VSL sodba I Cp 2262/2011

I. Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se tožbeni zahtevek zavrne in da je tožeča stranka dolžna toženi stranki povrniti stroške postopka v višini 1.043 EUR v 15 dneh od vročitve te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku roka za prostovoljno plačilo.

II. Tožeča stranka je dolžna toženi strani povrniti stroške pritožbenega postopka v višini 1.097,72 EUR v 15 dneh od vročitve te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku roka za prostovoljno plačilo.

1Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku za plačilo 12.281,50 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 24. 02. 2008 dalje.

2Toženec je vložil pritožbo iz razloga zmotne uporabe materialnega prava. Trdi, da je tožnica od pogodbe odstopila iz objektivnih razlogov in je šele kasneje navedla, da je bila pogodba o rezervaciji glede na 5. člen Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih hiš (v nadaljevanju ZVKSES) nezavezujoča. Ker je bil denarni znesek plačan kot ara, jo je bil zato toženec upravičen zadržati. Pogoji iz 5. člena ZVKSES so bili namreč ob odstopu od pogodbe izpolnjeni in je bil zato odstop neutemeljen. Z razlago, ki jo zavzema izpodbijana sodba, je kupcu dano preobsežno varstvo. Namen zakona je zavarovati kupce pred tveganjem neizpolnitve prodajalčeve obveznosti. Člen 5 določa varovalke, ki naj ščitijo kupca pred razlogi, ki bi prodajalcu onemogočali prodajo iz razlogov, ki niso v njegovi sferi. Tveganja, ki jih želi zakon omiliti, so tveganja investitorjeve finančne nesposobnosti dokončati gradnjo, neizpolnitev obveznosti ter tveganje stvarnih napak ob izročitvi. Ker je toženec v obravnavanem primeru kupca zavaroval pred temi tveganji, kupec ne more imeti pravice, da brez posledic odstopi od pogodbe. Sodišče bi moralo ugotoviti, da je bil znesek, katerega vrnitev zahteva tožnica, plačan kot ara in da ga v opisanih okoliščinah nima pravice zahtevati. Pritožnik predlaga, naj pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni in tožbeni zahtevek zavrne oziroma naj jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3Tožnica ni odgovorila na pritožbo.

4Pritožba je utemeljena.

5Po prvem odstavku 5. člena ZVKSES prodajalec ne sme skleniti prodajne pogodbe niti začeti z oglaševanjem prodaje, dokler niso izpolnjeni naslednji pogoji: (1) da je prodajalec bodisi lastnik zemljiške parcele bodisi imetnik stavbne pravice na zemljiški parceli, na kateri bo gradil oziroma gradi enostanovanjsko stavbo oziroma stavbo z več posameznimi deli, ki je predmet prodajne pogodbe, (2) da je za gradnjo izdano dokončno gradbeno dovoljenje in v primeru, da je predmet prodaje posamezen del stavbe z več posameznimi deli, (3) da je prodajalec v obliki notarskega zapisa določil splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe z vsebino, določeno v zakonu. Če prodajalec s kupcem sklene prodajno pogodbo, preden so izpolnjeni pogoji iz prejšnjega odstavka, takšna pogodba kupca ne zavezuje in lahko kupec kadarkoli od nje odstopi (drugi odstavek 5. člena ZVKSES). Te določbe veljajo tudi za predpogodbo, s katero se prodajalec in kupec zavežeta skleniti prodajno pogodbo, ki jo ureja ZVKSES (1. točka tretjega odstavka 4. člena ZVKSES).

6Izpodbijana sodba temelji na naslednjih ugotovitvah:

- da sta pravdni stranki 21. 01. 2008 sklenili pogodbo o rezervaciji, iz katere izhaja, da je toženka prodajalka, tožnica pa kupovalka stanovanja v večstanovanjski zgradbi, ki jo je toženka v času sklenitve pogodbe še gradila,

- da sta bila v pogodbi določno opredeljena predmet pogodbe in prodajna cena vključno z rezervacijo v višini 1/10 prodajne cene,

- da sta se pravdni stranki v pogodbi dogovorili za sklenitev prodajne pogodbe in gre zato za predpogodbo,

- da ob sklenitvi pogodbe o rezervaciji toženka ni imela notarskega zapisa splošnih pogojev prodaje in da je bil ta pripravljen 14. 07. 2008,

- da je bilo v pogodbi o rezervaciji navedenih pet nepremičnin, in sicer 463/1, 456/3, 452/1, 456/8 in 436/4, vse k.o. X, da je bila toženka ob sklenitvi pogodbe lastnica prvih treh nepremičnin in da je gradnja večstanovanjske zgradbe potekala na teh treh nepremičninah,

- da je tožnica 29. 10. 2008 na toženko naslovila dopis, v katerem je navedla, da je prisiljena prekiniti pogodbo iz objektivnih razlogov, in iz katerega izhaja, da ni imela dovolj sredstev za nakup stanovanja, ter da je zahtevala vrnitev plačane rezervacije,

- da je 04. 12. 2008 tožničin pooblaščenec zahteval vračilo rezervacije in v dopisu navedel, da je bila pogodba o rezervaciji sklenjena v nasprotju z obstoječo zakonodajo,

- da je toženka zavzela stališče, da do nepodpisa pogodbe ni prišlo iz razloga na njeni strani in je zato zavrnila zahtevo za vrnitev rezervacije ter tožnico 02. 03. 2009 povabila k sklenitvi pogodbe.

7Na podlagi navedenih ugotovitev je izpodbijana sodba zavzela stališče, (1) da sta pravdni stranki sklenili predpogodbo v smislu ZVKSES, (2) da so bili do podaje izjave o odpovedi predpogodbe izpolnjeni vsi trije pogoji iz prvega odstavka 5. člena ZVKSES, in (3) da je tožnica ne glede na to z izjavo z dne 29. 10. 2008 upravičeno odstopila od predpogodbe in zato utemeljeno zahteva vrnitev na njeni podlagi plačanega zneska.

8Stališče izpodbijane sodbe temelji na jezikovnem pomenu drugega odstavka 5. člena ZVKSES, ki je jasen in na prvi pogled ne zahteva vključitve drugih metod razlage. Po navedeni določbi pogodba, ki je sklenjena, ne da bi bili ob njeni sklenitvi izpolnjeni pogoji iz prvega odstavka 5. člena, kupca ne zavezuje in ima kadarkoli pravico od nje odstopiti. Glede na to, da je prodajalec kljub neizpolnjevanju pogojev vezan na pogodbo (in torej ti ne predstavljajo predpostavke za veljavnost pravnega posla), je določbo treba razumeti tako, da daje kupcu oblikovalno upravičenje, se pravi, da z enostransko izjavo volje doseže prenehanje pogodbe. Kogentna narava teh določb je v zakonu izrecno določena (četrti odstavek 4. člena ZVKSES). Zakon se je z vključitvijo besede "kadarkoli" izrekel tudi o trajanju odstopnega upravičenja in s tem zožil razlagalni prostor o tem vidiku odstopnega upravičenja.

9Ne glede na navedeno pritožba utemeljeno opozarja, da je ob upoštevanju namena določbe 5. člen ZVKSES treba razlagati tako, da kupec ne more odstopiti od pogodbe potem, ko prodajalec izpolni pogoje iz prvega odstavka navedenega člena. Zavzema se torej za uporabo argumenta teleološke redukcije, ki ga je treba v skladu z uveljavljenimi razlagalnimi pravili uporabiti v primeru, ko se jezikovni pomen pravila ne ujema z njegovim namenom in predpis le navidezno ureja določen dejanski stan (1).

10Sledeč izrecni zakonski določbi je namen zakona v varstvu kupcev pred tveganjem neizpolnitve prodajalčeve obveznosti (prvi odstavek 1. člena ZVKSES). Zakonodajalec je ugotovil, da so kupci pri sklepanju prodajnih pogodb glede stanovanj, ki ob sklenitvi pogodbe še niso zgrajena, izpostavljeni bistveno večjemu obsegu tveganj, povezanih z neizpolnitvijo prodajalčevih obveznosti, kot v primeru nakupa že zgrajenih stanovanj. Sledeč obrazložitvi zakonskega predloga gre za tveganja, ki so posledica finančne nesposobnosti investitorja za dokončanje gradnje ter nesposobnosti investitorja, da izpolni obveznost brez pravnih napak, se pravi, da omogoči prenos lastninske pravice, in da izpolni obveznost brez stvarnih napak. Ker je ocenil, da splošna pravila pogodbenega prava sicer poznajo institute, ki omogočajo varstvo kupca pred tovrstnimi tveganji, a so prodajalci kot močnejše pogodbene stranke dosegli izključitev njihove uporabe v konkretnih razmerjih, je bil sprejet ZVKSES, ki naj s kogentnimi pravili celovito uredi razmerja med prodajalci in kupci, tako da bodo kupci zaščiteni pred opisanimi tveganji v zvezi s prodajalčevo neizpolnitvijo (2).

11Pogoji za sklenitev pogodbe, določeni v prvem odstavku 5. člena ZVKSES, služijo uresničitvi opisanega namena. Pogoj, da je prodajalec lastnik nepremičnine, na kateri bo gradil stanovanjsko zgradbo, omogoča izpolnitev brez pravnih napak, se pravi učinkovit prenos lastninske pravice. Pogoj, da je za gradnjo izdano dokončno gradbeno dovoljenje, zmanjšuje tveganje nemožnosti izpolnitve. Določitev splošnih pogojev prodaje s predpisano vsebino (8. člen ZVKSES) in v predpisani obliki (9. člen ZVKSES) varuje kupca pred tveganjem nepravilne izpolnitve v pravnem in stvarnem pogledu.

12Zakon je za primer kršitve obveznosti iz prvega odstavka 5. člena določil odstopno upravičenje kupca. Pogodba, ki je bila sklenjena, ne da bi bili izpolnjeni pogoji iz prvega odstavka 5. člena, zavezuje prodajalca, ne pa tudi kupca. Tako upravičenje vzpostavlja visečnost pogodbenega razmerja in s tem negotovost prodajalčevega pravnega položaja. Ker ni izpolnil zakonskih obveznosti, nedoločeno dolgo ne ve, ali bo pogodba veljala ali ne, in posledično, ali sme razpolagati s predmetom obveznosti ali ne. Časovni vidik uveljavljanja odstopnega upravičenja določa zakon z izrazom "kadarkoli". Gramatikalna razlaga omogoča sklep, da ga lahko kupec uveljavlja do izteka zastaralnega roka za uveljavljanje izpolnitvenega zahtevka (3) in ne glede na to, ali je prodajalec že storil vse za (pravilno) izpolnitev pogodbene obveznosti. Odločitev v obravnavani zadevi ne zahteva odgovora, ali je takšna razlaga pravilna. Prav tako ni treba odgovoriti na vprašanje, ali bi enaka izjava tožnice, kot jo je podala 29. 10. 2008, povzročila prenehanje predpogodbe, če bi bila podana v času, ko še niso bili izpolnjeni pogoji iz prvega odstavka 5. člena ZVKSES (4). Za odločitev v zadevi je treba odgovoriti (le) na vprašanje, ali ima kupec pravico odstopiti od pogodbe tudi, če in ko prodajalec v razumnem času po sklenitvi pogodbe in pred zapadlostjo pogodbenih obveznosti izpolni pogoje iz prvega odstavka 5. člena ZVKSES.

13Splošna pravila obligacijskega prava določajo odstopno pravico kot sankcijo za kršitev pogodbenih obveznosti (npr. zaradi zamude z izpolnitvijo, zaradi stvarnih napak, zaradi neizpolnjevanja pogodbe). Odstopna izjava učinkuje le, če so podani z zakonom določeni razlogi za njeno uveljavljanje. Posebno vrsto odstopnega upravičenja pozna – tudi primerjalnopravno gledano – potrošniško pravo. Odstopna pravica je v teh razmerjih opredeljena kot pravica doseči prenehanje pravnega razmerja z enostransko izjavo volje, ne da bi bilo za tako ravnanje potrebno navesti razloge. Pravica je vezana na določen rok in namenjena temu, da kupcu omogoči dodaten čas za razmislek o sklenitvi pogodbe. Njena uzakonitev temelji na zakonodajalčevi oceni, da ena od strank v pogodbenem razmerju zaradi zagotovitve enakopravnega položaja potrebuje posebno varstvo in da je najprimernejše sredstvo za njegovo zagotovitev določitev odstopne pravice. Bistvena elementa odstopne pravice v potrošniškem pravu sta enostransko upravičenje brez navedbe razlogov, ki varuje interes kupca, in časovna omejenost tega upravičenja, ki ustrezno upošteva interes prodajalca (5).

14Razlog za uzakonitev odstopnega upravičenja v obravnavanem primeru je podoben kot v potrošniškem pravu. Zakonodajalec je ocenil, da je položaj kupcev v primerih, ko gre za sklepanje pogodbe o še nezgrajenih stanovanjih, šibkejši od prodajalca in da je za vzpostavitev enakopravnega položaja potreben poseg v avtonomijo strank pri urejanju pogodbenih razmerij. Zakonodajno gradivo ne daje podlage za sklepanje, da je zakonodajalec nameraval odstopiti od splošnih načel obligacijskega prava (npr. načelo vestnosti in poštenja pri sklepanju, izvrševanju in izpolnjevanju pogodbenih obveznosti, dolžnost izpolnitve obveznosti). Razviden je le namen, da zaradi dejanske neenakosti med strankama omeji svobodno dogovarjanje pogodbene vsebine in na ta način prispeva k vzpostavitvi enakopravnejšega položaja pogodbenih strank, ki je prav tako eno izmed splošnih načel obligacijskega prava (4. člen OZ) (6).

15Odločitev zakonodajalca, da odstopnega upravičenja ni časovno omejil na podoben način, kot ga je omejil v ZVPot – z vključitvijo besede "kadarkoli" je odvzel podlago za morebitno analogno uporabo ZVPot s tega vidika – je razumna. S tem je v večji meri zavaroval položaj kupca (tudi tistega, ki je ob sklenitvi pogodbe vedel, da niso izpolnjeni pogoji iz 5. člena ZVKSES, pa je iz kakršnihkoli razlogov računal, da se tveganja, ki jim je s tem izpostavljen, ne bodo uresničila in je kasneje iz kakršnihkoli razlogov spremenil svoje stališče), a še vedno ohranil ustrezno ravnotežje med njegovim in prodajalčevim položajem. Ni pa podan utemeljen razlog, da bi pravno učinkovala tožničina izjava, ki je bila podana več kot tri mesece potem, ko je toženec poleg ostalih dveh pogojev, ki sta bila izpolnjena ob sklenitvi pogodbe, izpolnil še zahtevo po določitvi splošnih pogojev prodaje.

16Ko so izpolnjeni pogoji iz prvega odstavka 5. člena ZVKSES, so tveganja, povezana z nepravilno izpolnitvijo pogodbe, pred katerimi varuje navedena določba, odpravljena. Odtlej – ali vsaj po izteku razumnega časa, v katerem je kupcu še treba dati možnost, da odstopi od pogodbe (7) – nadaljnje ohranjanje negotovosti v konkretnem pogodbenem razmerju ne služi več preprečitvi tveganj, pred uresničitvijo katerih varuje prvi odstavek 5. člena ZVKSES. Nadaljnji obstoj odstopnega upravičenja bi v takem primeru lahko služil le preprečevanju kršitve določbe o zakonskih pogojih za sklepanje pogodb nasploh. Grožnja visečnosti pogodbenega razmerja kljub naknadni izpolnitvi pogojev more prispevati k doslednejšemu spoštovanju navedene določbe. Vendar pa civilnopravne sankcije za kršitev določb o sklepanju in izpolnjevanju pogodb praviloma nimajo preventivne funkcije. Za doseganje splošnega preventivnega učinka zakonodajalec praviloma poseže po sankcijah z drugih pravnih področij. Tudi v obravnavanem primeru je kršitev prvega odstavka 5. člena ZVKSES opredelil kot prekršek (95. člen). V obrazložitvi teh določb je navedel, da so kazni določene za tiste kršitve, za katere s civilnopravnimi sankcijami (ničnost pogodbenih določb; odškodninska odgovornost notarja/banke) ni mogoče doseči učinkovitega preventivnega učinka (8). Navedeno govori v prid stališču, da zakonodajalec odstopnemu upravičenju ni pripisal preventivne funkcije, ampak le, naj se na ta način korigira neuravnoteženost položajev pogodbenih strank pri kupoprodaji še nezgrajenih stanovanj. Ohranjanje visečnosti pogodbenega razmerja tudi po izpolnitvi pogojev iz prvega odstavka 5. člena ZVKSES bi tako predstavljalo odmik od načela vestnosti in poštenja (5. člen OZ) in dolžnosti izpolnitve obveznosti (9. člen OZ), ne da bi bil zanj podan utemeljen razlog.

17Tožničina izjava o odstopu od pogodbe, ki jo je podala več kot tri mesece po izpolnitvi pogojev iz prvega odstavka 5. člena ZVKSES in kot razlog navedla okoliščine, ki se ne nanašajo na vsebino te zakonske določbe, iz navedenih razlogov ni mogla povzročiti prenehanja pogodbe, sklenjene med pravdnima strankama 23. 01. 2008. Zahtevek za vrnitev danega na podlagi te pogodbe zato ne more biti utemeljen.

18Po navedenem je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da se tožbeni zahtevek zavrne (prvi odstavek 351. člena v zvezi s peto alinejo 358. člena ZPP). V izpodbijani sodbi je sicer navedeno, da se iz razloga, ker je zahtevku ugodeno iz drugih razlogov, ne opredeljuje do zatrjevane ničnosti pogodbe. Glede na to, da je tožnica ničnost pogodbe utemeljevala z enakimi razlogi kot neučinkovitost odstopne izjave in da tako stališče očitno nima podlage v ZVKSES, ni razlogov za vrnitev zadeve v tem obsegu na prvo stopnjo.

19Sprememba uspeha pravdnih strank je narekovala spremembo odločitve o stroških postopka na prvi stopnji (drugi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Toženka je upravičena do povrnitve nagrade za postopek (443,30 EUR po tar. št. 3100) ter nagrade za narok (409,20 EUR po tar. št. 3102), oboje povečano za 20 % davek na dodano vrednost, in do povrnitve materialnih stroškov (20 EUR po tar. št. 6002), kar skupaj znaša 1.043 EUR.

20Ker je toženka s pritožbo uspela, ji je tožnica dolžna povrniti tudi potrebne stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP). Priznani stroški predstavljajo strošek za vložitev pritožbe (545,60 EUR po tar. št. 3210), povečan za 20 % davek na dodano vrednost, materialne stroške (20 EUR po tar. št. 6002) in strošek za sodno takso za pritožbo (423 EUR) in znašajo skupaj 1.097,72 EUR. Odločitev o obveznosti plačila zamudnih obresti od dolgovanih stroškov temelji na 378. členu Obligacijskega zakonika, glede začetka teka zamudnih obresti pa na pravnem mnenju občne seje Vrhovnega sodišča z dne 13. decembra 2006.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(1) Prim. Pavčnik, Teorija prava, GV Založba, Ljubljana, 2007, str. 393-394 in str. 515-516, ki na drugem mestu opozarja, da je zaradi tega, ker gre za preseganje jezikovnega pomena norme, treba biti pri uporabi tega argumenta kar najbolj previden in preudaren (Pavčnik, Argumentacija v pravu, Cankarjeva založba, Ljubljana, 2004, str. 142). Da sodna praksa uporablja ta argument na opisan način, prim. npr. sklepe VS RS II Ips 394/2005 z dne 02. 11. 2005, II Ips 74/2005 z dne 23. 11. 2006 in II Ips 221/2008 z dne 16. 12. 2010.

(2) Predlog Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, Poročevalec DZ, št. 93/2003, str. 94-96.

(3) Tako stališče je Vrhovno sodišče zavzelo v zvezi s časovnim vidikom uveljavljanja razveznega upravičenja v primeru neizpolnitve pogodbe. Glej sklep II Ips 232/2010 z dne 23. 06. 2011.

(4) Tožnica namreč v razlogih za "prekinitev" pogodbe ni navedla, da bi ti izvirali iz sfere toženca. Nanje se je skliceval šele kasnejši dopis, ki ga je tožencu poslala po pooblaščencu.

(5) Prim. npr. 43.č in 46.c člen Zakona o varstvu potrošnikov (v nadaljevanju ZVPot). O ureditvi v evropskem prostoru več von Bar, Clive (ur.), Principles, Definitions and Model Rules of European Private Law, Vol. 2, Sellier, European Law Publishers, München, 2009, str. 346.

(6) Prim. Plavšak, Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, Uvodna pojasnila in vzorci pravnih aktov, GV Založba, Ljubljana, 2004, str. 26: "Prav tako je bilo treba upoštevati različne položaje, ki lahko v zvezi s prodajo nepremičnin nastanejo, in za vsak tak položaj določiti ustrezna pravna pravila, torej pravna pravila, ki omogočajo uresničitev (zaščito) interesov kupcev in hkrati ustrezno uravnoteženo upoštevajo tudi interese prodajalcev."

(7) Na to dilemo v obravnavani zadevi ni treba dati dokončnega odgovora.

(8) Poročevalec DZ, št. 83/2003, str. 162-163.