VSL sodba in sklep I Cp 1945/2009

Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje razveljavi v točkah
I./2., 3. in II., ter se v tem obsegu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

V preostalem se pritožba zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem, a nerazveljavljenem delu (t.j. v točki I./1) potrdi.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločitev.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, po katerem bi moral toženec tožniku izročiti upravna – oblastvena dovoljenja, t. j. gradbeno in uporabno dovoljenje za delavnico v izmeri 65,98 m2, ki se nahaja v kletni etaži nepremičnine na naslovu ..., vl. št. 919 k.o. X, sicer bi jih na podlagi sodbe lahko priskrbel tožnik na stroške toženca. Zavrnilo je tudi zahtevek za plačilo odškodnine 7.850,21 EUR in 35.862,00 EUR s pripadki. Tožniku je naložilo, da tožencu povrne njegove pravdne stroške v višini 2.814,39 EUR.

Zoper sodbo se pritožuje tožnik. Uveljavlja vse pritožbene razloge po 1. odst. 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (Ur. list RS, št. 73/2007- UPB3 s spremembami, ZPP) in pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje, vendar drugemu sodniku. Sodišču očita, da je zmotno ugotovilo dejansko stanje. Z odločbo Občinskega ljudskega odbora Ljubljana Moste z dne 8.2.1960, na podlagi katere je sodišče zaključilo, da delavnica ni črna gradnja, je bila dovoljena gradnja garaže v izmeri 15,30 m2 in se ne nanaša na sporno delavnico v izmeri 65,98 m2. Upravni organ je na podlagi priglasitve del v letu 1985 sicer izdal potrdilo, vendar ga je toženec zlorabil, saj ni opravil zgolj adaptacije, temveč je garažo porušil in na novo zgradil za 50 m2 večji objekt. V nadaljevanju zatrjuje, da je sodišče zagrešilo procesne kršitve, saj je prezrlo odločbo Mestne uprave za inšpekcijske službe z dne 12.11.1985, s katero je bilo tožencu odrejena ustavitev del, toženčevo naročilo urbanističnemu zavodu za izdelavo lokacijske dokumentacije v letu 1990, ki bi bila podlaga za legalizacijo prizidka, ter umik naročila z dne 26.5.1992. Navaja, da kupljene delavnice ni mogel dati v najem, saj so se pogoji za izvajanje poslovne dejavnosti glede na čas, v katerem je toženec opravljal dopolnilno dejavnost, zaostrili. Brez urejenih papirjev inšpekcijske službe gospodarski družbi niso dovolile obratovanja, zato so potencialni najemniki ob sklepanju najemnih pogodb zahtevali dokaze o legalni gradnji. Pritožba povzema napotke, ki jih je dalo pritožbeno sodišče v razveljavitvenem sklepu, ter zatrjuje, da jim sodišče ni sledilo, v posledici je zmotno uporabilo 514. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih (Ur. list SFRJ, št. 29/78 s spremembami, ZOR). V dodatnem pojasnilu k pritožbi podaja primerjavo cen večjih garaž v Ljubljani z vso pripadajočo dokumentacijo, ki so bile precej nižje od tiste, ki jo je plačal tožnik. Če bi toženec korektno opisal dejansko stanje, do nakupa sploh ne bi prišlo. Povzema tudi dogajanje na obravnavi 19.1.2009, ko je toženec na vprašanje, ali je tožniku ob prodaji razkril, da gre za črno gradnjo, dvakrat potrdil, da mu je to zamolčal. Glede na to, da prodajalec pri vseh izdelkih jamči za skrite napake, se sprašuje, ali pri nepremičninah to ne velja.

V odgovoru na pritožbo toženec zavrača pritožbene očitke ter priglaša stroške.

Pritožba je delno utemeljena.

O plačilu odškodnine

Sodišče prve stopnje je odškodninski zahtevek zavrnilo, ker je ugotovilo, da niso podani vsi elementi odškodninske odgovornosti. Ocenilo je, da sporni del garaže oziroma delavnice ni črna gradnja in da tožnik ni uspel dokazati, da ni mogoče pridobiti upravnih dovoljenj. Ob nadaljnji ugotovitvi, da je toženec za opravljanje popoldanske obrti imel potrebna dovoljenja, je zavzelo stališče, da ni podana toženčeva odgovornost, „ni mogoče sklepati, da bi toženec vedel in se zavedal, da bi tožnik lahko imel kakršnekoli težave in da tudi sam ne bi mogel pridobiti primerljivih upravnih dovoljenj“.

Vprašanje, ali gre za črno gradnjo ali ne, je, kot pravilno ugotavlja sodišče prve stopnje, bistvenega pomena. Sodišče mora o tem, katera dejstva šteje za dokazana, odločiti na podlagi vestne in skrbne presoje vsakega dokaza posebej in vseh dokazov skupaj ter na podlagi uspeha celotnega postopka (8. člen ZPP). Sodišče prve stopnje je zaključek, da sporni del garaže oziroma delavnice ni črna gradnja, utemeljilo z odločbo Občinskega ljudskega odbora Ljubljana Moste z dne 8.2.1960 (priloga A 13) in preostalo lokacijsko dokumentacijo (priloga A 29), pri čemer se do drugih dokazov, ki jih je sicer očitno izvedlo (dokazni sklep), ni opredelilo. Pritrditi je treba tožniku, da do listinske dokumentacije, ki jo je predložil v dokaz, da gre za črno gradnjo (odločba Mestne uprave za inšpekcijske službe z dne 12.11.1985, toženčevo naročilo urbanističnemu zavodu v letu 1990 za izdelavo lokacijske dokumentacije, ki bi bila podlaga za legalizacijo prizidka; umik naročila, za katerega se je toženec odločil 16.5.1992) in ki vzbuja dvom v pravilnost ugotovitev sodišča prve stopnje, sodišče prve stopnje ni zavzelo stališča. Z odločbo Občinskega ljudskega odbora Ljubljana Moste z dne 8.12.1960 (priloga A 13) je bilo dano dovoljenje za postavitev garaže po predloženem načrtu (II. b točka odločbe), iz katerega je razvidno, da gre za velikost 15,30 m2. Tožniku je toženec prodal prostor v izmeri 65,80 m2 (delavnico v izmeri 47,50 m2 in dodatni prostor v izmeri 18,48 m2, priloga spisa A 5). Sporni del garaže oziroma delavnice, ki jo je toženec prodal, je torej bistveno večji od (legalno) zgrajene garaže, do česar pa se sodišče prve stopnje ni opredelilo, čeprav je tožnik na razliko v izmeri opozarjal. Lokacijska informacija, ki jo je izdala Mestna občina Ljubljana, Mestna uprava, Oddelek za urbanizem 17.2.2003 (priloga A 29), na katero se sklicuje sodišče prve stopnje, bi lahko kazala na pravilnost ocene sodišča prve stopnje, da ne gre za črno gradnjo, če ne bi bila pridobljena, kot je razvidno iz „odgovora na prošnjo za strokovno mnenje“ M. inžiniring d.o.o. z dne 12.6.2003 (priloga spisa A 28), za potrebe ugotovitve možnosti legalizacije sporne gradnje. Te listine sodišče prve stopnje ni upoštevalo, iz nje pa je razvidno, da je bilo po proučitvi lokacijske informacije ugotovljeno, da bi bila legalizacija možna, če ne bi bil pri predmetni gradnji presežen veljavni normativ pozidanosti znotraj gradbene parcele. Sodišče prve stopnje se tudi ni opredelilo do tožnikovih trditev o tem, da je legalno zgrajeno garažo podrl in na novo zgradil nov objekt (na večji površini). V pripravljalni vlogi (17.2.2003) je tožnik namreč navajal, pri čemer vztraja v pritožbi, da je toženec garažo, ki je bila legalno zgrajena, podrl in na črno zgradil prizidek, v katerem je delavnica. Pojasnil je, da je prizidek kljub dejstvu, da je toženec v letu 1985 pridobil potrdilo o adaptaciji, črna gradnja, saj mu je bila z odločbo Mestne uprave za inšpekcijske službe z dne 12.11.1985, ki jo prilaga (priloga A 8), odrejena ustavitev del. Iz sicer težko čitljive odločbe, do katere se sodišče prve stopnje ni opredelilo, je namreč razvidno, da je toženec obstoječo garažo porušil in na istem mestu postavil nov objekt v izmeri 10 x 5 m2, za kar pa ni imel ustreznega potrdila, zato mu je urbanistična inšpekcija prepovedala vsa nadaljnja gradbena dela in mu naložila, da priglasi gradnjo pristojnemu organu. Sodišče prve stopnje se ravno tako ni opredelilo do toženčevega naloga za izdelavo lokacijske dokumentacije (priloga A12), ki bi utegnil kazati na to, da se je toženec zavedal nelegalnosti gradnje in si je navedeno prizadeval odpraviti. Protispisni pa so očitki sodišča prve stopnje, da toženec ni pojasnil, zakaj legalizacija ne bi bila mogoča, s čimer je dodatno utemeljilo svojo odločitev. Toženec je namreč zatrjeval, da obstoječega stanja ni mogoče legalizirati zaradi prevelike pozidanosti glede na velikost parcele 618 in 619 k.o. X (narok dne 30.1.2008 na list. št. 135), ter v zvezi s tem predložil dopis M. inžiniring d.o.o. (priloga A28).

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da so razlogi sodbe o odločilnih dejstvih nejasni, pomanjkljivi in delno protispisni, kar onemogoča preizkus sodbe in predstavlja absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP. Gre za take kršitve, ki jih pritožbeno sodišče glede na njeno naravo ne more samo odpraviti, kar je na podlagi 1. odstavka 354. člena ZPP narekovalo razveljavitev v delu, ki se nanaša na plačilo odškodnine (točka I.2., 3.) ter posledično v stroškovnem delu (točka II.). Pritožbeno sodišče je v tem obsegu zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v ponovno odločanje, pri čemer ocenjuje, da ni utemeljenih razlogov za dodelitev zadeve drugemu sodniku, kot predlaga pritožba (356. člen ZPP).

V ponovljenem postopku bo sodišče prve stopnje moralo odpraviti ugotovljene kršitve. Za pravilno ugotovitev dejanskega stanja bo, v skladu z določbo 8. člena ZPP, moralo oceniti vse dokaze, ki jih stranki predlagata in se nanašajo na odločilna dejstva. Zavzeti bo moralo stališče glede tožnikove trditve, da je toženec (legalno) zgrajeno garažo porušil in na njenem mestu postavil nov objekt, pri čemer bo moralo ugotoviti, kdaj je toženec nov objekt zgradil. Navedeno dejstvo je namreč odločilno, ker je treba vprašanje črne gradnje presojati po tedaj veljavnih predpisih. Glede na to, da podatki spisa kažejo, da je toženec postal (so)lastnik dela nepremičnine leta 1983, že omenjena odločba Mestne uprave za inšpekcijske službe (priloga A8) pa je bila izdana 12.9.1985, je bil sporni del garaže oziroma delavnica očitno zgrajen v tem obdobju. Sklicevanje sodišče prve stopnje na predpise iz šestdesetih in sedemdesetih let, ki pridobitve gradbenega in uporabnega dovoljenja ne bi določali (pri čemer ne navede, na katere predpise meri), je materialnopravno zmotno. Ponovno bo moralo presoditi, ali je bila delavnica zgrajena v skladu z upravnimi predpisi. Utemeljenost tožbenega zahtevka pa bo odvisna tudi od nadaljnje ugotovitve, ali je toženec te pomanjkljivosti tožniku zamolčal, ta pa zanje ni vedel. V izogib morebitnim nepravilnostim v nadaljevanju postopka je treba povedati, da dejstvo, da je toženec na podlagi odločbe Inšpektorata za delo v delavnici v preteklosti opravljal popoldansko obrt (priloga B2), ne pomeni, kot zmotno ocenjuje sodišče prve stopnje, da toženec ne bi vedel, da gre za črno gradnjo in da ni mogoče pridobiti upravnih dovoljenj. Odvisno od ugotovitev bo moralo odločati še o drugih elementih odškodninske odgovornosti.

O izročitvi gradbenega in uporabnega dovoljenja

Sodišče prve stopnje je pravilno zavrnilo zahtevek, ki se nanaša na izročitev oziroma pridobitev upravnih dovoljenj (točka I.1). Glede na ugotovitev, da toženec ne razpolaga z gradbenim in upravnim dovoljenjem, česar pritožba ne izpodbija, zahtevek v tem delu ne more biti utemeljen. Pravilno pa je tudi stališče, da lahko tožnik kot zemljiškoknjižni lastnik pri pristojnem organu sam poda zahtevo za izdajo teh dovoljenj, stroški, ki mu bodo nastali, pa bodo (lahko kvečjemu) predmet novega tožbenega zahtevka. Pritožbeno sodišče je zato pritožbo v tem delu zavrnilo in izpodbijani del sodbe sodišče prve stopnje potrdilo (353. čl. ZPP).

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločitev (2. odst. 165. čl. ZPP).