VSL sodba I Cp 1773/2015

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka je v roku 15 dni dolžna toženi stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka v višini 1.659,20 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila.

1Tožnica s primarnim tožbenim zahtevkom zahteva ugotovitev, da je z nakupom poslovnega prostora v poslovni stavbi na naslovu Š. postala tudi imetnica lastninske pravice na nepremičnini z ID znakom ... do deleža 350/6731, kar v naravi predstavlja štirinajst parkirnih mest. S podrednim zahtevkom od toženke zahteva izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, na podlagi katerega se bo vknjižila kot imetnica solastninske pravice na parkiriščih. Sodišče je oba tožbena zahtevka zavrnilo in tožnici naložilo, da je dolžna toženki povrniti pravdne stroške v znesku 2.735,85 EUR.

2Zoper sodbo vlaga pritožbo tožnica iz vseh dopustnih pritožbenih razlogov. Meni, da je zmotna odločitev, da sporna nepremičnina ne predstavlja skupnega dela stavbe. Zgolj razpolaganje z nepremičnino, ki izpolnjuje merila za določitev pripadajočega zemljišča, ne more vplivati na presojo o lastnostih skupnega dela stavbe. Takšen pravni posel je ničen, saj skupni deli stavbe niso v pravnem prometu. Skupni deli predstavljajo solastnino vseh etažnih lastnikov, ki je neločljivo povezana z lastnino na posameznem delu. Za določitev sporne nepremičnine kot skupnega dela stavbe ni pomembna primerjava pravnega položaja z ostalimi kupci. Iz razlogov sodbe ni mogoče ugotoviti, ali je sodišče naravo nepremičnine presojalo z uporabo določil ZVEtL. Po določbah SPZ se za skupne dele zgradbe lahko štejejo tudi zemljišča, na katerih stavba ne stoji. V sodbi je izostala izpoved M. T., da je toženka morala od občine odkupiti parcele, da je lahko zadostila zahtevi iz zazidalnega načrta o številu parkirnih mest. Toženka je torej parkirna mesta morala zagotoviti kupcem na drugem zemljišču. Za omejitev, da so skupni deli stavbe izven pravnega prometa, ni odločilna opustitev opredelitve nepremičnine kot skupnega dela stavbe v aktu o nastanku etažne lastnine. Zemljiškoknjižni podatki zgolj izkazujejo, da etažna lastnina v zemljiški knjigi ni pravilno oblikovana in še ni dokončan postopek vzpostavitve. Tožnica lastnost nepremičnine kot skupnega dela stavbe utemeljuje z gradbenim dovoljenjem. Sodišče je v sodbi zanemarilo zazidalni načrt, iz katerega je razvidno, da so na nepremičnini predvideni dovozi in parkirna mesta, ki omogočajo funkcionalno uporabo poslovne stavbe. Pritožba se sklicuje na sklep VS RS II Ips 86/2014. Zaključuje, da za opredelitev sporne nepremičnine kot skupne zadostuje navedba v gradbenem dovoljenju, da je nepremičnina namenjena rabi stavbe. Sodišče se ni opredelilo do trditev upravnika stavbe na zboru etažnih lastnikov 9. 11. 2009. Ker je solastništvo na skupnih delih stavbe neločljivo povezano z lastninsko pravico na posameznem delu, za pravni promet na skupnih delih zadostuje opredelitev posameznega dela stavbe in ni bistveno, da parkirna mesta v kupoprodajnih pogodbah niso izrecno navedena. Tudi v okviru presoje podrejenega tožbenega zahtevka je sodišče napačno interpretiralo pomen predložitve preostalih prodajnih pogodb in se ni opredelilo do vseh pogodb, ki jih je predložila tožeča stranka. Iz njih izhaja, da posameznemu delu stavbe neločljivo pripadajo parkirna mesta na sporni nepremičnini, solastninska pravica na nepremičnini, da je kupnina za parkirne prostore že vključena v ceni posameznega dela stavbe, da je število parkirnih mest odvisno od velikosti posameznega dela stavbe in da bo prodajalec po opravljeni parcelaciji s kupcem sklenil pogodbo, ki bo podlaga za vknjižbo lastninske pravice na sporni nepremičnini. Toženka ni predložila prodajne pogodbe, iz katere bi bilo razvidno, da je bil predmet prodaje izključno poslovni prostor, saj je tudi družba B., d. o. o., skupaj s poslovnim prostorom kupila parkirna mesta. Sodišče je zmotno presodilo izpovedi zakonitih zastopnikov pravdnih strank. Iz dokazne ocene je izostalo, da M. T. ni resnično izpovedoval, da bi toženka tudi komurkoli drugemu prodala samo poslovni prostor brez parkirnega mesta. Iz prepisa zvočnega posnetka ni mogoče neposredno zaznati sprenevedanja zakonitega zastopnika toženke glede razumevanja pogodbe s strani posameznega pogodbenega partnerja. Vendar pa je tudi on navedel, da poslovnih prostorov ne moreš prodati, če ni zagotovljenega parkiranja. Ker posodbena pogodba kupcu ne zagotavlja parkirišč, toženka pa lahko takšno pogodbo prekliče, tožnica nima pravice parkirati na sporni nepremičnini in pogodba ne zagotavlja parkirnih mest. Sodišče je zanemarilo, da zakoniti zastopnik ni znal pojasniti, zakaj so nekaterim prodali parkirna mesta, drugim pa so jih samo zagotovili. Ne drži, da tožnica ob nakupu poslovnega prostora ni izrazila interesa za nakup parkirnih mest. Zdelo se ji je samoumevno, da parkirna mesta sodijo k poslovnim prostorom. Takšno prepričanje je temeljilo na ogledu predmeta prodaje, ko so tožnici hkrati s poslovnimi prostori predstavili tudi parkirišča. Menila je, da je sporno zemljišče skupno, njim pa pripada štirinajst parkirnih mest, ki niso točno določena. Šele kasneje je spoznala, da ta parkirna mesta niso njena. Sodišče je kot odločilno merilo štelo besedilo pogodbe, čeprav je bistvo spora prav v razlikovanju med resnično in zapisano voljo pogodbenih strank. Pogodbo je sestavljala odvetnica tožene stranke, kar lahko pomembno vliva na interpretacijo. Odvetnica ni bila zaslišana in ni mogoče ugotoviti, kakšna je bila njena vloga pri sestavi pogodbe. Okoliščina, da je v vseh ostalih pogodbah prenos lastninske pravice jasno definiran, ne more utemeljevati stališča, da zapisano ustreza pogodbeni volji. Stališče o dogovoru za posodbo do preklica nima podlage v pogodbi. Sodišče zmotno meni, da napaka pri oblikovanju zavezovalnega pravnega posla izključuje utemeljenost zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Gre za nesporazum, saj sta bili stranki prepričani, da se strinjata, dejansko pa je bilo med njima neskladje med izraženo in resnično voljo.

3Tožnica je 22. 9. 2015 dopolnila pritožbo, vendar je bila vloga vložena po izteku pritožbenega roka, zato je pritožbeno sodišče ni upoštevalo.

4Na pritožbo je odgovorila tožena stranka in prerekala podane pritožbene navedbe.

5Pritožba ni utemeljena.

6Tožnik je s toženko 23. 9. 2009 sklenil kupoprodajno pogodbo za nakup poslovnega prostora v T., v poslovni stavbi, kjer je že bila vknjižena etažna lastnina. Pogodba, v povezavi z aneksom z dne 24. 3. 2009, v 2. členu izrecno opredeljuje predmet nakupa, ki ga predstavlja nepremičnina A – nestanovanjska raba v izmeri 490,31 m2, pripisana v podvložku št. 2457/25, k. o. ..., s pripadajočim skupnim delom stavbe, nepremičnino B – skupni prostor v izmeri 35,45 m2, pripisan v podvložku 2457/33 k. o. ..., do deleža 510/10000, in posebnim skupnim delom stavbe, nepremičnino C, skupni prostor v izmeri 294,74 m2, pripisan v podvložku 2457/30, k. o. ..., do deleža 1388/10000. Toženi stranki sta se v pogodbi tudi dogovorili, da ima toženec pravico do uporabe štirinajstih parkirnih prostorov, ki so mu zagotovljeni na nepremičnini, parc. št. 1244/92.

7Tožnik primarni tožbeni zahtevek na ugotovitev solastninske pravice do deleža 350/6731 nepremičnine, na kateri so mu zagotovljena parkirišča, gradi na predpostavki, da gre za skupne dele poslovne stavbe v etažni lastnini, na katerih mu pripada solastninska pravica v deležu, glede na število v pogodbi navedenih parkirnih mest. Pri tem tožbeni zahtevek uperja zgolj zoper toženko, ne pa tudi zoper ostale solastnike omenjene parcele, za katero trdi, da predstavlja skupni del poslovne stavbe. Njegov primarni tožbeni zahtevek ni sklepčen, saj so zemljiškoknjižni solastniki nepremičnine, za katero se trdi, da predstavlja splošni skupni del večstanovanjske stavbe, nujni in enotni sosporniki (primerjaj tudi odločitev VSL I Cp 961/2014). Neka parcela je namreč lahko skupni del večstanovanjske stavbe ali pa to ni, ne more pa biti splošni skupni del stavbe v določenem idealnem solastninskem deležu. Ker morajo tudi ostali solastniki imeti pravico, da se o naravi parcele izjasnijo, saj so s statusom skupnega dela povezane določene omejitve (so)lastninske pravice (četrti in peti odstavke 105. člena SPZ), morajo imeti v postopku, kjer sodišče ugotavlja naravo takšne parcele, položaj stranke. Ker torej tožnik s primarnim tožbenim zahtevkom ni zajel prave stranke, je ta že iz omenjenega razloga neutemeljen, zaradi česar je pritožbeno sodišče v tem delu zavrnilo pritožbo in potrdilo izpodbijano sodbo na podlagi 353. člena ZPP. Pritožbeno sodišče se ni opredeljevalo do ostalih pritožbenih navedb v zvezi s primarnim tožbenim zahtevkom, saj so glede na že povedano pravno neodločilne.

8S podrednim tožbenim zahtevkom tožnik od toženke zahteva izstavitev zemljiškoknjižne listine za vknjižbo solastninske pravice na nepremičnini, na kateri mu je s pogodbo zagotovljena uporaba parkirišč, pri čemer zatrjuje, da je bila pogodbena volja strank drugačna od izražene, ker je parkirišča kupil.

9Po določilu 52. člena OZ mora biti pogodba, na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini ali s katero se ustanavljajo druge stvarne pravice na nepremičnini, sklenjena v pisni obliki, pri čemer zakon v 56. členu uzakonja domnevo o popolnosti listine. Če je pogodba sklenjena v posebni obliki namreč velja samo tisto, kar je v tej obliki izraženo. Kupoprodajna pogodba med strankama ne določa, da bi bil predmet nakupa tudi solastninski delež parcele, na kateri je tožnici omogočeno parkiranje, temveč zgolj, da ima kupec pravico do uporabe štirinajstih parkirnih prostorov na nepremičnini parc. št. 1244/92. Primarno se določila pogodbe uporabljajo tako, kot se glasijo. Zgolj sporna pogodbena določila so predmet razlage. Pogodbeno določilo, da ima kupec pravico do uporabe štirinajstih parkirnih prostorov, ki so mu zagotovljena na nepremičnini parc. št. 1244/92, ki je zapisano v pogodbi, s katero sta stranki izrecno opredelili prenos lastninske pravice tako na etažiranem poslovnem prostoru kot na solastninskem deležu skupnega dela in posebnega skupnega dela stavbe, po vsebini ni nejasno in ne daje podlage za ugoditev tožnikovemu podrednemu tožbenemu zahtevku. Na tožniku, ki zatrjuje njegovo spornost, pa je, da izkaže neujemanje dejanske in izražene volje pogodbenih strank. Tožnik bi torej z zahtevkom lahko uspel zgolj, če bi izkazal, da sta se pravdni stranki s konkretno kupoprodajno pogodbo dogovorili za prodajo solastninskega deleža parcele, na kateri so zagotovljena parkirišča, pri čemer pa ni odločilno, kakšna je bila pogodbena volja kupcev ostalih poslovnih prostorov. Pritožbeni očitki, da bi sodišče moralo na podlagi sklenjenih kupoprodajnih pogodb z drugimi kupci (v katerih je nakup solastninskega deleža parcele s parkirišči izredno predviden) sklepati na pogodbeno voljo konkretnih pravdnih strank, zato niso utemeljeni.

10Pritožbeno sodišče v celoti soglaša z dokazno oceno sodišča prve stopnje o izpovedih takratnih zakonitih zastopnikov strank M. T. in B. P. Ni namreč bistveno, kaj je takratni zakoniti zastopnik tožnice menil, da s pogodbo kupuje, saj bi zaradi zmote v predmetu pogodbe lahko zahteval zgolj njeno razveljavitev, temveč ali je pogodbena volja obeh strank drugačna od izražene. Tega pa tožnica ni uspela izkazati. Na takšen zaključek ne vplivajo niti v pritožbi izpostavljeni izseki posameznih izpovedb omenjenih prič o pomembnosti parkirišč pri nakupu poslovnih prostorov, saj sta se stranki za uporabo parkirišč dogovorili in se ta dogovor v praksi tudi izvaja. Stvar je namreč mogoče uporabljati na podlagi različnih upravičenj (služnost, raba, posodba) in ne zgolj lastninske pravice.

11Določilo 83. člena OZ o razlagi posameznih določil v tipskih pogodbah se nanaša zgolj na nejasna določila, za kar v konkretnem primeru ne gre, zato tudi ni bistveno, da je pogodbo oblikovala odvetnica tožene stranke. Drži pritožbeni očitek, da iz pogodbe ne izhaja dogovor uporabe parkirnih mest do preklica, vendar to na odločitev sodišča ne vpliva.

12V pritožbi zatrjevani pritožbeni razlogi po povedanem niso utemeljeni, zato je pritožbeno sodišče pritožbo tudi glede podrednega tožbenega zahtevka zavrnilo in tudi v tem delu potrdilo izpodbijano sodbo na podlagi 353. člena ZPP.

13Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določilu prvega odstavka 154. v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP. Ker tožnica s pritožbo ni uspela, sama krije svoje stroške pritožbenega postopka, toženki pa je dolžna povrniti njene pritožbene stroške, ki zajemajo sestavo odgovora na pritožbo in materialne stroške po Odvetniški tarifi, vse povečano za davek na dodano vrednost, v skupni višini 1.659,20 EUR.