VSL Sodba II Cp 1683/2024

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni:

- v I. točki izreka tako, da se znesek 62.000 EUR zniža na znesek 53.672,79 EUR in

- v II. točki izreka tako, da se znesek 7.022,17 EUR zniža na znesek 5.482,32 EUR.

II. V preostalem delu se pritožba zavrne in se v izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Tožnik je dolžan v roku 15 dni tožencu povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 166,20 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku izpolnitvenega roka do plačila.

1Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje tožencu naložilo, da v roku 15 dni tožniku plača 62.000 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od 3. 9. 2019 do plačila (I. točka izreka). Odločilo je, da mora toženec tožniku v roku 15 dni od prejema sodbe sodišča prve stopnje povrniti pravdne stroške v višini 7.022,17 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi za čas od poteka petnajstdnevnega izpolnitvenega roka do plačila (II. točka izreka).

2Zoper sodbo vlaga pritožbo toženec in uveljavlja vse pritožbene razloge po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Kot bistveno navaja, da je nepravilna ugotovitev, da ni izkazal subjektivnega elementa oderuštva. Tožnik je vedel za prezadolženost toženca. Predmet pogodbe je bila namreč tudi parcela 58/14 k. o. X, pri kateri so bile vknjižene hipoteke za zavarovanje večjega števila obveznosti do večjega števila upnikov v višini preko 285.000 EUR. Nadalje je bila pri parceli 634 k. o. Y na podlagi začasne odredbe vknjižena prepoved odsvojitve in obremenitve v korist A. A., kar je dokazovalo, da sta A. A. in toženec v sporu. Tožnik je izpovedal, da mu je A. A. povedala za dolg, ki naj bi ga imel toženec do nje. Tožnik se upoštevajoč v 6. členu Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1) določen publicitetni učinek vpisov ne more uspešno sklicevati, da mu ta dejstva niso bila znana. Tudi če bi se štelo, da zakonsko besedilo predstavlja izpodbojno pravno domnevo, bi moral tožnik dokazati, da mu zemljiškoknjižno stanje ni bilo poznano. Njegova izpoved, da naj bi mu notar rekel, da je vse v redu in da nepremičnine niso pod hipoteko, temu bremenu ne zadosti. Treba je upoštevati, da ima tožnik interes za uspeh v pravdi, pa tudi sicer njegova izpoved ni podprta z nobenim drugim dokazom ter je neživljenjska in nelogična. Ker je tožnik vedel za prezadolženost toženca, je vedel tudi za njegovo stisko. Povprečno skrben kupec bi zato preveril okoliščine ter stopil v stik s prodajalcem. Sodišče bi moralo že na podlagi neskrbnega ravnanja tožnika, ki ni prebral pogodbe in pooblastila; ni preveril zemljiškoknjižnega stanja, hipotekarnih obremenitev in razlogov za vknjiženo prepoved odsvojitve in obremenitve; ni poskrbel za zemljiškoknjižni vpis ter ni vzpostavil kontakta s prodajalcem, šteti, da je dokazan subjektivni element oderuštva. Ravno takšen način tožnikovega postopanja dokazuje, da je izkoristil osebne okoliščine na strani toženca. Če izvedeni dokazi niso zadoščali za ugotovitev oderuštva, bi sodišče moralo izvesti dokaz z zaslišanjem priče A. A. Glede na odstopanje tožnikovih ravnanj od ravnanj povprečno skrbne osebe je treba njegove opustitve upoštevati v povezavi z njenimi ravnanji. Z zavrnitvijo dokaza z zaslišanjem priče A. A. je sodišče tožencu onemogočilo dokazovanje, da je tožnik izkoristil tako subjektivne okoliščine na njegovi strani kot okoliščine na strani A. A. (njeno nagnjenje k zapravljivosti) in si na škodo toženca izposloval nesorazmerno premoženjsko korist.

Objektivni element oderuštva je jasno razviden iz podatkov spisa. Tožnik je za vse nepremičnine plačal 60.000 EUR, pri čemer so toženca bremenili še davek na promet nepremičnin, stroški sestave pogodbe, stroški overitve ter stroški zemljiškoknjižnega postopka. V zameno za domnevno plačilo 60.000 EUR je tožnik prejel oziroma uveljavlja plačilo 122.000 EUR. Če se upošteva samo solastninski delež na nepremičninah v k. o. Y, pa je tožnik po pogodbi plačal 35.000 EUR, prejel pa bi 87.000 EUR. Gre za očitno nesorazmerno korist.

Sodišče se pri presoji višine škode ni opredelilo do vseh pravno pomembnih trditev. Toženec je na naroku 31. 1. 2023 navajal, da zahtevek po višini ni utemeljen, tudi zato, ker tožnik pri njegovem izračunu ni upošteval izdatkov, povezanih z razdelitvijo solastnine in prodajo nepremičnin. Iz tega naslova je toženec plačal stroške v skupnem znesku 3.340 EUR. Sodišče bi moralo prisojeni znesek odškodnine znižati vsaj za te stroške, saj bi enaki stroški bremenili tudi tožnika, če bi želel doseči prodajno ceno, kakršno je dosegel toženec. Z dosojenim zneskom je tožnik neupravičeno obogaten, saj ob prodaji nepremičnin ne bi dosegel takšnega neto izkupička. Navedeno potrjuje tudi izvedensko mnenje, iz katerega izhaja, da je vrednost nepremičnin nižja od prisojene odškodnine. Tožnik teh dejstev ni prerekal, zato bi jih moralo sodišče šteti za nesporna. Če se upošteva izpoved tožnika, da je kupnina zanj predstavljala realno vrednost nepremičnine, potem je tožnik v primeru prodaje solastniških deležev pričakoval plačilo v višini 35.000 EUR, zato njegova škoda znaša toliko. Če se tožnikove izpovedi ne upošteva, znaša škoda toliko, kot jo je ugotovil izvedenec, to je 53.672,79 EUR, še podrejeno pa 58.660 EUR (62.000 EUR zmanjšanih za stroške v višini 3.340 EUR).

3Tožnik na pritožbo ni odgovoril.

4Pritožba je delno utemeljena.

Dejanski okvir

5Tožnik kot kupec in toženec kot prodajalec sta 14. 8. 2013 sklenila prodajno pogodbo, katere predmet so bile nepremičnine: 59/80 delež na parcelah 634, 635/1 in 635/2 k. o. Y (za kupnino 35.000 EUR) in 1/2 delež na parceli 58/14 k. o. X (za kupnino 25.000 EUR).

6Za toženca je pogodbo sklenila A. A., ki jo je toženec s pooblastilom z dne 15. 5. 2013 pooblastil za prodajo teh in določenih drugih svojih nepremičnin. Pooblaščenka je bila upravičena sama izposlovati višino kupnine, izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo v korist kupca, podpisati vse listine za prenos lastninske pravice na ime kupca, predložiti pogodbo davčnemu organu, plačati davek na promet nepremičnin in vložiti predloge za vpis v zemljiško knjigo. Pooblaščenka je bila pooblaščena tudi za sprejem kupnine.

7Tožnik se je na podlagi sklenjene kupoprodajne pogodbe vknjižil kot solastnik pri parcelah 635/1 in 635/2 k. o. Y, ne pa tudi pri ostalih kupljenih nepremičninah. Toženec je namreč pred njegovo vknjižbo parcelo 634 k. o. Y skupaj s solastnikom razdelil na več parcel (634/1, 634/2 in 634/3), delež na parceli 58/14 k. o. X pa prodal drugim kupcem.

8Toženec je 18. 5. 2017 s solastnikom nepremičnin 634/1, 634/2 in 634/3 k. o. Y sklenil pogodbo o razdružitvi solastnih nepremičnin, skladno s katero je postal izključni lastnik parcele 634/1. To parcelo je nato razdelil na parceli 634/5 in 634/8. 3. 9. 2018 je parcelo 634/5 prodal za kupnino 6.000 EUR, 1. 8. 2018 pa parcelo 634/8 za kupnino 56.000 EUR.

9Pred Okrožnim sodiščem v Novem mestu je (nazadnje pod opr. št. P 288/2018) tekel postopek, v katerem je toženec od tožnika in A. A. uveljavljal zahtevek za ugotovitev neobstoja in pravne neučinkovitosti prodajne pogodbe z dne 14. 8. 2013, podrejeno zahtevek za ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe, podrejeno zahtevek zoper tožnika za plačilo kupnine v višini 60.000 EUR s pripadki in še podrejeno zahtevek zoper A. A. za izročitev kupnine v znesku 60.000 EUR s pripadki.

10Toženec je takšen zahtevek zoper tožnika utemeljeval z naslednjimi bistvenimi trditvami: 1) A. A. ni imela pooblastila za prodajo njegovih nepremičnin; 2) pooblastilo ni bilo veljavno in je bilo pred sklenitvijo prodajne pogodbe preklicano, za kar je tožnik vedel oziroma bil dolžan vedeti; 3) kupoprodajna pogodba je navidezna; 4) tožnik ni nikoli plačal kupnine; 5) namen tožnika in A. A. ob sklepanju pogodbe je bil v nasprotju s prisilnimi predpisi in moralnimi načeli, saj sta si nameravala brezplačno prisvojiti toženčeve nepremičnine; 6) iz zemljiške knjige je izhajalo nasprotje interesov med tožencem in A. A., saj je bila pri nepremičninah, ki so bile predmet prodajne pogodbe, na podlagi začasne odredbe vknjižena prepoved odsvojitve in obremenitve v njeno korist; 7) tožnik je vedel, da naj bi toženec pooblaščenki dolgoval visok denarni znesek in 8) A. A. je izkoriščala zaljubljenost in odvisnost toženca, ki je zato v svojo škodo podpisoval listine po njenem nareku (pooblastilo z dne 15. 5. 2013, potrdilo z dne 7. 1. 2011, v katerem je neresnično potrdil, da je od nje prejel 250.000 EUR).

11Sodišče je zavrnilo vse navedene ugovore. Tožbeni zahtevek za ugotovitev neobstoja in pravne neučinkovitosti prodajne pogodbe in podrejeni zahtevek zoper tožnika za plačilo kupnine je pravnomočno zavrnilo, medtem ko je ugodilo toženčevemu zahtevku zoper A. A. za izročitev (s strani tožnika plačane) kupnine.

12V zadevi Okrožnega sodišča v Novem mestu P 224/2017 je bilo pravnomočno ugodeno tožnikovemu zahtevku, da mu je toženec zaradi neizpolnitve kupoprodajne pogodbe glede parcele 58/14 k. o. X dolžan plačati 25.000 EUR s pripadki.

13V obravnavanem postopku tožnik vtožuje odškodnino zaradi neizpolnitve kupoprodajne pogodbe glede parcele 634 k. o. Y.

14Toženec v postopkih Okrožnega sodišča v Novem mestu P 288/2018 in P 224/2017 ni podal ugovora oderuške pogodbe. To je prvič storil v obravnavanem postopku, v drugi pripravljalni vlogi, vloženi 23. 6. 2021.

O oderuški pogodbi

15Oderuška pogodba je opredeljena v prvem odstavku 119. člena Obligacijskega zakonika (OZ), po katerem je nična pogodba, s sklenitvijo katere kdo izkoristi stisko, težko premoženjsko stanje drugega, njegovo nezadostno izkušenost, lahkomiselnost ali odvisnost (subjektivni element oderuštva) in si v njej izgovori zase ali za koga tretjega korist, ki je v očitnem nesorazmerju s tistim, kar je sam dal ali storil ali se zavezal dati ali storiti drugemu (objektivni element oderuštva).

16Bistvena značilnost oderuške pogodbe je obstoj subjektivnega elementa. V skladu z ustaljeno sodno prakso za njegov obstoj ne zadostuje zgolj zavedanje ene pogodbene stranke o stiski, težkem premoženjskem stanju, neizkušenosti, lahkomiselnosti ali odvisnosti druge stranke. Oderuštvo je rezultat zavestnega, voljnega, namernega ravnanja; nesorazmerje med izpolnitvama ne nastane naključno, temveč kot posledica namena ene pogodbene stranke, da si na račun ranljivosti sopogodbenika pridobi nesorazmerno premoženjsko korist.¹ V tem elementu se oderuštvo razlikuje od drugih institutov, namenjenih varovanju načela enake vrednosti dajatev (npr. čezmerno prikrajšanje).

17Toženec je subjektivni element oderuštva utemeljeval z naslednjimi okoliščinami: 1) toženec je bil močno zadolžen, kar je tožnik vedel, saj so bile pri parceli 58/14 k. o. X vpisane hipoteke za zavarovanje večjega števila obveznosti do večjega števila upnikov v višini preko 285.000 EUR; 2) tožnik je na nemoralen način izkoristil interes toženca, da proda solastninske deleže na svojih nepremičninah, da bi poplačal dolgove in si zagotovil sredstva za življenje; 3) tožnik je izkoristil toženčevo prekomerno uživanje alkoholnih pijač, zaradi katerega občasno ni bil zmožen oceniti, kaj je zanj koristno in kaj predstavlja sorazmerje vzajemnih dajatev; 4) tožnik je izkoristil toženčevo lahkomiselnost, nezadostno izkušenost ter nerazumno zaljubljenost v A. A.; 5) tožnik je izkoristil odvisnost in nagnjenost A. A. k nesorazmerni in pretirani zapravljivosti.

18Pritožbeno sodišče uvodoma pojasnjuje, da je bilo v postopku Okrožnega sodišča v Novem mestu P 288/2018 pravnomočno ugotovljeno, da je toženec veljavno pooblastil A. A. za prodajo svojih nepremičnin, tožnik pa ni vedel niti ni bil dolžan vedeti, da je bilo to pooblastilo pred sklenitvijo pogodbe preklicano. Ravnanja A. A. se zato v razmerju do tožnika štejejo za ravnanja samega toženca. Toženec se v tem razmerju ne more uspešno sklicevati na svoje razmerje s pooblaščenko niti na njene kršitve tega razmerja.

19Tako kot pred sodiščem prve stopnje tudi v pritožbenem postopku ni sporno, da se pravdni stranki pred sklenitvijo prodajne pogodbe nista poznali ali srečali, temveč sta bili prvič v stiku na sodišču v postopku, v katerem se je ugotavljala veljavnost kupoprodajne pogodbe.

20Toženec se v pritožbi neutemeljeno sklicuje na prekomerno uživanje alkohola. Prvič, ne pojasni, ali in na kakšen način je prekomerno uživanje alkohola sploh povezano s sklenitvijo konkretne pogodbe. Drugič, uživanja alkohola ne konkretizira v takšni meri, da bi bilo mogoče ugotoviti, ali to dosega kriterije za odvisnost v smislu 119. člena OZ, pri čemer je ob zaslišanju odvisnost od alkohola izrecno zanikal.² Tretjič, ne trdi, da je tožnik vedel ali moral vedeti za njegovo prekomerno uživanje alkohola, kar je pogoj, da bi lahko to okoliščino zavestno izkoristil.

21Pritožbeno sodišče pritrjuje sodišču prve stopnje, da toženec ni izkazal svoje nezadostne izkušenosti. Iz njegovih navedb in izpovedi ter podatkov spisa med drugim izhaja, da je zgradil in nato prodal hišo v C. ter si kupil nepremičnino v D.; da je po letu 2010 prodajal podedovane nepremičnine ter da je v letu 2013 s solastnikom razdelil parcelo 634, sklenil sporazum o delitvi solastnine, nato znova razdelil svojo nepremičnino in prodal novo nastali parceli. Toženec je bil torej vešč sklepanja pravnih poslov, ko je bilo treba, pa si je znal zagotoviti dodatno strokovno pomoč odvetnika.

22Toženec v pritožbi ne vztraja več pri navedbah, da je tožnik izkoristil njegovo nerazumno zaljubljenost v A. A. Kljub temu pritožbeno sodišče opozarja, da je tožnik v vlogi z dne 29. 1. 2020 navajal, da ni vedel za okoliščine intimnega razmerja med tožencem in A. A. (toženčevo zaljubljenost, zaupljivost, naivnost in zaslepljenost). Toženec takšnih navedb ni prerekal, še manj je trdil, da je tožnik vedel ali bi moral vedeti, da A. A. toženčeva čustva izkorišča. Čim je tako, tožnik ni mogel izkoristiti toženčeve lahkomiselnosti in čustvene podrejenosti v odnosu do A. A.

23Bistvo pritožbenih navedb je očitek sodišču prve stopnje, da ni prepoznalo stiske in težkega premoženjskega stanja toženca ter tožnikove namere, da to stanje izkoristi.

24V zvezi s tem pritožbeno sodišče najprej ugotavlja, da obstoj obveznosti v višini več kot 285.000 EUR sam po sebi še ne dokazuje stiske ali težkega premoženjskega stanja dolžnika, temveč je takšno okoliščino treba presojati v povezavi z drugimi podatki o njegovem premoženjskem položaju. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje, ki temeljijo na izpovedi in navedbah samega toženca, izhaja, da je v letih 2006 in nato še leta 2010 podedoval nepremičnine v skupni vrednosti približno 760.000 EUR. Poleg podedovanega premoženja je imel še svojo (neobremenjeno) nepremičnino, avto, prejemal je pokojnino. Tudi če bi ob sklenitvi prodajne pogodbe v letu 2013 imel obveznosti v višini več kot 285.000 EUR, to samo po sebi ne pomeni, da je bil prezadolžen. Ob tem je treba upoštevati tudi, da so dolgovi, ki so bili zavarovani s hipotekami na nepremičnini 58/14 k. o. X in na katere se sklicuje toženec, zapadli v plačilo pred sklenitvijo sporne kupoprodajne pogodbe, toženec pa je ob zaslišanju izpovedal, da je imel v tem času le dolg do F. F. v višini 43.000 EUR (zaradi plačila davka na dediščino). Kasneje je sicer omenil še druge (manjše) dolgove, vendar je hkrati povedal, da jih je poplačeval s predujmi, ki jih je prejel od kupcev nepremičnin.

25Tudi dejstvo, da je toženec prodajal nepremičnine, ker je potreboval denarna sredstva, da bi poplačal dolg iz naslova davka na dediščino in si zagotovil sredstva za življenje, samo po sebi ne izkazuje težkega premoženjskega stanja, še manj, da je to razlog za sklenitev sporne prodajne pogodbe. Toženec ni navajal, da je bil ob sklenitvi pogodbe v časovni stiski, prav tako ne, da je bil v pomanjkanju eksistenčnih dobrin ali da mu je grozila kakšna druga škoda, ki jo je s sklenitvijo pogodbe odvračal (npr. izguba doma). Sporna pogodba je tako le ena v nizu pogodb, s katerimi je vse od leta 2010 prodajal podedovane nepremičnine, katerih skupna vrednost je več kot zadoščala za plačilo njegovih takratnih dolgov in zadovoljevanje njegovih življenjskih potreb.

26Čeprav toženec ni izkazal svoje stiske oziroma težkega premoženjskega položaja, pritožbeno sodišče soglaša tudi z razlogi sodišča prve stopnje, da ni izkazan voljni element na strani tožnika, torej namen izkoristiti domnevno neugodne premoženjske razmere toženca.

27Pritožba ne uspe vzbuditi dvoma v ugotovitev sodišča, da tožnik pred sklenitvijo pogodbe ni preveril zemljiškoknjižnega stanja in zato ni vedel za toženčeve dolgove. Tožnik je to konsistentno zatrjeval ves čas sporov, svoje ravnanje je pojasnil s tem, da je zaupal notarju, ki mu je zagotovil, da ovir za sklenitev pogodbe ni. Toženec njegovim navedbam pred sodiščem prve stopnje ni konkretizirano nasprotoval, temveč je iz njih izpeljeval zaključek, da tožnik nikoli ni imel namena plačati kupnine in da je bila prodajna pogodba navidezna, sklenjena z namenom neodplačne prisvojitve toženčevih nepremičnin. Šele v pritožbi tako prvič - in zato prepozno - zatrjuje, da je bil tožnik z zemljiškoknjižnim stanjem nepremičnin dejansko seznanjen (prvi odstavek 337. člena ZPP).

28Tožnikovo ravnanje, ko pred sklenitvijo pogodbe ni preveril zemljiškoknjižnega stanja, ni natančno prebral pogodbe in ni zahteval vpogleda v pooblastilo, odstopa od ravnanja, ki se pričakuje od povprečno skrbnega kupca. Ob skrbnem ravnanju bi tožniku zemljiškoknjižno stanje moralo biti znano (6. člen ZZK-1). Vendar pa takšna malomarnost sama po sebi še ne zadošča za obstoj subjektivnega elementa oderuštva. Določba 119. člena OZ od pogodbenika ne zahteva, da raziskuje premoženjski položaj druge pogodbene stranke, preverja njene motive za sklenitev pogodbe in jo aktivno varuje pred njenimi (morebiti tudi nepremišljenimi) odločitvami, temveč mu prepoveduje zgolj zavestno izkoriščanje njene stiske ali ranljivosti. Z opisanim malomarnim ravnanjem se je tožnik izpostavil negativnim posledicam lastne neskrbnosti,³ ni pa s tem izkazan njegov namen izkoristiti domnevno težko premoženjsko stanje toženca.

29Sodišče je že v zadevi P 288/2018 pojasnilo, da zgolj na podlagi vknjižene prepovedi odsvojitve in obremenitve v korist pooblaščenke tožnik ni bil dolžan podvomiti v obstoj pooblastila, saj sta tako domnevni dolg do A. A. kot prepoved odsvojitve in obremenitve izvirala iz časa pred podelitvijo pooblastila, v njem pa je bilo tudi izrecno navedeno, da nasprotja med tožencem in pooblaščenko ni. Toliko manj je bil tožnik na podlagi teh okoliščin dolžan sklepati na domnevno stisko in težko premoženjsko stanje toženca.

30Pogodba ustvarja pravice in obveznosti za pogodbeni stranki, v konkretnem primeru tožnika in toženca. Zatrjevana nagnjenost toženčeve pooblaščenke k zapravljivosti na njune medsebojne obveznosti ne vpliva. Osebnostne lastnosti in ravnanja pooblaščenke bi moral toženec upoštevati ob podelitvi pooblastila za prodajo nepremičnin. Poleg tega toženec ni podal zadostnih in konkretiziranih trditev, na podlagi katerih bi bilo mogoče sklepati, da je zatrjevana zapravljivost pooblaščenke dosegla raven odvisnosti v smislu prvega odstavka 119. člena OZ. Dejstva, da je kljub brezposelnosti najela vozilo višjega cenovnega razreda, kupila več mobilnih telefonov ter si izposojala denar, sama po sebi ne zadostujejo za takšen sklep. Prav tako ni z ničemer izkazano, da bi tožnik za navedena dejstva vedel in jih kakorkoli izkoristil.

31Nazadnje pritožbeno sodišče ugotavlja, da je toženec zatrjeval, da je prišlo do usklajenega ravnanja tožnika in pooblaščenke v smeri neodplačne prisvojitve njegovih nepremičnin oziroma poplačila pooblaščenkinega dolga do tožnika s temi nepremičninami. Vendar so bile te trditve utemeljene na tezi, da tožnik ni plačal kupnine, kar se je izkazalo za neresnično. Vse kaže, da je toženec žrtev protipravnih ravnanj oziroma prevare svoje pooblaščenke, vendar ni izkazano, da je pri njej (zavestno) sodeloval tudi tožnik.

32Nasprotni udeleženec je v odgovoru na tožbo uveljavljal ugovore, ki so bili predmet odločanja v zadevi P 288/2018 in so opredeljeni v 10. točki obrazložitve. V dokaz svojih navedb je predlagal zaslišanje priče A. A. Ko je uveljavljal ugovor oderuške pogodbe, je res vztrajal pri vseh do tedaj podanih dokaznih predlogih, vendar ni pojasnil, o katerem konkretnem dejstvu, pomembnem za ugotavljanje elementov oderuške pogodbe, bi priča izpovedala. Iz vloge z dne 18. 5. 2023 izhaja, da je bilo zaslišanje predlagano glede izpolnitve obveznosti plačila kupnine, o čemer je sodišče odločilo v postopku P 288/2018. Tudi v pritožbi toženec ne pojasni, katero dejstvo, pomembno za ugotavljanje subjektivnega elementa oderuštva, bi priča osvetlila in katero dejstvo, ki ga zatrjuje, je zaradi opustitve njenega zaslišanja ostalo nedokazano. Navedba, da bi priča izpovedala o subjektivnem elementu oderuštva in o tem, da je tožnik izkoristil osebne okoliščine toženca, je presplošna, dokazni predlog pa zato nesubstanciran in nepotreben. Zavrnitev dokaza je bila torej upravičena, z njo ni bilo nedopustno poseženo v pravico toženca do izjave.

33Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da morata biti za ničnost pogodbe subjektivni in objektivni element oderuštva podana kumulativno. Ker je utemeljeno ugotovilo, da subjektivni element ni izkazan, obstoj objektivnega elementa ni relevanten. Pritožbene navedbe, s katerimi toženec ponovno utemeljuje obstoj očitnega nesorazmerja med dajatvami pogodbenih strank, so tako nepomembne, zato se pritožbeno sodišče do njih ne opredeljuje.

O odškodninski odgovornosti, škodi in višini odškodnine

34V pritožbenem postopku ni sporno, da je toženec z razpolaganjem s solastninskim deležem parcele 634 k. o. Y preprečil vknjižbo tožnikove lastninske pravice v zemljiško knjigo in onemogočil izpolnitev kupoprodajne pogodbe. Toženec tudi ne nasprotuje ugotovitvi sodišča prve stopnje, da ima tožnik zaradi nezmožnosti izpolnitve, za katero odgovarja toženec, pravico zahtevati povrnitev škode.

35Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da tožniku nastala škoda (navadna škoda in izgubljeni dobiček) znaša 62.000 EUR, kar ustreza kupnini, za katero je toženec po ureditvi razmerja s solastnikom in delitvi nepremičnine prodal iz njegovega solastninskega deleža na nepremičnini 634 nastali parceli 634/5 in 634/8 k. o. Y.

36Toženec v pritožbi ne izpodbija naziranja sodišča prve stopnje, da tožniku zaradi neizpolnitve pogodbe pripada pravica do povrnitve navadne škode in izgubljenega dobička. Prav tako ne ugovarja njegovemu izhodišču, da tožniku nastala škoda ustreza tržni vrednosti nepremičnin, katerih lastnik bi bil, če toženec ne bi preprečil izpolnitve pogodbe. Obrazloženo tudi ne oporeka stališču sodišča prve stopnje, ki je izhajalo iz vrednosti nepremičnin 634/5 in 634/8 na dan, ko je toženec nepremičnini prodal in s tem preprečil izpolnitev pogodbe. Sporno pa ostaja, kateri znesek ustrezno odraža tožnikov pričakovani dobiček.

37Toženec v pritožbi namesto metode, ki jo je za izračun škode in višine odškodnine uporabilo sodišče prve stopnje, ponuja tri druge možnosti: 1) znesek 35.000 EUR, ki naj bi po izpovedi tožnika ustrezal realni vrednosti nepremičnin ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe z dne 14. 8. 2013, 2) znesek 53.672,79 EUR, kot je tržno vrednost nepremičnin 634/5 in 634/8 na dan njune prodaje ocenil izvedenec in 3) znesek 62.000 EUR, zmanjšan za stroške, ki jih je imel toženec z ureditvijo razmerja s solastnikom, parcelacijo in prodajo nepremičnin.

38Pritožbeno sodišče najprej zavrača stališče toženca, da tožnikova navadna škoda in pričakovani dobiček znašata 35.000 EUR. Tožnik je sicer izpovedal, da so bile nepremičnine po njegovi oceni vredne toliko, kolikor je zanje plačal, vendar se ta ocena nanaša na stanje ob sklenitvi pogodbe dne 14. 8. 2013 in ne vključuje ocene pričakovanega dobička.

39Glede preostalih možnosti pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da bi v primeru, če bi toženec pravilno izpolnil pogodbo, tožnik postal lastnik solastninskega deleža parcele 634, sedaj parcel 634/5 in 634/8 k. o. Y. Tožnik v postopku ni trdil, da je bil njegov namen nepremičnini prodati,⁴ posledično ni navajal, kdaj in pod kakšnimi pogoji je to nameraval storiti. Tožnik tako ni izkazal, da bi ravnal enako kot toženec, še manj pa, da bi uspel doseči enako kupnino. Njegove škode zato ni mogoče enačiti z zneskom kupnine, ki jo je - morebiti tudi zaradi svojih osebnih lastnosti in angažiranosti ter posebnega odnosa s kupci - prejel toženec.⁵ Ker tožnik ni konkretizirano navedel, na kakšen način bi z nepremičninama razpolagal sam, niti ni izkazal, da bi lahko dosegel ugodnejše pogoje od tistih, ki jih je bilo mogoče pričakovati ob običajnem teku stvari, sta njegova navadna škoda in pričakovani dobiček enaka ceni, kakršno bi v danih okoliščinah dosegel povprečen prodajalec. To ceno (tržno vrednost nepremičnin) je izvedenec ocenil na 53.672,79 EUR⁶ in to je vrednost, ki ob pravilnem materialnopravnem izhodišču ustreza tožniku nastali navadni škodi in pričakovanemu dobičku.

40Tožnik je v vlogi z dne 23. 6. 2021 nasprotoval izvedenčevi oceni tržne vrednosti parcele 634/8 k. o. Y, ker naj ne bi držala njegova navedba, da so se cene nepremičnin od leta 2013 do leta 2018 zvišale le za 10 %. Vendar tovrstnega ugovora ni podprl z nobenim relevantnim dokazom niti ni predlagal zaslišanja izvedenca. Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi obrazložilo, kakšno tržno vrednost nepremičnin je ugotovil izvedenec. Ker je toženec v pritožbi nato izpodbijal metodo, ki jo je uporabilo za izračun višine odškodnine, ter predlagal, naj se upošteva s strani izvedenca ugotovljena vrednost, bi moral tožnik računati z možnostjo, da bo pritožbeno sodišče takšno pravno stališče sprejelo, in v odgovoru na pritožbo podati morebitne očitke zoper ugotovitve o tej vrednosti. Dejstvo, da te možnosti ni izkoristil, ni ovira, da pritožbeno sodišče vsebinsko preizkusi tudi ta del sodbe, pri čemer se šteje, da tožnik dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje v tem delu ne izpodbija.⁷

41Pritožbeno sodišče ni prezrlo navedb tožnika v vlogi z dne 16. 8. 2023, da v primeru, če bi sodišče kot relevantno upoštevalo s strani izvedenca ugotovljeno tržno vrednost nepremičnin, preostali del vtoževanega zneska uveljavlja iz naslova zakonskih zamudnih obresti za obdobje od dneva prodaje do vložitve tožbe na podlagi pravil o neupravičeni obogatitvi (193. člen OZ). Vendar je tudi po tej pravni podlagi zavrnilni del tožbenega zahtevka neutemeljen. Med strankama je obstajalo veljavno pogodbeno razmerje, tožbeni zahtevek temelji na zatrjevani kršitvi tega razmerja. V takšnem primeru je uporaba pravil o neupravičeni obogatitvi, katerih temeljna predpostavka je odsotnost pravnega temelja oziroma podlage, že pojmovno izključena.

O stroških postopka

42Znižanje odškodnine in delna sprememba sodbe sta terjala spremembo odločitve o pravdnih stroških, ki so nastali v postopku pred sodiščem prve stopnje (drugi odstavek 165. člena ZPP).

43Tožnik je vtoževal znesek 62.000 EUR, uspel pa je z zneskom 53.672,79 EUR, torej s 86,5 % tožbenega zahtevka.

44Sodišče prve stopnje je tožnikove stroške odmerilo na znesek 7.022,17 EUR. Takšni odmeri ne nasprotuje nobena stranka.

45Stroške toženca je pritožbeno sodišče odmerilo v okviru priglašenih stroškov. Za potrebne stroške toženca šteje: 1000 točk za sestavo odgovora na tožbo, 500 točk za sestavo ugovora zoper sklep o začasni odredbi, 1000 točk za sestavo prve pripravljalne vloge z dne 31. 7. 2020, 750 točk za sestavo druge pripravljalne vloge z dne 23. 6. 2021, 1000 točk za zastopanje na naroku 31. 1. 2023, 300 točk za trajanje tega naroka in 80 točk za odsotnost odvetnika iz pisarne zaradi naroka, 500 točk za sestavo tretje pripravljalne vloge z dne 18. 5. 2023, 50 točk za sestavo vloge z dne 13. 7. 2023, 500 točk za sestavo pripravljalne vloge z dne 20. 9. 2023, 50 točk za sestavo vloge z dne 22. 9. 2023 in 67,30 točk za materialne stroške, kar ob upoštevanju vrednosti odvetniške točke (0,60 EUR) znaša 3.478,38 EUR, povišano za stroške kilometrine za dva prihoda pooblaščenca na narok iz Ljubljane v Novo mesto v višini 115,20 EUR in 22 % DDV pa 4.384,17 EUR. Ostalih stroškov sodišče tožencu ni priznalo, saj bodisi niso bili potrebni za pravdo bodisi so že vključeni v katero od priznanih postavk.

46Glede na uspeh v pravdi mora toženec tožniku povrniti 6.074,18 EUR, tožnik pa tožencu 591,86 EUR stroškov postopka. Po pobotanju zneskov mora toženec tožniku povrniti 5.482,32 EUR pravdnih stroškov.

Odločitev pritožbenega sodišča in stroški pritožbenega postopka

47Na podlagi navedenega je pritožbeno sodišče pritožbi toženca delno ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožniku priznano odškodnino z zneska 62.000 EUR znižalo na znesek 53.672,79 EUR (peta alineja 358. člena ZPP) in tožniku priznane stroške z zneska 7.022,17 EUR na znesek 5.482,32 EUR. V preostalem delu je pritožbo zavrnilo ter v izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

48Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na drugem odstavku 165. člena ZPP in drugem odstavku 154. člena ZPP. Za potrebne stroške pritožbenega postopka na strani toženca sodišče šteje: 1.250 točk za sestavo pritožbe in 22 točk za materialne stroške, kar ob upoštevanju vrednosti odvetniške točke (0,60 EUR) in 22 % DDV znaša 931,10 EUR, skupaj s sodno takso v višini 300 EUR pa 1.231,10 EUR. Tožnik mora glede na pritožbeni uspeh tožencu povrniti 13,5 % tega zneska, torej 166,20 EUR, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

¹ Primerjaj odločbe Vrhovnega sodišča II Ips 232/2000 z dne 9. 11. 2000, II Ips 388/2000 z dne 14. 6. 2001, II Ips 373/2009 z dne 10. 11. 2011 in II Ips 687/2009 z dne 24. 5. 2012 ter Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 1175/2018 z dne 12. 9. 2018 in I Cpg 616/2023 z dne 2. 7. 2024.
² V letih 2010 in 2023 sta bila zoper toženca vodena postopka za odvzem poslovne sposobnosti oziroma za postavitev pod skrbništvo. V teh postopkih je bilo na podlagi izvedenskih mnenj ugotovljeno, da ima toženec določene specifične osebnostne poteze (na primer nagnjenost k impulzivnemu odločanju, ekscentričnost, težnjo k socialni izolaciji ter prisotnost paranoidnih in bizarnih idej), ki lahko ob povečanem uživanju alkohola vodijo v manj racionalno in manj samozaščitno ravnanje pri upravljanju finančnih sredstev. Kljub temu je bilo ugotovljeno, da je toženec sposoben samostojno skrbeti za svoje pravice in koristi, samostojno upravljati svoje premoženje ter se samostojno udeleževati sodnih in upravnih postopkov, zato niso podani razlogi za omejitev njegove poslovne sposobnosti.
³ Kupil je s hipotekami obremenjeno nepremičnino 58/14 k. o. X in se zaradi vknjižene prepovedi odsvojitve in obremenitve ni mogel vknjižiti kot lastnik parcele 634 k. o. Y.
⁴ Izpovedal je, da je nepremičnino kupil za vnuka, da si bo tam gradil.
⁵ To velja tako za nepremičnino 634/8, za katero je toženec dosegel višjo kupnino od s strani izvedenca ugotovljene vrednosti, kot za nepremičnino 634/5, za katero je dosegel nižjo kupnino.
⁶ 12.127,77 EUR za nepremičnino 634/5 in 41.545,02 EUR za nepremičnino 634/8.
⁷ Primerjaj sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 34/2025 z dne 24. 9. 2025 in v njej navedene vire.