VSL Sodba I Cpg 241/2025

I. Pritožbi se zavrneta in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Vsaka stranka sama nosi svoje stroške pritožbe, tožena stranka pa je dolžna v roku 15 dni povrniti tožeči stranki njene stroške odgovora na pritožbo v znesku 279,99 EUR, v primeru zamude pa še zakonske zamudne obresti za čas od 16. dne po prejemu te sodbe do plačila.

1Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje (I.) toženi stranki naložilo v roku 15 dni plačati tožeči stranki 2.700,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva vložitve tožbe 11. 5. 2023 do plačila, (II.) zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo 10.062,74 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe 11. 5. 2023 do plačila in (III.) odločilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati 21 % njenih pravdnih stroškov, tožeča stranka toženi pa 79 % njenih pravdnih stroškov.

2Zoper to sodbo sta se pravočasno pritožili obe pravdni stranki iz vseh pritožbenih razlogov (prvi odstavek 338. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP).

3Tožeča stranka se je pritožila zoper II. točko izreka sodbe do višine 3.010,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi in zoper III. točko izreka in predlagala, naj višje sodišče izpodbijano sodbo v tem delu spremeni ter ugodi zahtevku še glede plačila 3.010,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi ter zato ustrezno spremeni tudi stroškovni izrek, podrejeno pa jo v tem delu razveljavi. Priglasila je tudi pritožbene stroške.

4Tožena stranka se je pritožila zoper I. in III. točko izreka sodbe in predlagala, naj višje sodišče izpodbijano sodbo v tem delu spremeni tako, da tožbeni zahtevek tudi v ugodenem delu zavrne ter zato ustrezno spremeni stroškovni izrek. Priglasila je tudi pritožbene stroške.

5Tožeča stranka je na pritožbo tožene stranke odgovorila in predlagala, naj jo višje sodišče zavrne in potrdi sodbo v izpodbijanem delu, pri čemer je priglasila tudi stroške odgovora na pritožbo.

6Pritožbi nista utemeljeni.

7Vtoževani znesek se nanaša na škodo, ki naj bi tožeči stranki nastala zaradi kršitve najemne pogodbe, ko po izpraznitvi poslovnega prostora tožena stranka tega ni izročila tožeči stranki v stanju, kot se je zavezala z najemno pogodbo. Lokal namreč ni bil sveže prepleskan in dobro očiščen, poleg tega pa je tožena stranka odnesla tudi opremo, ki naj bi v skladu s pogodbo postala last tožeče stranke. Zahtevek je temeljila na tretjem odstavku 9. člena in 11. členu najemne pogodbe, zahtevek za odneseno opremo (ki je tudi pod pritožbo, in sicer za dobavo in montažo umivalnikov za lase je zahtevala 2.640,00 EUR, za dobavo in montažo elektro bojlerja pa 370,00 EUR) pa je dodatno temeljila še na neupravičeni obogatitvi tožene stranke.

8Sodišče prve stopnje je tožeči stranki priznalo škodo v višini 2.700,00 EUR, za kolikor je od naslednjega najemnika prejela manj najemnine, ker je ta sam saniral lokal na stroške tožeče stranke. V preostalem delu ga je zavrnilo, ker dela po predloženi ponudbi niso bila izvedena, odnesena oprema pa ni prešla v last tožeče stranke, saj pri frizerski opremi ne gre za opremo v smislu tretjega odstavka 9. člena najemne pogodbe, prav tako ne gre za sestavino poslovnega prostora; pri frizerski opremi gre sicer za pritiklino, saj je bila namenjena gospodarski rabi frizerskega salona, vendar pa kot premičnina ni bila izročena v posest tožeči stranki, temveč je neposredno posest imela tožena stranka, zato tožeča stranka na njej ni mogla pridobiti lastninske pravice, do prehoda lastninske pravice ni prišlo niti na podlagi 9. člena najemne pogodbe. Ker ta oprema ni postala last tožeče stranke, tudi ni prišlo do neupravičene obogatitve tožene stranke, daljinski upravljalnik pa toženi stranki ni bil izročen.

O pritožbi tožeče stranke

9Tožeča stranka se pritožuje le glede zavrnitve zahtevka v vrednosti opreme, torej 3.010,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Navaja, da so določila tretjega odstavka 9. člena in 11. člena najemne pogodbe jasna in jih ni treba razlagati, vsa vgrajena oprema pa postane last tožeče stranke - vse spremembe v lokalu morajo ostati v lokalu tudi po prenehanju najemnega razmerja in so v lasti najemodajalca. Ni pomembno, kako sta določbo 9. člena razumela toženec in priča. Za sestavine poseben dogovor niti ne bi bil potreben, določba pa ureja prehod lastninske pravice na pritiklinah, kot je frizerska oprema in bojler. Glede posesti na tem ni pomembna le fizična izročitev v posest in neposredna posest, možen je tudi posestni konstitut. Sodišče prve stopnje naj bi tudi preseglo trditveno podlago strank, saj naj toženec ne bi nikoli uveljavljal, da naj ne bi šlo za pritiklino ali da naj ne bi prišlo do prenosa posesti, poleg tega stališče o nedopustnosti dogovora o prenosu lastništva na opremi ni prepričljivo obrazloženo. Toženec nikoli ni ugovarjal, da naj bi bili kršeni načeli vestnosti in poštenja ter enake vrednosti dajatev, le v odgovoru na tožbo je ta dogovor iz 9. člena pogodbe označil za krajo, brez pojasnila, kasneje pa je zgolj vztrajal, da je lastnik opreme. Glede kršitve načela enake vrednosti dajatev sodba tudi predstavlja sodbo presenečenja, pri čemer zaradi toženčevih navedb tožeča stranka ni bila dolžna šteti, da bi morala pojasnjevati, da ni šlo za prenos pravic na opremi "zastonj", ker je tožeča stranka toženi omogočila najemnino, nižjo od tržne, pri presoji o enakovrednosti dajatev pa se presojajo raznolike okoliščine; v zvezi s tem bi sodišče moralo izvesti materialno procesno vodstvo, saj toženec ni zatrjeval kršitve teh načel, zato tožeča stranka na to pravno podlago ni mogla računati. Načelo enake vrednosti dajatev tudi ni neposredno uporabno.

10Tretji odstavek 9. člena najemne pogodbe določa: "Najemnik lahko z dodatnim pohištvom opremi nepremičnino po lastni presoji. Za morebitna adaptacijska dela ali spremembe v lokalu, vgrajeni opremi in notranjih instalacijah nepremičnine, je najemnik dolžan predhodno pridobiti pisno soglasje najemodajalca. Za te stroške pa najemodajalec v nobenem primeru ne odgovarja in jih najemodajalec v nobenem primeru ni dolžan povrniti. Vse spremembe v lokalu, na nepremičnini, vgrajeni opremi, itd. ostajajo in morajo ostati v lokalu tudi po prenehanju najemnega razmerja in so v lasti najemodajalca." 11. člen najemne pogodbe, na katerega se tožeča stranka prav tako sklicuje, pa določa: "Najemnik se zavezuje nepremičnino uporabljati, kot dober gospodar in jo po poteku najemnega razmerja vrniti najemodajalcu v stanju, v kakršnem jo je prejel, pri čemer se upoštevajo spremembe, nastale pri normalni uporabi nepremičnine in tiste, ki jih najemnik opravi v soglasju z najemodajalcem. Najemnik mora nepremičnino oz. lokal v vsakem primeru vrniti sveže popleskano in dobro očiščeno. Ob vrnitvi lokala najemodajalcu napravita stranki primopredajni zapisnik o stanju nepremičnine."

11Navedeno določilo očitno ni tako jasno, kot meni tožeča stranka, saj sicer ne bi bilo spora o tem, ali je frizerska oprema taka oprema, kot jo določa citirani člen pogodbe. Tudi višje sodišče, kot je ocenilo že sodišče prve stopnje, ocenjuje, da določilo ni povsem jasno. Pri tem je celo A. A., komercialni direktor tožeče stranke, ki je bil glede najemne pogodbe pri tem udeležen kot njen predstavnik, izpovedal, da si določila 9. člena najemne pogodbe niso razlagali tako, da bi tožeča stranka postala lastnik frizerskih stolov in umivalnikov, temveč naj odnese stole in karkoli, ne more pa odnesti stikal, luči, kotlička in školjke za WC ter take stvari.

12Višje sodišče se strinja s stališčem sodišča prve stopnje, da frizerska oprema ne predstavlja take opreme, na kateri bi tožeča stranka pridobila lastninsko pravico. V tretjem odstavku 9. člena pogodbe je zapisano, da lahko najemnik opremi nepremičnino z dodatnim pohištvom, predhodno pisno soglasje najemodajalca pa potrebuje za adaptacijska dela ali spremembe v lokalu, pri čemer mora sam nositi vse te stroške. V tem kontekstu pa frizerka oprema ne pomeni take opreme, na kateri bi najemodajalec - tožeča stranka - lahko pridobil lastninsko pravico, saj ne gre za tako vgrajeno opremo, kot izhaja iz smisla te določbe, temveč le za stvari v smislu pohištva, torej stvari, na katerih ima lastninsko pravico izključno najemnik, torej tožena stranka. Gre tudi za osnovno sredstvo najemnika, ki je dejavnost opravljal kot samostojni podjetnik.

13Res se je sodišče prve stopnje sklicevalo tudi na načelo vestnosti in poštenja (5. člen Obligacijskega zakonika - OZ) in načelo enake vrednosti dajatev (8. člen OZ). Gre le za pomožni pravili, ki ju je bilo sodišče prve stopnje dolžno uporabiti pri razlagi pogodbe, za kateri ni potrebno, da bi ju tožena stranka izrecno uveljavljala, ker gre za materialnopravni pravili, v skladu s katerimi je treba razlagati pogodbena določila (drugi odstavek 82. člena OZ). Zato v tem delu ni mogoče trditi, da bi sodišče prve stopnje preseglo trditveno podlago.

14Tožena stranka je ves čas zatrjevala, da tožeča stranka ni postala lastnica frizerske opreme, da gre za opremo, ki jo je celo morala odstraniti ob zaključku najema, sicer bi to predstavljalo "krajo", kot je zapisano v odgovoru na tožbo. Sodišče prve stopnje je tako opravilo presojo znotraj teh trditev, ugotovilo je, da te premičnine (frizerska oprema) niso postale last tožeče stranke. Iz pogodbe torej kaj takega ne izhaja. Pri tem niti ni pomembno, ali je opremo imela v posesti le tožena stranka, ali pa so bile morda v posredni posesti tožeče stranke. Glede na to, da jih je v neposredni posesti zagotovo imela tožena stranka, kar niti ni bilo sporno, ni pa bilo pogodbene podlage za prehod lastninske pravice na tožečo stranko, je odločitev sodišča prve stopnje v tem delu pravilna.

15Višje sodišče se sicer strinja s stališčem sodišča prve stopnje, da je bila ta oprema pritiklina frizerskega salona v smislu prvega odstavka 16. člena Stvarnopravnega zakonika - SPZ. Vendar pa tožena stranka ni vzela v najem frizerskega salona, temveč poslovni prostor. Poslovni prostor se lahko uporablja za različne namene in se tudi je. Pred toženo stranko je bila v tem prostoru pekarna, po njegovem odhodu pa pisarna. Ne gre torej za poslovni prostor z le eno namembnostjo - opravljanje frizerskih storitev. Poslovni prostor torej funkcionira ne glede na to opremo, saj je njegova gospodarska raba raznolika. To pa pokaže, da frizerska oprema ni predstavljala niti pritikline poslovnega prostora in zato tudi iz tega razloga lastninska pravica na njej ni mogla preiti na tožečo stranko. Pri tem je sicer res, da tožena stranka ni uveljavljala izrecno, da ne gre za pritiklino, vendar je ves čas trdila, da lastninska pravica na nobeni podlagi ni prešla na tožečo stranko, kar je moralo sodišče prve stopnje presojati z vseh upoštevnih materialnopravnih vidikov, kar je tudi storilo, pri tem pa ni prekoračilo trditvene podlage tožene stranke.

16Ker frizerska oprema ni postala last tožeče stranke, tudi ni moglo priti do neupravičene pridobitve v smislu prvega odstavka 190. člena OZ, saj ni ne prikrajšanja na strani tožeče stranke, ne obogatitve na strani tožene stranke.

17Sodba tako niti ni mogla predstavljati sodbe presenečenja, zato je tudi ta pritožbena navedba neutemeljena.

18Glede na navedeno je izpodbijana sodba v tem delu pravilna, zato jo je višje sodišče, ki tudi ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo v II. točki izreka (353. člen ZPP).

19Tožeča stranka je stroškovnemu izreku sodbe ugovarjala le glede na to, da bi moral biti uspeh tožeče stranke zaradi utemeljenosti njene pritožbe višji. Ker pa pritožba zoper II. točko izreka sodbe ni utemeljena, tudi ni podlage za spremembo deleža uspeha pravdnih strank, zato jo je višje sodišče tudi v tem delu zavrnilo.

20Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, bo morala na podlagi 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP sama nositi stroške svoje pritožbe.

O pritožbi tožene stranke

21Pritožbene navedbe so precej splošne in nekonkretizirane, razen pritožbene navedbe, da naj višina škode ne bi bila dokazana, ker tožeča stranka ni predlagala dokaza z izvedencem gradbene stroke glede obstoja in višine zatrjevane premoženjske škode. Zato naj bi bil tožbeni zahtevek tudi nesklepčen. Navaja, da je ugovarjala tudi višini tožbenega zahtevka, sodbe pa v 20., 21. in 24. točki obrazložitve ni mogoče preizkusiti. Pri tem pa po njenih trditvah višine škode ne dokazuje odpust obveznosti plačila najemnine novemu najemniku.

22Višje sodišče ugotavlja, da je tožena stranka v postopku pred sodiščem prve stopnje nasprotovala predvsem ponudbi, ki jo je tožeča stranka predložila kot dokaz o višini terjatve. Vendar sodišče prve stopnje višine prisojene škode ni temeljilo na tej ponudbi. Pojasnilo je, da je iz predloženih dokazov ugotovilo, da je toženec lokal zapustil v slabem stanju, in natančno navedlo, kaj vse je bilo narobe (v 20. točki obrazložitve). To je potrdil tudi A. A. Ta je tudi potrdil, kaj vse je naredil novi najemnik, tožena stranka pa ni navedla nobenih okoliščin, ki bi utemeljevale, da bi morda sodišče prve stopnje te dokaze (poleg izpovedi še fotografije in video posnetek lokala po izpraznitvi) napačno ocenilo. To, da se je najemnina novega najemnika pobotala s stroški sanacije, pritožbeno ni sporno. Pravno sicer ne gre za odpust obveznosti v smislu 319. člena OZ in nadaljnjih. Gre le za to, da so se stroški sanacije pobotali z najemnino. Zato so pritožbene navedbe v zvezi z odpustom dolga neutemeljene.

23Iz sodbe so tudi jasno razvidni razlogi, ki so sodišče prve stopnje vodili k odločitvi o delni ugoditvi zahtevku, zato sodbi ni mogoče očitati kršitve iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. V kolikor tožena stranka očita izpodbijanemu delu sodbe protispisnost, torej kršitev 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, bi morala konkretno pojasniti, v čem naj bi bila protispisnost, torej predvsem, v katerih dokazih in kaj konkretno je navedeno drugače, kot je to povzelo sodišče prve stopnje. Tega tožena stranka ni zmogla, zato tudi višje sodišče na ta očitek ne more podrobneje odgovoriti. Zahtevek je vsekakor sklepčen, saj tožeča stranka zatrjuje nastanek škode, katere povrnitev zahteva. Iz trditev torej izhaja zatrjevana posledica. Vprašanje utemeljenosti zahtevka pa ni vprašanje njegove sklepčnosti.

24Glede prisojenega dela zahtevka je tožeča stranka pred sodiščem prve stopnje trdila, da ji gre povračilo škode v višini, kot je navedena v ponudbi družbe B. d. o. o., da ji gre vsaj povračilo v znesku 2.700,00 EUR, ki predstavlja stroške sanacije, izvedene s strani novega najemnika, ki so se pobotali z najemnino. Tožena stranka ni navedla ničesar konkretnega glede teh 2.700,00 EUR.

25Da bi tožeča stranka morala stroške sanacije dokazovati z izvedencem gradbene stroke, tožena stranka prvič navaja v pritožbi, torej prepozno (primerjaj 337. člen ZPP). Kljub temu višje sodišče pojasnjuje, da ob tako pomanjkljivih navedbah tožene stranke glede stroškov sanacije, ki je bila glede na stanje lokala, ko ga je tožena stranka vrnila tožeči stranki, nedvomno potrebna, ni bilo potrebe, da bi tožeča stranka višino škode dokazovala z izvedencem gradbene stroke. Glede na Aneks št. 1, ki ga je tožeča stranka sklenila k najemni pogodbi z novim najemnikom, je (tudi glede na pomanjkljivo nasprotovanje tožene stranke) dokazano, da škoda tožeče stranke, nastala zaradi kršitve pogodbe v smislu 239. in 243. člena OZ znaša prisojenih 2.700,00 EUR. Poudariti še velja, da posplošena trditev, da tožena stranka ugovarja zahtevku po višini, ne zadosti standardu iz 214. člena ZPP, temveč gre za zanikanje brez navajanja razlogov (primerjaj drugi odstavek 214. člena ZPP).

26Pritožba tožene stranke tako ni utemeljena in je sodišče prve stopnje utemeljeno prisodilo tožeči stranki plačilo 2.700,00 EUR z zamudnimi obrestmi. Ker višje sodišče tudi ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo tožene stranke zavrnilo in potrdilo izpodbijano I. točko izreka izpodbijane sodbe.

27Ker je tožena stranka stroškovnemu izreku sodbe ugovarjala le glede na to, da bi moral biti njen uspeh zaradi utemeljenosti njene pritožbe višji, pritožba zoper sodbo pa ni utemeljena, ni podlage za spremembo deleža uspeha pravdnih strank, zato jo je višje sodišče tudi v tem delu zavrnilo.

28Tožena stranka, ki s pritožbo ni uspela, bo morala na podlagi 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP sama nositi stroške svoje pritožbe, na podlagi istih določil pa bo morala tožeči stranki povrniti njene stroške odgovora na pritožbo.

29Tožena stranka je vložila pritožbo le glede ugoditve zahtevku v višini 2.700,00 EUR, torej je to njena pritožbena vrednost spornega predmeta in le glede na to vrednost tožeči stranka pripada povračilo stroškov. Za sestavo odgovora na pritožbo gre tožeči stranki po Odvetniški tarifi 375 točk in za 2 % materialnih stroškov 7,5 točk, kar znaša 229,50 EUR, za 22 % DDV pa 50,49 EUR.