VSL Sklep II Cp 894/2024

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži.

1Tožnik je v tožbi navedel, da je lastnik nepremičnine, na kateri ima toženka zakonito predkupno pravico. Toženka je sprejela njegovo ponudbo za nakup nepremičnine, kasneje pa je odklonila njegov predlog za sklenitev pisne kupoprodajne pogodbe. Na podlagi navedenih dejstev je tožnik zahteval, da sodišče toženki naloži sklenitev pisne kupoprodajne pogodbe z vsebino, ki jo je opredelil v tožbenem zahtevku.

2Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje tožbenemu zahtevku ugodilo. Odločilo je, da je dolžna toženka kot kupka s tožnikom kot prodajalcem v 15 dneh skleniti pisno pogodbo o prodaji nepremičnine za kupnino v znesku 13.000 EUR, sicer bo takšno pogodbo nadomestila izpodbijana sodba (tč. I. izreka), in da mora toženka tožniku povrniti pravdne stroške (tč. II. izreka).

3Toženka v pritožbi izpodbija sodbo v celoti in uveljavlja vse pritožbene razloge po 338. čl. ZPP.¹ Predlaga, da pritožbeno sodišče sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, podredno pa, da sodbo razveljavi in zadevo vrne v ponovno sojenje.

Navaja, da sodišče prve stopnje ni izvedlo predlaganih dokazov niti ni obrazložilo, zakaj tega ni storilo, zato sodbe ni mogoče preizkusiti. Zmotno je uporabilo določbe OZ² o predkupni pravici. Toženka ima zakonito predkupno pravico za nakup nepremičnine (opcijo). Od nje je toženka pred sklenitvijo pogodbe veljavno odstopila, in sicer zaradi pravnih in stvarnih napak nepremičnine, kar je tožniku tudi obrazložila. Poleg tega tožnik kot lastnik sploh ne more zahtevati, da toženka z njim sklene kupoprodajno pogodbo. Nadalje navaja, da je tožnik na nepremičnini protipravno organiziral oziroma omogočil dovoz in skladiščenje velike količine nevarnih odpadkov, kar je predmet okoljsko-inšpekcijskih postopkov. Navoženi nevarni odpadki pomenijo stvarno napako nepremičnine. Nepremičnina je tudi pravno obremenjena z dvema hipotekama. Toženka je grajala obstoj stvarnih in pravnih napak in zaradi njih ni želela skleniti pogodbe. Zaradi obstoja napak ni prišlo do soglasja volj glede bistvenih elementov pogodbe. Toženka je bila zaradi napak spravljena v bistveno zmoto in prevarana s strani tožnika. Med postopkom je toženka izvedela tudi, da ji je tožnik prikril obstoj najemne pogodbe za nepremičnino, s čimer jo je prevaral. Glede na vse navedeno je nepravilna in nezakonita določba pogodbe, da je toženki kot kupki znano zemljiškoknjižno stanje nepremičnine in stanje nepremičnine v naravi ter da se nepremičnina kupuje po načelu videno kupljeno. Za toženko je namreč ključno, da lahko uveljavlja stvarne in pravne napake na nepremičnini. Pogodba ima tudi nedopustno podlago, saj je ta v nasprotju z ustavo, prisilnimi predpisi in moralo. Pravi razlog za sklenitev prodajne pogodbe s toženko je namreč namen tožnika, da se znebi svoje odgovornosti za povzročitev ekološke ogroženosti.

4Tožnik v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev in priglaša stroške pritožbenega postopka.

5Pritožba je utemeljena.

6Bistvene dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, na katerih temelji izpodbijana sodba in ki pred pritožbenim sodiščem niso sporne, so naslednje:

- tožnik je lastnik nepremičnine parcela ..., k. o. ..., ID znak nepremičnine: ... (v nadaljevanju: nepremičnina), na kateri ima toženka zakonito predkupno pravico na podlagi Odloka o predkupni pravici Občine Šentrupert in ZUreP-2³, ki se je uporabljal v času podaje ponudbe za nakup nepremičnine in njenega sprejema;

- na nepremičnini se od leta 2021 dalje nahaja večja količina nevarnih odpadkov, naloženih v plastične vreče;

- nepremičnina je obremenjena z dvema hipotekama;

- tožnik je 14. 3. 2022 pri toženki podal vlogo za izjavo o (ne)uveljavljanju predkupne pravice, v kateri je označil predmet prodaje (nepremičnino) in kupnino (13.000 EUR), ta vloga pa po vsebini ustreza ponudbi za sklenitev prodajne pogodbe;

- toženka je 15. 3. 2022 podala dve kazenski ovadbi zoper tožnika, in sicer v zvezi z ustanovitvijo obeh hipotek in odlaganjem nevarnih odpadkov na nepremičnini;

- toženka je 17. 3. 2022 izjavila, da uveljavlja predkupno pravico in sprejema ponudbo za nakup nepremičnine, pri čemer ni izrazila nobenih pridržkov;

- tožnik je 22. 3. 2022 toženki poslal pisno prodajno pogodbo in jo prosil za podpis;

- toženka je 1. 4. 2022 tožniku sporočila, da je osnutek pogodbe treba uskladiti med strankama in da nepremičnino kupuje prosto vseh pravnih in stvarnih bremen, z nadaljnjo zahtevo, da tožnik pred podpisom z nepremičnine odstrani nevarne odpadke;

- tožnik je 4. 4. 2022 toženki odgovoril, da se nepremičnina prodaja v pravnem in dejanskem stanju, kot je obstajalo ob podaji in sprejemu ponudbe, ter njeno zahtevo zavrnil;

- toženka je v posledici svojih stališč odklonila podpis prodajne pogodbe, zato je tožnik vložil tožbo, s katero zahteva njeno sklenitev pod pogoji iz ponudbe.

7Pravica do izvedbe predlaganega dokaza kot element pravice do izjave ni absolutna. Sodišče sme zavrniti posamezne dokazne predloge strank, če je zavrnitev (ustavno) upravičena ter ustrezno obrazložena. Sodišče prve stopnje je v izpodbijanem sklepu pojasnilo, zakaj je zavrnilo preostale dokaze toženke (zaslišanje tožnika in zakonitega zastopnika tožene stranke ter predlaganih prič, pridobitev najemne pogodbe, ogled nepremičnine, postavitev izvedenca gradbene stroke, pridobitev dokumentacije v zvezi s skladiščenjem odpadkov na nepremičnini), pritožbeno sodišče pa se strinja, da so bili ti dokazi glede na zavzeta pravna stališča sodišča prve stopnje nepotrebni.

8Obravnavanje pred sodiščem prve stopnje se je osredotočilo na vprašanje, ali toženko zavezuje njen sprejem tožnikove ponudbe za nakup nepremičnine, oziroma ali je (lahko) od sprejema ponudbe kasneje odstopila. Stranki sta se strinjali, da je od odgovora na to vprašanje odvisno, ali je toženka s tožnikom dolžna skleniti kupoprodajno pogodbo. Sodišče prve stopnje je odgovorilo pritrdilno in toženki naložilo, da je dolžna v 15 dneh od prejema sodbe s tožnikom skleniti kupoprodajno pogodbo, sicer bo takšno pogodbo nadomestila sodba.

9Navedbe toženke v postopku pred sodiščem prve stopnje in njene navedbe v pritožbi ne sprožajo le vprašanja veljavnosti sprejema ponudbe kot enostranske izjave in s tem vprašanja sklenitve (nastanka) pogodbe, temveč tudi vprašanji veljavnosti pogodbe in obveznosti njene izpolnitve. Tožena stranka je v postopku pred sodiščem prve stopnje tako navajala, da je sprejem ponudbe ne zavezuje (oziroma, da je od njega odstopila), ker ima predmet prodaje stvarne (obremenjenost z velikimi količinami odpadkov) in pravne (obstoj dveh hipotek) napake in ker bi sklenjena pogodba nasprotovala zakonu in morali, imela nedopustno kavzo in predmet prodaje ter bila zato nična, njena izpolnitev pa bi bila nedopustna in nemogoča. V pritožbi poleg teh okoliščin dodatno izpostavlja obremenjenost nepremičnine z najemno pogodbo in v okviru dejstev, ki jih je navedla v postopku pred sodiščem prve stopnje, zatrjuje napake volje ob sprejemu ponudbe (zmoto in prevaro) ter nasprotuje uvrstitvi klavzule "videno-kupljeno" v pogodbo. Za presojo pravočasnosti in relevantnosti takšnih navedb ter odgovor nanje je treba najprej ugotoviti, v kateri fazi pogodbenega razmerja sta stranki: predsklenitveni, sklenitveni ali izpolnitveni.

10Sodišče prve stopnje je kot materialnopravno podlago za odločitev v zadevi pravilno opredelilo določbe ZUreP-2 in OZ. Na njihovi podlagi je pravilno ugotovilo, da tožnikova vloga za izjavo o (ne)uveljavljanju predkupne pravice z dne 14. 3. 2022 po vsebini predstavlja ponudbo,⁴ izjava toženke z dne 17. 3. 2022 pa njen sprejem. To v postopku niti ni bilo sporno. Za nastanek prodajne pogodbe na podlagi predkupne pravice veljajo smiselno enaka pravila kot pri sklenitvi vsake druge pogodbe. Prodajna pogodba nastane, ko lastnik prejme izjavo predkupnega upravičenca, iz katere izhaja, da ta sprejema ponudbo (1. odst. 21. čl. OZ). Pravilna je zato ugotovitev sodišča prve stopnje, da je na podlagi toženkinega sprejema predkupne ponudbe nastala prodajna pogodba ter da je toženka s sprejemom ponudbe kot enostranskim ravnanjem ustanovila dvostransko zavezujoče razmerje med pravdnima strankama.⁵

11Nepravilen pa je nadaljnji materialnopravni zaključek sodišča prve stopnje, da je s sprejemom ponudbe nastala za pravdni stranki zaveza, da podpišeta pisno prodajno pogodbo pod pogoji iz ponudbe, in s tem tudi njegova odločitev, da je dolžna toženka s tožnikom skleniti takšno pogodbo, sicer jo bo nadomestila sodba. Če je bila pogodba sklenjena s tožnikovim prejemom toženkinega sprejema ponudbe, tožnik s tožbo namreč ne more zahtevati ponovne sklenitve pogodbe (zavezovalnega pravnega posla),⁶ temveč lahko zahteva (le) izpolnitev že sklenjene pogodbe. Vsebina 52. člena OZ tega ne spremeni, saj je zahtevi po pisnosti pogodbe o prenosu nepremičnin zadoščeno s tem, da sta pisni tako ponudba kot njen sprejem.⁷ Negotovost glede obstoja zavezovalnega pravnega posla in podlage za izpolnitev pogodbe (vključno z izstavitvijo zemljiškoknjižnega dovolila) se lahko odpravi s postavitvijo ustreznega vmesnega ugotovitvenega zahtevka.

12Sodišče prve stopnje je torej iz ugotovljenih dejstev izpeljalo zmotno pravno posledico in ugodilo nesklepčnemu tožbenemu zahtevku. Izpodbijana sodba je zato obremenjena z napačno uporabo materialnega prava (341. člen ZPP).

13V postopku pred sodiščem prve stopnje ugotovljena dejstva bi ob pravilni uporabi materialnega prava sama po sebi narekovala zavrnitev tožbenega zahtevka zaradi njegove nesklepčnosti. Vendar pa bi bila v okoliščinah konkretnega primera sprememba izpodbijane sodbe s takojšnjo zavrnitvijo tožbenega zahtevka pretirano stroga in bi pomenila poseg v tožnikovo pravico do enakega varstva pravic (22. člen Ustave) in pravico do sodnega varstva (23. člen Ustave).

14Čeprav je oblikovanje pravilnega tožbenega zahtevka (predvsem) stvar tožeče stranke, sodišče v okviru materialnega procesnega vodstva lahko da pobudo (tudi) za spremembe stvarnih predlogov. Namen takšnega materialno procesnega vodstva je, da stranka zgolj zaradi nepravilnega oziroma napačno formuliranega tožbenega predloga ne bi izgubila pravde in prišla ob pravno varstvo, kadar je po uspehu obravnave jasno, da ima prav. Pomembno je, da se z vzpodbujeno spremembo zahtevka ne spremeni cilj pravde in da sodišče zahtevka ne oblikuje namesto tožnika.⁸

15V obravnavanem postopku se je toženka spustila v obravnavanje zadeve, ne da bi ugovarjala sklepčnosti tožbenega zahtevka. Tudi sodišče prve stopnje je izhajalo iz stališča, da je zahtevek popoln in sklepčen in v zvezi s tem na tožnika ni naslovilo nikakršnih pomislekov. Tožnik je tako upravičeno štel, da je zahtevek oblikovan pravilno. Ker se hkrati s postavitvijo sklepčnega zahtevka ne bi spremenila niti cilj pravde niti predmet njenega obravnavanja, je tožniku pred zavrnitvijo zahtevka zaradi njegove nesklepčnosti treba dati možnost za njegovo popravo.

16Sodišče mora torej pred nadaljevanjem postopka izvesti materialno procesno vodstvo. Sodišče druge stopnje ne more nadomestiti vloge sodišča prve stopnje, ki jo ima v zvezi s skrbjo za pravilno postavitev zahtevka, saj je sprememba tožbe dopustna le do konca glavne obravnave (1. odst. 184. čl. ZPP). Pritožbeno sodišče zato ne more samo odpraviti ugotovljene kršitve materialnega prava in dopolniti postopka. Pritožbi je bilo zato treba ugoditi, sodbo razveljaviti ter zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. čl. ZPP).

17Sodišče prve stopnje bo moralo v novem sojenju opraviti materialno procesno vodstvo v skladu z zgoraj navedenimi izhodišči. Nadaljevanje postopka bo odvisno od odziva tožnika. Če se na poziv ne bo pravilno odzval, bo tožbeni zahtevek kot neutemeljen zavrnjen. V nasprotnem primeru bo moralo sodišče prve stopnje v okviru ugotavljanja, ali je tožena stranka dolžna izpolniti pogodbo, obravnavati njene (pravočasne in substancirane) navedbe o (ne)veljavnosti pogodbe (ničnosti, izpodbojnosti) ter obstoju stvarnih in pravnih napak kot podlagi za jamčevalne zahtevke. Če se bo kot pomembna izkazala vsebina prevzetih pogodbenih obveznosti strank, bo moralo paziti, da bo ostalo v okviru soglasja volj obeh strank ob sklenitvi pogodbe. Pritožbeno sodišče zaenkrat nima pomislekov v ugotovitev, da do sedaj podane navedbe toženke ne utemeljujejo zaključka o ničnosti pogodbe.

18Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 3. odst. 165. čl. ZPP.

¹ Zakon o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 26/99 s spremembami in dopolnitvami.
² Obligacijski zakonik, Ur. l. RS, št. 97/07 s spremembami in dopolnitvami.
³ Zakon o urejanju prostora, Ur. l. RS št. 61/17 s spremembami in dopolnitvami.
⁴ Ponudba mora vsebovati vse bistvene sestavine pogodbe, tako da bi se z njenim sprejemom pogodba lahko sklenila (22. čl. OZ). V obravnavanem primeru sta bistveni sestavini zgolj opredelitev nepremičnine ter cena (tako tudi Miha Juhart v: Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 308).
⁵ Toženka neutemeljeno navaja, da se je lahko predkupni pravici odpovedala tudi po sprejemu ponudbe. Sprejem ponudbe se lahko umakne le, če ponudnik prejme izjavo o umiku pred izjavo o sprejemu ali sočasno z njo (3. odst. 28. čl. OZ).
⁶ Primerjaj načelno pravno mnenje Občne seje VS RS z dne 6. 4. 2012 (VS040825). To se sicer nanaša na kmetijska zemljišča, vendar je glede trenutka sklenitve pogodbe relevantno tudi za ostala zemljišča. Primerjaj tudi odločbe Vrhovnega sodišča RS II Ips 835/2007 z dne 28. 1. 2009, II Ips 1030/2007 z dne 20. 1. 2011, II Ips 103/2016 z dne 15. 9. 2016 in druge.
⁷ Primerjaj sodbi Vrhovnega sodišča RS II Ips 205/2007 z dne 11. 6. 2009 in II Ips 1030/2007 z dne 20. 1. 2011.
⁸ Primerjaj odločbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 1213/2008 z dne 4. 10. 2012.