149. člen SZ

Pravni zaključek, da je bila M.R. na dan uveljavitve SZ, bivajoča v domu za ostarele, še vedno imetnica stanovanjske pravice na svojem stanovanju, pomeni, da je bila podana okoliščina iz 3. odstavka 58. člena ZSR, zaradi česar tožnica kot podnajemnica nima nobene pravice iz 149. člena SZ.

Izhodišče tožene stranke, da je treba kot časovno oporno točko upoštevati čas vložitve tožbe, je pravno napačno. Po 149. členu Stanovanjskega zakona bi nezakonita uporaba stanovanja lahko dobila zakonito podlago le v primeru, če bi podstanovalec stalno prebival v stanovanju več kot dve leti, šteto od izselitve imetnika stanovanjske pravice pa do uveljavitve SZ (19.10.1991). Novi SZ namreč ne pozna instituta nastanka stanovanjskega razmerja s potekom časa, zato dan vložitve tožbe sedanjega lastnika ni pravno odločilen.

Ob dejanski ugotovitvi, da so se toženci preselili v stanovanje ob sklenitvi podnajemniške pogodbe, torej v aprilu 1990, takšno bivanje ni pripeljalo do pravnega varstva tožencev v smislu 149. člena SZ, ker do uveljavitve SZ ni preteklo 2 leti od njihove vselitve.

Načeloma ne gre za nezakonito uporabo stanovanja v smislu 58. čl. SZ, če ga uporablja oseba, ki se je vselila nezakonito v času veljavnosti ZSR, v stanovanju živela več kot dve leti in pred uveljavitvijo SZ izselitev ni bila več dopustna.

Presoja obstoja okoliščin po 149. členu SZ.

Podnajemno razmerje je v razmerju do najemnega akcesornega značaja (2. odst. 60. čl. SZ in 76. čl. prej veljavnega ZSR), kar pomeni, da od tedaj, ko je najemnik prenehal uporabljati stanovanje, podnajemnik zaseda stanovanje nezakonito. Ne glede na to, ali sta se toženca vselila v stanovanje v času veljavnosti ZSR ali v času veljavnosti SZ, bi po izselitvi imetnika stanovanjske pravice obdržala pravico nadaljnje uporabe stanovanja le, če bi bila podana situacija iz 149. čl. SZ. Ta pa ni: na eni strani zato, ker stanovanje ni bilo v celoti oddano podstanovalcu, na drugi pa zato, ker do uveljavitve SZ v stanovanju tožena stranka ni stalno prebivala več kot dve leti - dveletni rok bi moral poteči do uveljavitve novega zakona in ne, kot si očitno razlaga tožena stranka, do vložitve tožbe.

Ker toženec kot podstanovalec do uveljavitve SZ v stanovanju ni prebival dve leti, tožeča stranka utemeljeno zahteva njegovo izpraznitev.

Po 352. členu ZPP sme pritožnik v pritožbi navajati nova dejstva in predlagati nove dokaze. Ko presoja predlog novega dokaza mora sodišče presoditi tudi, ali bi takšen nov dokaz lahko vplival na morebitno drugačno odločitev na prvi stopnji. Če že na pritožbeni stopnji iz samih pritožbenih navedb ugotovi, da takšen dokaz v povezavi z drugimi dokazi ne bi pripeljal do drugačne rešitve, ne stori nobene kršitve ZPP, če takšnega dokaza ne upošteva in pritožbo kljub temu zavrne.

Za pridobitev pravice do odkupa stanovanja na podlagi 149. čl. SZ sta morala biti ob uveljavitvi zakona izpolnjena oba predpisana pogoja : 1) da je bila sklenjena podstanovalska pogodba za celotno stanovanje, zaradi česar je imetniku stanovanjske pravice ta pravica prenehala po 1. odst. 58. čl. ZSR in 2) da je podstanovalec celotno stanovanje uporabljal več kot dve leti.

Oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe, uporablja stanovanje nezakonito in ga mora po tožbi tožnika izprazniti. Toženec kot podstanovalec v času uveljavitve SZ ni mogel pridobiti stanovanjske pravice, ker dotlej še ni poteklo dve leti od njegove vselitve v stanovanje.

Zakonodajalec je v Stanovanjskem zakonu omogočil pravico do odkupa stanovanja po določbah stanovanjskega zakona celo določeni kategoriji oseb, ki je brez predpisane odločbe o dodelitvi stanovanja ali celo pogodbe, stanovala v stanovanjih v družbeni lastnini več kot 2 leti pred uveljavitvijo stanovanjskega zakona (19.10.1991). Tako je v 149. členu SZ določil, da ima vse tiste pravice, ki bi jih imel po Stanovanjskem zakonu imetnik stanovanjske pravice, podstanovalec, če mu je bilo stanovanje v celoti oddano in če je ta v njem stalno prebival več kot 2 leti (šteto do uveljavitve Stanovanjskega zakona). Take pravice so pridobili tudi nezakonito vseljeni, če so ob uveljavitvi stanovanjskega zakona že uporabljali stanovanje v družbeni lastnini več kot 2 leti. Tožničin pravni položaj v spornem stanovanju pa ne more biti šibkejši od omenjenih kategorij stanovalcev.

Zakonski pogoji 64. člena ZSR za odpoved stanovanjskega razmerja J. K. niso bili izpolnjeni. Kljub oddaji celega stanovanja v podnajem ji stanovanjsko razmerje ni prenehalo niti na podlagi prvega odstavka 58. člena ZSR, saj gre za izjemo iz 5. točke tretjega odstavka istega člena. Toženkin pravni položaj v stanovanju je bil zato še naprej odvisen od pravnega položaja imetnice stanovanjske pravice. V stanovanju je bivala zakonito, ker je z imetnico stanovanjske pravice 1.2.1988 sklenila podnajemno pogodbo. Z uveljavitvijo SZ toženka ni pridobila nobene samostojne pravice. Imetnica stanovanjske pravice je umrla 5.2.1992. Z njeno smrtjo je prenehala pravna podlaga za toženkino bivanje v spornem stanovanju, saj toženka niti ne zatrjuje, da bi z lastnikom stanovanja poskušala skleniti najemno pogodbo. Pravna podlaga za izpraznitveni zahtevek proti toženki je zato v 58. členu SZ.

Čeprav posel sam res ni nastal (podobno kot ne nastane pri odsotnosti pogodbene podlage po 52. členu ZOR - primerjaj - Cigoj: Komentar obligacijskih razmerij I, str. 206 in 207), terja varnost pravnega prometa, podobno kot v primerih 52. člena ZOR, da se ničnost obstoječe zapisane pogodbe izrečno ugotovi.

Določba 149. čl. Stanovanjskega zakona rešuje vprašanje upravičenosti do privatizacijskega odkupa v primeru kolizije interesov med prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice in podstanovalcem.

Določba 149. člena SZ je izjema od pravila, da imajo pravice iz SZ le tiste osebe, ki so na dan uveljavitve zakona imele status imetnika stanovanjske pravice. Izjeme je potrebno strogo razlagati. SZ v 149. členu določa dva pogoja, da ima podstanovalec enake pravice, kot bi jih imel imetnik stanovanjske pravice: da je bilo stanovanje v celoti oddano podstanovalcu in da je ta v stanovanju prebival več kot dve leti. Ker je imetnik stanovanjske pravice odpovedal stanovanjsko razmerje v decembru 1990, je toženec šele od takrat dalje stanovanje uporabljal brez veljavnega pravnega naslova in tako tudi nista potekli dve leti do dneva uveljavitve SZ.

Tožena stranka se je v stanovanje vselila v septembru 1989 in sicer na podlagi veljavnega pravnega naslova - na podlagi podnajemne pogodbe, s katero je v skladu z določilom 71. čl. Pravilnika o dodeljevanju stanovanj iz stanovanjskega sklada JLA soglašal garnizijski stanovanjski organ. Četudi je imetnik stanovanjske pravice oddal celotno stanovanje v podnajem, stanovanjske pravice ni izgubil, saj gre za situacijo iz 3. tč. 3. odst. 58. čl. ZSR. Določilo 149. čl. SZ določa, da v primeru, če je stanovanje v celoti oddano podstanovalcu in če ta stalno prebiva v stanovanju več kot dve leti, se šteje, da ima podstanovalec vse pravice, kot bi jih imel po tem zakonu imetnik stanovanjske pravice - vendar pa to ne v primeru, če obstajajo okoliščine iz 3. odst. 58. čl. SZ. Za presojo poteka dveh let pa je pomemben dan uveljavitve SZ: le tisti podstanovalec, ki je do tega dne prebival v stanovanju dve leti pridobi pravice, ki bi jih imet imetnik stanovanjske pravice, torej tudi pravico do odkupa stanovanja.

Stanovanjski zakon (Ur.l. RS, št. 19/91, 21/94 in 23/96, SZ) je omogočil (predpisal) odkup stanovanj pod ugodnimi pogoji tudi tistim podstanovalcem, ki so imeli v podnajemu celotno stanovanje več kot dve leti (149. člen SZ). Tožnica je bila prvotno res podnajemnica, vendar je bilo v postopku ugotovljeno, da je sporno stanovanje v celoti uporabljala nemoteno več kot dve leti pred uveljavitvijo SZ. Že te ugotovitve omogočajo presojo o tem, da je tožbeni zahtevek tožnice za odkup stanovanja utemeljen, skladno z določilom 149. člena SZ. Odkup pod ugodnimi pogoji je bil enkraten privilegij, ki ga je izjemoma določil zakon. Napačno je enačenje lastninjenja in privatizacije, kot je določena v VIII. poglavju SZ in v tem poglavju določenih upravičencev, s predkupno pravico in predkupnim upravičencem, kot ga določa 20. člen SZ. V slednjem gre za najemnika stanovanja, ki ima sklenjeno najemno pogodbo z lastnikom, ta pa želi stanovanje prodati in ga mora najprej ponuditi najemniku. Res so se glede na končne in prehodne določbe SZ šteli tudi imetniki stanovanjske pravice že po zakonu za najemnike, vendar jih je zakon posebej privilegiral glede odkupa stanovanj.

Toženec uporablja sporno stanovanje brez pravnega naslova (58.čl. Stanovanjskega zakona). J. ni pridobil stanovanjske pravice po tedaj veljavnem Zakonu o stanovanjskih razmerjih. Ker J. ni bil imetnik stanovanjske pravice, ni mogel skleniti veljavne podnajemne pogodbe s tožencem.

Revizija utemeljeno opozarja, da v danem primeru ni mogoče uporabiti ustaljene sodne prakse, ki velja za povsem drugačne primere. Navedena odločba II Ips ... se namreč nanaša na drugačen dejanski stan, ko se imetnik stanovanjske pravice (na vojaškem stanovanju) prav na podlagi te pravice preseli v drugo (vojaško) stanovanje, na katerem pa ne more pridobiti stanovanjske pravice. V danem primeru tožnik ni imel stanovanjske pravice in se je (kot zatrjuje) preselil v sporno stanovanje na podlagi ustne podstanovalske pogodbe, zato abstraktnih dejanskih stanov iz različnih pravdnih zadev ni mogoče enačiti. Gre za uporabo različnih določil SZ in ZSR in seveda tudi za različno sodno prakso. Kot je bilo že navedeno, morata sodišči prve in druge stopnje za odločitev v zadevi ugotoviti, ali je toženec oddal v podnajem vse sporno stanovanje in ali je tožnik do uveljavitve SZ na tak način v stanovanju prebival več kot dve leti. Ker sodišče prve stopnje zaradi zmotne uporabe materialnega prava o tem nima razlogov in ker je tudi sodišče druge stopnje v obrazložitvi izpodbijane sodbe le povzelo, češ da je sodišče prve stopnje zaključilo, da prvotožencu stanovanjsko razmerje ni preneh

Določba 2. odst. 159. člena SZ v prehodnem obdobju do sklenitve najemne pogodbe ureja razmerje med lastnikom stanovanja in imetnikom stanovanjske pravice na tem stanovanju. Tožnik, ki se je v stanovanje nezakonito vselil 14 mesecev pred uveljavitvijo SZ, tudi po lastnih navedbah na dan uveljavitve SZ stanovanjske pravice na tem stanovanju ni imel. Zato uporaba navedene zakonske določbe v tožnikovem primeru ne pride v poštev. Ker se je prejšnji imetnik stanovanjske pravice iz stanovanja izselil že v avgustu 1990, mu je na podlagi 58. člena takrat veljavnega ZSR že takrat prenehala stanovanjska pravica na spornem stanovanju. Zaradi izselitve takratnega imetnika stanovanjske pravice pa je po 76. čl. ZSR prenehalo tudi tožnikovo zatrjevano podstanovalsko razmerje. Tožnika torej ni mogoče šteti niti za upravičenca po 117. členu SZ niti za upravičenca po 149. členu SZ.