VSL Sodba I Cp 347/2023

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožena stranka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti tožeči stranki njene stroške pritožbenega postopka 186,66 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od od prvega naslednjega dne po izteku roka za plačilo.

1Z izpodbijano sodbo (sklep¹ ni izpodbijan) je sodišče prve stopnje toženi stranki naložilo, da mora v šestdesetih dneh po prejemu te sodbe izprazniti nepremičnino ID znak: parc. 0000 0000/46, na kateri stoji stavba št. 111, ki v naravi predstavlja vrstno hišo na naslovu X, se iz nje izseliti skupaj z A. A., X, ter jo prazno vseh oseb in stvari izročiti tožeči stranki B. B. in ji povrniti vse pravdne stroške.

2Proti navedeni sodbi se je pravočasno pritožila toženka zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Toženka je imela nepremičnino v najemu na podlagi najemne pogodbe z dne 1. 2. 2022. Sklenjena je bila pred uveljavitvijo Zakona o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (Ur. list RS, št. 90/2021, v nadaljevanju novela SZ-1E), to je pred 19. 6. 2021. Z novelo je bil z novim 112.a členom SZ-1 bistveno spremenjen način odpovedi stanovanjskih najemnih razmerij v primeru krivdnega razloga iz 4. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1, pri čemer novela nikjer ne določa, ali se spremenjena pravila nanašajo tudi na najemna razmerja, nastala pred uveljavitvijo novele SZ-1E. Ker tega ne določajo, se uporabljajo pravila, ki so veljala ob sklenitvi najemne pogodbe. Na podlagi tretjega odstavka 112. člena SZ-1 v primeru spora med strankama na prenehanje najemne pogodbe učinkuje le sodna odpoved in ne že izvensodna pisna odpoved, kar daje najemniku boljše pravno varstvo pred odpovedjo. Možnost obravnavanja spora v rednem sodnem postopku ni edina okoliščina, ki zagotavlja toženki kot najemnici več pravic kot nova ureditev. Odpovedni rok je bil v prvem odstavku 112. člena SZ-1 določen v trajanju 60 dni, rok za izselitev po pravnomočnosti sodbe pa na podlagi četrtega odstavka 112. člena SZ-1 med 30 in 60 dni. Po novem 112. členu SZ-1 odpovednega roka ni, saj je odpoved vročena že izvensodno. Določen je le 30-dnevni rok za izselitev. Bistveno strožja ureditev odpovednih in izselitvenih rokov za toženko pomeni, da ima krajši čas za iskanje in preselitev v novo primerno stanovanje zase in za hčer, s čimer 112.a člen SZ-1 posega v njeno pravico do nedotakljivosti stanovanja iz prvega odstavka 36. člena Ustave RS in nasprotuje pravici iz 78. člena Ustave RS o primernosti stanovanja. Pravica do stanovanja oziroma pravica do doma je ustavno varovana pravica toženke. Nova ureditev toženko postavlja v bistveno slabši ekonomski in pravni položaj. Novi 112.a člen SZ-1 formalno učinkuje šele od dne uveljavitve, vendar dejansko za nazaj posega v pravice in obveznosti pravdnih strank. Gre za t. i. nepravo retroaktivnost, ki je dovoljena le, če za spremembe obstaja prevladujoč in legitimen javni interes. Novi 112.a člen SZ-1 za toženkino najemno razmerje predstavlja nedopusten poseg v načelo pravne države iz 2. člena Ustave RS. Sestavni del tega načela je tudi zaupanje v pravo, ki toženko varuje pred samovoljnim poslabšanjem pravnega položaja. Samovoljnost se kaže v tem, da za veljavnost 112.a člena za nazaj ne obstaja noben razumen razlog, utemeljen v prevladujočem in legitimnem javnem interesu. Čeprav je bila najemna pogodba sklenjena za 24 mesecev, je toženka pričakovala, da v tem času v najemno razmerje nihče ne bo posegal drugače, kot je dogovorjeno v najemni pogodbi. Izvensodna odpoved najemne pogodbe je zato brez pravnega učinka, posledično pa je neutemeljen tudi izpodbijani nalog.

3Tožnica je na pritožbo odgovorila. Predlaga njeno zavrnitev. Navaja še, da je najemna pogodba 1. 2. 2023 že potekla.

4Pritožba ni utemeljena.

5Pritožbeno sodišče uvodoma ugotavlja, da je pritožba le dobeseden prepis ugovora zoper nalog za izpraznitev stanovanja (red. št. 6), ki ga je sodišče prve stopnje v celoti upoštevalo in nanj obširno in poglobljeno odgovorilo v obrazložitvi izpodbijane sodbe. Čeprav se pritožnica z argumenti sodišča prve stopnje, na podlagi katerih je zaključilo, da je treba v konkretni zadevi uporabiti 112.a člen SZ-1 oziroma da gre za dopustno nepravo retroaktivnost, sploh ne sooči, mora pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti opraviti preizkus pravilne uporabe materialnega prava (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP).

6Po uveljavitvi novele SZ-1E za odpoved najemne pogodbe v primeru obstoja krivdnega razloga iz 4. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1 ni več potrebna oblikovalna tožba iz tretjega odstavka 112. člena SZ-1, ampak se lahko odpove z vročitvijo odpovedi (prvi odstavek 112.a člena SZ-1). Najemno razmerje je odpovedano z dnem vročitve odpovedi. Pred odpovedjo najemne pogodbe lastnik pisno opomni najemnika o kršitvi najemne pogodbe v skladu s tretjim in četrtim odstavkom 103. člena tega zakona. Če najemnik ne izprazni stanovanja v skladu s prejšnjim odstavkom, ima najemodajalec na podlagi odpovedi in zahteve za izpraznitev stanovanja iz prejšnjega odstavka pravico pri sodišču zahtevati izpraznitev stanovanja (nalog za izpraznitev stanovanja).²

7V obravnavanem primeru sta pravdni stranki 12. 1. 2021, to je pred uveljavitvijo novele SZ-1E (19. 6. 2021), sklenili najemno pogodbo, na podlagi katere je tožnica kot najemodajalka oddala toženki kot najemnici nepremičnino ID znak: parcela 000 0000/46, na kateri stoji stavba 111, za obdobje 24 mesecev od dne 1. 2. 2021 dalje. Med strankama ni sporno, da toženka od novembra 2021 ni plačevala najemnine³, da od marca 2022 ni plačevala obratovalnih stroškov in da tudi varščine v višini 900,00 EUR ni ponovno⁴ vplačala. Tožnica je poslala toženki več opominov in pozivov na izpolnitev pogodbenih obveznosti, v katerih jo je tudi opozorila, da bo v nasprotnem primeru najemno pogodbo odpovedala. Toženka je zadnji opomin pred odpovedjo najemne pogodbe prejela 10. 1. 2022 in tudi v dodatnem roku ni izpolnila svojih obveznosti po pogodbi. Tožnica je z dopisom z dne 1. 2. 2022 odpovedala najemno pogodbo in zahtevala, da toženka izprazni stavbo v tridesetih dneh. Ta dopis je toženka prejela 3. 2. 2022. Stanovanja v določenem roku ni izpraznila. Sodišče prve stopnje je na tožničin predlog izdalo nalog za izpraznitev stanovanja in toženki naložilo, da mora v tridesetih dneh od prejema sodbe nepremičnino izprazniti ter jo prosto oseb in stvari izročiti tožnici ali v istem roku vložiti ugovor (tretji odstavek 112.a člena SZ-1E). Po obrazloženem ugovoru toženke je nalog razveljavilo in po pravnomočnosti sklepa nadaljevalo z obravnavanjem glavne stvari (drugi odstavek 436. člena ZPP).

8Prej navedene dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje pritožbeno niso sporne.⁵ Toženka je v postopku pred sodiščem prve stopnje (enako kot sedaj v pritožbi) trdila (le), da se v obravnavanem primeru 112.a člen SZ-1 ne sme uporabiti, ker v času sklenitve najemne pogodbe še ni veljal in je zato za odpoved najemne pogodbe potreben oblikovalni zahtevek iz tretjega odstavka 112. člena SZ-1. Po njenem mnenju ne gre za dopustno nepravo retroaktivnost, ampak za nedopusten poseg v načelo pravne države in v njeno pravico do nedotakljivosti stanovanja.

9Za nepravo retroaktivnost gre, ko pravna norma učinkuje na konkretni dejanski stan, ki je sicer nastal že pred objavo zakona, ni pa še bil v celoti zaključen. Načeloma ni prepovedana, razen če bi nedopustno posegla v načelo varstva zaupanja v pravo (2. člen Ustave RS), ki posamezniku zagotavlja, da mu država njegovega pravnega položaja ne bo poslabšala arbitrarno, torej brez stvarnega razloga, utemeljenega v prevladujočem javnem interesu.⁶ Ker gre za splošno pravno načelo in ne neposredno za eno od ustavnih pravic, katerim po 15. členu Ustave pripada strožje varstvo zoper morebitne omejitve in druge posege, to načelo nima absolutne veljave in je v večji meri kot posamezne ustavne pravice dostopno možnim omejitvam, torej temu, da je v primeru konflikta oziroma kolizije med tem in drugimi ustavnimi načeli oziroma dobrinami treba v t.i. tehtanju dobrin presoditi, kateri izmed ustavno zavarovanih dobrin je v posameznem spornem primeru treba dati prednost.⁷ Navedeno izhodišče je pravilno upoštevalo tudi sodišče prve stopnje, ko je poudarilo, da načelo pravne varnosti narekuje tehtanje med zaupanjem posameznika v trajnost obstoječega položaja na eni strani in ustavno varovano dobrino, ki jo varuje spremenjena ureditev.

10Pritožbeno sodišče se strinja s presojo sodišča prve stopnje, da se s spremenjenim načinom uveljavljanja odpovedi najemne pogodbe v primeru obstoja krivdnega razloga iz 4. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1 položaj najemnika ni bistveno poslabšal. Tudi sámo namreč meni, da je bistveno, da mora tudi po novi ureditvi lastnik pred izvensodno odpovedjo najemne pogodbe izvesti opominjevalni postopek, ki najemniku v primernem roku omogoča odpravo kršitve. Za izpraznitev stanovanja je še vedno predvidena tožba oziroma predlog za izdajo naloga za izpraznitev, torej postopek, v katerem ima najemnik možnost uveljavljati vse ugovore, tudi v zvezi z morebitnimi nepravilnostmi opominjevalnega postopka. Za varstvo najemnikovega položaja je torej še vedno predviden sodni postopek.

11Tudi potrebnost prehodnega režima se presoja s tehtanjem med zakonskim ciljem in prizadetostjo pravnih položajev.⁸ Tehtanje glede na prej navedene razloge pokaže, da skrajšanje odpovednega roka ne predstavlja tako hudega posega v položaj najemnika, da bi bilo treba spremembo uvesti z ustreznim prehodnim režimom. Nenazadnje pa najemnik, ki ima sklenjeno najemno pogodbo za določen čas dveh let, ne more računati na dolgotrajno nespremenljivost svojega pravnega položaja.

12Res je, da je po novi ureditvi najemna pogodba v primeru obstoja krivdnega razloga iz 4. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1 odpovedana že z vročitvijo odpovedi in oblikovalna tožba iz tretjega odstavka 112. člena SZ-1 (pred novelo SZ-1E z odpovednim rokom najmanj 90 dni, po sedanji ureditvi 60 dni) ni več potrebna, vendar ravno ta sprememba zasleduje cilj zakonodajalca, to je skrajšanje postopka odpovedi najemne pogodbe in izročitve stanovanja lastniku.⁹ Enako velja za skrajšanje roka za izpraznitev stanovanja.¹⁰ Poudarjena hitrost postopka v primerih, ko najemnik ne plačuje najemnine in stroškov, pa ni le dobrina v javnem interesu, ampak varuje tudi lastninsko pravico najemodajalca. Da je izbrano sredstvo za dosego tega cilja tudi razumno in sorazmerno, izhaja iz dejstva, da je spremenjen način odpovedi najemnega razmerja predviden le za en krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe, to je razlog iz 4. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1. Če najemnik ne plačuje najemnine in stroškov in še naprej zaseda stanovanje najemodajalca (lastnika), gre za bolj intenziven poseg v lastninsko pravico slednjega kot pri večini ostalih krivdnih razlogov iz 103. člena SZ-1. Lastniku je zato treba omogočiti, da (vsaj) v primeru tega krivdnega razloga kar najhitreje doseže izpraznitev stanovanja.

13Že v sodbi sodišča prve stopnje je prepričljivo ovržen tudi argument toženke, da uporaba določbe 112.a člena SZ-1E nedopustno posega v njen položaj, ker je s tem kršena njena pravica do doma in do primernega stanovanja. Sodišče prve stopnje je pravilno poudarilo, da gre v konkretnem primeru za tržno in ne neprofitno najemno razmerje, da ima toženka v najemu stanovanjsko stavbo, na kateri ima tožnica lastninsko pravico, in da je tožnica fizična oseba, v katere položaj je posegla toženka z nerednim plačevanjem obveznosti iz najemne pogodbe. Dodalo je še, da gre za razmerje med dvema prirejenima subjektoma in da pri presoji sorazmernosti posega pravica toženke v razmerju z lastninsko pravico tožnice nima takšne teže, kot če bi šlo za vertikalno ali vertikalnemu podobno razmerje. Glede zatrjevanega posega v pravico toženke do primernega stanovanja je sodišče prve stopnje ugotovilo, da toženka ni podala navedb o razlogih za neizpolnjevanje obveznosti oziroma o morebitnem poslabšanju svojega ekonomskega položaja, niti tega, da ob upravičenosti do subvencionirane najemnine ne bi uspela pridobiti primernega stanovanja glede na svoje potrebe in zmožnosti. Teh dejanskih ugotovitev pritožba ne izpodbija.

14Po povedanem v obravnavanem primeru sodna odpoved najemne pogodbe ni bila potrebna in je že z vročitvijo odpovedi najemne pogodbe odpadel pravni temelj, na podlagi katerega bi toženka kot najemnica lahko še naprej uporabljala stanovanje. Posledično toženka stanovanje uporablja nezakonito in ga mora izprazniti.

15Ker pritožbeni razlogi niso utemeljeni in ker višje sodišče ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

16Izrek o stroških postopka temelji na 165. členu ZPP. Toženka mora tožnici povrniti 186,66 EUR pritožbenih stroškov, ki obsegajo stroške odgovora na pritožbo po veljavni Odvetniški tarifi (250 točk) in 2 % materialne stroške, oboje povečano za DDV. Stroški za posvet s stranko niso bili priznani, ker ni izkazano, da bi šlo za samostojno odvetniško storitev po 39/1 OT.

¹ S katerim je tožba zavržena v delu, s katerim je tožeča stranka zahtevala, da se ugotovi, da je bila najemna pogodba, sklenjena dne 12. 1. 2021 med tožečo stranko in B. A., odpovedana dne 3. 2. 2022.
² Drugi odstavek 112.a člena SZ-1.
³ Dela, ki presega subvencionirano najemnino.
⁴ Že vplačana varščina je bila porabljena za pokritje zapadlih obveznosti.
⁵ Toženka tožničinih trditev glede zamud pri plačilu in prejemu opominov že v postopku pred sodiščem prve stopnje ni prerekala, sodišče prve stopnje jih je štelo za priznane na podlagi drugega odstavka 214. člena ZPP.
⁶ Glej odločbo Ustavnega sodišča U-I-206/97 z dne 17.6.1998.
⁷ Prav tam.
⁸ Prav tam, točka 9.
⁹ Predlog SZ-1E, EVA: 2020-2550-0053.
¹⁰ Rok za izselitev ne sme biti krajši od 30 dni (prej 60 dni) in ne daljši od 60 dni (prej 90 dni).