VSL sodba I Cp 997/2013

I. Pritožba se zavrne in se v II., IV. In V. točki izreka potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka nosi svoje pritožbene stroške.

1Sodišče prve stopnje je zaradi umika tožbe ustavilo postopek zoper drugotoženko in tretjetoženca (I. točka izreka), zavrnilo tožbeni zahtevek za ugotovitev ničnosti kupoprodajne pogodbe z dne 8. 5. 2011, sklenjene med prodajalko D. F. in kupcema R. F. in Š. P., ter za ugotovitev neveljavnosti vknjižbe lastninske pravice na nepremičnini parc. št. 19/0 k. o. X in vzpostavitev prejšnjega stanja (II. točka izreka). Hkrati je odločilo, da je tožnica dolžna drugemu in tretjemu tožencu povrniti njune pravdne stroške v višini 659,01 EUR (III. točka izreka), prvotoženki 2.004,59 EUR pravdnih stroškov (IV. točka izreka) in četrtotoženki 1.618,34 EUR njenih pravdnih stroškov (V. točka izreka).

2Zoper sodbo in sklep se pritožuje tožnica iz vseh pritožbenih razlogov prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in predlaga, da pritožbeno sodišče njeni pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, vse s stroškovno posledico. V pritožbi, ki jo bo pritožbeno sodišče zaradi njene obsežnosti povzelo le v bistvenem očita, da sodišče ni odločalo o ničnosti pravnega posla (kupoprodajne pogodbe z dne 8. 5. 2001) oprte na določbo 76.c člena ZUN, ki je prepovedoval promet nepremičnin, na katerih je bila črna gradnja. Sodišče prve stopnje je nepravilno kot primarno vprašanje reševalo vprašanje neveljavnosti vknjižbe, čeprav sta zahtevek za izbris vknjižbe na podlagi nične pogodbe ter vrnitev v prejšnje stanje le posledica in izvedba predhodne ugotovitve o neobstoječem poslu. Tožba je bila prvenstveno uperjena na ničnost pravnega posla. Ker je po vložitvi tožbe prišlo do spremembe zemljiškoknjižnega stanja pri nepremičnini parc. št. 19/0 k. o. X, je tožnica tožbeni zahtevek na ničnost dopolnila in ne spremenila, tako, da je zahtevku za ugotovitev ničnosti dodala še ugotovitev neveljavnosti vknjižbe lastninske pravice po nični pogodbi in zahtevek za vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja. Sodišče bi moralo odločiti najprej o ničnosti in se potem odločiti ali tožbeni zahtevek pod drugo točko zavrne ali ne. Sodba se ne opredeli do tožbenega zahtevka za ugotovitev ničnosti, zato so njeni zaključki napačni, nepopolno in zmotno pa je tudi ugotovljeno dejansko stanje. Kršeno je načelo kontradiktornosti postopka, ker sodba spregleda trditve tožnice, da je razpolaganje toženk nedovoljen posel, katerega posledica je ničnost pravnega posla. Ni zakonske določbe, da bi vzdržala v veljavi nična pogodba, ki drugim solastnikom (lastnikom formalno pravno neobstoječih stanovanj in formalno pravno neobstoječega objekta potrebnega adaptacije), ki so v zemljiški knjigi vpisani kot solastniki v idealnih deležih na celotni parc. št. 19, onemogoča legalizacijo stanovanj, garaž in drugih objektov. Že v letu 2000 je bil namreč začet inšpekcijski postopek, ki se je nadaljeval v letu 2007 za celotno poslopje na naslovu Z. in je sedanjim solastnikom predmetnih nepremičnin, ki jih je štel za inšpekcijske zavezance, naložil pridobitev ustreznih upravnih dovoljenj ali vrnitev nepremičnin v prejšnje stanje. Nesporno je izkazan zahtevek za ničnost pogodbe, saj gre pri razpolaganju toženk za nedovoljen posel, katerega posledica je ničnost pravnega posla. Prav tako pa je utemeljen zahtevek za izbris vknjižbe. Tožnica je bivša lastnica oziroma solastnica sporne nepremičnine, katere se ničen posel tiče in je bila kršena njena obligacijska pravica, ki je v izpolnitveni nemožnosti po odločbah upravnih organov za legalizacijo objektov. Očitek tožnici, da ni zatrjevala in dokazala kršitve pravic na nepremičnini je odveč in brez pravne podlage. V konkretnem primeru niti ne gre zgolj za stvarne, temveč tudi za obligacijske pravice. Investitorka D. F. je prodala Š. P. in F. R. zemljišče v izmeri 132 m2 in 35 m2 kot objekt z dvoriščem, na katerem slednja s pozidavami izvršujeta izključno lastninsko pravico, čeprav sta vpisana le kot idealna solastnika celotne nepremičnine na parc. št. 19. S tem je D. F. v bistvu prodala funkcionalno zemljišče, ki ga predstavlja dvorišče, zato kupci trinajstih stanovanj in šestih garaž, ki jih je prva toženka prodala tako, da je vsakemu kupcu določila idealni delež, ne morejo pridobiti gradbenega dovoljenja niti izpeljati legalizacije. Z lokacijsko informacijo iz leta 2003 je namreč dovoljena pozidava 40% gradbene parcele, ki jo predstavljata zemljišči parc. št. 19 in 18/4 k. o. X, ki pa je zaradi črne gradnje drugotoženke presežena. Z adaptacijo začasnega nelegalnega objekta v trajni objekt je namreč zmanjšana kvadratura nepozidanega dela zemljišča v pozidanega, kar onemogoča legalizacijo stanovanj in garaž, ter vseh drugih že obstoječih objektov. Prodajalka (prva toženka) ni mogla narediti etažnega načrta brez gradbenega dovoljenja in ga vse do danes ni pridobila. Družini P. je prodala funkcionalno zemljišče – dvorišče, ki je nujno potrebno za legalizacijo. Tožnica je aktivno legitimirana za zahtevek iz izbrisne tožbe. Glede vprašanja aktivne legitimacije so različna stališča, vendar je že po starem (po ZZK) zadoščalo, da lahko tožbo vlaga tisti, ki je bil vknjižen v zemljiški knjigi. Tožnica je bila vknjižena pri parc. št. 19 k. o. X „do vknjižbe 8. 1. 2007“, v okviru širših prizadetih pravic pa je solastnica nepremičnine parc. št. 18/4 k. o. X, kjer so njene legalizacijske zaveze prav tako jasne in povezane s situacijo na parc. št. 19 iste k. o. Pravni interes tožnice in njena aktivna legitimacija sta več kot izkazani. Upravni organi arbitrarno določajo, koga štejejo za zavezanca in je kot zavezanka zaradi črne gradnje dolžna poseg na sporni parceli št. 19 k. o. X sanirati, enako velja za parc. št. 18/4 iste k. o., ker gre za enotno gradbeno parcelo. Tožbo je morala vložiti zaradi zavarovanja svojih interesov in pravic, odgovarja pa tudi svojima kupcema B. P. in M. P. ter kupki I. M., ki so kupili njene solastne deleže parc. št. 19 k. o. X.

3Prvotoženka in četrtotoženka sta na pritožbo odgovorili in predlagali njeno zavrnitev.

4Tožnica v pritožbi sicer navaja, da se pritožuje tudi zoper sklep. Iz njene nadaljnje obrazložitve pa je razvidno, da se pritožuje le zoper sodbo (zoper zavrnilni del zahtevka in posledično stroškovni del), zato je pritožbeno sodišče pravilnost odločitve preizkusilo le v tem delu. V nadaljevanju pritožbe bo zato toženko D. F. Š. poimenovalo kot prvotoženko in Š. P. kot drugotoženko.

5Tožnica je s tožbo (5. 2. 2007) zahtevala, da se ugotovi, da je kupoprodajna pogodba sklenjena 8. 5. 2001 med prodajalko F. D. in kupcema R. F. (1) in Š. P., s katero je prodajalka prodala kupcema stavbišče z objektom potrebnim adaptacije v izmeri 132 m2 in dvorišče v izmeri 35 m2 ter v korist kupcev ustanovila služnostno pravico do vožnje in hoje po dovozni poti na parc. št. 19 vl. št. 532 k. o. X, nična. V vlogi 14. 6. 2012 pa je uveljavljala še tožbena zahtevka za ugotovitev neveljavnosti vknjižbe lastninske pravice na podlagi nične kupoprodajne pogodbe sklenjene 8. 5. 2001 ter vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja vpisov.

6Sodba ugotavlja, da gre za pogodbo o prodaji idealnega deleža (79/1000) in da kupca s pogodbo nista postala izključna lastnika realnega dela nepremičnine, temveč sta le solastnika idealnega deleža celotne nepremičnine, tako kot sta se tudi vknjižila v zemljiški knjigi.

7Po pritožbenih trditvah pa je investitorka D. F. prodala Š. P. in F. R. zemljišče v izmeri 132 m2 in 35 m2 kot (formalno neobstoječ) objekt – lopo z dvoriščem. Š. P. je znotraj lope zgradila dve stanovanji pod streho in z adaptacijo spremenila začasni nelegalni objekt v trajni objekt.

8Sodba ima razloge o odločilnih dejstvih (2), ki so sicer skopi, a zadostni, da omogočajo njen preizkus, zato ni podana bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

9Sodba zavzame stališče, da tožnica za izbrisno tožbo, uveljavljano s spremembo tožbe (pripravljalna vloga 14. 6. 2012), nima aktivne legitimacije. Zavzeto stališče temelji na ugotovitvi, da je bil predmet razpolaganja s kupoprodajno pogodbo sklenjeno 8. 5. 2011 med prvotoženko kot prodajalko in F. R. ter drugotoženko kot kupcema (tožnica trdi, da je nična), solastni del nepremičnine prvotoženke (idealni delež 79/1000), spričo česar tožničine pravice z vknjižbo niso bile kršene.

10Tožnica tožbenega zahtevka za neveljavnost vknjižbe lastninske pravice po nični pogodbi, do katere je prišlo po vložitvi tožbe, in zahtevka za vzpostavitev prejšnjega stanja ni uveljavljala kot podrejen zahtevek, temveč je, kot navaja sama, z njim „dopolnila zahtevek na ugotovitev ničnosti pogodbe“. Sodba pravilno odloči, da gre za spremembo tožbe (3), ki jo je dopustilo (prvi odstavek 185. člena ZPP) in materialnopravno pravilno opredelilo, da gre za izbrisno tožbo. Neutemeljen je očitek pritožbe, da sodba neupravičeno obravnava vknjižbo kot primarno vprašanje spora, čeprav sta zahtevka na izbris vknjižbe na podlagi nične pogodbe in vrnitev v prejšnje stanje zgolj posledica in izvedba predhodne ugotovitve o neobstoječem poslu. Zmotno je pritožbeno stališče, da bi sodišče moralo najprej odločiti o ničnosti, in šele potem o utemeljenosti tožbenega zahtevka uveljavljanega pod drugo točko (zahtevek za izbris neveljavnosti vknjižbe in vrnitev v prejšnje stanje).

11Po določbi 243. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1), veljavni ob vložitvi izbrisne tožbe (14. 6. 2012), lahko v primeru, če je vknjižba določene pravice neveljavna iz materialnopravnega razloga, tisti, čigar stvarna ali obligacijska pravica je bila zaradi te vknjižbe prekršena, s tožbo uveljavlja zahtevek, da sodišče ugotovi neveljavnost te vknjižbe in odloči, da se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje vpisov. Institut izbrisne tožbe temelji na dejstvu, da neveljavna vknjižba ne more povzročiti veljavnega prenosa, ustanovitve spremembe ali prenehanja knjižnih pravic. Pogoj za njeno uveljavljanje pa je aktivna legitimacija, ki jo ima tisti, čigar pravica je bila z neveljavno vknjižbo kršena.

12V predmetni zadevi je pravilnost odločitve (neobstoj aktivne legitimacije) odvisna od vprašanja, kaj je bil predmet pogodbe, katerega ničnost uveljavlja tožnica. Pritožbeno sodišče soglaša s stališčem sodbe, da je bil predmet pogodbe prenos lastninske pravice na idealnem deležu 79/1000 in ne realni del v naravi (stavbišče z objektom potrebnim adaptacije v izmeri 132 m2, dvorišče v izmeri 35 m2 na parc. št. 19 z.k. vložek št. 532 k. o. X), kot prikazuje pritožba. Pritrditi je sodbi, da pogodba (3. člen, 6. člen (4)) jasno določa, da predmet pogodbe predstavlja idealni delež 79/1000 in je določba pogodbe, kaj predstavlja idealni delež v naravi, nerelevantna (upoštevna bi bila pri morebitni razdružitvi solastnine). Sicer pa je tožnica tudi sama svoj solastni del parc. št. 19 k. o. X (v pogodbi opisan v naravi) kupila na enak način in z njim, kot je navajala sama, že tudi razpolagala. Morebitne nepravilnosti pri opredelitvi, da v naravi opisan del predstavlja idealni delež 79/1000, v predmetnem sporu niso upoštevne (niso predmet odločanja).

13Pravilna je ugotovitev sodbe, da kupca (sedaj pokojni F. R. in drugotoženka) s pogodbo nista postala izključna lastnika realnega dela nepremičnine. V zemljiški knjigi sta vknjižena kot solastnika idealnega deleža celotne nepremičnine (79/1000), spričo česar tožnici na podlagi zatrjevanega solastništva parc. št. 19 k. o. X, z njuno vknjižbo niso bile kršene pravice. Zmotno je prepričanje pritožbe, da je tožnica aktivno legitimirana, ker je bila na parc. št. 19 k. o. X vknjižena kot lastnica „vse do vknjižbe 8. 1. 2007“ oziroma, ker je „v okviru širših prizadetih pravic tožnica solastnica nepremičnine parc. št. 18/4 k. o. X.“ Po določbi prvega odstavka 243. člena ZZK-1 aktivna legitimacija ni vezana na vknjiženo lastninsko pravico, kot si očitno zmotno razlaga pritožba. Sicer pa je tožnica, ki je v tožbi za ugotovitev ničnosti (5. 2. 2007) trdila, da je solastnica nepremičnine parc. št. 19 (V. točka tožbe (5)), očitno s svojim solastninskim deležem na parc. št. 19 k. o. X razpolagala že pred vložitvijo tožbe. Potem, ko je druga toženka nasprotovala tožničinim trditvam glede solastništva predmetne parcele (8. točka pripravljalne vloge 14. 6. 2012 (6)), je tožnica potrdila, da je prodala svoj idealni delež na parc. št. 19 k. o. X (XII. točka pripravljalne vloge 19. 7. 2012 (7)). Predmet izpodbijane kupoprodajne pogodbe in posledično zatrjevane nepravilne vknjižbe na njeni podlagi, je bila le parc. št. 19 k. o. X, zato tožnica s prikazovanjem, da je „v okviru širših prizadetih pravic solastnica nepremičnine parc. št. 18/4 k. o. X“, ne more uspešno izkazati podlage za podelitev aktivne legitimacije za izbrisno tožbo. Podlage zanjo pa tudi ne predstavljajo trditve, da so z vknjižbo prekršene njene pravice, ker ne more izpolniti zahtev inšpekcije po legalizaciji (na črno) zgrajenih objektov. Še zlasti ne ob priznanem dejstvu, da je s svojim solastniškim deležem že razpolagala, pri čemer pa niti trdila, še manj pa dokazovala, da je napram svojim kupcem prevzela kakršnekoli obligacijske obveznosti (8). Zmotno je prepričanje pritožbe, da je zahtevek za izbris vknjižbe utemeljen, ker „je bila kršena njena obligacijska pravica, ki je v njeni izpolnitveni nezmožnosti po odločbah upravnih organov za legalizacijo objektov.“ Brez pomena je razlogovanje o tem, koga upravni organi štejejo za zavezance. Tudi če bi držala pritožbena trditev, „da je kot zavezanka zaradi črne gradnje dolžna sanirati poseg na sporni parceli št. 19 k. o. X“, to ne bi pomenilo, da je, čeprav ni več solastnica parc. št. 19 k. o. X, aktivno legitimirana za vložitev predmetne tožbe.

14Po povedanem se izkaže, da je sodišče prve stopnje tožnici utemeljeno odreklo aktivno legitimacijo. Do drugih vprašanj (vprašanja ničnosti izpodbijane pogodbe) se zato sodbi ni bilo treba opredeljevati. Posledično ni ostalo nepopolno ugotovljeno dejansko stanje in tudi niso podane očitane absolutne bistvene kršitve določb postopka, ker se glede vprašanja ničnosti sodba ne opredeli. Brez pomena je tudi pritožbeno razlogovanje o nevzdržnem stanju, v katerem so se znašli drugi solastniki (lastniki formalno pravno neobstoječih stanovanj na parc. št. 19, vknjiženi v zemljiško knjigo kot solastniki v idealnih deležih). Druge pritožbene trditve, na katere pritožbeno sodišče ni odgovorilo, za odločitev niso pomembne (prvi odstavek 360. člena ZPP).

15Ker niso podani niti uveljavljani niti po uradni dolžnosti upoštevni procesni in materialni razlogi (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo ter potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

16Tožnica, ki s pritožbo ni uspela, sama krije svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Odgovora toženk na pritožbo k odločitvi o pritožbi nista bistveno prispevala, zato do povrnitve pritožbenih stroškov nista upravičeni (155. člen ZPP). Pritožbeno sodišče je zato odločilo, da vsaka stranka krije svoje pritožbene stroške.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(1) Po sklepu o dedovanju Okrajnega sodišča v Ljubljani III D 2332/2009 z dne 7. 2. 2012 je dedinja po pokojnem R. F. Š. P.

(2) Sodišče se mora opredeliti le do tistih navedb strank, ki so za odločitev pomembne.

(3) Po določbi drugega odstavka 184. člena ZPP je sprememba tožbe sprememba istovetnosti zahtevka, povečanje obstoječega zahtevka ali uveljavljanje drugega zahtevka poleg obstoječega.

(4) „Predmet te kupoprodajne pogodbe je stavbišče z objektom potrebnim adaptacije v izmeri 132 m2 in dvorišče v izmeri 35 m2 t.j. pas, ki objema objekt, kar predstavlja 79/1000 glede na celotno stavbišče.“

„Prodajalka dovoljuje vpis lastninske pravice na kupljeni nepremičnini v zemljiško knjigo v korist kupcev R. F. in P. Š. do 79/1000 glede na celotno stavbišče in sicer za vsakega do ene polovice (½).“

(5) „Tožnica je bila v času sklenitve prodajne pogodbe z dne 8. 5. 2001 in je še danes solastnica nepremičnine parc. št. 19 z.k. vložek št. 532 k. o. X in sicer do idealnega deleža do 69/1000.“

(6) „Tožnica že ob vložitvi tožbe ni bila več solastnica nepremičnine parc. št. 19 k. o. X, saj je svoje stanovanje prodala I. M. v letu 2001 ter M. in B. P. v letu 2004 ...“

(7) „Kar se očitka tožnici tiče, je res, da je tožnica prodala svoj idealni delež na parc. št. 19, vendar pod enakimi pogoji, kot ga je kupila.“

(8) Obveznost, da poskrbi za etažiranje oziroma vknjižbo etažne lastnine.