VSRS Sodba III Ips 27/2006

Revizija se zavrne.

O. T. mora povrniti S. z. G. z.o.o. 748,17 EUR revizijskih stroškov, v 15 dneh.

Dejansko stanje

1Občina ... in S. ... z.o.o. (v nadaljevanju: Stanovanjska zadruga) sta 18.8.1994 sklenila "Pogodbo o prenosu najemnih stanovanj in stanovanjskih hiš v upravljanje" (v nadaljevanju: Pogodba o prenosu v upravljanje), in kasneje še aneksa št. 1 in št. 2. S to pogodbo sta se stranki dogovorili, da O. T. prenese upravljanje stanovanj in stanovanjskih hiš na Stanovanjsko zadrugo, zadruga pa naj bi postala neprofitna stanovanjska organizacija za Občino ...Lastnik stanovanj, katerih upravljanje je bilo preneseno na Stanovanjsko zadrugo, je Občina ...

Glede na 4.a člen Pogodbe o prenosu v upravljanje (ki je bil dodan z Aneksom št. 1 z dne 24. 8. 1994) naj bi plačilo za upravljanje znašalo 8,25 % od zaračunane mesečne najemnine. V 8. členu Pogodbe o prenosu v upravljanje se je zadruga zavezala, da bo Občina ... tekoče obveščala o "izpraznitvi, zamenjavi ali drugih okoliščinah, ki bi vplivale na najemna razmerja oz. ki omogočajo sklenitev najemnih razmerij ...".

2Občina ... je očitala Stanovanjski zadrugi, da je kršila obveznost, določeno z 8. členom Pogodbe o prenosu v upravljanje. Menila je tudi, da je bilo dogovorjeno plačilo za upravljanje previsoko glede na Pravilnik o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih (Ur. l. RS, št. 47/1995). Navedeni pravilnik naj bi dovoljeval upravnikove stroške le v višini 0,3 % od vrednosti stanovanja letno.

3Tožeča stranka je s tožbo zahtevala naslednje:

a) razveljavitev Pogodbe o prenosu v upravljanje in b) izročitev vse ob sklenitvi Pogodbe o prenosu v upravljanje prenesene dokumentacije in arhiva stanovanjskega sklada.

4Stanovanjska zadruga je z nasprotno tožbo zahtevala plačilo najemnin od stanovanj in poslovnih prostorov od Občine ... v znesku 254.851.904,80 SIT s pripadki, in podrejeno plačilo 84.118.058,00 SIT s pripadki.

5Okrožno sodišče je zavrnilo vse tožbene zahtevke obeh strank. Zoper sodbo okrožnega sodišča sta se pritožili obe stranki. Višje sodišče je zavrnilo obe pritožbi. Revizijo je vložila le Občina ... Z njo skuša predvsem doseči spremembo drugostopenjske sodbe, podrejeno pa razveljavitev sodb obeh nižjih sodišč in vrnitev v ponovno odločanje.

Razlogi

6Višje sodišče je menilo, da Občina ... ni dokazala, da bi Stanovanjska zadruga kršila svoje pogodbene obveznosti. Poleg tega naj bi prepozno začela trditi, da je toženi stranki postavila dodatni rok za izpolnitev. Dogovorjeno plačilo za stroške, ki jih je z upravljanjem imela Stanovanjska zadruga, naj ne bi bilo v nasprotju s Pravilnikom o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih. Razlog za to naj bi bil v obsegu storitev, ki jih je opravljala Stanovanjska zadruga za Ovčino ... Obseg storitev naj bi bil širši od tistega, ki ga je predvideval 24. člen Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 18/91, 19/91, 9/94, 21/94), in za katerega so smeli stroški upravljanja znašati največ 0,3 % letno od vrednosti stanovanja.

7Odločitev višjega sodišča je materialnopravno pravilna, čeprav so odločilni drugi razlogi kot so tisti, na katere je oprta izpodbijana sodba. Revizija ni utemeljena in se zavrne (378. člen ZPP).

8Občina ... je ves čas trdila, da je Stanovanjska zadruga kršila svoje pogodbene dolžnosti. Niti Stanovanjski zakon iz leta 1991 niti Pravilnik o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih nista vsebovala posebnih pravil o odgovornosti za kršitev pogodbenih dolžnosti ali posebnih pravil o ničnosti. Zato je treba uporabljati določbe ZOR.

9ZOR je za primer kršitve pogodbeno dogovorjenih obveznosti dal pogodbi zvesti stranki upravičenje do razdrtja pogodbe. Če so izpolnjene predpostavke za razdrtje pogodbe (124. člen in naslednji ZOR), nastane po brezplodnem poteku dodatnega roka ista posledica kot takrat, ko je rok bistvena sestavina pogodbe (tretji odstavek 126. člena ZOR). Pravna posledica je razdrtje pogodbe po samem zakonu (prvi odstavek 125. člena ZOR), od razdrtja naprej pa pogodba ne velja več. Ker je pogodba razdrta po samem zakonu, pogodbi zvesta stranka ne more zahtevati od sodišča, da razveljavi pogodbo. Oblikovalnega upravičenja za razdrtje namreč nima sodišče, temveč ga ima stranka.

10Če so podane predpostavke po 181. členu ZPP, lahko pogodbi zvesta stranka od sodišča zahteva, da ugotovi, da je bila pogodba razdrta. Kondikcijski zahtevek, kot na primer zahtevek na izročitev prenesene dokumentacije in arhiva stanovanjskega sklada, bi šel stranki zaradi ugotovljenega razdrtja pogodbe (drugi odstavek 132. člena ZOR).

11O. T. se je v reviziji sklicevala tudi na spremenjene okoliščine. Povzročil naj bi jih sprejem Pravilnika o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih. Navedeni pravilnik je namreč omejil višino stroškov upravljanja na 0,3 % letno od vrednosti stanovanja potem, ko je bila Pogodba o prenosu v upravljanje že sklenjena. Dogovorjeni stroški upravljanja v višini 8.25 % od zaračunane mesečne najemnine naj bi bili po mnenju Občine ... previsoki.

12Revident je spregledal, da Pravilnik o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih glede na prvi odstavek 1. člena omejuje zgolj višino najemnin, ki jih smejo zaračunavati lastniki neprofitnih in socialnih stanovanj svojim najemnikom. Na razmerje med upravnikom in lastnikom stanovanja se navedeni pravilnik ne nanaša. Višina odmene za upravnikovo delovanje je bila torej stvar prostega dogovora med lastnikom stanovanj, to je Občina ..., in upravnikom. Tudi če je po mnenju Občine ... previsoka, jo je glede na Pogodbo o prenosu v upravljanje dolžna plačevati (prvi odstavek 17. člena ZOR). Poleg tega sta se stranki sami dogovorili za večji obseg upravnikovih dolžnosti, kot je bilo predvideno s 24. členom Stanovanjskega zakona, zato tudi plačilo za upravnikovo delo ni moglo biti maksimirano s 4. členom Pravilnika, ki se je nanašal le na tisti obseg dolžnosti, ki bi jih imel upravnik na temelju 24. člena Stanovanjskega zakona. Posredno bi sicer lahko Pravilnik o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih otežil izpolnitev obveznosti, ki jih je imela Občina ... do Stanovanjske zadruge. Vendar je kljub temu izključena uporaba 133. člena ZOR v predloženi zadevi. Osnova, od katere se izračunavajo upravnikovi stroški po prvem odstavku 4. člena Pravilnika o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih, je vrednost stanovanja in je torej drugačna od osnove, ki sta si jo izbrali stranki v Pogodbi o prenosu v upravljanje.

13Tako se izkaže, da Občina ... s postavljenim zahtevkom na razveljavitev Pogodbe o prenosu v upravljanje ne more uspeti niti na temelju 133. člena ZOR, ker zanj niso podane predpostavke. Drugi postavljeni zahtevek (na izročitev dokumentacije in arhiva), pa bi lahko tožeča stranka uspešno uveljavljala le, če bi bila pogodba razdrta zaradi spremenjenih okoliščin. Ker ni, je tudi ta zahtevek neutemeljen.

14Stanovanjska zadruga je zahtevala povrnitev stroškov odgovora na revizijo. Do njih je upravičena na temelju prvega odstavka 165. in prvega odstavka 154. člena ZPP. Glede na tar. št. 18/1 in 21/3 Odvetniške tarife je upravičena do povrnitve vseh zahtevanih 1.350 odvetniških točk za odgovor na revizijo, vključno z DDV od tega zneska. Upravičena je torej do 743,58 EUR. Glede na tretji odstavek 13. člena Odvetniške tarife je utemeljen zahtevek za povrnitev materialnih stroškov v višini 10 točk (4,59 EUR). Ni pa upravičena do nagrade za obvestilo stranki, saj je ta nagrada vključena v splošno nagrado odvetniku za sestavitev odgovora na revizijo, in tudi ne od DDV na materialne stroške.