VSK Sklep CDn 30/2021

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep in sklep Dn 165321/2020 z dne 19. 10. 2020 se razveljavita ter zadeva vrne zemljiškoknjižni sodnici v novo odločanje o vpisu.

1Predlagateljica je predlagala predznambo lastninske pravice v svojo korist pri v uvodu navedenih nepremičninah A. A. na podlagi ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z dne 2.4.2019, izjave o sprejemu ponudbe z dne 29.4.2019, odločbe UE Domžale¹ z dne 27.8.2019 o odobritvi pravnega posla, odločbe Ministrstva za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano² z dne 5.12.2019, s katero je bila zavrnjena pritožba nasprotne udeleženke zoper odločbo o odobritvi pravnega posla z dne 27.8.2019 ter odločbe CSD z dne 20.3.2019³, s katero je CSD Osrednja Slovenija – vzhod odobril prodajno pogodbo med nasprotno udeleženko, zastopano po skrbnici, in kupcema B. B. in C. C.

2Zemljiškoknjižna sodniška pomočnica je zavrgla predlog za vpis. Presodila je, da predložene listine ne izpolnjujejo pogojev iz 49. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1). Predlagateljica je ugovarjala.

3Z izpodbijanim sklepom je prvostopenjsko sodišče ugovor zavrnilo in potrdilo sklep zemljiškoknjižne sodniške pomočnice. Pritrdilo je sicer stališču predlagateljice, da priloženi listini – ponudba in sprejem ponudbe predstavljata zasebno listino, ki je primerna podlaga za vpis predznambe, a je štelo, da v obravnavanem primeru niso izpolnjeni pogoji za vpis predznambe, ker predlagateljica ni priložila ustrezne odločbe CSD o odobritvi konkretnega pravnega posla. Priloženo odločbo CSD z dne 20.3.2019 je ocenilo za neprimerno, ker se ne nanaša na konkretni pravni posel.

4Proti sklepu se pritožuje predlagateljica po notarju. Napada ugotovitev, da se odločba CSD ne nanaša na konkretni pravni posel. Navaja, da je prodajalka v mesecu marcu, pred objavo ponudbe s potencialnima kupcema C. C. in B. B., od pristojnega CSD pridobila odobritev, s katero je CSD vnaprej odobril pravni posel za prenos lastnine na nepremičninah, ki so predmet postopka. S takšnim skrbnim ravnanjem se je prodajalka vnaprej izognila morebitni problematiki, ki bi lahko nastala ob zavrnitvi pravnega posla s strani CSD po sklenitvi samega zavezovalnega pravnega posla. Sklicuje se na obrazložitev odločbe Ministrstva za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano z dne 5.12.2019, v kateri je ministrstvo izpostavilo, da je pristojni CSD predhodno že odobril odtujitev nepremičnin, ki so predmet postopka in se pridružuje njegovemu stališču. Pristojni CSD je bil seznanjen z načrtovano izvedbo prenosa lastninske pravice ter ga je istočasno tudi predhodno odobril. Predlagateljica tako razpolaga z vsemi listinami, potrebnimi za predznambo. Predlaga spremembo sklepa tako, da se dovoli predlagani vpis.

5Pritožba je utemeljena.

6Predlagateljica je sprejela ponudbo prodajalke A. A. za prodajo kmetijskih zemljišč in gozda. Ponudbo je v imenu prodajalke podala njena skrbnica. Upravna enota je ta pravni posel odobrila. V zvezi s tem so bile predlogu priložene ustrezne listine.

7Ključno vprašanje v tem pritožbenem postopku je, ali je pogoj za predznambo tudi soglasje (dovoljenje ali odobritev) pristojnega organa socialnega skrbstva za sklenitev prodajne pogodbe. Pritožbeno sodišče meni da ni in je zato izpodbijana odločitev napačna. Soglasje (ustrezna listina, ki izkazuje dovoljenje oziroma odobritev) je pogoj za vknjižbo, ne za predznambo. Priložiti ga je treba zemljiškoknjižnemu dovolilu, saj sicer overitev podpisa na njem ni dovoljena in tudi vknjižba ni dovoljena.⁴ Za predznambo pa to ne velja. Predznamba varuje vrstni red vpisa in se dovoli tudi na podlagi zasebne listine o pravnem poslu, ki sploh ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila⁵. V obravnavanem primeru je predlagateljica z listinami izkazala, da je bil zavezovalni posel, iz katerega izhaja obveznost prodajalke izstaviti predlagateljici zemljiškoknjižno dovolilo, sklenjen. Pravni posel, ki ga sklene skrbnik brez ustreznega soglasja, dovoljenja ali odobritve pristojnega CSD, ni absolutno neveljaven. Velja pod odložnim pogojem, da ga odobri CSD. CSD lahko tak pravni posel odobri tudi kasneje. Pogodba je sklenjena in zavezuje pogodbeni stranki v tem pomenu, da z enostransko izjavo volje od nje ne moreta odstopiti, učinkovati pa začne, ko je odobritev dana. Ko je odobritev dana, začne pogodba učinkovati za nazaj, od trenutka njene sklenitve.⁶ Pritožbeno sodišče zato ne vidi ovir za predznambo.

8Z vprašanjem ustreznosti priloženega dovoljenja za sklenitev pravnega posla se sodišču v tem postopku ni treba ukvarjati. Ta listina bo aktualna, če bo oziroma ko bo predlagana vknjižba.⁷

9Upoštevaje zgoraj navedene razloge je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, sklep zemljiškoknjižne sodnice in sklep zemljiškoknjižne pomočnice razveljavilo in vrnilo zadevo zemljiškoknjižni sodnici, da ponovno odloči o vpisu. Pritožbeno sodišče odločbe ni moglo spremeniti, ker bi s tem poseglo v pravico nasprotne udeleženke do pritožbe (5. točka drugega odstavka 161. člena ZZK-1).

¹ Št. 330-190/2019/11
² Št. 33008-220/2109/2.
³ 1221-41/2019/DOMZA/2.
⁴ Glej drugi in tretji odstavek 33. člena, drugi odstavek 35. člena ZZK-1 in 3. točko prvega odstavka 146. člena ZZK-1.
⁵ Glej 2. točko prvega odstavka 49. člena ZZK-1.
⁶ Glej Obligacijsko pravo, splošni del, GV Založba, Ljubljana 2009, razdelek 7.16. (avtor razdelka dr. Nina Plavšak).
⁷ Pritožbeno sodišče pripominja, da iz predložene odločbe CSD z dne 20.3.2019 ni razvidna celotna vsebina pravnega posla (cena, po kateri naj bi se nepremičnine prodale in ki je bistvena sestavina te pogodbe), pogodba, na katero se sklicuje CSD, pa odločbi CSD ni priložena.