VSL Sodba I Cp 948/2019

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se pravilno glasi:

„I. Zavrne se tožbeni zahtevek, ki se glasi:

„Tožene stranke so dolžne izprazniti stanovanje ID znak: del stavbe 000 ter ga praznega oseb in stvari izročiti v posest tožeči stranki, v roku 15 dni, pod izvršbo.

Tožene stranke so dolžne povrniti pravdne stroške tožeče stranke v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka paricijskega roka dalje do plačila.“

II. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki v 15-ih dneh povrniti stroške postopka na prvi stopnji v višini 376,8 EUR.“

II. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki v 15-ih dneh povrniti stroške tega pritožbenega postopka v višini 352,12 EUR.

1Sodišče prve stopnje je s sodbo z dne 30. 11. 2018 odločilo:

- da so dolžni toženci v roku 15-ih dni izprazniti stanovanje ID znak del stavbe 000 ter ga praznega oseb in stvari izročiti v posest tožeči stranki (I. točka izreka),

- da so dolžni toženci v roku 15-ih dni po prejemu odločbe povrniti tožnici njene pravdne stroške v znesku 893,97 EUR, po preteku paricijskega roka z zakonskimi zamudnimi obrestmi (II. točka izreka).

2Zoper sodbo se iz vseh zakonsko predvidenih pritožbenih razlogov pritožujejo toženci, ki pritožbenemu sodišču predlagajo, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno obravnavanje, oziroma da jo spremeni in tožbeni zahtevek v celoti zavrne. Poudarjajo, da je tožnica pred mnogimi leti predmetno stanovanje oziroma svoj solastninski delež prodala in dobila v celoti plačano kupnino. Sodišče je napačno ugotovilo dejansko stanje, ko v obrazložitvi trdi, da je bila sklenjena predpogodba. Res se tako imenuje vendar je vsebina in dogovor med strankama tak, da gre po po svoji vsebini za popolno pogodbo. Na podlagi te listine od 17. 2.1991 je tožnica dobila celotno kupnino in tudi prostovoljno izročila posest kupcema. V potrditev tega pomembnega dejstva je tudi to, da samo 1,71 % kupnine drugemu solastniku A. A. ni bil plačan. Sodišče bi moralo uporabiti pravne predpise iz februarja 1991. Drugi solastnik A. A. ves čas pošteno meni, da je bilo stanovanje de facto prodano že leta 1991. Dne 17. 2. 1991 sta tožnica in A. A. s pismeno domačo pogodbo dvoinpolsobno stanovanje v izmeri 70,69 m2 v ..., prodala B. B. in njegovemu bratu C. C. za ceno 117.000,00 takratnih DEM. Dejanska kupca sta imela mirno, zakonito in pristno posest na stanovanju več kot 20 let. Kupnina je bila v celoti plačana ob izdaji sodbe (A. A.), tožnica pa jo je dobila plačano že takoj ob sklenitvi pogodbe v letu 1991. Njeno ravnanje je v nasprotju s 5. členom OZ, ki govori o vestnosti in poštenju. Sodba sloni na napačnih pravnih temeljih. Oba prodajalca sta za stanovanje prejela celotno kupnino pogodba in je bila pogodba v celoti realizirana. Ker tožnica ni dejanska solastnica stanovanja ..., ne more zahtevati izselitve iz tega stanovanja. Toženci so v stanovanju na podlagi dogovora z resničnim lastnikom tega stanovanja, to je B. B.

3Tožnica je v odgovoru predlagala zavrnitev pritožbe.

4Pritožba je utemeljena.

5Tožnica in njen bivši mož A. A. sta s prvo tožencem in njegovim bratom B. B. v letu 1991 (točno 17. 2. 1991) sklenila pisni dogovor (priloga B2), poimenovan „Predpogodba za prodajo stanovanja na ...“, v katerem je bilo med njimi dogovorjeno (glej tudi 14. točko obrazložitve izpodbijane sodbe), da tožnica in njen bivši mož kot solastnika dvoinpolsobnega stanovanja na omenjenem naslovu le-to prodajata prvo tožencu in njegovemu bratu (vsakemu do polovice) za vsoto 117.000 DEM, pri čemer naj bi tožnica celotno kupnino 60.000 DEM prejela, ostanek pa naj bi dobil A. A., in sicer ob podpisu 13.000 DEM, medtem ko naj bi bila razlika 44.000 DEM predmet posebne pogodbe, po kateri bosta kupca dobila dokumente lastništva. Toženci so že v postopku na prvi stopnji (tako kot sedaj v pritožbi) zatrjevali, da je šlo za „pismeno domačo pogodbo“, ki je bila tudi realizirana, medtem ko je tožnica navajala, da gre „zgolj“ za predpogodbo. Sodišče prve stopnje, ki je pravilno pojasnilo (glej predvsem 22. - 24. točko obrazložitve izpodbijane sodbe), da zgolj na podlagi omenjenega dogovora B. B. (kot so to sicer zatrjevali toženci) ni mogel postati lastnik stanovanja, je sledilo tožničinemu naziranju, da gre po vsebini (in ne le imenu) za predpogodbo. To naj bi po mnenju omenjenega sodišča izhajalo iz dejstva, da se v njej lastninska pravica ni prenašala in da je vsebovala le napoved, da bo v bodoče ob izpolnjenem pogoju, da bo plačana celotna kupnina, med strankami prišlo do sklenitve nove – glavne pogodbe. Prav tako je v tem oziru izpostavilo (glej 15. točko obrazložitve izpodbijane sodbe), da je tožnica dva dni kasneje (to je dne 19. 2. 1991) odvetnici D. D. podelila pooblastilo (priloga B6), da jo slednja podpiše na kupoprodajni pogodbi za zadevno stanovanje in da overi njen podpis.¹

6V času sklenitve omenjenega dogovora veljavni ZOR² je predpogodbo³ v prvem odstavku 45. člena opredelil kot pogodbo, s katero se prevzema obveznost, da bo pozneje sklenjena druga, glavna pogodba. Prodajno pogodbo pa je v prvem odstavku 454. člena⁴ opredelil kot pogodbo, s katero se prodajalec zavezuje, da bo stvar, ki jo prodaja, izročil kupcu tako, da bo ta pridobil pravico razpolaganja oziroma lastninsko pravico, kupec pa se zavezuje, da bo prodajalcu plačal kupnino. Pogodbo kot prodajno opredeljuje torej na eni strani opredeljuje zaveza prodajalca, da bo stvar, ki jo prodaja, izročil kupcu tako, da bo ta pridobil lastninsko pravico, na drugi strani pa zaveza kupca, da bo prodajalcu plačal kupnino.⁵

7Da lahko govorimo o njenem obstoju, torej ni nujno, da pogodba, ki se nanaša na prodajo nepremičnine, vsebuje tudi razpolagalni del oziroma dovolilo prodajalca za vpis kupca kot lastnika v zemljiško knjigo. Izstavitev le-ga pomeni že izpolnitev zaveze (napram kupcu) iz prodajne pogodbe.⁶ Prav v tem smislu pa je potrebno razumeti tudi dogovor oziroma listino z dne 17. 2. 1991, ki jo je prvostopenjsko sodišče napačno presodilo. Prodajalca (tožnica in A. A.) sta se v skladu s pravilom o sočasni izpolnitvi (122. člen ZOR)⁷ zavezala, da bosta kupcema ustrezno dovolilo („dokumente lastništva“) izstavila v okviru posebnega dogovora oziroma pogodbe, do katere bo prišlo po popolnem poplačilu kupnine.⁸ Iz dogovora z dne 17. 2. 1991 sicer izhaja, da naj bi bil predmet te bodoče pogodbe tudi preostanek kupnine, ki sta jo bila kupca še dolžna A. A., in sicer znesek 44.000 DEM, a je jasno, da to ni mogel biti resnični namen njene sklenitve, saj je bil ta znesek A. A. kasneje poplačan, ne da bi se v zvezi s tem sklepala kakršnakoli pogodba. Omenjeni dogovor z dne 17. 2. 1991 ima zato po mnenju tega sodišča vse značilnosti prodajne pogodbe,⁹ v kateri je bilo (upoštevaje pravilo o sočasni izpolnitvi) predvideno, da bosta prodajalca svojo zavezo z izročitvijo za pridobitev lastninske pravice potrebnih listin (zemljiško-knjižnih dovolil) izpolnila v okviru posebne pogodbe, ki naj bi sledila plačilu celotne kupnine. Ta posebna pogodba pa ne bi predstavljala glavne pogodbe v smislu določb o predpogodbi, ampak zgolj način realizacije (izpolnitev) zaveze kupcev iz prodajne pogodbe. A tudi če (je) tožnica (zmotno) meni(la), da je šlo zgolj za predpogodbo in da mora biti glavna oziroma prodajna pogodba šele sklenjena, zaradi česar je svoji takratni pooblaščenki podelila pooblastilo (priloga B6) za njeno sklenitev (za podpis na kupoprodajni pogodbi za stanovanje), to ne more spremeniti dejstva, da prodajno pogodbo za predmetno stanovanje (v kateri je bilo upoštevano pravilo o sočasni izpolnitvi obveznosti) predstavlja že dogovor z dne 17. 2. 1991. Ker ga je potrebno presojati predvsem glede na njegovo vsebino,¹⁰ za presojo narave omenjenega dogovora z dne 17. 2. 1991 prav tako ne more biti odločilna okoliščina, da je bil s strani strank poimenovan kot predpogodba.

8Prvo toženec in njegov brat B. B., ki sta imela pred tem le-tega v posesti (uporabi) na podlagi najemne pogodbe, sta po sklenitvi dogovora z dne 17. 2. 1991 (ki predstavlja prodajno pogodbo) stanovanje uživala na njegovi podlagi.¹¹ V pogodbi z dne 17. 2. 1991 ni bilo dogovorjeno, do kdaj morata kupca plačati preostanek kupnine (kot v 19. in 22. točki obrazložitve ugotavlja sodišče prve stopnje, je do plačila zadnjega dela kupnine prišlo v letu 2017), prav tako njena (nadaljnja) veljavnost v tem oziru ni bila kakorkoli pogojevana ali rokovno zamejena. Tega tožnica niti ne trdi. Prav tako ni zatrjevala, da bi bil (postal) dogovor z dne 17. 2. 1991 iz kakršnegakoli razloga neveljaven.

9V skladu s 93. členom SPZ¹² lahko neposredni posestnik odkloni izročitev stvari njenemu lastniku, če je on ali posredni posestnik, od katerega izvaja pravico do posesti, upravičen do posesti. Tak ustrezen pravni naslov, ki posestnika upravičuje do omenjene odklonitve izročitve, je tudi obstoj veljavne prodajne pogodbe za stvar, na podlagi katere uživa njeno posest.¹³ Čeprav so toženci (zmotno) zatrjevali, da naj bi na podlagi realiziranega dogovora z dne 17. 2. 1991 B. B. postal (dejanski) lastnik stanovanja, pa so hkrati navajali tudi, da predstavlja omenjeni dogovor (pismeno domačo) pogodbo, s katero sta tožnica in njen bivši mož A. A.¹⁴ predmetno stanovanje prodala prvo tožencu in njegovemu bratu. Povsem jasno so torej (tako kot v obravnavani pritožbi) izpostavljali obstoj veljavne (realizirane) prodajne pogodbe.¹⁵ V odgovoru na tožbo so nadalje zatrjevali tudi (tožnica pa je tej trditvi v vlogi z dne 7. 3. 2018 nasprotovala/jo prerekala), da je prvo toženec iz razloga, ker nima slovenskega državljanstva, svoje pravice iz prodajne pogodbe¹⁶ pogodbeno prenesel na svojega brata B. B., ki je slovensko državljanstvo ob osamosvojitvi takoj pridobil in podlagi dogovora s katerim prebivajo v stanovanju. Vse to sta prvo toženec in B. B. ob svojem zaslišanju v tej pravdi (dne 19. 10. 2018 oziroma dne 30. 11. 2018) potrdila, B. B.¹⁷ pa je tudi izrecno navedel, da tožencem dovoljuje, da prebivajo v stanovanju. A tudi če bi tožničina trditev, da ni prišlo do prenosa prvo toženčevih pravic iz dogovora (pogodbe) z dne 17. 2. 1991 na B. B., držala, to na položaj tožencev in upravičenost njihovega sklicevanja na obstoj veljavne prodajne pogodbe za stanovanje v ničemer ne bi vplivalo. V tem primeru kot eden od kupcev stanovanja po prodajni pogodbi z dne 17. 2. 1991¹⁸ ostaja prvo toženec, ki ima zato svojo pravico do posesti na podlagi omenjenega dogovora,¹⁹ za katerega tožnica²⁰ ne zatrjuje, da kot tak ne bi bil veljaven.²¹

10Iz vseh omenjenih razlogov je bilo potrebno pritožbi ugoditi in izpodbijano sodbo v skladu s 358. členom ZPP²² spremeniti tako, da se tožbeni zahtevek zavrne. Posledično pa je bilo potrebno spremeniti tudi odločitev o stroških (II. točka izreka izpodbijane sodbe). Ker so toženci v postopku na prvi stopnji v celoti uspeli, jim je dolžna tožnica v skladu s prvim odstavkom 154. člena ZPP povrniti potrebne stroške postopka na prvi stopnji (ki so jih toženci priglasili v stroškovniku z dne 30. 11. 2018 – glej l. št. 127). Tožencem gre na podlagi Tar. št. 19 OT²³ povračilo priglašene nagrade za sestavo odgovora na tožbo v višini 200 točk (91,8 EUR), za zastopanje odvetnika na prvem naroku za glavno obravnavo dne 4. 7. 2018 v skladu s prvo točko Tar. št. 20 prav tako priglašenih 200 točk (91,8 EUR), za zastopanje na obeh nadaljnjih narokih (19. 10. in 30. 11. 2018) pa namesto priglašenih 200 točk za vsakega od narokov 150 točk (2. točka Tar. št. 20 OT). Upoštevaje vrednost odvetniške točke (0,459 EUR) in povračilo odvetnikovih stroškov prevoza na vse tri naroke za glavno obravnavo 55,5 EUR (= 3 x 2 x 25 km x 0,37 EUR/km) jim gre skupaj povračilo stroškov v višini 376,8 EUR. Ker so s pritožbo zoper sodbo v celoti uspeli, pa so toženci upravičeni tudi do povračila stroškov tega pritožbenega postopka (drugi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Iz tega naslova jim gre v skladu prvo točko Tar. št. 21 OT povračilo nagrade v višini 375 točk, kar upoštevaje vrednost odvetniške točke in povračilo za pritožbo plačane sodne takse (180,00 EUR) skupaj znaša 352,12 EUR.

¹ Enako stališče glede narave dogovora z dne 17. 2. 1991 (na katerega pa sodišče v tem pritožbenem postopku ni vezano) s podobnimi razlogi je bilo zavzeto v sklepu tukajšnjega sodišča I Cp 370/2016 z dne 13. 7. 2016 (priloga A5), v katerem je bilo ugotovljeno, da sta solastnika predmetnega stanovanja tožnica in A. A. (ker je bil omenjeni sklep izdan v nepravdnem postopku, ki je tekel zaradi vzpostavitve etažne lastnine, ta za predmetno zadevo ne pomeni res iudicata, kot to tožnica omenja v odgovoru na pritožbo). Da sta slednja še vedno (so)lastnika stanovanja, meni tudi to pritožbeno sodišče, a hkrati tudi, da toženci kljub temu utemeljeno nasprotujejo tožničinemu zahtevku na izročitev stanovanja.
² Zakon o obligacijskih razmerjih, Uradni list SFRJ, št. 29/1978, s kasnejšimi spremembami.
³ Podobno kot sedaj veljavni OZ v 33. členu.
⁴ Podobno kot sedaj veljavni OZ v 435. členu.
⁵ Glej M. Juhart, v M. Juhart, N. Plavšak (redaktorja), Obligacijski zakonik s komentarjem, tretja knjiga, GV založba, Ljubljana 2004, str. 60-61.
⁶ Glej M. Juhart, v M. Juhart, N. Plavšak (redaktorja), Obligacijski zakonik s komentarjem, tretja knjiga, GV založba, Ljubljana 2004, str. 65-67.
⁷ Glej odločbe Vrhovnega sodišča RS II Ips 495/2002 z dne 18. 9. 2003, II Ips 677/2001 z dne 26. 9. 2002 in III Ips 9/1996 z dne 5. 2. 1997.
⁸ Zaradi česar sta (na drugi strani) kupca nedvomno vedela, da pred tem samega lastništva ne bosta mogla pridobiti.
⁹ Da sta po njegovem mnenju s tožnico stanovanje prodala, je ob svojem zaslišanju na naroku dne 19. 10. 2018 izpovedal tudi A. A.
¹⁰ Glej npr. odločbi Vrhovnega sodišča RS II Ips 423/2005 z dne 24. 5. 2007 in II Ips 43/2010 z dne 17. 2. 2011.
¹¹ Da bi temu takrat kakorkoli nasprotovala, tožnica ni zatrjevala niti izpovedala (prav nasprotno; glej 3. in 4. stran zapisnika z dne 19. 10. 2018).
¹² Stvarnopravni zakonik, Uradni list RS, št. 87/2002 s kasnejšimi spremembami.
¹³ Gre za tako imenovan ugovor že prodane (in izročene) stvari (glej npr. sklep Vrhovnega sodišča RS II Ips 215/2006 z dne 14. 4. 2008).
¹⁴ Ki uporabi (posesti) stanovanja s strani tožencev ne nasprotuje oziroma z njo soglaša (glej tudi 30. točko obrazložitve izpodbijane sodbe).
¹⁵ Zaradi česar 93. člen SPZ ne predstavlja pravne podlage, na uporabo katere ob potrebni skrbnosti pravdni stranki ne bi mogli (morali) računati.
¹⁶ Glede tožničinega pomisleka, podanega v pripravljalni vlogi z dne 7. 3. 2018, o nejasnosti, kaj naj bi se s tem prenosom prenašalo, velja pripomniti, da so toženci že v odgovoru na tožbo jasno navedli, da gre za prenos pravic, ki jih je prvo toženec pridobil s pogodbo z dne 17. 2. 1991, skratka pravic, ki jih je kot kupec pridobil napram prodajalcema (v zvezi s tem, kakšne pravice pridobi kupec oziroma kakšne obveznosti ima do njega prodajalec na podlagi prodajne pogodbe, glej tudi 5. – 7. točko obrazložitve predmetne sodbe).
¹⁷ Ki je v tem primeru edini upravičeni kupec iz prodajne pogodbe z dne 17. 2. 1991 in hkrati posredni posestnik v smislu 93. člena SPZ.
¹⁸ V skladu s katero naj bi mu šel polovični delež na stanovanju.
¹⁹ In je posledično sam upravičen drugo in tretje toženki dopustiti (so)uporabo stanovanja.
²⁰ Za katerega sicer (kot je bilo poudarjeno) neutemeljeno navaja, da gre za predpogodbo in ne za prodajno pogodbo.
²¹ Npr. iz razloga, ker prvo toženec nima slovenskega državljanstva.
²² Zakon o pravdnem postopku, Uradni list RS, št. 26/1999, s kasnejšimi spremembami.
²³ Odvetniška tarifa, Uradni list RS, št. 2/2015, s kasnejšimi spremembami.