454. člen ZOR

Da lahko govorimo o njenem obstoju, ni nujno, da pogodba, ki se nanaša na prodajo nepremičnine, vsebuje tudi razpolagalni del oziroma dovolilo prodajalca za vpis kupca kot lastnika v zemljiško knjigo. Izstavitev le tega pomeni že izpolnitev zaveze (napram kupcu) iz prodajne pogodbe. Dogovor z dne 17. 2. 1991 ima vse značilnosti prodajne pogodbe, v kateri je bilo (upoštevaje pravilo o sočasni izpolnitvi) predvideno, da bosta prodajalca svojo zavezo z izročitvijo za pridobitev lastninske pravice potrebnih listin (zemljiško-knjižnih dovolil) izpolnila v okviru posebne pogodbe, ki naj bi sledila plačilu celotne kupnine. Ta posebna pogodba pa ne bi predstavljala glavne pogodbe v smislu določb o predpogodbi, ampak zgolj način realizacije (izpolnitev) zaveze kupcev iz prodajne pogodbe.

Ob odsotnosti protidokazov je, upoštevaje način poslovanja med strankama in izvedenih dokazov, procesnopravno neoporečna dokazna ocena, da je bila med pravdnima strankama sklenjena kupoprodajna pogodba in da je bila kupnina plačana.

Lastninska pravica v pričakovanju se varuje tedaj, ko je njena zemljiškoknjižna pridobitev mogoča neposredno na podlagi „perfektnega“ zavezovalnega in razpolagalnega dela pravnega posla. Ker podpis prodajalca na pogodbi ni bil overjen, zemljiškoknjižno dovolilo pa je bilo pogojno (7. člen pogodbe), tožeča stranka ni imela veljavnega razpolagalnega pravnega posla in je zato neutemeljeno njeno sklicevanje na učinkovanje prenosa lastninske pravice tudi do (nedobrovernih) tretjih oseb, ki bi kasneje pridobile lastninsko pravico na nepremičnini. V kolikor tožeča stranka zatrjuje, da ji je bilo zaradi ravnanj tožencev onemogočeno uveljavljanje s priposestvovanjem pridobljene (originarne) lastninske pravice, je treba upoštevati, da je bila tožeča stranka tista, ki svoje pravice ni varovala oziroma je ni uveljavila. Če je nepremičnino res priposestvovala, bi morala predlagati vpis lastninske pravice na podlagi priposestvovanja, v izvršilnem postopku pa vložiti ugovor tretjega.

Ni dvoma, da je bila tožeča stranka prvi kupec spornih apartmajev, ki sta ji bila s strani druge tožene stranke kot prodajalke tudi izročena, prvi toženec pa ima položaj drugega pridobitelja ter je šlo pri sklenitvi obeh notarskih zapisov za primer dvojnega razpolaganja z istima nepremičninama, kolikor se notarska zapisa nanašata tudi na oba apartmaja. Druga tožena stranka je s prodajo apartmajev tožnici izčrpala svoja razpolagalna upravičenja.

Pravilen je materialnopravni zaključek sodišč druge in prve stopnje, da revidentoma na podlagi odločbe Upravne enote Maribor ter njunega dopisa tožnici z dne 10. 6. 1998, ni moglo ostati neznano, da si del prodanih nepremičnin lastijo tretje osebe. Ker sta revidenta tožbo vložila šele 30. 10. 2001, je prekluzivni rok enega leta (515. člen ZOR) za uveljavljanje pravne napake že potekel.

Kupec je privolil, da je prodajalčeva obveznost do njega prenehala z nadomestno izpolnitvijo v obliki izročitve bagra, letnik 1990. Prodajalec je torej svojo obveznost do kupca (z nadomestno izpolnitvijo) izpolnil, kupec pa svoje obveznosti do prodajalca ni (v celoti) izpolnil. Zato je odločitev o ugoditvi zahtevku za plačilo preostanka kupnine materialnopravno pravilna.

Iz pisne prodajne pogodbe in po plačilu kupnine izhaja obveznost dedičev prodajalca izdati ustrezno zemljiškoknjižno dovolilo za pridobitev lastninske pravice na stanovanju.

Med tožnikom in drugotožencem je bila sklenjena prodajna pogodba in ne pogodba o posredovanju. Tožnikove trditve o „nabavi“ vozila ne izključujejo take razlage njunega pogodbenega razmerja (prim. prvi odstavek 454. člena in 813. člen ZOR). Ob ugotovitvah nižjih sodišč, da se je drugi toženec vedel kot prodajalec (tožnik mu je izročil kupnino, drugi toženec pa je tožniku izročil avtomobil, po okvari avtomobila je nosil tudi stroške popravila in rezervnih delov …), ne gre spregledati, da v tem postopku ni pojasnil, med kom je posredoval oziroma kdo je tožniku avto prodal, če ne on. Iz ugotovljenega kupoprodajnega pogodbenega razmerja med tožnikom in drugotožencem izhaja tudi obveznost slednjega za plačilo vtoževanega zneska. Ker je bila prodajna pogodba razdrta, je dolžan tožniku, ki mu je vrnil prodani avtomobil, vrniti plačano kupnino.

Zakonsko določilo tretjega odstavka 45. člena, da predpogodba veže, če vsebuje bistvene sestavine glavne pogodbe, pomeni, da sta po njej pogodbeni stranki obvezani, da bosta pozneje sklenili drugo glavno pogodbo. Prav takšna vsebina pa jasno izhaja iz pogodbenih določil predpogodbe z dne 16. 05. 1996 (posebej iz določil 5. člena) in ne le iz same naslovitve listine.

Ob ugotovitvi, da je bila kupoprodajna pogodba veljavno sklenjena, da s strani tožnice ni bila niti razdrta, niti razveljavljena, da je na podlagi sklenjene pogodbe in vpisa v zemljiško knjigo lastninska pravica na stanovanju že prešla s tožnice na toženko, je pravilna odločitev, da tožničin zahtevek ni utemeljen niti na podlagi 92. člena SPZ

V zvezi s pritožbeno trditvijo, da tretjetožena stranka ni postala lastnik stavbe, ker je za pridobitev lastninske pravice na njej potreben tudi vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, pa pritožbeno sodišče že na tem mestu opozarja, da je prodaja stavbe kot nepremičnine eden od načinov pravnega razpolaganja z nepremičnino in torej eden od načinov izvrševanja lastninske pravice, opredeljene v 1. odstavku 3. člena ZTLR kot posest, uporaba in razpolaganje (dejansko in pravno) z nepremičnino. Posledice takega pravnega razpolaganja s stavbo (prodaja stavbe) ter dejanska izročitev kupcu v posest, uporabo in dejansko razpolaganje z njo pa so do vknjižbe kupca kot lastnika naslednje: prodajalec izgubi posest (in pravico do posesti), možnost in pravico uporabe in možnost in pravico dejanskega razpolaganja s stavbo, ker so te pravice prešle na kupca. Glede na to, da je v zemljiški knjigi še vedno vknjižen kot lastnik, pa prodajalcu ostane le še možnost pravnega razpolaganja s stvarjo, kar ni enako pravici do pravnega razpolaganja z njo. V taki situaciji ima namreč kupec v primeru uveljavljanja lastninskega zahtevka prodajalca po 1. odstavku 37. člena ZTLR nasproti njemu ugovor prodane

Tega, da tožena stranka ni mogla izpolniti pogodbenih obveznosti, ne zanika. Zato bi bila tožeča stranka v skladu z 11. členom Pogodbe (ki po svoji pravni naravi predstavlja predpogodbo, sklenjeno z odložnim pogojem) upravičena zahtevati sklenitev pogodbe o „povratni“ prodaji blaga po nabavni ceni toženi stranki. V tem primeru bi se vzpostavila tudi terjatev tožeče stranke do tožene stranke na plačilo kupnine za prodano blago. Plačilo blaga je obveznost kupca, ki izhaja iz sklenjene pogodbe o prodaji blaga. Zahtevek za plačilo zalog, ki nima podlage v pogodbi o prodaji zalog, zato ni sklepčen.

Ker je prodajna pogodba prirejena, je tožbeni zahtevek tožnice neutemeljen, saj pogodba nima pravnega učinka.

Pravdni stranki sta dejansko sklenili kupno pogodbo, vendar le v ustni obliki. Napaka v obliki pa je v skladu s 73. členom ZOR konvalidirala, saj sta obe pogodbenici v pretežnem delu svoje pogodbene obveznosti izpolnili: tožnica je plačala kupnino, toženka pa je tožnici parcelo izročila v posest.

Sklenitev prodajne pogodbe sama po sebi ne implicira dolžnosti prodajalca, da svoj podpis na pogodbi tudi overi.

Daljši časovni zamik med zadnjim narokom za glavno obravnavo (oktober 2002) in dnem izdaje obrazložene sodbe (november 2009) ni posledica neaktivnosti sodišča prve stopnje, temveč procesnih zapletov v zvezi s plačilom sodne takse za pritožbo. Zaradi pritožb tožene stranke zoper sklep prvostopenjskega sodišča, s katerim je bil zavrnjen njen predlog za oprostitev plačila sodne takse, oziroma zoper sklep, s katerim je sodišče prve stopnje pritožbo tožene stranke štelo za umaknjeno, je bil predmetni spis kar trikrat predložen v reševanje pritožbenemu sodišču. Od zadnjega sklepa pritožbenega sodišča (25.3.2009) do izdaje obrazložene sodbe (23.11.2009) je tako minilo osem mesecev, in ne sedem let, kot to neutemeljeno očita pritožba. Pritožbeno sodišče v ravnanju sodišča prve stopnje tako ni zasledilo nezakonitosti. Sodišče mora po uradni dolžnosti ves čas paziti, da je tisti, ki nastopa kot stranka, lahko pravdna stranka in da je pravdno sposobna, z ukinitvijo dejavnosti in izbrisom iz Poslovnega registra pa se pravna subjektiviteta tožene stranke ni spremenila, saj je samostojni podjetnik, skladno z določbo 7. odstavka 1. člena ZGD, fizična oseba, ki na trgu samostojno opravlja

Ker etažna lastnina še ni oblikovana, se sedaj pokojni, kot kupec v zemljiški knjigi (pred smrtjo) ni mogel vpisati. Poleg zavezovalnega pravnega posla je bil sklenjen razpolagalni pravni posel, ki ima moč, da pravico prenese iz enega premoženja v drugo, in lastninska pravica prehaja v trenutku dokončanja razpolagalnega pravnega posla.

Glede na bistvene sestavine pogodbe je pravilen pravni zaključek sodišča prve stopnje, da gre za prodajno pogodbo po 454. členu ZOR in ne za (prodajno) predpogodbo po 45. členu ZOR, s katero pogodbeni stranki zgolj prevzameta obveznost kasneje skleniti drugo, glavno pogodbo.

V konkretnem primeru je več sodedičev, ti pa so nerazdelno odgovorni za dolgove zapustnice. Zakonsko je predpisana (navzven) solidarnost, kar je v korist upnika, torej tožnika. Ta tožbenega zahtevka tako ni oblikoval, lahko bi zahteval plačilo dolga bodisi od katerega solidarnega dolžnika, ali pa poljubno porazdelil obveznost med vse sodediče po deležih, ki bi jih lahko tudi sam določil. Ti namreč v takem sporu nimajo položaja enotnih sospornikov.

Pravnomočna sodba veže (predvsem) stranke spora (subjektivne meje pravnomočnosti) in samo sodišče, ki jo je izdalo (1. in 2. odst. 320. čl. ZPP). Tretje osebe, ki v pravdi niso sodelovale, tudi niso imele možnosti sodelovati ter se zaradi tega praviloma nanje pravnomočnost ne more raztezati.