111. člen SZ

Trditve toženk o sklenjeni najemni pogodbi s takratno lastnico spornih nepremičnin so dopustne, za odločitev (glede na citirane določbe 107. člena SZ-1 in 175. člena ZIZ) relevantne in ob zgoraj navedenih nespornih dejstvih (strinjanje takratne lastnice spornih nepremičnin s selitvijo toženk vanje v letu 2013 v zvezi s posojilnimi pogodbami s tožničinim direktorjem) tudi ne očitno neutemeljene. Zato bi se moralo sodišče prve stopnje do teh trditev toženk opredeliti. Ker se sodišče prve stopnje do njih ni opredelilo in ni ugotavljalo nobenih dejstev glede vprašanja obstoja najemne pogodbe, sklenjene med partnerko tožničinega direktorja kot takratno lastnico spornih nepremičnin in toženkama, je kršilo njuno pravico do izjavljanja, saj je prezrlo njune bistvene navedbe in onemogočilo njihovo dokazovanje. Zato je podana uveljavljana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

Nima prav pritožnica, ko sodišču prve stopnje očita, da je napačno odločilo, ko je svojo odločitev utemeljilo na SZ, ki v 1. členu določa, da ureja vprašanja stanovanjskih stavb in lastninskopravna razmerja ter upravljanje večstanovanjskih stavb. Pritožba sodišču prve stopnje namreč očita, da se ni opredelilo, ali je šlo v spornem objektu za večstanovanjsko ali poslovno stavbo in se tako postavlja vprašanje ali bi sploh smelo uporabiti SZ. Takšni razlogi niso pravno pravilni, saj 111. člen SZ (poglavje 8. - Lastninjenje in privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš ter stanovanjskih podjetij) ureja lastninjenje stanovanj, ne glede na to v kakšnih objektih se nahajajo.

Nepremičnini sta bili do uveljavitve Stanovanjskega zakonika (v nadaljevanju: SZ) dne 19. 10. 1991 družbena lastnina, na kateri je bilo priposestvovanje, v skladu z ustaljeno pravno teorijo in sodno prakso, izključeno. Z dnem uveljavitve SZ je postala lastnica družbenih stanovanj in stanovanjskih hiš drugo tožeča stranka kot občina (111. in 113. člen SZ)

Aneks, ki jasno in nedvoumno opredeljuje površino funkcionalnega zemljišča k določeni stavbi, ob upoštevanju, da je bil sklenjen po uveljavitvi ZLNDL, izključuje tolmačenje, da predstavlja tudi preostali del nepremičnine funkcionalno zemljišče k tožničini stavbi, na katerem je tožnica kot imetnica pravice uporabe ex lege pridobila lastninsko pravico. Če je tožnica štela, da je postala lastnica preostalega dela nepremičnine na podlagi ZLNDL, ne bi sklenila omenjenega aneksa, ampak bi se sklenitvi uprla in zoper Republiko Slovenijo uveljavljala svojo lastninsko pravico, česar pa ni storila. Posestnik ni v dobri veri, če je vedel ali mogel vedeti, da ni upravičen do posesti. V svoji zmoti zato ne sme opustiti običajne skrbnosti, ki se zahteva od posestnika pri razmisleku (raziskovalni dolžnosti) o tem, kdo je pravi lastnik nepremičnine, sicer ta ni opravičljiva.

Tožnica, ki v zahtevanem roku iz 147. člena SZ ni zahtevala sklenitve najemne pogodbe, hkrati pa niti ni bila imetnica stanovanjske pravice, kljub dolgoletnemu bivanju v sporni nepremičnini, nima zahtevka na sklenitev najemne pogodbe z novim lastnikom, toženko, v posledici česar je sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo tožničin tožbeni zahtevek.

Ker je predmet lastninjenja stanovanje, je predpis, na podlagi katerega se je stanovanje olastninilo, Stanovanjski zakon iz leta 1991 in ne ZLNDL, ki je bil sprejet leta 1997, torej kasneje. ZLNDL je splošen predpis, po katerem naj bi se opravilo lastninjenje le v tistih primerih, ko se predmet ni lastninil po drugem (matičnem) predpisu. ZLNDL je bil v razmerju do drugih predpisov zgolj subsidiarno uporaben. Bistveno za odločitev v tej zadevi je, kdo je imel (ne glede na formalni vpis v zemljiški knjigi) ob uveljavitvi SZ pravico uporabe na spornem stanovanju. Stanovanja po letu 1991 niso bila več "stvar v družbeni lastnini".

Okoliščine, da je sporno stanovanje bilo do uveljavitve SZ v družbeni lastnini, in način, kako se je stanovanje olastninilo z uveljavitvijo SZ, je treba presojati v okviru ugotavljanja tožničine dobre vere. Toženka ni ponudila okoliščin, ki bi pri tožnici morale poroditi dvom o tem, da sta pravna prednika po zakonu pridobila lastninsko pravico na podlagi 116. člena SZ in je lastnica na podlagi 111. člena SZ postala občina.

V tej zadevi je ključno vprašanje lastninjenja in nadaljnje privatizacije vtoževane nepremičnine, ki je bila nekdaj v družbeni lastnini. Ker gre za stanovanje, je potrebno pri reševanju spora izhajati iz predpisa, ki je urejal lastninjenje in privatizacijo stanovanj, to je SZ iz leta 1991. Pravna prednica tožnikov je kot imetnica stanovanjske pravice odkupila stanovanje s pogodbo, sklenjeno na podlagi privatizacijskih določb SZ. V tej pogodbi z dne 11.10.1993 je kot prodajalec in lastnik nastopala družba C.I. S tem trenutkom je lastninska pravica prejšnjega lastnika (ne glede, kdo dejansko je to bil) prenehala. To v konkretnem primeru pomeni, da je (morebitna) toženkina lastninska pravica, tudi če je do sklenitve Pogodbe z dne 11.10.1993 obstajala, s trenutkom sklenitve prodajne pogodbe prenehala.

Tožniki so bili prikrajšani za materialnopravno upravičenje uporabe in razpolaganja s spornimi prostori, toženka pa v istem obsegu brez veljavne pravne podlage obogatena (prvi odstavek 190. člena OZ). Ker tožniki prostorov ne morejo (več) zahtevati nazaj, so upravičeni do plačila njihove vrednosti.

Gola (čeprav več deset let trajajoča) uporaba nepremičnine v času sistema družbene lastnine ne utemeljuje pridobitve lastninske pravice po nobenem tranzicijskem predpisu.

Revizija se dopusti glede pravnega vprašanja aktivne legitimacije zavoda kot upravljalca stvarnega premoženja države za vložitev tožbe za izpraznitev nepremičnin, ki jih ima zavod v upravljanju v smislu določb 5. točke 3. člena in 26. člena Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti ter tretjega odstavka 65. člena Zakona o zavodih v zvezi z drugim odstavkom 111. člena Stanovanjskega zakona.

Po stališču novejše sodne prakse je nedobroveren le tisti posestnik, ki ve, da mu ne pripada pravica do posesti ali pa bi moral to vedeti, dobre vere (opravičljive zmote in ustrezne skrbnosti posestnika glede prepričanja o lastništvu) pa ni mogoče izpodbiti zgolj s sklicevanjem na zemljiškoknjižne podatke. Dejstvo, da tožnica ni imela prve kupoprodajne pogodbe, samo po sebi tako ne more ovreči dobrovernosti njene posesti, kakor tudi ne dejstvo, da ne pozna okoliščin prenosa ustreznih upravičenj s toženkine pravne prednice na investitorja stavbe. Ni bilo namreč podlage za razumen dvom o tem, da je investitor imel ustrezna upravičenja za prodajo stanovanj v večstanovanjskih stavbah, ki jih je zgradil. Še manj podlago za zaključek o nedobroverni posesti predstavlja dejstvo, da tožnica ni bila vknjižena kot lastnica.

Tožnica je v letu 2003 kupila nepremičnino na javni dražbi v izvršilnem postopku na osnovi vpisanih zastavnih pravic, toženec pa je kupil solastniški delež v letu 2001 - v času, ko so že potekali izvršilni postopki v zvezi s prodajo te nepremičnine, pri čemer je bil s tem seznanjen. Tako ni dvoma, da toženec ni bil dobroveren.

Sklenitelji pogodbe o prenosu lastninske pravice na stanovanju po določbah VIII. poglavja SZ so skupaj z zemljiškoknjižno lastnico takšne nepremičnine enotni in nujni sosporniki. Začetek stečajnega postopka ne vpliva na dovoljenost vpisov v zemljiško knjigo v primerih, ko ti temeljijo na razpolagalnih poslih, ki so začeli učinkovati v notranjem razmerju med stečajnim dolžnikom kot odsvojiteljem in pridobiteljem stvarne pravice pred začetkom stečajnega postopka.

Vzpostavitev etažne lastnine ne bo rešila spornih vprašanj med pravdnimi strankami o skupnih prostorih stavbe. V skladu s prvim odstavkom 25. člena ZVEtL bo lahko druga toženka po vzpostavitvi etažne lastnine svoje zahtevke na skupnih delih uveljavljala v pravdi, pri čemer odločitev sodišča v postopku za vzpostavitev etažne lastnine ne bo ovira za ponovno odločanje o spornem vprašanju.

Po določbah SZ so lastniki stanovanj dolžni skleniti prodajno oziroma najemno pogodbo z občani, ki so imeli stanovanjsko pravico na stanovanju, te pa tožnik ni imel. Pismo o nameri sodi v fazo pogajanj, pogajanja pa ne zavezujejo.

Etažni načrt ni pravni posel, zato ni mogoče ugotavljati njegove ničnosti. Hišniško stanovanje je z uveljavitvijo SZ postalo solast solastnikov ene ali več stanovanjskih hiš in kot takšno se ni moglo še enkrat privatizirati po določilu 117. člena SZ oziroma ni moglo biti predmet obveznosti prodajne pogodbe, sklenjene po določilu 117. člena SZ. Prodajna pogodba, katere predmet obveznosti je nedopusten, pa je nična. Po spremembi odločitve sodišča prve stopnje s strani pritožbenega sodišča je tožbeni zahtevek tožnikov v celoti zavrnjen. Ker je tako okoliščina, ki je aktivirala eventualno nasprotno tožbo tretje toženke odpadla, je pritožbeno sodišče razveljavilo odločitev sodišča prve stopnje glede tožbenega zahtevka po nasprotni tožbi.

Po presoji revizijskega sodišča je potrebno ravnanje strank ovrednotiti v smeri spoštovanja načela vestnosti in poštenja ter prepovedi zlorabe pravic. Na podlagi ugotovljenih okoliščin ni mogoče sklepati, da bi kupci lahko vedeli, da je tožnica (morebiti) originarno pridobila lastninsko pravico na sporni nepremični oziroma da obstaja dvom v pravni položaj vpisane osebe. Kupcem v tem primeru ni mogoče naložiti raziskovalne dolžnosti, da preiščejo pravno stanje nepremičnin. Prav tako ni mogoče sklepati, da niso bili v dobri veri. Ker so kot (bivši) imetniki stanovanjske pravice imeli pravico do odkupa stanovanja, so s trenutkom sklenitve posameznih prodajnih pogodb pridobili lastninsko pravico. S tem trenutkom je lastninska pravica prejšnjega lastnika prenehala.

Ker je predmet lastninjenja stanovanje, je predpis, na podlagi katerega se je stanovanje olastninilo Stanovanjski zakon iz leta 1991 in ne Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini.

Določbi 65. člena ZZ in 92. člena ZZDej sta lex specialis v razmerju do določb 111. člena in 112. člena SZ. Distinkcije med pojmom lastnik po SZ in lastnikom, kot je opredeljen v stvarno pravni materiji, naš stvarno pravni sistem ne uvaja in sicer tako kar zadeva določbe SPZ (prej ZTLR) kot tudi ne določbe SZ. Lastnik je v obeh primerih tista oseba, ki ima na stvari lastninsko pravico.