VSL sodba I Cp 380/2014

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

1Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo toženki odpovedalo najemno razmerje po najemni pogodbi za stanovanje št. 2, v večstanovanjski hiši C., ter ji naložilo, da je stanovanje dolžna izprazniti v roku 60 dni ter tožeči stranki povrniti pravdne stroške v višini 439,75 EUR.

2Zoper sodbo vlaga pritožbo toženka in kot bistveno navaja, da je celotno najemnino poplačala. Dodeljena ji je bila tudi subvencija in v predpisanem roku podana vloga za izredno pomoč pri uporabi stanovanja in plačila ostalih stroškov. Zato najemne pogodbe ni mogoče odpovedati. Stroške ogrevanja stanovanja plačuje njen mož V. B. in neplačila ni mogoče očitati njej. Lastnik stanovanja ne more odpovedati najemne pogodbe, če najemnik dokaže, da krivdni razlog ni nastal po njegovi krivdi. Predlaga razveljavitev sodbe ter zavrnitev zahtevka.

3Pritožba ni utemeljena.

4Pritožnica ne graja dejanskih ugotovitev iz 5. točke izpodbijane sodbe, da na dan vložitve tožbe kot najemnica ni imela izpolnjenih obveznosti iz najemne pogodbe, saj niso bile poravnane mesečne najemnine za čas od avgusta do oktobra 2012 in januarja in februarja 2013, pa tudi ne stanovanjski stroški za obdobje od septembra 2009 do maja 2011, od novembra 2011 do maja 2013 ter za meseca marec in april 2013. S tem je podan odpovedni razlog iz 4. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1, na podlagi katerega tožnica lahko zahteva odpoved najemne pogodbe ter izselitev iz stanovanja. Okoliščina, da je toženka po vložitvi tožbe poravnala obveznosti glede zapadlih najemnin (ne pa stanovanjskih stroškov), na obstoj odpovednega razloga ne more vplivati.

5SZ-1 v 104. členu opredeljuje posebne okoliščine, zaradi katerih najemniku neprofitnega stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe. Te okoliščine morajo biti izjemne in nepredvidljive ter najemnik nanje ni mogel vplivati, povzročile pa so, da najemnine ni mogel poravnati. Tak razlog je po sodni praksi (primerjaj odločbi VSL I Cp 2062/2011, VSK I Cp 123/2006) lahko tudi obstoj trenutne socialne stiske, vendar pa na odpoved najemne pogodbe lahko vpliva zgolj, če najemnik najkasneje v 30 dneh po nastanku okoliščin sproži postopek za uveljavitev subvencionirane najemnine in postopek za uveljavitev izredne pomoči pri uporabi stanovanja in v tem roku o tem obvesti lastnika stanovanja. Toženka je sicer v postopku izkazala, da je zaprosila za subvencionirano najemnino z vlogo z dne 28. 12. 2012 (priloga B1), ne pa, da je o tem v 30 dneh obvestila najemodajalca. Dokazala je tudi, da ji je bila denarna subvencija dodeljena. Kljub temu še vedno ni poravnala razlike do polne vrednosti neprofitne najemnine, čeprav bi bila to njena dolžnost po določilu 121. člena SZ-1. Zato je podan krivdni odpovedni razlog iz 4. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1. Toženka se v pritožbi neutemeljeno sklicuje, da ni odgovorna za neplačilo stroškov stanovanja, ker je za to pooblastila svojega moža. Kot je pravilno pojasnilo sodišče prve stopnje, je toženka tista, ki je po najemni pogodbi zavezana za njihovo plačilo in bi morala za to poskrbeti. To bi nedvomno lahko storila vsaj po prejemu opomina, zato ekskulpacijski razlog iz šestega odstavka 112. člena SZ-1 ne obstoji.

6Glede na navedeno v pritožbi zatrjevani pritožbeni razlogi niso podani, zato je sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje na podlagi določila 353. člena ZPP. Pri tem še dodaja, da okoliščine primera kažejo na dolgotrajno nezmožnost plačevanja najemnine in stroškov, zato se bodo morale v primeru prisilne izvršitve sodne odločbe v postopek vključiti tudi ustrezne službe, vključno z občino, ki lahko v takem primeru najemnika preseli v drugo primerno neprofitno stanovanje ali pa v stanovanjsko stavbo, namenjeno začasnemu reševanju stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb (četrti odstavek 104. člena SZ-1).