenupravne poravnave, izplačilo odškodnine ne predstavlja „izvršitve denacionalizacije“, saj do le-te lahko pride le pod pogoji in na način, ki jih določa zakon.

Ker je toženka, ki je bila na podlagi SZ upravičena zahtevati sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas in za neprofitno najemnino, želela s tožnikom skleniti tako pogodbo, tožnik pa je to zavrnil (le) z utemeljitvijo, da toženka take pravice nima, so razlogi za neobstoj najemne pogodbe na strani tožnika in z izpraznitvenim zahtevkom ne more uspeti.

Toženec kot sin imetnika stanovanjske pravice nima pravice zahtevati sklenitve najemne pogodbe za neprofitno najemnino. Ugoditev njegovemu nasprotnemu tožbenemu zahtevku bi zato temeljila na razlagi 56. in 150. člena SZ, za katero je revizijsko sodišče že ocenilo, da ni v skladu z URS, temu pa je kasneje pritrdilo tudi Ustavno sodišče RS. To pa pomeni, da je izpolnjen tudi pogoj iz 58. člena SZ za ugoditev izpraznitvenemu zahtevku tožnikov proti tožencu.

Ob upravičeni zavrnitvi odkupa stanovanja po določbah čl. 148/II SZ in v primeru nesklenitve najemne pogodbe za določen čas, je za presojo nezakonitosti uporabe stanovanja v smislu čl. 58 SZ odločilna ugotovitev, ali so razlogi za nesklenjeno najemno pogodbo za določen čas na strani toženca, to je imetnika stanovanjske pravice po Zakonu o stanovanjskih razmerjih (Ur. l. SRS št. 35/82 in 14/84).

Iz določbe 56. v zvezi določbo 41. člena in ostalih SZ izhaja, da je skupno življenjne z najemnikom v stanovanju pogoj, ki mora biti izpolnjen, da lahko ožji družinski član, ki je v najemni pogodbi naveden kot uporabnik stanovanja, po najemnikovi smrti od lastnika stanovanja utemeljeno zahteva, da z njim sklene najemno pogodbo. Vendar tudi v primeru, če sta navedena pogoja (skupno bivanje in nevedba v pogodbi) izpolnjena, po oceni pritožbenega sodišča lastnik nima kontrahirne dolžnosti, če na strani ožjega družinskega člana, s katerim bi moral skleniti najemno pogodbo obstoji krivdni razlog, zaradi katerega bi mu lahko odpovedal najemno pogodbo (prvi odstavek 53. člena SZ). V primeru lastništva drugega primernega stanovanja ni dolžnosti sklenitve najemne pogodbe z najemnikovim ožjim družinskim članom. Če bi bilo namreč lastništvo drugega primernega stanovanja razlog za odklonitev sklenitve najemne pogodbe z nekdanjim imetnikom stanovanjske pravice (prvi odstavek 148. člena SZ v zvezi s prvim odstavkom 60. člena ZSR), potem je logično, da velja enako tudi glede tistega, ki je z njim stanovanje uporabljal.

1. Lastniki stanovanj lahko sklenitev najemne pogodbe odklonijo le v obsegu razlogov, navedenih v 148. členu SZ. 2. Izrek sodbe po tožbi na sklenitev najemne pogodbe mora vsebovati celotno najemno pogodbo, oz. vse obvezne sestavine najemne pogodbe v smislu 41. člena SZ, tudi višino najemnine.

Tožnica je bila ob uveljavitvi SZ imetnica stanovanjske pravice na spornem stanovanju. Zato je tožena stranka dne 28.5.1992 kot lastnica z njo sklenila najemno pogodbo. S tem pa pravica do izplačila odpravnine po 126. členu SZ tožnici ni prenehala; pravica do odpravnine je namreč alternativa pravici do trajne uporabe stanovanja. Okoliščina, da sta pravdni stranki za stanovanje dne 28.5.1992 sklenili najemno pogodbo, kaže na to, da ob uveljavitvi SZ v oktobru 1991 niso obstojale okoliščine iz 148. člena SZ. Tožena stranka se torej neutemeljeno sklicuje na domnevno pravno posledico tožničine preselitve v lastno stanovanjsko hišo.

148. člen Stanovanjskega zakona kot predhodna določba ne določa samostojnega ali dodatnega razloga za utemeljeno odklonitev privatizacijske prodaje stanovanja (sklep VS RS opr. št. II Ips 139/98 v Zbirki odločb VS 1999 str. 239). Razlog za odklonitev prodaje, ki bi lahko prišel v obravnavani zadevi v poštev, vsebuje drugi odstavek 128. člena SZ.

Kadar lastnik stanovanja zahteva izpraznitev stanovanja zoper toženca, ki trdi, da mu gre podobna stanovanjska zaščita kot imetniku stanovanjske pravice ob uveljavitvi SZ in to dokazuje, mora tožnik dokazati, da obstajajo pogoji po 148. čl. SZ, zaradi katerih ni dolžan s tožencem skleniti najemne pogodbe.

Če je bila v času uveljavitve SZ lastnica hiše zakonita zastopnica tožnika, in ob nadaljnji ugotovitvi, da je bila hiša za bivanje primerna, sta sodišči pravilno uporabili 2. odstavek 128. člena SZ v zvezi s 60. členom ZSR. Ko sta ugotovili, da so po ZSR obstajali razlogi za odpoved stanovanjskega razmerja brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov, sta pravilno presodili, da tožena stranka ni bila zavezanec za prodajo navedene garsonjere po privatizacijskih pogojih SZ.

Obnova postopka v stanovanjski zadevi, ki je tekla v okviru 58. čl. in 147. čl. SZ je možna, čeprav se razlog za obnovo nanaša na 144. čl. SZ.

Ker je bilo med postopkom ugotovljeno, da so tožniki s pravnomočnostjo odločbe o denacionalizaciji, to je dne 3.8.1994, postali lastniki spornega stanovanja, toženka pa v stanovanju ne stanuje in tudi s solastniki ni sklenila najemne pogodbe, je tožbeni zahtevek tožnikov na izpraznitev stanovanja utemeljen (1. odstavek 58. člena SZ).

Izrek sodbe prve stopnje, ki vsebuje celotno najemno pogodbo, je v skladu z 41. členom SZ. To velja tudi za navedbo oseb, ki skupaj z najemnikom uporabljajo stanovanje (2. alinea 1. odstavka 41. člena SZ).

Dejstvo, da tožnik stanuje v spornem objektu na podlagi stanovanjske pogodbe z dne 21.6.1972, da je na podlagi odločbe pravne prednice tožene stranke že 15.11.1963 dobil dovoljenje za adaptacijo navedenega stanovanjskega objekta ter, da zakonska zveza tožnika obstaja že vrsto let zgolj formalno oziroma da z družino ne živi že več kot 10 let in torej ne živi v L., kjer živita žena in sin. Zato niso izpolnjeni pogoji iz 2. odstavka 128. člena Stanovanjskega zakona v zvezi s 60. členom Zakona o stanovanjskih razmerjih.

Pravico do odpravnine ima tisti, ki ima pravico do trajne uporabe stanovanja. Lastnik stanovanja ne bi bil dolžan skleniti najemne pogodbe zaradi obstoja okoliščin po I. odst. 148. čl. SZ, pa je kljub temu z imetnikom stanovanjske pravice sklenil najemno pogodbo za manjše stanovanje zato, da je ta izpraznil večje stanovanje. Sodišče mora ugotavljati obstoj okoliščin iz I. odst. 148. čl., ker najemna pogodba ni bila sklenjena na podlagi 147. čl. SZ (le tako sklenjena pogodba namreč preprečuje ponovno ugotavljanje obstoja teh okoliščin).

Če lastnik stanovanja odkloni prodajo po privatizacijskih določilih SZ zaradi gradnje stanovanjske hiše, mora imetnik stanovanjske pravice zahtevati sklenitev najemne pogodbe za določen čas, ker sicer uporablja do izselitve stanovanje nezakonito. Višina koristi, ki jo je imel tisti, ki je uporabljal tujo stvar v svojo korist, se presoja po vrednosti, ko je zahtevek postavljen oz. ko se o njem odloča.

Toženec v stanovanju ni nezakonito, čeprav nima sklenjene najemne pogodbe, ker mu tožeča stranka ni omogočila sklenitve najemne pogodbe.

Utemeljen je izpraznitveni zahtevek za stanovanje, če ga najemnik neha uporabljati, ne izroči ga pa lastniku.