112. člen SZ

Pritožbeno sodišče pritrjuje sodišču prve stopnje, da je tožeča stranka v celotnem postopku prepričljivo dokazala obstoj pravnega temelja, kupoprodajno pogodbo, iz katere sledi, da je pokojni kupil stanovanje na javni licitaciji 24. 11. 1966, kot edini ponudnik za izklicno ceno. Prvotožena stranka nikoli ni zatrjevala, da bi prodajalec zaradi neplačila kupnine od pogodbe odstopil, zato ni razloga za dvom v veljavnost sklenjene pogodbe. To pa zadostuje za pravilen materialopravni zaključek v 40. točki obrazložitve izpodbijane sodbe, da je pokojnikova posest temeljila na pravnem naslovu, ki je bil usmerjen v pridobitev lastninske pravice na spornem stanovanju, na podlagi sklenjene kupoprodajne pogodbe in se pridružuje stališču, da je na podlagi vsega navedenega pokojni A. A. utemeljeno verjel, da ima stanovanje s pripadajočima kletnima prostoroma upravičeno v posesti kot svoje. Čeprav v zemljiški knjigi ni bil vpisan kot lastnik, pa iz navedb drugotožene stranke sledi, da zgradba, v kateri se nahaja stanovanje pred letom 2002, niti ni bila etažirana, zato vpis stanovanja v zemljiško knjigo pred tem datumom ne bi bil mogoč.

Po presoji Vrhovnega sodišča že zgolj okoliščina, da gre za prirejeno razmerje, narekuje, da se zakonskega varstva lastnika ne zožuje prek varoval, ki so določena v SZ-1. Ta namreč nudijo vzpostavitev zadostnega ravnovesja med lastninsko pravico na eni ter pravico do spoštovanja doma z vsem socialnim kontekstom, vgrajenim v SZ-1, na drugi strani. Odpoved neprofitnega najemnega razmerja oziroma neprofitne najemne pogodbe zaradi neplačila obveznosti, čeprav je obveznost tekom postopka (do konca glavne obravnave) prenehala, pomeni dopusten ukrep za varovanje interesov tožnikov. Ta ukrep je tudi nujen, če naj lastninsko pravico jemljemo resno. V nasprotnem primeru bi namreč veljalo, da mora lastnik najprej podati najemniku izvensodni opomin, nato še sodnega v obliki tožbe in šele če toženec tudi do konca glavne obravnave zapadlega obroka najemnine ne poravna, bi lahko sodišče izdalo zoper njega obsodilno sodbo. Ta zgodba bi se lahko ponavljala nato iz obroka v obrok. Sodišče s tem torej tudi ni kršilo toženčeve pravice do spoštovanja doma. Do posega vanjo je namreč prišlo iz krivdnih vzrokov na njegovi strani, ki jih tudi po lastnikovem opominu v danem roku ni odpravil. Poseg vanjo

SPZ kot materialno predpostavko za priposestvovanje predpisuje dobroverno lastniško posest (drugi odstavek 43. člena SPZ). Tožeča stranka bi tako morala izkazati, da je za zatrjevano posest imela tudi pravno podlago (pravni naslov za pridobitev lastninske pravice), česar pa ni niti konkretno trdila. S trditveno in dokazno podlago ji torej ni uspelo izkazati ne lastniške posesti (prvi odstavek 27. člena SPZ) in tudi ne dobrovernosti (28. člen SPZ), saj je posest (po SPZ) dobroverna, če ima posestnik pravni naslov za pridobitev lastninske pravice. Tudi če bi ob uporabi določbe drugega odstavka 269. člena SPZ šteli, da je v konkretnem primeru priposestvovalna doba iztekla z dnem uveljavitve SPZ, tožeče stranke tudi ni mogoče šteti kot dobroverne posestnice v smislu določil ZTLR, saj bi moralo njeno prepričanje, da je lastnica stvari, ki jo ima v posesti, temeljiti na ustrezni pravni podlagi, ki pa je ni z ničemer izkazala.

Ker je predmet lastninjenja stanovanje, je predpis, na podlagi katerega se je stanovanje olastninilo, Stanovanjski zakon iz leta 1991 in ne ZLNDL, ki je bil sprejet leta 1997, torej kasneje. ZLNDL je splošen predpis, po katerem naj bi se opravilo lastninjenje le v tistih primerih, ko se predmet ni lastninil po drugem (matičnem) predpisu. ZLNDL je bil v razmerju do drugih predpisov zgolj subsidiarno uporaben. Bistveno za odločitev v tej zadevi je, kdo je imel (ne glede na formalni vpis v zemljiški knjigi) ob uveljavitvi SZ pravico uporabe na spornem stanovanju. Stanovanja po letu 1991 niso bila več "stvar v družbeni lastnini".

V tej zadevi je ključno vprašanje lastninjenja in nadaljnje privatizacije vtoževane nepremičnine, ki je bila nekdaj v družbeni lastnini. Ker gre za stanovanje, je potrebno pri reševanju spora izhajati iz predpisa, ki je urejal lastninjenje in privatizacijo stanovanj, to je SZ iz leta 1991. Pravna prednica tožnikov je kot imetnica stanovanjske pravice odkupila stanovanje s pogodbo, sklenjeno na podlagi privatizacijskih določb SZ. V tej pogodbi z dne 11.10.1993 je kot prodajalec in lastnik nastopala družba C.I. S tem trenutkom je lastninska pravica prejšnjega lastnika (ne glede, kdo dejansko je to bil) prenehala. To v konkretnem primeru pomeni, da je (morebitna) toženkina lastninska pravica, tudi če je do sklenitve Pogodbe z dne 11.10.1993 obstajala, s trenutkom sklenitve prodajne pogodbe prenehala.

Tožniki so bili prikrajšani za materialnopravno upravičenje uporabe in razpolaganja s spornimi prostori, toženka pa v istem obsegu brez veljavne pravne podlage obogatena (prvi odstavek 190. člena OZ). Ker tožniki prostorov ne morejo (več) zahtevati nazaj, so upravičeni do plačila njihove vrednosti.

Zaradi neločljive povezanosti lastnine posameznega dela zgradbe (stanovanja) in solastnine skupnih delov (zemljišča) solastninske pravice tožnikov kot etažnih lastnikov funkcionalnega zemljišča (tudi stavbišča, pripadajočega zemljišča …) ni mogoče vknjižiti v zemljiški knjigi, ne da bi bila pri tem hkrati vpisana (vknjižena) etažna lastnina. Do uveljavitve ZVEtL-a neurejena lastninskopravna razmerja etažne lastnine etažnih lastnikov lahko v skladu z določbami ZVEtL etažni lastniki (po določbah ZVEtL pridobitelji posameznega dela stavbe) uredijo v postopku vzpostavitve etažne lastnine in posledično določitvijo pripadajočega zemljišča, ki pripada stavbi v etažni lastnini, kot tudi samo določitvijo pripadajočega zemljišča (določanje pripadajočega zemljišča za stavbe, zgrajene pred 1. januarjem 2003).

Ker je predmet lastninjenja stanovanje, je predpis, na podlagi katerega se je stanovanje olastninilo Stanovanjski zakon iz leta 1991 in ne Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini.

Kljub morebitnemu drugačnemu namenu pogodbenih strank izvenupravne poravnave, izplačilo odškodnine ne predstavlja „izvršitve denacionalizacije“, saj do le-te lahko pride le pod pogoji in na način, ki jih določa zakon.

Določbi 65. člena ZZ in 92. člena ZZDej sta lex specialis v razmerju do določb 111. člena in 112. člena SZ. Distinkcije med pojmom lastnik po SZ in lastnikom, kot je opredeljen v stvarno pravni materiji, naš stvarno pravni sistem ne uvaja in sicer tako kar zadeva določbe SPZ (prej ZTLR) kot tudi ne določbe SZ. Lastnik je v obeh primerih tista oseba, ki ima na stvari lastninsko pravico.

Za utemeljenost tožbenega zahtevka zadostuje že trditev o neplačevanju najemnine do dneva opomina.

Neplačan dolg najemnine, ki se je obravnaval v že končanem postopku, ne more biti krivdni razlog v novem postopku. Za nov krivdni razlog je treba vročiti najemniku nov opomin s konkretnim opisom kršitve pogodbe (npr. višina neplačanega dolga za točno določeno obdobje).

Zmotno je tudi stališče, ki ga pritožba ves čas ponavlja, da gre namreč zaradi spremembe namembnosti iz konjskega hleva v stanovanje sedaj za novo stvar. Nesporno je, da je bila zgradba po nacionalizaciji obnovljena, spremenjena je bila njena namembnost, vendar pa zaradi obnovitvenih in adaptacijskih del ne gre za novo stvar, saj se obnavlja in adaptira lahko le obstoječa stvar. S tem se lahko seveda bistveno poveča njena vrednost, ne nastane pa z adaptacijo nova stvar.

Ob upoštevanju načela zaupanja v zemljiško knjigo in načela zakonitosti vpisa v zemljiško knjigo od katerega vsaj enega v tej pravdni zadevi ni mogoče spoštovati, je pritožbeno sodišče kljub dobri veri in zaupanju v zemljiško knjigo s strani prvotožene stranke ob upoštevanju nesporne nedobrovernosti drugotožene stranke tako ob vknjižbi lastninske pravice, kakor tudi ob vknjižbi hipoteke in ob upoštevanju vseh ostalih okoliščin primera dalo prednost načelu zakonitosti vpisa v zemljiško knjigo pred načelom zaupanja v zemljiško knjigo.

Pritožnik se sicer ne more uspešno sklicevati na določbo prvega odstavka 210. člena ZIZ. Pravico do triletnega stanovanja kot najemnik v prodanem stanovanju bi pridobil le, če bi jo pravočasno, to je v 60 dneh od prejema sklepa o izvršbi, uveljavljal s posebnim predlogom (drugi odstavek člena 210 ZIZ). Pritožnik se na takšen predlog ne sklicuje in ga tudi pregled spisa ne pokaže.

Zavod RS za blagovne rezerve je v času uveljavitve Stanovanjskega zakona kot Republiška direkcija za blagovne rezerve deloval kot organizacija v sestavi Ministrstva za trgovino, vendar pa je bil kljub temu tudi v tistem obdobju samostojna pravna oseba, saj mu je takšen status podelil sam zakon (prim. 2. odstavek 14. člena Zakona o organizaciji in delovnem področju republiške uprave), zato je kot imetnik pravice uporabe na spornem stanovanju na podlagi 112. člena SZ le-ta (in ne Republika Slovenija po 111. členu SZ) postal lastnik spornega stanovanja.

Ne glede na to, da je v razmerju do tožnice prva toženka nastopala kot stanodajalec, je lahko na prodajo stanovanja lahko tožen le tisti, ki je lastnik in ki lahko kupcu omogoči prehod lastninske pravice na nepremičnini z vpisom v zemljiški knjigi (20. in 33. čl. ZTLR). S sklenitvijo kupoprodajne pogodbe namreč kupec prevzame vse pravice in obveznosti, ki jih imajo lastniki stanovanj (118. čl. SZ).

Tožena stranka, ki je kupila družbeno pravno osebo kot stečajnega dolžnika, s tem še ni pridobila lastninske pravice na stanovanju, na katerem je imela družbeno pravna oseba pravico uporabe. Za pridobitev lastninske pravice na podlagi pravnega posla je namreč potrebna še pridobitni način (vknjižba). Ker ta ni bila izvedena, je tožena stranka pridobila le pravico uporabe ter so izpolnjeni pogoji iz 112. člena SZ.

Z vključitvijo predsobe in sanitarij v dvosobno stanovanje leta 1968, kar je bilo tedaj vse družbena lastnina, sta postala tudi vključena prostora sestavina stanovanja ter je imelo stanovanje že leta 1968 enoten in nedeljiv materialnopravni položaj. Zato je imetnica pravice uporabe postala lastnica celega stanovanja po določbi 112. člena SZ že z uveljavitvijo SZ. Ker je bilo sporno stanovanje pridobljeno s kupno pogodbo in torej ni postalo splošno ljudsko premoženje na podlagi v 3. in 4. členu Zakona o denacionalizaciji navedenih predpisov o podržavljenju (drugi odstavek 113. člena SZ), je prva toženka morala prodati to stanovanje tožniku.

Lastnik stanovanja po 129. členu SZ je le oseba, ki jo zavezuje dolžnost prodaje stanovanja po 117. členu SZ. Prvotožena stranka ni taka oseba, ker je stanovanje pridobila s kupno pogodbo od dedičev denacionalizacijskega upravičenca. Zato tožečima strankama ni dolžna omogočiti nakupa drugega primernega stanovanja.